Balík hor: státní majetek za 1 € a 10 let bez daní, jak funguje a kde jsou rizika

V září 2026 premiér Edi Rama propagoval „Balík hor“ (Paketa e Maleve) během jednoho týdne dvakrát: 20. září v podcastu „Flasim“ jako nejrychlejší způsob, jak rozšířit agroturistický podnik, a 26. září před krajany na Staten Islandu v New Yorku jako šanci investovat do předkových pozemků. Ve stejném měsíci napsal Balkan Insight, že ekologové se obávají, aby zákon nedopadl na hory stejně jako pobřeží. Pokud máte starý dům v Thethu, Dukagjinu, Kukësi nebo Dropullu, nebo uvažujete o spolupráci s tamní rodinou, je tento text srozumitelným průvodcem tím, co zákon nabízí, kde se uplatňuje a co zkontrolovat.

Symbolická cena za převod státního majetku na schválené projekty

1 €

Délka daňových úlev

10 let

Počet prvních žadatelů, kteří úlevy dostanou

500

Požadované držení nemovitosti podle zpráv o zákonu

10+ let

Co je Balík hor

„Balík hor“ (Paketa e Maleve) je zákon č. 20/2025, který parlament schválil 13. března 2025 a platí od 3. května 2025 (Shqiptarja; oficiální web paketaemaleve.gov.al). Jeho cílem je přilákat investice do horských oblastí, kde vlastnictví často není zapsáno a pozemky se po generace dělily dohodami podle zvyklostí, nikoli podle dokumentů.

Podle oficiálního webu zákon umožňuje převést státní majetek za symbolických 1 € těm, kdo mají plán rozvoje a získají potřebná povolení, zatímco prvních 500 žadatelů získá 10letou výjimku z DPH, daně z příjmu a daně z dopadu na infrastrukturu. Tehdejší zprávy médií (Shqiptarja, Panorama) zmiňují také daň z nemovitosti a daň ze zisku; úplný seznam úlev hledejte v textu zákona.

Kdo může žádat: podle Shqiptarje jednotlivci nebo firmy, které drží státní majetek v horské oblasti alespoň 10 let, a investoři, kteří s těmito držiteli spolupracují. Držení znamená, že majetek skutečně užíváte a spravujete, i když nejste zapsáni jako vlastník u ASHK, katastru. Podle listu Panorama, který zákon popsal v roce 2025, se majetek převádí kupní smlouvou za 1 € za podmínky, že projekt bude realizován do 3 let, práce začnou do jednoho roku a nemovitost nelze prodat alespoň 10 let. Pokud podmínky nejsou splněny, smlouva se ukončí a majetek se vrátí státnímu fondu.

Rama v New Yorku také vysvětlil postup: obec zveřejní žádost na jeden měsíc, aby se mohly objevit případné konkurenční nároky, a pokud nebudou námitky, vlastník může dům obnovit, postavit agroturistickou penzion nebo založit farmu. Podle něj nemůže tyto nemovitosti získat žádný jiný investor, pokud nejde o partnery rodiny a bez jejího souhlasu (Tirana Diplomat, 26. září 2026).

Kde se to uplatňuje: prioritní zóny

Balík se uplatňuje v „prioritních zónách pro rozvoj horské ekonomiky“, které schvaluje Rada ministrů na návrh obcí. Zatím zprávy o vládních rozhodnutích ukazují tyto zóny:

Tabulka není úplná: obsahuje jen rozhodnutí, která jsme našli v médiích. Podle ministra pro místní správu Ervina Dema bylo do července 2026 schváleno prioritních zón v 50 obcích, v terénu bylo spočítáno zhruba 9 000 žádostí a povolení k rozvoji byla schválena ve čtyřech obcích (RTSH, červenec 2026). Protože daňové úlevy platí pro prvních 500 žadatelů, zeptejte se obce, než na ně budete spoléhat. Největší zájem je na severu. V lednu 2026 měla obec Shkodër 670 žádostí, většinou pro Dukagjin a Theth, a Vau i Dejës přes 200 (Top Channel, 25. ledna 2026). Selenicë hlásila přes 150 žádostí (Shqiptarja, 24. dubna 2026).

