Płatność za dom w Albanii: gotówka czy przelew bankowy, zasady na 2026 rok i czego pyta notariusz

Płatność za dom w Albanii przelewem bankowym to droga przewidziana przez prawo, natomiast płatności gotówkowe mają wyraźne limity. Od końca stycznia 2026 roku firma, w tym firma budowlana, nie może sprzedać ci za gotówkę powyżej 500 000 leków na transakcję. Notariusz (noteri) nie obsługuje transakcji gotówkowych powyżej 150 000 leków, a oficjalna procedura sprzedaży przebiega przez specjalne konto depozytowe notariusza: sprzedający otrzymuje pieniądze w ciągu 24 godzin od chwili, gdy notariusz otrzyma świadectwo własności na twoje nazwisko.

Limit gotówki przy zakupie od firmy

500 000 leków

Limit gotówki u notariusza

150 000 leków

Opłata za złożenie kwoty na koncie depozytowym notariusza

4 000 leków

Gotówka, którą trzeba zgłosić na granicy

10 000 €

Zasady poniżej obowiązują na dzień 10 października 2026 roku. Wyjaśniliśmy zadatek (kapari) w umowie wstępnej i zadatku, a kroki kupna opisaliśmy w jak kupić dom w Albanii.

Czy można zapłacić za dom w Albanii gotówką?

Tak, ale tylko w określonych granicach, które zależą od tego, kto sprzedaje i kto obsługuje pieniądze:

Limit 500 000 leków jest nowy: wprowadziła go ustawa nr 79/2025, opublikowana w Dzienniku Urzędowym (Fletorja Zyrtare) 15 stycznia 2026 roku, dla "osób fizycznych, przedsiębiorców jednoosobowych i osób samozatrudnionych lub podmiotów". Gdy kupujesz od firmy budowlanej, każda płatność powyżej tej kwoty, czy to zadatek, czy rata, odbywa się przez bank.

Gdy sprzedającym jest osoba prywatna, która nie prowadzi działalności, tekst ustawy o podatkach nie rozstrzyga wprost tego przypadku. Nowy projekt ustawy antypraniowej, który Agencja Wywiadu Finansowego (AIF) opublikowała do konsultacji w sierpniu 2026 roku, zwalnia z limitu płatności między osobami, które nie działają zawodowo. Gotówka jednak trafia do notariusza: notariusz nie przyjmie jej więcej niż 150 000 leków i, jako podmiot objęty ustawą antypraniową, zgłasza fizyczne transakcje gotówkowe od 1 000 000 leków.

Administracja podatkowa wymienia intensywne korzystanie z gotówki wśród głównych zagrożeń na rynku nieruchomości (konferencja NAREA, 21 września 2026, według Monitor).

Jak działa konto depozytowe notariusza?

Konto depozytowe notariusza to specjalny rachunek bankowy, oddzielony od pieniędzy notariusza, na którym zdeponowana jest cena płacona przez ciebie: notariusz przekazuje pieniądze sprzedającemu dopiero po zarejestrowaniu nieruchomości na twoje nazwisko. Procedurę ustala wspólna instrukcja nr 20 z 14.9.2020 roku ministrów finansów i sprawiedliwości. Przed umową notariusz musi poinformować cię o "obowiązku prawnym", by cena była płacona przez to konto (pkt 3). Następnie:

1. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz podaje ci dane konta; przelewasz cenę i przedstawiasz bankowi kopię aktu (pkt 5).
2. Potwierdzasz płatność dokumentem bankowym, a notariusz składa akt w ASHK (Państwowej Agencji Katastru, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) razem z nim (pkt 6 i 7).
3. Jeśli sprzedający ma podatek do zapłaty, notariusz może zapłacić go ze zdeponowanej kwoty, za pisemną zgodą sprzedającego lub zgodnie z aktem (pkt 8).
4. W ciągu 24 godzin od otrzymania świadectwa na twoje nazwisko notariusz przekazuje kwotę sprzedającemu, po odjęciu prowizji bankowej i zapłaconego podatku (pkt 9).

Przy ratach notariusz przekazuje każdą ratę w ciągu 24 godzin po zarejestrowaniu aktu i wpłaceniu raty na konto, a ostatnią ratę po otrzymaniu świadectwa (pkt 10 i 11). Zaliczka wpłacona wcześniej albo kwota, którą bank wypłaca z kredytem hipotecznym, jest zapisywana w akcie; zapytaj notariusza z wyprzedzeniem, jak organizuje płatność.

Co cię chroni i ile to kosztuje

• Konto jest kontem depozytowym, bez odsetek i oddzielonym od pieniędzy notariusza; notariusz nie może trzymać pieniędzy klientów na prywatnych rachunkach (instrukcja nr 20/2020, pkt 2; nr 16/2020, pkt 15).
• Notariusz nie wypłaca z niego gotówki, dokonuje tylko przelewów wskazanych w akcie, a komornicy i organy podatkowe nie mogą sięgnąć do tych pieniędzy z powodu długów notariusza (ustawa nr 110/2018, art. 68; instrukcja nr 20/2020, pkt 16).
• Jeśli notariusz zostanie zawieszony, aresztowany lub umrze, Krajowa Izba Notariuszy wyznacza zastępcę, który dokończy płatności (art. 68).
• Złożenie kwoty kosztuje 4 000 leków (wspólna instrukcja nr 22/2020) i jako koszt umowy płaci je kupujący, chyba że uzgodnicie inaczej (Kodeks cywilny, art. 708).

Pozostałe opłaty opisuje artykuł o opłatach notarialnych przy sprzedaży nieruchomości, a wszystkie koszty razem koszty zakupu nieruchomości.

