Poradnik · orientacyjne koszty
Koszty kupna (i wynajmu) nieruchomości w Albanii
Kupując nieruchomość w Albanii, kupujący zwykle płaci notariuszowi (0,23–0,35% wartości umowy, w zależności od progu) oraz opłaty katastralne ASHK za rejestrację i zaświadczenie o własności (12 000 Lek, ≈ 132 €). Sprzedający zwykle płaci podatek od zysku kapitałowego ze sprzedaży. W przypadku mieszkania za 100 000 € koszty kupującego wynoszą około 432 €, czyli mniej więcej 0,43% ceny.
Autor: Galip Sulaj, założyciel hyrja.al
- opłata notarialna od wartości umowy
- 0,23–0,35%
- w stałych opłatach ASHK (≈ 132 €)
- 12 000 Lek
- koszty urzędowe przy mieszkaniu za 100 000 €
- 0,43%
Koszty kupującego
To koszty, które kupujący zwykle ponosi, aby sfinalizować zakup u notariusza i zarejestrować go w ASHK (Państwowej Agencji Katastru). Są płacone przy podpisywaniu ostatecznej umowy u notariusza, który następnie składa wniosek o rejestrację w ASHK. Stałe kwoty ustala w lekë decyzja Rady Ministrów; przeliczenia na euro są przybliżone, według orientacyjnego kursu.
| Koszt | Stawka lub kwota | Podstawa naliczenia | Źródło |
|---|---|---|---|
| Opłata notarialna | 0,23–0,35% wartości umowy | Cała wartość umowy, według stawki progu, w którym się mieści (patrz niżej). Jeśli zadeklarowana cena jest niższa od urzędowej ceny referencyjnej dla danego obszaru, notariusz używa ceny referencyjnej. | Instrukcja 22/2020 · Ustawa 110/2018 |
| Rejestracja umowy sprzedaży w ASHK | 5 000 Lek≈ 55 € | Stała opłata za umowę sprzedaży, niezależnie od ceny. | Decyzja RM 389/2020 · Decyzja RM 462/2025 |
| Zaświadczenie o własności i złożenie wniosku w ASHK | 7 000 Lek≈ 77 € | Stała opłata: nowe zaświadczenie o własności na Twoje nazwisko oraz wniosek notariusza do ASHK. | Decyzja RM 389/2020 · Decyzja RM 462/2025 · Instrukcja 22/2020 |
To nie jest koszt kupującego: podatek od zysku kapitałowego ze sprzedaży płaci sprzedający, zanim ASHK zarejestruje przeniesienie własności. Zob. pytania poniżej.
Opłata notarialna według wartości umowy
Im wyższa wartość umowy, tym niższy procent dla notariusza. Procent z progu, w którym mieści się wartość umowy, stosuje się do całej wartości, a nie tylko do części powyżej poprzedniego progu.
| Wartość umowy | Opłata notarialna |
|---|---|
| do 6 000 000 Lek (≈ 66 000 €) | 0,35% |
| 6 000 000 Lek (≈ 66 000 €) – 15 000 000 Lek (≈ 165 100 €) | 0,3% |
| 15 000 000 Lek (≈ 165 100 €) – 50 000 000 Lek (≈ 550 200 €) | 0,28% |
| 50 000 000 Lek (≈ 550 200 €) – 100 000 000 Lek (≈ 1 100 400 €) | 0,25% |
| powyżej 100 000 000 Lek (≈ 1 100 400 €) | 0,23% |
Oblicz koszty zakupu
Wpisz cenę, aby zobaczyć urzędowe koszty zakupu, pozycja po pozycji. Dodaj prowizję agencji lub honorarium adwokata tylko wtedy, gdy je uzgodniłeś: kalkulator zakłada brak tych kosztów.
Zostaw puste, jeśli kupujesz bez agencji.
Kwota z pisemnej wyceny adwokata, jeśli ją masz.
| Koszt | Tylko koszty urzędowe | Z Twoimi dodatkami |
|---|---|---|
| Notariusz (0,3% ceny) | 300 € | 300 € |
| Rejestracja w ASHK | 55 € | 55 € |
| Zaświadczenie o własności i wniosek notariusza | 77 € | 77 € |
| Pieniądze przechowywane przez notariusza | 0 € | 0 € |
| Prowizja agencji | 0 € | 0 € |
| Twój adwokat | 0 € | 0 € |
| Koszty razem | 432 € | 432 € |
| Udział w cenie | 0,43% | 0,43% |
Dane orientacyjne: notariusz stosuje urzędową cenę referencyjną obszaru, gdy jest wyższa od zadeklarowanej, a kwoty ustalone w lekë przelicza się według orientacyjnego kursu. Nie uwzględniono: tłumaczeń, pełnomocnictwa i apostille, jeśli kupujesz z zagranicy, kosztów banku i kredytu hipotecznego.
