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Cambia la legalización de viviendas en Albania: vía rápida de 30 días y nuevas reglas para casas en terreno ajeno

Un proyecto de ley que modifica la Ley 20/2020 introduce una legalización rápida por una tasa adicional, nuevos plazos y acuerdos notariales para viviendas levantadas en terrenos privados de terceros.

Por 11 min de lectura

Cambia la legalización de viviendas en Albania: vía rápida de 30 días y nuevas reglas para casas en terreno ajeno

Foto de portada: sweemingyoung / Magnific

Muchas familias en Albania siguen viviendo en casas que esperan a ser legalizadas. En septiembre de 2026, el Gobierno sometió a consulta pública un proyecto de ley que modifica la Ley n.º 20/2020 «Sobre la finalización de los procesos de propiedad transitorios en la República de Albania». El proyecto va al centro de la legalización: introduce un procedimiento rápido de 30 días por una tasa adicional, nuevas reglas para las viviendas construidas en terreno privado de otra persona y consecuencias para quien obstaculice las inspecciones sobre el terreno. El 16 de septiembre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó además dos decisiones que afectan a la documentación y a las tasas de estos trámites.

Actualización, 26 de octubre de 2026: el proyecto de ley que modifica la Ley 20/2020 todavía no aparece entre los proyectos de ley aprobados por el Consejo de Ministros, así que el procedimiento de 30 días y las reglas sobre terrenos de terceros no están en vigor. Mientras tanto, el 23 de octubre la ASHK anunció que quien haya legalizado su vivienda puede solicitar gratis en e-Albania las facturas de la parcela edificable; una vez pagadas, se solicita el certificado de propiedad del terreno.

Puntos clave
  • El proyecto de ley que modifica la Ley 20/2020 prevé una legalización rápida en 30 días por una tasa adicional, pero a 26 de octubre de 2026 no había sido aprobado y no está en vigor.
  • Las viviendas sin permiso levantadas en terreno privado de otra persona solo podrían legalizarse en zonas donde los planes prevén edificios de más de seis plantas: se legaliza el edificio, no el terreno, y se exige una declaración notarial.
  • Quien obstaculice la inspección sobre el terreno puede quedar excluido de la legalización; si no se localiza al ocupante y nadie se presenta en 90 días desde un aviso público, la ASHK decide no legalizar.
  • Las VKM 698, 699 y 700, de 16 de septiembre de 2026, han sido aprobadas y afectan a los inmuebles sin título, a la documentación de los edificios sin permiso y a las tasas.
  • No firmes acuerdos con un propietario del terreno o con un inversor basándote en el borrador, y mantén actualizados los datos de contacto en tu expediente de legalización.
Tiempo máximo de la legalización rápida, por una tasa adicional (proyecto de ley)
30 días
Zonas donde una vivienda en terreno privado de terceros podría legalizarse
7+ plantas
Plazo para presentarse tras un aviso público cuando no se localiza al ocupante
90 días
Solicitudes de legalización todavía pendientes en el condado de Shkodër
27.000

Qué es y en qué punto está

El proyecto de ley fue informado por Ekofin el 9 de septiembre de 2026 y por Telegraf el 10 de septiembre como un documento publicado para consulta pública. Modifica varios artículos de la Ley 20/2020, entre ellos el artículo 29, que se reescribe por completo. Sigue siendo un borrador: su contenido puede cambiar durante la consulta y en el Parlamento, y solo entra en vigor una vez aprobado y publicado en el Boletín Oficial.

El 16 de septiembre de 2026, el Consejo de Ministros aprobó tres decisiones sobre la propiedad, que la Agencia Estatal de Catastro (ASHK) publicó el 18 de septiembre:

  • Decisión (VKM) n.º 698, sobre la emisión de documentos de propiedad para edificios sin título, terreno funcional y patios. La explicamos en detalle en nuestro artículo sobre la VKM 698/2026.
  • VKM n.º 699, una adición a la VKM n.º 1178/2020 sobre la documentación y las normas detalladas para registrar edificios sin permiso.
  • VKM n.º 700, adiciones a la VKM n.º 5/2023 sobre las tasas, pagos y sanciones de los procesos de propiedad transitorios.

La web de la ASHK publicó los títulos de las decisiones 699 y 700, pero no su texto completo, así que este artículo no entra en su contenido.

Cronología
  1. Ley n.º 20/2020La ley básica sobre legalización y procesos de propiedad transitorios.
  2. VKM n.º 1178Documentación y normas para registrar edificios sin permiso.
  3. VKM n.º 5Tasas, pagos y sanciones de los procesos transitorios.
  4. Proyecto de ley en consulta públicaModificaciones de la Ley 20/2020, según Ekofin.
  5. VKM n.º 698, 699 y 700El Consejo de Ministros aprueba cambios sobre inmuebles sin título, registro y tasas.
  6. La ASHK publica las decisionesAvisos en la web oficial de la ASHK.

Legalización rápida: 30 días, por una tasa adicional

La legalización es el procedimiento mediante el cual la ASHK reconoce formalmente un edificio sin permiso y lo inscribe en el catastro, de modo que el propietario pueda recibir un certificado de propiedad. El cambio más visible es un procedimiento rápido. Según Ekofin, la autoridad responsable del desarrollo territorial puede pedir a la ASHK que complete una legalización en 30 días, a cambio de una tasa adicional, tanto si el ocupante, es decir, la persona que construyó o usa realmente el edificio sin permiso, ha presentado solicitud como si no. Bulevard añade que el procedimiento también se aplica cuando la solicitud procede de instituciones. Los medios no indicaron el importe de la tasa adicional.

