Přejít na obsah
Všechny články

Zprávy

Legalizace se mění: 30denní rychlá cesta a nová pravidla pro domy na cizím pozemku

Návrh zákona novelizujícího zákon 20/2020 zavádí rychlou legalizaci za příplatek, nové lhůty a notářsky ověřené dohody pro domy postavené na cizím soukromém pozemku.

Autor: Čtení: 8 min

Legalizace se mění: 30denní rychlá cesta a nová pravidla pro domy na cizím pozemku

Titulní fotografie: sweemingyoung / Magnific

Mnoho rodin v Albánii stále bydlí v domech, které čekají na legalizaci. V září 2026 vláda zveřejnila k veřejné konzultaci návrh zákona, kterým se mění zákon č. 20/2020 „O dokončení přechodných procesů v oblasti vlastnictví v Albánské republice“. Návrh jde k jádru legalizace: zavádí rychlé 30denní řízení za příplatek, nová pravidla pro domy postavené na cizím soukromém pozemku a důsledky pro každého, kdo brání kontrolám na místě. O týden později schválila Rada ministrů také dvě rozhodnutí, která se týkají dokumentů a poplatků pro tato řízení.

Aktualizace, 26. října 2026: Návrh zákona, kterým se mění zákon 20/2020, se stále neobjevuje mezi návrhy zákonů schválenými Radou ministrů, takže řízení na 30 dní ani pravidla pro cizí pozemky nejsou v platnosti. Mezitím 23. října oznámil ASHK, že každý, kdo legalizoval svůj dům, může bezplatně požádat na e-Albania o faktury za stavební parcelu. Jakmile se zaplatí, požádáte o osvědčení o vlastnictví pozemku.

Hlavní body
  • Návrh zákona, kterým se mění zákon 20/2020, počítá s rychlou legalizací do 30 dní za příplatek, ale k 26. říjnu 2026 nebyl schválen a není v platnosti.
  • Nepovolené domy na cizím soukromém pozemku by šly legalizovat jen v zónách, kde územní plány počítají s budovami o více než šesti podlažích: legalizuje se stavba, ne pozemek, a je potřeba notářské prohlášení.
  • Kdo brání kontrole na místě, může být z legalizace vyloučen. Pokud obyvatele nelze najít a v rámci veřejného oznámení se do 90 dní nikdo nepřihlásí, ASHK rozhodne o nelegalizaci.
  • Rozhodnutí vlády (VKM) 698, 699 a 700 ze 16. září 2026 byla schválena a týkají se nemovitostí bez titulu, dokumentace pro nepovolené stavby a poplatků.
  • Na základě návrhu nepodepisujte smlouvy s vlastníkem pozemku ani s investorem a udržujte kontaktní údaje ve svém spisu o legalizaci aktuální.
Nejdelší doba rychlé legalizace za příplatek (návrh zákona)
30 dní
Zóny, kde lze legalizovat dům na cizím soukromém pozemku
7+ podlaží
Lhůta pro přihlášení po veřejném oznámení, když obyvatele nelze najít
90 dní
Žádosti o legalizaci, které stále čekají v okrese Skadar
27 000

Co to je a v jakém je stavu

Návrh zákona informoval Ekofin 9. září 2026 a Telegraf 10. září jako dokument zveřejněný k veřejné konzultaci. Mění několik článků zákona 20/2020, včetně článku 29, který se přepisuje celý. Je stále návrhem: jeho obsah se může během konzultace i v parlamentu změnit a nabývá účinnosti až po přijetí a zveřejnění ve Státním věstníku.

Dne 16. září 2026 schválila Rada ministrů tři rozhodnutí o nemovitostech, která Státní katastrální agentura (ASHK) zveřejnila 18. září:

  • Rozhodnutí (VKM) č. 698 o vydávání dokladů o vlastnictví budov bez titulu, funkčního pozemku a dvorů. Podrobně jsme ho vysvětlili v našem článku o VKM 698/2026.
  • VKM č. 699, doplnění VKM č. 1178/2020 o dokumentaci a podrobných pravidlech pro evidenci staveb bez povolení.
  • VKM č. 700, doplnění VKM č. 5/2023 o poplatky, platby a sankce v přechodných procesech vlastnictví.

Web ASHK uvedl názvy rozhodnutí 699 a 700, ale ne jejich plné znění, takže tento článek se jejich obsahem nezabývá.

Časová osa
  1. Zákon č. 20/2020Základní zákon o legalizaci a přechodných procesech vlastnictví.
  2. VKM č. 1178Dokumentace a pravidla pro evidenci staveb bez povolení.
  3. VKM č. 5Poplatky, platby a sankce v přechodných procesech.
  4. Návrh zákona k veřejné konzultaciNovely zákona 20/2020, podle Ekofin.
  5. VKM č. 698, 699 a 700Rada ministrů schvaluje změny týkající se nemovitostí bez titulu, evidence a poplatků.
  6. ASHK zveřejňuje rozhodnutíOznámení na oficiálních stránkách ASHK.

Rychlá legalizace: 30 dní za příplatek

Legalizace je postup, kterým ASHK formálně uzná nepovolenou stavbu a zapíše ji do katastru, aby vlastník mohl získat osvědčení o vlastnictví. Nejviditelnější změnou je rychlé řízení. Podle Ekofin může orgán odpovědný za územní rozvoj požádat ASHK, aby legalizaci dokončil do 30 dní, za dodatečný poplatek, a to bez ohledu na to, zda o ni požádal obyvatel, tedy osoba, která nepovolenou stavbu postavila nebo ji skutečně užívá. Bulevard doplňuje, že postup se použije i tehdy, když žádost podají instituce. Zprávy v médiích neuvedly výši dodatečného poplatku.