Źródła: Instrukcja 22/2020 · Decyzja RM 462/2025 · Ustawa 110/2018
Przykład obliczeń: mieszkania za 100 000 € i 200 000 €
To to samo obliczenie, co w kalkulatorze kosztów na stronach ogłoszeń hyrja.al, z wykorzystaniem powyższych stawek. Ceny podano w euro; próg notarialny wybierany jest na podstawie wartości w lekë.
| Koszt | 100 000 € | 200 000 € |
|---|---|---|
| Notariusz | 300 €0,3% ceny | 560 €0,28% ceny |
| Rejestracja w ASHK | 55 € | 55 € |
| Zaświadczenie i wniosek | 77 € | 77 € |
| Koszty kupującego | 432 € | 692 € |
| Udział w cenie | 0,43% | 0,35% |
| Razem z ceną | 100 432 € | 200 692 € |
- Notariusz300 € · 69%
- Rejestracja w ASHK55 € · 13%
- Zaświadczenie i wniosek77 € · 18%
Nie uwzględniono: adwokata, tłumaczenia, wyceny bankowej, kosztów kredytu hipotecznego ani prowizji agencji, która jest uzgadniana prywatnie z agencją.
Dlaczego niektóre strony podają 4–7%?
Gdzie indziej możesz przeczytać, że zakup kosztuje 4–7% ceny. Takie sumy zwykle obejmują koszty, których nie określa prawo: prowizję agencji, którą można negocjować i która jest zapisana w umowie z agencją; adwokata, jeśli go zatrudnisz; a przy kredycie hipotecznym opłaty banku, wycenę nieruchomości i ubezpieczenie.
Oficjalne koszty są znacznie niższe. Kupujący płaci notariuszowi (0,23–0,35% wartości umowy) oraz stałe opłaty ASHK: około 432 € za mieszkanie za 100 000 € (0,43% ceny). Podatek od sprzedaży płaci sprzedający.
Aby zobaczyć własną sumę, wpisz cenę w kalkulatorze powyżej i dodaj tylko prowizję agencji oraz honorarium adwokata, które faktycznie uzgodniłeś.
Ustalone przez prawo
- Opłata notarialna: 0,23–0,35% wartości umowy
- Rejestracja sprzedaży w ASHK
- Zaświadczenie o własności i wniosek notariusza do ASHK
Za mieszkanie za 100 000 €: około 432 € (0,43% ceny)
Ustalane prywatnie
- Prowizja agencji, jeśli korzystasz z agencji
- Twój adwokat, jeśli go zatrudnisz
- Przy kredycie hipotecznym: opłaty banku, wycena i ubezpieczenie
- Z zagranicy: pełnomocnictwo, tłumaczenie przysięgłe i tłumacz
Sumy 4–7% podawane gdzie indziej zwykle je obejmują. Przed podpisaniem poproś o każdą z tych pozycji na piśmie.
Pytania kupujących
Ile w sumie kosztuje zakup nieruchomości?
Koszty urzędowe są niskie: około 432 € (0,43% ceny) za mieszkanie za 100 000 € i około 692 € (0,35%) za mieszkanie za 200 000 €, na które składają się notariusz i stałe opłaty ASHK. Wszystko inne uzgadnia się prywatnie i dotyczy tylko tego, z czego korzystasz: prowizji agencji ustalonej w umowie z agencją, adwokata oraz tłumaczeń i pełnomocnictwa, jeśli kupujesz z zagranicy. Sprzedający płaci 15% podatku od zysku kapitałowego. Zgodnie z prawem wszystkie strony czynności notarialnej odpowiadają wobec notariusza za jego opłaty, dlatego zapisz, kto za co płaci.
Źródła: Instrukcja 22/2020 · Decyzja RM 462/2025 · Ustawa 29/2023, art. 17, 24 · Ustawa 110/2018 · Ustawa 9/2022
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?