Para las familias que llevan años esperando, podría ser una salida, pero solo si la tasa es asequible y el expediente está completo. Para los compradores, un trámite más rápido significa que una propiedad puede inscribirse antes en el catastro, lo que facilita venderla o usarla como garantía de una hipoteca.

Viviendas en terreno ajeno

El cambio más delicado afecta a las viviendas sin permiso construidas íntegramente en terreno privado de otra persona. Según Ekofin y Bulevard, el proyecto permite legalizarlas en zonas donde los planes urbanísticos prevén edificios de más de seis plantas, bajo estas condiciones:

  • Solo se legaliza el edificio. El terreno no pasa al ocupante.
  • Antes de la legalización, el ocupante presenta ante la ASHK una declaración notarial en la que acepta que, si la parcela se construye, su espacio en el nuevo edificio se fijará mediante un acuerdo notarial con el propietario del terreno o el inversor.
  • Si no se llega a un acuerdo, el ocupante recibe un espacio de vivienda según las normas para familias necesitadas que fija la legislación de vivienda.
  • Quien se niegue a presentar la declaración queda excluido de la legalización.
  • La propiedad se inscribe con una anotación que se mantiene hasta que la relación con el terreno quede definitivamente resuelta.
  • Si el edificio no tiene acceso a una vía pública, el ocupante obtiene un derecho de paso sobre terreno de terceros según el Código Civil.

Según Ekofin, esta solución no se aplica a las ampliaciones sin permiso de edificios registrados, a los edificios que incumplieron su permiso de construcción ni a los edificios con función socioeconómica.

Foto: Brett Jordan / Pexels

Obstruir las inspecciones conlleva la exclusión

El proyecto endurece el proceso sobre el terreno. Según Ekofin y Telegraf, un ocupante que obstaculice al personal de la ASHK durante una inspección puede quedar excluido de la legalización. Cuando no se puede identificar al ocupante, la ASHK publica un aviso público en un plazo de 10 días. Si nadie se presenta en 90 días, la ASHK decide no legalizar.

El proyecto también fija plazos para las tierras agrícolas de antiguas cooperativas y granjas estatales: la ASHK elabora listas de los usuarios reales, que aprueba el concejo municipal. Quienes no respondan tienen 30 días para completar su expediente; después el procedimiento se suspende durante 60 días y, sin respuesta, la solicitud se rechaza.

Actos ilegales y promotores

La ASHK gana la facultad de anular los documentos de propiedad emitidos de forma ilegal, dentro de los plazos legales. Un recurso suspende la ejecución y se registra una restricción sobre el inmueble. Los casos descubiertos después del plazo, o en los que la propiedad haya pasado a terceros, se remiten al Abogado del Estado para la acción judicial. Según Telegraf, los promotores que incumplan su permiso de construcción se clasificarán como «sujetos de riesgo» en los registros de mala gestión territorial.

El proyecto añade además un capítulo sobre las comunidades religiosas: los edificios levantados antes del 10 de agosto de 1991 sin título pueden recibir un documento de propiedad, y el terreno funcional de propiedad estatal se les transfiere gratis.

Foto: Jocelyn Erskine-Kellie / Pexels

Cuánto es el atraso

No hay una cifra nacional publicada recientemente, pero los datos regionales dan una idea. Según la radiotelevisión pública RTSH, en 2026 se han emitido más de 2.000 decisiones de legalización en Shkodër, mientras que unas 27.000 solicitudes siguen pendientes de revisión a nivel de condado.

Precaución

Este es un proyecto de ley en consulta. No firmes acuerdos con un propietario del terreno o con un inversor basándote en sus disposiciones hasta que la ley se apruebe y se publique. Para cualquier caso concreto, consulta a la ASHK o a un abogado.

Qué hacer ahora

Si tu vivienda está en proceso de legalización0 de 6

Si compras una propiedad que está en proceso de legalización, pide ver el permiso de legalización y el certificado de propiedad. No pagues el importe completo por un edificio que todavía no está inscrito, y calcula desde el principio los gastos totales de compra.

Preguntas frecuentes

Todavía no. Forma parte de un proyecto de ley en consulta pública. Solo entrará en vigor cuando el Parlamento lo apruebe y la ley se publique en el Boletín Oficial.
Los medios informan de una tasa adicional, pero el importe no se hizo público en la cobertura de septiembre. Se fijará en la ley o en la normativa de desarrollo.
Según el proyecto, en zonas con edificios previstos de más de seis plantas se legaliza el edificio, pero no el terreno. Si la parcela se construye, tu espacio se fija mediante acuerdo con el propietario o el inversor; sin acuerdo, recibes un espacio según las normas de vivienda para familias necesitadas.
El proyecto se refiere a obstruir una inspección, no a estar ausente. Pero si no se puede identificar al ocupante, la ASHK publica un aviso público y, si nadie se presenta en 90 días, decide no legalizar. Por eso los datos de contacto de tu expediente deben ser correctos.
Pon a prueba tus conocimientosPregunta 1 de 3

¿Cuánto tarda la legalización rápida según el proyecto?

Fuentes

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