Pro rodiny, které čekají roky, může jít o východisko, ale jen pokud bude poplatek dostupný a spis úplný. Pro kupující znamená rychlejší řízení, že nemovitost může být dříve zapsána do katastru, což usnadňuje prodej nebo použití jako zajištění hypotéky.

Domy na cizím pozemku

Nejcitlivější změna se týká nepovolených domů postavených zcela na cizím soukromém pozemku. Podle Ekofin a Bulevard návrh umožňuje jejich legalizaci v zónách, kde územní plány počítají s budovami o více než šesti podlažích, za těchto podmínek:

  • Legalizuje se pouze stavba. Pozemek na obyvatele nepřechází.
  • Před legalizací podá obyvatel u ASHK notářské prohlášení, že pokud bude pozemek zastavěn, jeho prostor v nové budově bude určen notářskou dohodou s vlastníkem pozemku nebo investorem.
  • Pokud k dohodě nedojde, obdrží obyvatel bytový prostor podle standardů pro rodiny v nouzi, stanovených bytovou legislativou.
  • Kdo odmítne prohlášení podat, je z legalizace vyloučen.
  • Nemovitost se zapíše s poznámkou, která zůstane, dokud vztah k pozemku není definitivně vyřešen.
  • Pokud stavba nemá přístup k veřejné silnici, získá obyvatel podle občanského zákoníku právo průjezdu přes cizí pozemek.

Podle Ekofin se toto řešení nevztahuje na nepovolené přístavby k zapsaným budovám, na stavby, které porušily stavební povolení, ani na stavby se socioekonomickou funkcí.

Foto: Brett Jordan / Pexels

Porušení kontrol vede k vyloučení

Návrh zpřísňuje postup v terénu. Podle Ekofin a Telegraf může být obyvatel, který brání zaměstnancům ASHK při kontrole na místě, vyloučen z legalizace. Pokud nelze obyvatele identifikovat, ASHK vydá veřejné oznámení do 10 dní. Pokud se do 90 dní nikdo nepřihlásí, ASHK rozhodne o nelegalizaci.

Návrh také stanovuje lhůty pro zemědělskou půdu bývalých družstev a státních statků: ASHK sestaví seznamy skutečných uživatelů, které schvaluje obecní zastupitelstvo. Kdo na to nereaguje, má 30 dní na doplnění spisu. Řízení se pak pozastaví na 60 dní a bez odpovědi se žádost zamítne.

Protiprávní úkony a developeři

ASHK získá pravomoc zrušit doklady o vlastnictví vydané protiprávně, v rámci zákonných lhůt. Odvolání pozastaví výkon rozhodnutí a na nemovitost se zaznamená omezení. Případy zjištěné po lhůtě nebo ty, kde nemovitost přešla na třetí osoby, předá Státní advokát k soudnímu řízení. Podle Telegraf budou developeři, kteří poruší stavební povolení, zařazeni mezi „rizikové subjekty“ v evidenci nesprávného územního rozvoje.

Návrh také přidává kapitolu o náboženských společenstvích: stavby vzniklé před 10. srpnem 1991 bez titulu mohou získat doklad o vlastnictví a státní funkční pozemek jim přechází bezplatně.

Foto: Jocelyn Erskine-Kellie / Pexels

Jak velký je nedodělaný zástup

Nedávno zveřejněné celostátní číslo neexistuje, ale regionální údaje dávají představu. Podle veřejnoprávní televize RTSH bylo v roce 2026 ve Skadaru vydáno více než 2 000 rozhodnutí o legalizaci, zatímco na úrovni okresu zbývá přezkoumat zhruba 27 000 žádostí.

Pozor

Jde o návrh zákona v konzultaci. Na jeho základě nepodepisujte smlouvy s vlastníkem pozemku ani s investorem, dokud zákon nebude přijat a zveřejněn. V konkrétním případě se zeptejte ASHK nebo advokáta.

Co dělat nyní

Pokud váš dům prochází legalizací0 z 6

Pokud kupujete nemovitost, která prochází legalizací, požádejte o předložení povolení k legalizaci a osvědčení o vlastnictví. Nezaplatte plnou částku za stavbu, která ještě není zapsána, a od začátku si spočítejte všechny náklady koupě.

Často kladené otázky

Zatím ne. Je součástí návrhu zákona v konzultaci. Účinnost nabude až po přijetí parlamentem a zveřejnění zákona ve Státním věstníku.
Média uvádějí dodatečný poplatek, ale jeho výše nebyla v zářijových zprávách zveřejněna. Stanoví ji zákon nebo podzákonný předpis.
Podle návrhu se v zónách s plánovanými budovami o více než šesti podlažích legalizuje stavba, ale ne pozemek. Pokud bude pozemek zastavěn, váš prostor se určí dohodou s vlastníkem nebo investorem. Bez dohody obdržíte prostor podle standardů bydlení pro rodiny v nouzi.
Návrh mluví o bránění kontrole, ne o nepřítomnosti. Pokud ale nelze obyvatele identifikovat, ASHK vydá veřejné oznámení a pokud se do 90 dní nikdo nepřihlásí, rozhodne o nelegalizaci. Proto musí být kontaktní údaje ve vašem spisu správné.
Otestujte své znalostiOtázka 1 z 3

Jak dlouho trvá rychlá legalizace podle návrhu?

Zdroje

Číst dál

Sdílet článek

Nové články e-mailem

Průvodci koupí, pronájmem a trhem s nemovitostmi v Albánii přímo do vaší schránky.

Jeden e-mail, když zveřejníme nový článek. Odběr můžete kdykoli zrušit. Ochrana údajů

Komentáře

Přihlaste se a zapojte se do diskuse.

Zatím žádné komentáře. Buďte první, kdo sdílí svůj názor.

Související články