Przy mieszkaniu w budowie umowę z deweloperem można opłacić albo przez notariusza, albo na konta bankowe stron (instrukcja nr 16/2020, pkt 3). Gdy notariusz trzyma kwotę do przekazania komuś i nie może jej przekazać w terminie zapisanym w akcie, zwraca ją wpłacającemu dzień po upływie terminu (pkt 13), dlatego poproś, by akt zawierał termin.

Jakie pytania o źródło środków zada notariusz?

Notariusz identyfikuje cię, zapisuje w akcie, jak płacona jest cena (ustawa nr 110/2018, art. 105), a gdy uzna to za konieczne, pyta cię, skąd pochodzą pieniądze. Ustawa antypraniowa (nr 9917/2008, ostatnio zmieniona ustawą nr 37/2026) obejmuje notariuszy, adwokatów, pośredników w obrocie nieruchomościami, budowniczych i banki (art. 3). Przy transakcjach od 1 000 000 leków identyfikują cię, zbierają informacje o celu i, gdy trzeba, o źródle środków (art. 4 i 4/1); w przypadku osób politycznie eksponowanych i ich rodzin także o źródle majątku (art. 8).

• Brak odpowiedzi, brak umowy. Gdy notariusz nie może dokończyć tego sprawdzenia, nie przeprowadza transakcji i zgłasza sprawę do FIU (AIF) (art. 4/1).
• Możliwe opóźnienie. Gdy ma wątpliwości, notariusz nie przeprowadza operacji i pyta FIU (AIF), które odpowiada w ciągu 48 godzin (art. 12).
• Notariusz ci nie powie, że złożył zgłoszenie: prawo tego zakazuje (art. 15).

Dokumenty dotyczące nieruchomości, dla kupującego i sprzedającego, znajdziesz w artykule dokumenty potrzebne do kupna domu.

Jak zapłacić przelewem bez błędów

Płać tylko na konto sprzedającego wskazane na świadectwie własności lub na specjalne konto notariusza. Gdy jest kilku sprzedających, każdy otrzymuje swój udział, jak opisano w artykule o nieruchomościach z kilkoma współwłaścicielami.

Zdjęcie: RDNE Stock project / Pexels

Przy kredycie hipotecznym zapytaj bank, jak wypłaca kwotę, i poproś, by akt to zapisał. Oferty znajdziesz w kredytach hipotecznych, a aktualne stopy i limity kredytowe jesienią 2026 roku w artykule kredyty hipoteczne jesienią 2026. Oszustwa z zadatkiem i danymi bankowymi opisuje artykuł oszustwa z nieruchomościami online.

Jak płacić z zagranicy?

Przelewem z twojego banku na konto notariusza lub sprzedającego. Od 7 października 2025 roku Albania jest funkcjonalną częścią SEPA, więc przelew w euro z obszaru SEPA można wykonać jako płatność SEPA, która według Banku Albanii jest tańsza i szybsza. Zapytaj, w jakiej walucie jest konto, na które płacisz, aby nie płacić za wymianę dwa razy.

Jeśli nie możesz przyjechać, ktoś może podpisać za ciebie na specjalne pełnomocnictwo. Kredyty dla emigrantów opisuje artykuł kredyt dla emigrantów, kroki znajdziesz w przewodniku po kupnie z zagranicy, a dla sprzedających w artykule sprzedaż nieruchomości z zagranicy.

Gotówka na granicy

Każdy, kto wjeżdża do Albanii lub wyjeżdża z niej z gotówką w wysokości 10 000 € lub więcej, a także z instrumentami na okaziciela, metalami szlachetnymi lub kamieniami szlachetnymi, musi to zgłosić na granicy, podając cel i dokumenty potwierdzające (ustawa nr 9917/2008, art. 17/1). Według Administracji Celnej zgłoszenie jest bezpłatne, składane na formularzu RTVK na przejściu granicznym przed kontrolą paszportową, niezależnie od tego, jak podróżujesz, i nawet gdy pieniądze nie są twoje.

Oprócz grzywny sprawa jest prowadzona na podstawie Kodeksu karnego. Wyjeżdżając z kraju UE z kwotą 10 000 € lub więcej, trzeba to także zgłosić w urzędzie celnym tego kraju. Gdy wpłacasz gotówkę w Albanii, wpłaty od 1 000 000 leków są zgłaszane do FIU (AIF) (art. 12), a zgłoszenie celne pomaga udowodnić źródło.

Co idzie źle przy płatności gotówkowej?

Główny problem to dowód zapłaty:

• Świadkowie nie wystarczą. Zapłaty zobowiązania pieniężnego wynikającego z pisemnej umowy nie można udowodnić zeznaniami świadków (Kodeks postępowania cywilnego, art. 232), z wyjątkiem ograniczonych przypadków, takich jak "początek dowodu pisemnego" (art. 233). Zaliczka zapłacona gotówką bez pokwitowania może być niemożliwa do udowodnienia.
• Pokwitowanie to twoje prawo. Przy każdej płatności wierzyciel wystawia pokwitowanie, chyba że umowa stanowi inaczej (Kodeks cywilny, art. 473). Bez niego zasada, że sprzedający, który zawinił, zwraca podwójny zadatek (art. 602), niewiele ci pomoże.
• Kupujący domy na planie. Projekt rządowej ustawy z 2 września 2026 roku dotyczący budynków skonfiskowanych uznaje wpłaty kupujących tylko wtedy, gdy dokonano ich przez bank, z umową notarialną zarejestrowaną w ASHK przed konfiskatą (Monitor).
• Odsprzedaż. Podatek 15% liczy się od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu (ustawa nr 29/2023, art. 17), więc zaniżona w umowie cena zakupu zwiększa twój przyszły podatek.

Najczęściej zadawane pytania