Paketa e Maleve: nieruchomość za 1 € i 10 lat bez podatku, jak to działa i jakie są ryzyka

We wrześniu 2026 roku premier Edi Rama dwa razy w ciągu tygodnia promował „Paketę e Maleve” (Mountain Package): 20 września w podcaście „Flasim” jako najszybszy sposób na rozwój działalności agroturystycznej, a 26 września przed diasporą na Staten Island w Nowym Jorku jako szansę na inwestycje w ziemię przodków. W tym samym miesiącu Balkan Insight poinformował, że ekolodzy obawiają się, iż prawo może zgotować górom ten sam los co wybrzeżu. Jeśli masz stary dom w Theth, Dukagjinie, Kukësie lub Dropull albo myślisz o współpracy z tamtejszą rodziną, oto nasz przystępny przewodnik po tym, co prawo oferuje, gdzie jest stosowane i co sprawdzić.

Czym jest Paketa e Maleve

„Paketa e Maleve” (Mountain Package) to ustawa nr 20/2025, uchwalona przez parlament 13 marca 2025 roku i obowiązująca od 3 maja 2025 roku (Shqiptarja; oficjalna strona paketaemaleve.gov.al). Jej celem jest przyciągnięcie inwestycji na obszary górskie, gdzie własność często nie jest zarejestrowana, a ziemia od pokoleń była dzielona na podstawie umów zwyczajowych, a nie dokumentów.

Symboliczna cena przeniesienia państwowej nieruchomości na zatwierdzone projekty

1 €

Czas trwania zachęt podatkowych

10 lat

Liczba pierwszych wnioskodawców, którzy otrzymują zachęty

500

Wymagane posiadanie nieruchomości, według doniesień o prawie

10+ lat

Według oficjalnej strony prawo pozwala przenosić państwową własność za symboliczne 1 € osobom, które mają plan rozwoju i uzyskają niezbędne pozwolenia, a pierwsze 500 wnioskodawców otrzymuje 10-letnie zwolnienie z VAT, podatku dochodowego i podatku od wpływu na infrastrukturę. Doniesienia medialne z tamtego czasu (Shqiptarja, Panorama) wspominają też o podatku od nieruchomości i podatku od zysku; pełną listę zachęt znajdziesz w tekście ustawy.

Kto może składać wniosek: według Shqiptarja osoby fizyczne lub firmy, które przez co najmniej 10 lat posiadały państwową nieruchomość na obszarze górskim, oraz inwestorzy współpracujący z tymi posiadaczami. Posiadanie oznacza, że faktycznie użytkujesz nieruchomość i ją utrzymujesz, mimo że nie jesteś zarejestrowany jako jej właściciel w ASHK, katastrze. Według Panoramy, która opisała prawo w 2025 roku, nieruchomość przenosi się umową sprzedaży za 1 € pod warunkiem, że projekt zostanie zrealizowany w ciągu 3 lat, prace rozpoczną się w ciągu roku, a nieruchomości nie można sprzedać przez co najmniej 10 lat. Jeśli warunki nie zostaną spełnione, umowa zostaje rozwiązana, a nieruchomość wraca do zasobu publicznego.

W Nowym Jorku Rama wyjaśnił też procedurę: gmina publikuje wniosek na miesiąc, by mogły się ujawnić ewentualne konkurencyjne roszczenia, a jeśli nie ma sprzeciwów, właściciel może odrestaurować dom, zbudować pensjonat agroturystyczny lub założyć gospodarstwo. Według niego żaden inny inwestor nie może przejąć tych nieruchomości, chyba że jest partnerem rodziny i za jej zgodą (Tirana Diplomat, 26 września 2026).

Gdzie się stosuje: strefy priorytetowe

Pakiet obowiązuje w „strefach priorytetowych rozwoju gospodarki górskiej”, zatwierdzanych przez Radę Ministrów na wniosek gmin. Jak dotąd doniesienia o decyzjach rządu pokazują następujące strefy:

Tabela nie jest kompletna: zawiera tylko decyzje, które znaleźliśmy w mediach. Według ministra ds. samorządu lokalnego Ervina Demo do lipca 2026 roku 50 gmin zatwierdziło swoje strefy priorytetowe, około 9 000 wniosków zostało policzonych w terenie, a pozwolenia na rozwój zatwierdzono w czterech gminach (RTSH, lipiec 2026). Ponieważ zwolnienia podatkowe dotyczą pierwszych 500 wnioskodawców, zapytaj gminę, zanim na nie liczysz. Największe zainteresowanie jest na północy. W styczniu 2026 roku gmina Szkodra miała 670 wniosków, głównie dla Dukagjinu i Theth, a Vau i Dejës ponad 200 (Top Channel, 25 stycznia 2026). Selenicë podało ponad 150 wniosków (Shqiptarja, 24 kwietnia 2026).