Między 0,23 a 0,35% wartości umowy: około 300 € za mieszkanie za 100 000 € i około 560 € za mieszkanie za 200 000 €. Procent zależy od progu, w którym mieści się cena, a notariusz liczy go od urzędowej ceny referencyjnej obszaru, gdy zadeklarowana cena jest niższa. Dokładną kwotę zapytaj notariusza przed dniem podpisania.
Źródła: Instrukcja 22/2020
Kto płaci podatek od sprzedaży?
Sprzedający. Podatek od zysku kapitałowego ze sprzedaży wynosi 15% zysku, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu; cena sprzedaży nigdy nie jest brana jako niższa od urzędowej ceny referencyjnej. Sprzedający będący osobą prywatną płaci go, zanim ASHK zarejestruje przeniesienie własności, a ASHK nie rejestruje sprzedaży, dopóki płatność nie zostanie potwierdzona. Kupujący płaci opłaty notarialne i ASHK wymienione powyżej: zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 708) koszty umowy sprzedaży obciążają kupującego, chyba że strony uzgodnią inaczej. Jeśli uzgodnicie inaczej, wpiszcie to zarówno do umowy przedwstępnej, jak i ostatecznej.
Ile wynoszą opłaty ASHK za przeniesienie własności?
Razem 12 000 Lek (≈ 132 €): 5 000 Lek (≈ 55 €) za rejestrację umowy sprzedaży i 7 000 Lek (≈ 77 €) za nowe zaświadczenie o własności oraz wniosek notariusza. To kwoty stałe, takie same dla kawalerki jak dla willi. ASHK to Państwowa Agencja Katastru (Agjencia Shtetërore e Kadastrës), która prowadzi rejestr nieruchomości.
Źródła: Decyzja RM 389/2020 · Decyzja RM 462/2025 · Ustawa 111/2018
Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości za mieszkanie?
Roczny podatek budynkowy od mieszkań wynosi 0,05% wartości budynku, obliczany metodą Rady Ministrów (zwykle kilka tysięcy lekë rocznie za mieszkanie). Nie płaci się go przy zakupie, więc nie wlicza się go do sum powyżej. Poproś sprzedającego o dowód, że jest opłacony na bieżąco.
Źródła: Ustawa 9632/2006, art. 22/2 · Tirana Times
Czego nie obejmują te dane?
Wszystkiego, co zależy od Twojej sytuacji lub jest uzgadniane prywatnie: adwokata, tłumaczenia przysięgłego i tłumacza u notariusza, jeśli nie mówisz po albańsku, pełnomocnictwa, jeśli kupujesz z zagranicy, wyceny bankowej i kosztów kredytu hipotecznego oraz prowizji agencji. Przed podpisaniem poproś o te informacje na piśmie.
Znajdź prawnika lub notariusza
Przeglądaj prawników od nieruchomości i notariuszy w katalogu usług hyrja.al i kontaktuj się z nimi bezpośrednio. Wybierz własnego prawnika, a nie takiego, którego zaproponował sprzedający.
Koszty wynajmu
Ile płacisz, wprowadzając się do wynajmowanego mieszkania?
Zwykle czynsz za jeden miesiąc kaucji i czynsz za pierwszy miesiąc z góry, więc przy czynszu 500 € miesięcznie około 1 000 € w dniu wprowadzenia się. Potem co miesiąc płacisz czynsz, opłatę administracyjną i media. To powszechne praktyki, a nie przepisy: kaucję, opłaty i to, kto płaci rachunki, ustal w pisemnej umowie.
| Koszt | Typowa kwota | Uwaga |
|---|---|---|
| Kaucja | czynsz za jeden miesiąc | Zwracana na koniec, jeśli nie ma szkód i zaległych rachunków. |
| Czynsz za pierwszy miesiąc | 1 × miesięczny czynsz | Płacony z góry przy podpisaniu umowy. |
| Opłata administracyjna | około 1 000 Lek (≈ 11 €) miesięcznie | Typowa w nowszych budynkach; zapytaj wynajmującego, czy jest wliczona w czynsz. |
| Media i internet | 6 600 Lek – 11 600 Lek miesięcznie | Zależy od metrażu mieszkania (patrz tabela poniżej). |
Przykład: mieszkanie o powierzchni 1+1 wynajęte za 500 € miesięcznie kosztuje około 600 € miesięcznie, łącznie z opłatą administracyjną i mediami.
