Paquete de Montaña: propiedad estatal por 1 € y 10 años sin impuestos, cómo funciona y dónde están los riesgos

En septiembre de 2026, el primer ministro Edi Rama promocionó el «Paquete de Montaña» (Paketa e Maleve) dos veces en una misma semana: el 20 de septiembre en el podcast «Flasim», como la vía más rápida para ampliar un negocio de agroturismo, y el 26 de septiembre ante la diáspora en Staten Island, Nueva York, como una oportunidad para invertir en tierras ancestrales. En el mismo mes, Balkan Insight informó de que los ecologistas temen que la ley dé a las montañas el mismo destino que a la costa. Si tienes una casa antigua en Theth, Dukagjin, Kukës o Dropull, o piensas asociarte con una familia de allí, esta es nuestra guía en lenguaje sencillo sobre lo que ofrece la ley, dónde se está aplicando y qué revisar.

Qué es el Paquete de Montaña

La «Paketa e Maleve» (Paquete de Montaña) es la Ley n.º 20/2025, aprobada por el Parlamento el 13 de marzo de 2025 y en vigor desde el 3 de mayo de 2025 (Shqiptarja; sitio oficial paketaemaleve.gov.al). Su objetivo es atraer inversión a las zonas de montaña, donde la propiedad a menudo no está registrada y la tierra se ha dividido durante generaciones mediante acuerdos tradicionales en lugar de documentos.

Precio simbólico para transferir propiedades estatales a proyectos aprobados

1 €

Duración de los incentivos fiscales

10 años

Número de primeros solicitantes que obtienen los incentivos

500

Posesión requerida del inmueble, según los informes sobre la ley

10+ años

Según el sitio oficial, la ley permite transferir propiedades estatales por un precio simbólico de 1 € a quienes tengan un plan de desarrollo y obtengan los permisos necesarios, mientras que los primeros 500 solicitantes obtienen una exención de 10 años del IVA, del impuesto sobre la renta y del impuesto de infraestructura. Los medios de la época (Shqiptarja, Panorama) mencionan también el impuesto sobre la propiedad y el impuesto sobre beneficios; para la lista exacta de incentivos, consulta el texto de la ley.

Quién puede solicitarlo: según Shqiptarja, personas o empresas que hayan tenido una propiedad estatal en una zona de montaña durante al menos 10 años, y los inversores que se asocien con esos titulares. Posesión significa que usas y conservas el inmueble de hecho, aunque no figures como propietario en la ASHK, el catastro. Según Panorama, que describió la ley en 2025, el inmueble se transfiere mediante contrato de compraventa por 1 € con la condición de que el proyecto se realice en un plazo de 3 años, las obras deben empezar en el plazo de un año y el inmueble no puede venderse durante al menos 10 años. Si no se cumplen las condiciones, el contrato se rescinde y el inmueble vuelve al fondo público.

En Nueva York, Rama también explicó el procedimiento: el municipio publica la solicitud durante un mes para que puedan salir a la luz posibles reclamaciones en competencia, y si no hay objeciones, el propietario puede restaurar la casa, construir una casa de huéspedes de agroturismo o montar una granja. Según él, ningún otro inversor puede quedarse con estos inmuebles salvo que sea socio de la familia y con su consentimiento (Tirana Diplomat, 26 de septiembre de 2026).

Dónde se aplica: zonas prioritarias

El paquete se aplica en las «zonas prioritarias para el desarrollo de la economía de montaña», aprobadas por el Consejo de Ministros a propuesta de los municipios. Hasta ahora, las noticias sobre decisiones del Gobierno muestran estas zonas:

La tabla no está completa: solo incluye las decisiones que encontramos publicadas en los medios. Según el ministro de Gobernanza Local, Ervin Demo, a julio de 2026, 50 municipios habían aprobado sus zonas prioritarias, se habían contado unas 9.000 solicitudes sobre el terreno y se habían aprobado permisos de desarrollo en cuatro municipios (RTSH, julio de 2026). Como los beneficios fiscales se aplican a los primeros 500 solicitantes, pregunta en el municipio antes de contar con ellos. El mayor interés se ha registrado en el norte. En enero de 2026, el municipio de Shkodër tenía 670 solicitudes, sobre todo para Dukagjin y Theth, y Vau i Dejës más de 200 (Top Channel, 25 de enero de 2026). Selenicë informó de más de 150 solicitudes (Shqiptarja, 24 de abril de 2026).

