Πληρωμή σπιτιού στην Αλβανία με μετρητά ή μέσω τράπεζας: οι κανόνες του 2026 και τι ζητά ο συμβολαιογράφος

Η πληρωμή σπιτιού στην Αλβανία μέσω τράπεζας είναι ο δρόμος που προβλέπει ο νόμος, ενώ η πληρωμή με μετρητά έχει σαφή όρια. Από τα τέλη Ιανουαρίου 2026, μια επιχείρηση, άρα και μια κατασκευαστική εταιρεία, δεν μπορεί να σας πουλήσει με μετρητά πάνω από 500.000 λεκ ανά συναλλαγή. Ο συμβολαιογράφος (noteri) δεν κάνει συναλλαγές με μετρητά πάνω από 150.000 λεκ, και η επίσημη διαδικασία πώλησης περνά από τον ειδικό λογαριασμό escrow (μεσεγγύησης) του: ο πωλητής λαμβάνει τα χρήματα εντός 24 ωρών αφού ο συμβολαιογράφος παραλάβει το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας.

Κύρια φωτογραφία: Jakub Zerdzicki / Pexels

Όριο μετρητών όταν αγοράζετε από επιχείρηση

500.000 λεκ

Όριο μετρητών στον συμβολαιογράφο

150.000 λεκ

Κατάθεση του ποσού στον λογαριασμό escrow του συμβολαιογράφου

4.000 λεκ

Μετρητά που δηλώνονται στο τελωνείο

10.000 €

Οι κανόνες παρακάτω είναι αυτοί που ίσχυαν στις 10 Οκτωβρίου 2026. Την προκαταβολή (kapari) την έχουμε εξηγήσει στο προσύμφωνο και προκαταβολή, ενώ τα βήματα της αγοράς στο πώς να αγοράσετε σπίτι στην Αλβανία.

Επιτρέπεται η πληρωμή σπιτιού με μετρητά στην Αλβανία;

Ναι, αλλά μόνο μέσα σε ορισμένα όρια, που εξαρτώνται από το ποιος πουλά και ποιος χειρίζεται τα χρήματα:

Το όριο των 500.000 λεκ είναι νέο: το πρόσθεσε ο Νόμος αρ. 79/2025, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα (Fletorja Zyrtare) στις 15 Ιανουαρίου 2026, για «φυσικά πρόσωπα, ατομικούς επιχειρηματίες και αυτοαπασχολούμενους ή οντότητες». Όταν αγοράζετε από κατασκευαστική εταιρεία, κάθε πληρωμή πάνω από αυτό το ποσό, είτε προκαταβολή είτε δόση, γίνεται μέσω τράπεζας.

Όταν ο πωλητής είναι ιδιώτης που δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, το κείμενο του φορολογικού νόμου δεν ρυθμίζει σαφώς την περίπτωση, ενώ το νέο νομοσχέδιο κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, που ο Οργανισμός Χρηματοοικονομικών Πληροφοριών (AIF) έθεσε σε διαβούλευση τον Αύγουστο του 2026, εξαιρεί από το όριο τις πληρωμές μεταξύ προσώπων που δεν ενεργούν ως επαγγελματίες. Τα μετρητά, ωστόσο, προσκρούουν στον συμβολαιογράφο: δεν τα χειρίζεται πάνω από 150.000 λεκ και, ως υπόχρεος του νόμου κατά του ξεπλύματος χρήματος, αναφέρει τις συναλλαγές σε φυσικά μετρητά από 1.000.000 λεκ.

Η φορολογική διοίκηση κατατάσσει την υψηλή χρήση μετρητών στους βασικούς κινδύνους της αγοράς ακινήτων (συνέδριο της NAREA, 21 Σεπτεμβρίου 2026, σύμφωνα με το Monitor).

Πώς λειτουργεί ο λογαριασμός escrow του συμβολαιογράφου;

Πληρώνετε το τίμημα στον ειδικό τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, και εκείνος μεταφέρει τα χρήματα στον πωλητή μόνο αφού το ακίνητο εγγραφεί στο όνομά σας. Τη διαδικασία ορίζει η κοινή οδηγία αρ. 20, της 14.9.2020, των υπουργών Οικονομικών και Δικαιοσύνης. Πριν από το συμβόλαιο, ο συμβολαιογράφος πρέπει να σας ενημερώσει για τη «νόμιμη υποχρέωση» να καταβληθεί το τίμημα μέσω αυτού του λογαριασμού (σημείο 3). Έπειτα:

1. Μετά την υπογραφή της πράξης, ο συμβολαιογράφος σας δίνει τα στοιχεία του λογαριασμού· μεταφέρετε το τίμημα και προσκομίζετε στην τράπεζα αντίγραφο της πράξης (σημείο 5).
2. Αποδεικνύετε την πληρωμή με το τραπεζικό έγγραφο, και ο συμβολαιογράφος καταθέτει την πράξη μαζί του στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) (σημεία 6 και 7).
3. Αν ο πωλητής οφείλει φόρο, ο συμβολαιογράφος μπορεί να τον καταβάλει από το κατατεθειμένο ποσό, με τη γραπτή συναίνεσή του ή σύμφωνα με την πράξη (σημείο 8).
4. Εντός 24 ωρών από την παραλαβή του πιστοποιητικού στο όνομά σας, ο συμβολαιογράφος μεταφέρει το ποσό στον πωλητή, αφαιρώντας την τραπεζική προμήθεια και τον φόρο που κατέβαλε (σημείο 9).