Zdjęcie: Abstracts photo / Pexels

Dlaczego prawo jest krytykowane

Balkan Insight pisze, że ekolodzy widzą w prawie zagrożenie dla środowiska, a Besjana Guri, szefowa grupy ekologicznej Lumi, zbiera podpisy na jego uchylenie, z protestami pod urzędem premiera (Balkan Insight, 9 września 2026). Obawa polega na tym, że zachęty i szybkie procedury przyniosą w góry ten sam niekontrolowany rozwój, jaki widać na wybrzeżu. Theth był już w 2025 roku obszarem z największą liczbą rozbiórek nielegalnych budynków: 130 obiektów, według rocznego raportu inspekcji budowlanej IKMT (Bulevard, 27 marca 2026).

Gdy prawo uchwalano w 2025 roku, głosowała za nim tylko rządząca większość, na miesiąc przed wyborami, a opozycja nazwała je klientelistycznym (Shqiptarja; Panorama).

Zdjęcie: Sabina Kallari / Pexels

Co to oznacza dla ciebie

Dla rodzin ze starymi domami w górach. Pakiet może być sposobem na uregulowanie nieruchomości, która od pokoleń jest twoja, ale nie ma dokumentów. Uważaj: nieruchomość wiąże się z warunkami. Jeśli nie zrealizujesz projektu na czas, możesz ją stracić, a sprzedać jej przez lata nie możesz.

Dla inwestorów i diaspory. Droga to partnerstwo z rodziną, która posiada nieruchomość, a nie tania ziemia. Umowa partnerska powinna być spisana, poświadczona notarialnie i określać, kto ma jaką własność, kto co finansuje i co się stanie, gdy projekt się nie powiedzie. Koszty i pozwolenia pensjonatu lub małego hotelu opisano w artykule Zakup pensjonatu lub małego hotelu.

Dla kupujących w Theth, Valbonie lub Dukagjinie. Nie kupuj nieruchomości uzyskanej w ramach pakietu, zanim nie sprawdzisz, czy zakaz sprzedaży nadal obowiązuje. Umowa, która go łamie, może być bezwartościowa.

Jeśli szukasz nieruchomości na obszarach górskich lub wiejskich, przeglądaj ziemię na sprzedaż, ziemię turystyczną na sprzedaż, a jeśli kupujesz z zagranicy, przeczytaj nasz przewodnik dla kupujących z zagranicy.

Źródła

• Paketa e Maleve: oficjalna strona (po albańsku)
• Shqiptarja: Paketa e Maleve opublikowana w Dzienniku Urzędowym (po albańsku), 2025
• Panorama: Paketa e Maleve, własność przenoszona umową sprzedaży za 1 € (po albańsku), 2025
• Tirana Diplomat: Rama, Paketa e Maleve to złota chwila dla turystyki (po albańsku), 26 września 2026
• Lexo: Rama, Paketa e Maleve to najlepszy sposób na rozwój agroturystyki (po albańsku), 20 września 2026
• Balkan Insight: Pod nowym prawem góry Albanii ryzykują ten sam los co wybrzeże, mówią krytycy, 9 września 2026
• Shqiptarja: Strefy priorytetowe w Kamëz, Kurbin, Selenicë i Dropull (po albańsku), 24 kwietnia 2026
• Shqiptarja: Strefy priorytetowe w Krujë, Maliq i Vorë (po albańsku), 6 lutego 2026
• Shqiptarja: Strefy priorytetowe w Kukës (po albańsku), 12 listopada 2025
• Top Channel: 670 wniosków dla Dukagjinu i Theth, 200 w Vau i Dejës (po albańsku), 25 stycznia 2026
• RTSH: Ponad 9 000 wniosków o Paketę e Maleve (po albańsku), lipiec 2026 (sprawdzono 26 października 2026)
• Bulevard: raport IKMT za 2025 (po albańsku), 27 marca 2026