Przejdź do treści
Wszystkie artykuły

Wiadomości

Legalizacja się zmienia: 30-dniowa procedura przyspieszona i nowe zasady dla domów na cudzym gruncie

Projekt ustawy zmieniającej ustawę 20/2020 przewiduje szybką legalizację za dodatkową opłatą, nowe terminy i umowy notarialne dla domów zbudowanych na cudzym prywatnym gruncie.

Autor: Czas czytania: 9 min

Legalizacja się zmienia: 30-dniowa procedura przyspieszona i nowe zasady dla domów na cudzym gruncie

Zdjęcie główne: sweemingyoung / Magnific

Wiele rodzin w Albanii nadal mieszka w domach czekających na legalizację. We wrześniu 2026 roku rząd opublikował do konsultacji publicznych projekt ustawy zmieniającej ustawę nr 20/2020 "O zakończeniu procesów transformacji własnościowej w Republice Albanii". Projekt sięga do sedna legalizacji: wprowadza szybką, 30-dniową procedurę za dodatkową opłatą, nowe zasady dla domów zbudowanych na cudzym prywatnym gruncie oraz konsekwencje dla każdego, kto utrudnia kontrole na miejscu. 16 września 2026 roku Rada Ministrów zatwierdziła także dwie decyzje dotyczące dokumentów i opłat w tych procesach.

Aktualizacja, 26 października 2026: projekt ustawy zmieniającej ustawę 20/2020 nadal nie pojawia się wśród projektów ustaw zatwierdzonych przez Radę Ministrów, więc procedura 30-dniowa i zasady dotyczące cudzego gruntu nie obowiązują. Tymczasem 23 października ASHK ogłosiła, że każdy, kto zalegalizował swój dom, może bezpłatnie złożyć w e-Albania wniosek o faktury za działkę budowlaną; po ich opłaceniu składa się wniosek o świadectwo własności gruntu.

Najważniejsze wnioski
  • Projekt ustawy zmieniającej ustawę 20/2020 przewiduje szybką legalizację w ciągu 30 dni za dodatkową opłatą, ale według stanu na 26 października 2026 roku nie został zatwierdzony i nie obowiązuje.
  • Domy bez pozwolenia na cudzym prywatnym gruncie mogłyby zostać zalegalizowane tylko w strefach, gdzie plany przewidują budynki o ponad sześciu kondygnacjach: legalizuje się budynek, a nie grunt, a wymagane jest oświadczenie notarialne.
  • Ktoś, kto utrudnia kontrolę na miejscu, może zostać wykluczony z legalizacji; jeśli nie uda się ustalić lokatora i nikt nie zgłosi się w ciągu 90 dni od ogłoszenia publicznego, ASHK podejmuje decyzję o odmowie legalizacji.
  • Decyzje VKM 698, 699 i 700 z 16 września 2026 roku zostały zatwierdzone i dotyczą nieruchomości bez tytułu, dokumentacji budynków bez pozwolenia oraz opłat.
  • Nie podpisuj umów z właścicielem gruntu ani z inwestorem na podstawie projektu. Dbaj o to, by dane kontaktowe w twojej teczce legalizacyjnej były aktualne.
Maksymalny czas szybkiej legalizacji za dodatkową opłatą (projekt ustawy)
30 dni
Strefy, w których dom na cudzym prywatnym gruncie mógłby zostać zalegalizowany
7+ kondygnacji
Czas na zgłoszenie się po ogłoszeniu publicznym, gdy lokatora nie można odnaleźć
90 dni
Wnioski o legalizację nadal oczekujące na rozpatrzenie w okręgu Szkodra
27 000

Czym jest projekt i na jakim etapie się znajduje

Projekt ustawy został opisany przez Ekofin 9 września 2026 roku i przez Telegraf 10 września jako dokument opublikowany do konsultacji publicznych. Zmienia kilka artykułów ustawy 20/2020, w tym art. 29, który zostaje przepisany w całości. To nadal projekt: jego treść może się zmienić podczas konsultacji i w parlamencie, a wejdzie w życie dopiero po uchwaleniu i opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym.

