Горный пакет: государственная собственность за 1 евро и 10 лет без налогов, как это работает и где риски

В сентябре 2026 года премьер-министр Эди Рама дважды за одну неделю продвигал «Горный пакет»: 20 сентября в подкасте «Flasim» как самый быстрый способ расширить агротуристический бизнес и 26 сентября перед диаспорой на Статен-Айленде в Нью-Йорке как шанс инвестировать в земли предков. В том же месяце Balkan Insight сообщил, что экологи опасаются, что закон может отдать горы той же судьбе, что и побережье. Если у вас есть старый дом в Тете, Дукаджине, Кукесе или Дропулле либо вы думаете о партнёрстве с местной семьёй, ниже простое руководство: что даёт закон, где его применяют и что проверить.

Символическая цена передачи государственной собственности одобренным проектам

1 €

Срок налоговых льгот

10 лет

Число первых заявителей, которые получают льготы

500

Требуемое владение объектом, по сообщениям о законе

10+ лет

Что такое Горный пакет

Закон № 20/2025, известный как «Горный пакет» (Paketa e Maleve), принят парламентом 13 марта 2025 года и действует с 3 мая 2025 года (Shqiptarja; официальный сайт paketaemaleve.gov.al). Его цель: привлечь инвестиции в горные районы, где собственность часто не зарегистрирована, а земля десятилетиями делилась по обычаю, а не по документам.

По данным официального сайта, закон разрешает передавать государственную собственность за символический 1 евро тем, у кого есть план развития и кто получит необходимые разрешения, а первые 500 заявителей получат 10-летнее освобождение от НДС, подоходного налога и налога на инфраструктурное влияние. СМИ того времени (Shqiptarja, Panorama) также упоминают налог на недвижимость и налог на прибыль; точный перечень льгот см. в тексте закона.

Кто может подать заявку: по данным Shqiptarja, физические лица или предприятия, которые владеют государственной собственностью в горном районе не менее 10 лет, и инвесторы, которые становятся партнёрами таких владельцев. Владение означает, что вы фактически пользуетесь объектом и содержите его, даже если вы не зарегистрированы в ASHK, кадастре, как собственник. По данным Panorama, которая описывала закон в 2025 году, объект передаётся по договору купли-продажи за 1 евро при условии, что проект будет реализован в течение 3 лет, работы начнутся в течение одного года, а объект нельзя продать минимум 10 лет. Если условия не выполняются, договор расторгается, и объект возвращается в государственный фонд.

В Нью-Йорке Рама также объяснил процедуру: муниципалитет публикует заявление на один месяц, чтобы могли выявиться конкурирующие претензии, а если возражений нет, владелец может восстановить дом, построить агротуристическую гостиницу или открыть ферму. По его словам, никакой другой инвестор не сможет получить эти объекты, если он не партнёр семьи и не получил её согласия (Tirana Diplomat, 26 сентября 2026 г.).

Где это применяется: приоритетные зоны

Пакет применяется в «приоритетных зонах развития горной экономики», которые утверждает Совет министров по предложению муниципалитетов. Пока новости о решениях правительства показывают такие зоны:

Таблица неполная: в ней только решения, которые мы нашли в СМИ. По словам министра по местному самоуправлению Эрвина Демо, к июлю 2026 года 50 муниципалитетов утвердили свои приоритетные зоны, на местах было подсчитано около 9 000 заявок, а разрешения на развитие утверждены в четырёх муниципалитетах (RTSH, июль 2026 г.). Поскольку налоговые льготы распространяются на первых 500 заявителей, спросите в муниципалитете, прежде чем рассчитывать на них. Самый сильный интерес проявился на севере. В январе 2026 года в муниципалитете Шкодер было 670 заявок, в основном для Дукаджина и Тета, и более 200 в Вау-и-Дейес (Top Channel, 25 января 2026 г.). Селеница сообщила о более чем 150 заявках (Shqiptarja, 24 апреля 2026 г.).

Фото: Abstracts photo / Pexels

Почему это критикуют

Balkan Insight пишет, что экологи видят в законе угрозу для природы, а Бесьяна Гури, глава экологической группы Lumi, собирает подписи для его отмены и организует протесты у офиса премьер-министра (Balkan Insight, 9 сентября 2026 г.). Опасение в том, что льготы и ускоренные процедуры принесут в горы то же неконтролируемое строительство, что и на побережье. Тет уже был районом с наибольшим числом сносов незаконных построек в 2025 году: 130 строений по ежегодному отчёту инспекции строительства IKMT (Bulevard, 27 марта 2026 г.).

Когда закон принимали в 2025 году, за него проголосовало только правящее большинство, за месяц до выборов, и оппозиция назвала его клиентельным (Shqiptarja; Panorama).

Фото: Sabina Kallari / Pexels

Что это значит для вас

Для семей со старыми домами в горах. Пакет может стать способом оформить собственность, которая принадлежит вашей семье поколениями, но не имеет документов. Будьте осторожны: собственность приходит с условиями. Если вы не реализуете проект вовремя, можно её потерять, а продать её нельзя годами.

Для инвесторов и диаспоры. Путь здесь через партнёрство с семьёй, которая владеет объектом, а не через дешёвую землю. Соглашение о партнёрстве должно быть письменным, заверенным у нотариуса и определять, кто получает собственность, кто что финансирует и что будет, если проект провалится. По расходам и разрешениям на гостевой дом или небольшую гостиницу читайте статью покупка гостевого дома или небольшой гостиницы.

Для покупателей в Тете, Вальбоне или Дукаджине. Не покупайте объект, полученный по пакету, не проверив, действует ли запрет на продажу. Договор, который его нарушает, может оказаться ничтожным.

Если вы ищете недвижимость в горных или сельских районах, посмотрите земельные участки на продажу, туристические участки на продажу и, если покупаете из-за рубежа, прочитайте наше руководство для покупателей из-за рубежа.

Источники

• Горный пакет: официальный сайт (на албанском)
• Shqiptarja: Горный пакет опубликован в Официальном вестнике (на албанском), 2025 г.
• Panorama: Горный пакет, собственность передаётся по договору купли-продажи за 1 € (на албанском), 2025 г.
• Tirana Diplomat: Рама о Горном пакете как о золотом моменте для туризма (на албанском), 26 сентября 2026 г.
• Lexo: Рама о Горном пакете как лучшем способе расширить агротуризм (на албанском), 20 сентября 2026 г.
• Balkan Insight: по новому закону горы Албании рискуют повторить судьбу побережья, говорят критики, 9 сентября 2026 г.
• Shqiptarja: Приоритетные зоны в Камзе, Курбине, Селенице и Дропулле (на албанском), 24 апреля 2026 г.
• Shqiptarja: Приоритетные зоны в Круе, Малике и Воре (на албанском), 6 февраля 2026 г.
• Shqiptarja: Приоритетные зоны в Кукесе (на албанском), 12 ноября 2025 г.
• Top Channel: 670 заявок на Дукаджин и Тет, 200 в Вау-и-Дейес (на албанском), 25 января 2026 г.
• RTSH: более 9 000 заявок на Горный пакет (на албанском), июль 2026 г. (проверено 26 октября 2026 г.)
• Bulevard: отчёт IKMT за 2025 год (на албанском), 27 марта 2026 г.