Foto: Abstracts photo / Pexels

Por qué se critica

Balkan Insight escribe que los ecologistas ven la ley como una amenaza para el medio ambiente, y que Besjana Guri, responsable del grupo ecologista Lumi, recoge firmas para derogarla, con protestas frente a la oficina del primer ministro (Balkan Insight, 9 de septiembre de 2026). La preocupación es que los incentivos y los procedimientos acelerados traigan a las montañas la misma construcción descontrolada que se ha visto en la costa. Theth fue ya en 2025 la zona con más demoliciones de construcciones ilegales: 130 estructuras, según el informe anual de la inspección de construcción IKMT (Bulevard, 27 de marzo de 2026).

Cuando se aprobó en 2025, la ley fue votada solo por la mayoría del gobierno, un mes antes de las elecciones, y la oposición la calificó de clientelar (Shqiptarja; Panorama).

Foto: Sabina Kallari / Pexels

Qué significa para ti

Para las familias con casas antiguas en la montaña. El paquete puede ser la vía para inscribir una propiedad que ha sido tuya durante generaciones pero no tiene papeles. Cuidado: la propiedad viene con condiciones. Si no realizas el proyecto a tiempo, puedes perderla, y no puedes venderla durante años.

Para inversores y la diáspora. La vía es una asociación con la familia que tiene la propiedad, no un terreno barato. El acuerdo de asociación debe escribirse, notarizarse y establecer quién toma la propiedad, quién financia qué y qué ocurre si el proyecto fracasa. Para los costes y permisos de una casa de huéspedes o de un pequeño hotel, lee comprar una casa de huéspedes o un pequeño hotel.

Para compradores en Theth, Valbona o Dukagjin. No compres una propiedad obtenida mediante el paquete sin comprobar si la prohibición de venta sigue vigente. Un contrato que la incumpla puede no tener valor.

Si buscas propiedades en zonas de montaña o rurales, mira terrenos en venta, terrenos turísticos en venta y, si compras desde el extranjero, lee nuestra guía para compradores desde el extranjero.

Fuentes

• Paquete de Montaña: sitio oficial (en albanés)
• Shqiptarja: el Paquete de Montaña se publica en el Boletín Oficial (en albanés), 2025
• Panorama: Paquete de Montaña, propiedad transferida mediante contrato de compraventa por 1 € (en albanés), 2025
• Tirana Diplomat: Rama, el Paquete de Montaña es un momento de oro para el turismo (en albanés), 26 de septiembre de 2026
• Lexo: Rama, el Paquete de Montaña es la mejor forma de ampliar el agroturismo (en albanés), 20 de septiembre de 2026
• Balkan Insight: con la nueva ley, las montañas de Albania corren el mismo destino que la costa, según los críticos, 9 de septiembre de 2026
• Shqiptarja: zonas prioritarias en Kamëz, Kurbin, Selenicë y Dropull (en albanés), 24 de abril de 2026
• Shqiptarja: zonas prioritarias en Krujë, Maliq y Vorë (en albanés), 6 de febrero de 2026
• Shqiptarja: zonas prioritarias en Kukës (en albanés), 12 de noviembre de 2025
• Top Channel: 670 solicitudes para Dukagjin y Theth, 200 en Vau i Dejës (en albanés), 25 de enero de 2026
• RTSH: más de 9.000 solicitudes para el Paquete de Montaña (en albanés), julio de 2026 (consultado el 26 de octubre de 2026)
• Bulevard: informe de la IKMT de 2025 (en albanés), 27 de marzo de 2026