16 września 2026 roku Rada Ministrów zatwierdziła trzy decyzje dotyczące nieruchomości, które Państwowa Agencja Katastru (ASHK) opublikowała 18 września:

  • Decyzja (VKM) nr 698 o wydawaniu dokumentów własności dla budynków bez tytułu, gruntów funkcjonalnych i podwórek. Szczegółowo opisaliśmy ją w artykule o VKM 698/2026.
  • VKM nr 699, uzupełnienie VKM nr 1178/2020 o dokumentację i szczegółowe zasady ewidencjonowania budynków bez pozwoleń.
  • VKM nr 700, uzupełnienia VKM nr 5/2023 dotyczące opłat, płatności i kar w procesach transformacji własnościowej.

Strona ASHK zamieściła tytuły decyzji 699 i 700, ale nie ich pełny tekst, dlatego ten artykuł nie omawia ich treści.

Oś czasu
  1. Ustawa nr 20/2020Główna ustawa o legalizacji i procesach transformacji własnościowej.
  2. VKM nr 1178Dokumentacja i zasady ewidencjonowania budynków bez pozwoleń.
  3. VKM nr 5Opłaty, płatności i kary w procesach transformacji.
  4. Projekt ustawy w konsultacjach publicznychZmiany ustawy 20/2020, według Ekofin.
  5. VKM nr 698, 699 i 700Rada Ministrów zatwierdza zmiany dotyczące nieruchomości bez tytułu, ewidencji i opłat.
  6. ASHK publikuje decyzjeOgłoszenia na oficjalnej stronie ASHK.

Szybka legalizacja: 30 dni za dodatkową opłatą

Legalizacja to procedura, w ramach której ASHK formalnie uznaje budynek bez pozwolenia i rejestruje go w katastrze, tak aby właściciel mógł otrzymać dla niego świadectwo własności. Najbardziej widoczna zmiana to szybka procedura. Według Ekofin organ odpowiedzialny za zagospodarowanie terytorialne może zwrócić się do ASHK o zakończenie legalizacji w ciągu 30 dni, za dodatkową opłatą, niezależnie od tego, czy lokator, czyli osoba, która zbudowała lub faktycznie użytkuje budynek bez pozwolenia, złożył wniosek. Bulevard dodaje, że procedura dotyczy także sytuacji, gdy wniosek pochodzi od instytucji. Media nie podały wysokości dodatkowej opłaty.

Dla rodzin, które czekają od lat, może to być wyjście, ale tylko wtedy, gdy opłata będzie przystępna, a dokumentacja kompletna. Dla kupujących szybsza procedura oznacza, że nieruchomość może zostać szybciej zarejestrowana w katastrze, co ułatwia jej sprzedaż lub użycie jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Domy na cudzym gruncie

Najbardziej wrażliwa zmiana dotyczy nielegalnych domów zbudowanych w całości na cudzym prywatnym gruncie. Według Ekofin i Bulevard projekt pozwala na ich legalizację w strefach, gdzie plany zagospodarowania przestrzennego przewidują budynki o więcej niż sześciu kondygnacjach, pod następującymi warunkami:

  • Legalizacji podlega tylko budynek. Grunt nie przechodzi na lokatora.
  • Przed legalizacją lokator składa w ASHK oświadczenie notarialne, że jeśli działka zostanie zabudowana, jego powierzchnia w nowym budynku zostanie ustalona w umowie notarialnej z właścicielem gruntu lub inwestorem.
  • Jeśli nie dojdzie do porozumienia, lokator otrzymuje powierzchnię mieszkalną według standardów dla rodzin potrzebujących, ustalonych w przepisach mieszkaniowych.
  • Ktoś, kto odmówi złożenia oświadczenia, zostaje wykluczony z legalizacji.
  • Nieruchomość zostaje zarejestrowana z adnotacją, która obowiązuje do czasu ostatecznego uregulowania relacji z gruntem.
  • Jeśli budynek nie ma dostępu do drogi publicznej, lokator uzyskuje na podstawie Kodeksu cywilnego prawo przejazdu przez cudzy grunt.

Według Ekofin to rozwiązanie nie dotyczy nielegalnych dobudówek do zarejestrowanych budynków, budynków, które złamały pozwolenie na budowę, ani budynków o funkcji społeczno-gospodarczej.

Zdjęcie: Brett Jordan / Pexels

Utrudnianie kontroli grozi wykluczeniem

Projekt zaostrza proces w terenie. Według Ekofin i Telegraf lokator, który utrudnia pracownikom ASHK kontrolę na miejscu, może zostać wykluczony z legalizacji. Gdy nie da się ustalić lokatora, ASHK ogłasza publicznie w ciągu 10 dni. Jeśli nikt się nie zgłosi w ciągu 90 dni, ASHK podejmuje decyzję o odmowie legalizacji.