Oblicz koszty wprowadzenia się
Wpisz czynsz i metraż. Kaucja, prowizja agencji i opłata administracyjna to kwoty, które uzgadniasz; media to szacunki z tabeli poniżej.
W dniu wprowadzenia się
1 000 €
- Kaucja (1 × czynsz)
- 500 €
- Czynsz za pierwszy miesiąc
- 500 €
Co miesiąc
589 €
- Czynsz
- 500 €
- Opłata administracyjna
- 0 €
- Media i internet (szacunek)
- 89 €
Miesięczne media według metrażu mieszkania
Prąd, woda, odpady, ogrzewanie lub chłodzenie oraz internet: szacunek oparty na danych Numbeo o kosztach życia w Tiranie, podzielony według metrażu przez hyrja.al. Ogrzewanie zimą lub klimatyzacja latem mogą znacznie podnieść tę kwotę.
| Metraż | Media | Z internetem |
|---|---|---|
| kawalerka | 5 000 Lek≈ 55 € | 6 600 Lek≈ 73 € |
| 1+1 | 6 500 Lek≈ 72 € | 8 100 Lek≈ 89 € |
| 2+1 | 8 000 Lek≈ 88 € | 9 600 Lek≈ 106 € |
| 3+1 lub większe | 10 000 Lek≈ 110 € | 11 600 Lek≈ 128 € |
Internet: około 1 600 Lek (≈ 18 €) miesięcznie, niezależnie od metrażu.
Źródła wtórne: Expatax · Shqiptarja.com · Numbeo
Źródła
Opłata notarialna, opłaty ASHK i podatki pochodzą z ustaw i urzędowych stawek opublikowanych w Dzienniku Urzędowym (qbz.gov.al). Dane o wynajmie to szacunki oparte na źródłach wtórnych wymienionych osobno. Przeliczenia na euro są orientacyjne.
Ustawy i urzędowe stawki
- Wspólna instrukcja nr 22 z 20.10.2020 (ministerstwa sprawiedliwości i finansów): opłaty notarialne
- Ustawa nr 110/2018 „O notariuszach”
- Decyzja Rady Ministrów nr 389 z 13.5.2020: wykaz i stawki usług katastralnych
- Decyzja Rady Ministrów nr 462 z 31.7.2025: zmiany stawek katastralnych
- Ustawa nr 111/2018 „O katastrze”
- Kodeks cywilny (ustawa nr 7850/1994), art. 72, 83 i 193: pełnomocnictwo, akt notarialny i rejestracja
- Ustawa nr 29/2023 „O podatku dochodowym”, art. 17 i 24
- Instrukcja nr 34 z 29.12.2023 w sprawie podatku od dochodu z przeniesienia nieruchomości
- Ustawa nr 9632/2006 „O systemie podatków lokalnych”, art. 22/2
Inne źródła (wtórne)
Dalsze kroki
- Ile jest warta moja nieruchomość? Bezpłatna wycena
- Jak kupić nieruchomość w Albanii z zagranicy
- Kredyty hipoteczne: miesięczna rata i warunki banku
- Rewaloryzacja nieruchomości 2026: podatek 5% i kroki
- Zakup na etapie budowy: umowa z deweloperem
- Sprzedajesz? Zdobądź oferty lokalnych agentów
- Nieruchomości na sprzedaż
- Nieruchomości do wynajęcia w Albanii
- Co hyrja.al sprawdza w ogłoszeniach
- Jak piszemy nasze przewodniki
- Wszystkie przewodniki
Dane orientacyjne: potwierdź je u notariusza. Stawki się zmieniają, a notariusz może naliczyć opłatę od urzędowej ceny referencyjnej dla danego obszaru. Kto za co płaci, można negocjować, a ustalenia należy wpisać do umowy. Zaktualizowano: 2 października 2026
Dalej: czy cena jest właściwa?
Sprawdź cenę na tle rynku przed ustaleniem budżetu albo zobacz, ile miesięcznie kosztowałby kredyt hipoteczny.
Pytania? Zapytaj Elsi
Elsi to asystentka hyrja.al. Szuka dla Ciebie nieruchomości i wyjaśnia ceny, koszty zakupu oraz działanie serwisu, po albańsku, angielsku, włosku, hiszpańsku, niemiecku, francusku, rosyjsku, grecku, polsku i czesku.