Foto: Abstracts photo / Pexels

Proč je zákon kritizován

Balkan Insight píše, že ekologové vidí zákon jako hrozbu pro životní prostředí a že Besjana Guri, vedoucí ekologické skupiny Lumi, sbírá podpisy na jeho zrušení, s protesty před úřadem premiéra (Balkan Insight, 9. září 2026). Obava je, že úlevy a zrychlené postupy přinesou do hor stejnou nekontrolovanou výstavbu, jakou známe z pobřeží. Theth byl už v roce 2025 oblastí s nejvíce demolicemi nelegálních staveb: 130 staveb podle výroční zprávy stavební inspekce IKMT (Bulevard, 27. března 2026).

Když byl zákon v roce 2025 schválen, hlasovala pro něj jen vládní většina, měsíc před volbami, a opozice ho označila za klientelistický (Shqiptarja; Panorama).

Foto: Sabina Kallari / Pexels

Co to znamená pro vás

Pro rodiny se starými domy v horách. Balík může být způsob, jak zapsat nemovitost, která je vaše po generace, ale nemá papíry. Buďte opatrní: nemovitost přichází s podmínkami. Pokud projekt nerealizujete včas, můžete o ni přijít, a několik let ji nebudete moci prodat.

Pro investory a krajany. Cesta vede přes partnerství s rodinou, která nemovitost drží, a ne přes levnou půdu. Dohoda o partnerství má být sepsána, ověřena notářem a má určit, kdo nabývá vlastnictví, kdo co financuje a co se stane, když projekt selže. Náklady a povolení penzionu nebo malého hotelu popisuje článek Koupě penzionu nebo malého hotelu.

Pro kupující v Thethu, Valboně nebo Dukagjinu. Nekupujte nemovitost získanou přes balík, aniž zjistíte, zda zákaz prodeje stále platí. Smlouva, která ho porušuje, může být bezcenná.

Pokud hledáte nemovitost v horských nebo venkovských oblastech, podívejte se na pozemky na prodej, turistické pozemky na prodej a pokud kupujete ze zahraničí, přečtěte si náš průvodce pro kupující ze zahraničí.

Zdroje

• Balík hor: oficiální web (v albánštině)
• Shqiptarja: Balík hor je zveřejněn v Úředním věstníku (v albánštině), 2025
• Panorama: Balík hor, vlastnictví převedeno kupní smlouvou za 1 € (v albánštině), 2025
• Tirana Diplomat: Rama, Balík hor je zlatý okamžik pro cestovní ruch (v albánštině), 26. září 2026
• Lexo: Rama, Balík hor je nejlepší způsob, jak rozšířit agroturistiku (v albánštině), 20. září 2026
• Balkan Insight: Pod novým zákonem hrozí albánským horám stejný osud jako pobřeží, říkají kritici, 9. září 2026
• Shqiptarja: Prioritní zóny v Kamëz, Kurbin, Selenicë a Dropull (v albánštině), 24. dubna 2026
• Shqiptarja: Prioritní zóny v Krujë, Maliq a Vorë (v albánštině), 6. února 2026
• Shqiptarja: Prioritní zóny v Kukësi (v albánštině), 12. listopadu 2025
• Top Channel: 670 žádostí pro Dukagjin a Theth, 200 v obci Vau i Dejës (v albánštině), 25. ledna 2026
• RTSH: Přes 9 000 žádostí o Balík hor (v albánštině), červenec 2026 (ověřeno 26. října 2026)
• Bulevard: Výroční zpráva IKMT za rok 2025 (v albánštině), 27. března 2026