Projekt określa także terminy dla gruntów rolnych dawnych spółdzielni i państwowych gospodarstw: ASHK sporządza listy faktycznych użytkowników, które zatwierdza rada gminy. Ci, którzy nie odpowiedzą, mają 30 dni na uzupełnienie wniosku; wtedy procedura zostaje zawieszona na 60 dni i bez odpowiedzi wniosek zostaje odrzucony.

Czyny niezgodne z prawem a deweloperzy

ASHK zyskuje uprawnienie do unieważniania dokumentów własności wydanych niezgodnie z prawem, w ramach ustawowych terminów. Odwołanie wstrzymuje wykonanie decyzji, a na nieruchomości zostaje wpisane ograniczenie. Sprawy wykryte po terminie albo takie, w których nieruchomość przeszła na osoby trzecie, trafiają do Państwowego Adwokata w celu wszczęcia postępowania sądowego. Według Telegraf deweloperzy, którzy łamią pozwolenie na budowę, zostaną zaklasyfikowani jako "podmioty ryzyka" w rejestrach nieprawidłowego zagospodarowania terytorium.

Projekt dodaje też rozdział o wspólnotach religijnych: budynki wzniesione przed 10 sierpnia 1991 roku bez tytułu mogą otrzymać dokument własności, a państwowy grunt funkcjonalny przechodzi na nie nieodpłatnie.

Zdjęcie: Jocelyn Erskine-Kellie / Pexels

Jak duża jest zaległość

Brak jest niedawno opublikowanej ogólnokrajowej liczby, ale dane regionalne dają obraz. Według publicznej stacji RTSH w 2026 roku w Szkodrze wydano ponad 2000 decyzji o legalizacji, a na poziomie okręgu do rozpatrzenia pozostaje około 27 000 wniosków.

Uwaga

To projekt ustawy w konsultacjach. Nie podpisuj umów z właścicielem gruntu ani z inwestorem na podstawie jego przepisów, dopóki ustawa nie zostanie przyjęta i opublikowana. W konkretnej sprawie zapytaj ASHK lub prawnika.

Co zrobić teraz

Jeśli twój dom przechodzi legalizację0 z 6

Jeśli kupujesz nieruchomość, która przechodzi legalizację, poproś o pokazanie zezwolenia na legalizację i świadectwa własności. Nie płać pełnej kwoty za budynek, który nie jest jeszcze zarejestrowany, i od początku policz pełne koszty zakupu.

Najczęściej zadawane pytania

Jeszcze nie. Jest częścią projektu ustawy w konsultacjach publicznych. Zacznie obowiązywać dopiero po uchwaleniu jej przez parlament i opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym.
Media podają dodatkową opłatę, ale jej wysokość nie została ujawniona w relacjach z września. Zostanie określona w ustawie lub w przepisach wykonawczych.
Zgodnie z projektem w strefach, gdzie przewidziano budynki o ponad sześciu kondygnacjach, legalizuje się budynek, ale nie grunt. Jeśli działka zostanie zabudowana, twoja powierzchnia zostanie ustalona w umowie z właścicielem lub inwestorem; bez porozumienia otrzymasz powierzchnię według standardów mieszkaniowych dla rodzin potrzebujących.
Projekt odnosi się do utrudniania kontroli, a nie do nieobecności. Jeśli jednak nie da się ustalić lokatora, ASHK ogłasza publicznie i, gdy nikt się nie zgłosi w ciągu 90 dni, podejmuje decyzję o odmowie legalizacji. Dlatego dane kontaktowe w twoich aktach muszą być poprawne.
Sprawdź swoją wiedzęPytanie 1 z 3

Jak długo według projektu trwa szybka legalizacja?

Źródła

Czytaj dalej

Udostępnij artykuł

Nowe artykuły e-mailem

Poradniki o zakupie, wynajmie i rynku nieruchomości w Albanii, prosto na Twoją skrzynkę.

Jeden e-mail, gdy publikujemy nowy artykuł. Możesz się wypisać w dowolnym momencie. Prywatność

Komentarze

Zaloguj się, aby dołączyć do dyskusji.

Brak komentarzy. Bądź pierwszy i podziel się swoją opinią.

Powiązane artykuły