Με δόσεις, ο συμβολαιογράφος μεταφέρει κάθε δόση εντός 24 ωρών αφού εγγραφεί η πράξη και κατατεθεί η δόση, και την τελευταία δόση αφού παραλάβει το πιστοποιητικό (σημεία 10 και 11). Η προκαταβολή που καταβλήθηκε νωρίτερα ή το ποσό που πληρώνει η τράπεζα με δάνειο αναγράφεται στην πράξη· ρωτήστε εκ των προτέρων τον συμβολαιογράφο πώς οργανώνει την πληρωμή.

Τι σας προστατεύει και πόσο κοστίζει

• Ο λογαριασμός είναι escrow, άτοκος και χωριστός από τα χρήματα του συμβολαιογράφου, ο οποίος δεν μπορεί να κρατά χρήματα πελατών στους προσωπικούς του λογαριασμούς (Οδηγία αρ. 20/2020, σημείο 2· αρ. 16/2020, σημείο 15).
• Ο συμβολαιογράφος δεν κάνει αναλήψεις μετρητών από αυτόν, μόνο μεταφορές σύμφωνα με την πράξη, και οι δικαστικοί επιμελητές και η εφορία δεν μπορούν να τον αγγίξουν για τα δικά του χρέη (Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 68· Οδηγία αρ. 20/2020, σημείο 16).
• Αν ο συμβολαιογράφος τεθεί σε αναστολή, συλληφθεί ή πεθάνει, το Εθνικό Συμβολαιογραφικό Επιμελητήριο ορίζει αντικαταστάτη που ολοκληρώνει τις πληρωμές (άρθρο 68).
• Η κατάθεση του ποσού κοστίζει 4.000 λεκ (κοινή οδηγία αρ. 22/2020) και, ως έξοδο του συμβολαίου, την πληρώνει ο αγοραστής, εκτός αν συμφωνήσετε διαφορετικά (Αστικός Κώδικας, άρθρο 708).

Οι υπόλοιπες αμοιβές βρίσκονται στο αμοιβές συμβολαιογράφου για την αγοραπωλησία, ενώ όλα τα κόστη μαζί στο κόστος αγοράς ακινήτου.

Για διαμέρισμα υπό κατασκευή, το συμβόλαιο με τον κατασκευαστή μπορεί να πληρωθεί είτε μέσω του συμβολαιογράφου είτε στους τραπεζικούς λογαριασμούς των μερών (Οδηγία αρ. 16/2020, σημείο 3). Όταν ο συμβολαιογράφος φυλάσσει ένα ποσό για να το δώσει σε κάποιον και δεν μπορεί να το μεταφέρει εντός της προθεσμίας που γράφει η πράξη, το επιστρέφει στον καταθέτη την επομένη της λήξης της προθεσμίας (σημείο 13), γι' αυτό ζητήστε η πράξη να ορίζει προθεσμία.

Τι ζητά ο συμβολαιογράφος για την προέλευση των χρημάτων;

Ο συμβολαιογράφος σας ταυτοποιεί, σημειώνει στην πράξη πώς καταβάλλεται το τίμημα (Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 105) και, όταν το κρίνει αναγκαίο, σας ρωτά από πού προέρχονται τα χρήματα. Ο νόμος κατά του ξεπλύματος χρήματος (αρ. 9917/2008, όπως τροποποιήθηκε τελευταία με τον Νόμο αρ. 37/2026) καθιστά υπόχρεους συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μεσίτες ακινήτων, κατασκευαστές και τράπεζες (άρθρο 3). Για συναλλαγές από 1.000.000 λεκ, σας ταυτοποιούν, συλλέγουν πληροφορίες για τον σκοπό και, όταν χρειάζεται, για την προέλευση των κεφαλαίων (άρθρα 4 και 4/1)· για πολιτικώς εκτεθειμένα πρόσωπα και τα μέλη των οικογενειών τους, και για την προέλευση της περιουσίας (άρθρο 8).

• Χωρίς απαντήσεις, χωρίς συμβόλαιο. Όταν δεν μπορεί να ολοκληρώσει αυτόν τον έλεγχο, ο συμβολαιογράφος δεν εκτελεί τη συναλλαγή και την αναφέρει στην AIF (άρθρο 4/1).
• Μια πιθανή καθυστέρηση. Όταν έχει υποψίες, δεν εκτελεί την πράξη και ρωτά την AIF, η οποία απαντά εντός 48 ωρών (άρθρο 12).
• Ο συμβολαιογράφος δεν σας λέει ότι έκανε αναφορά: ο νόμος του το απαγορεύει (άρθρο 15).

Τα έγγραφα του ακινήτου, για τον αγοραστή και τον πωλητή, βρίσκονται στο έγγραφα για την αγορά σπιτιού.

Πώς να πληρώσετε μέσω τράπεζας χωρίς λάθη

Πληρώνετε μόνο στον λογαριασμό του πωλητή που αναγράφεται στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου. Όταν οι πωλητές είναι περισσότεροι, ο καθένας πληρώνεται για το δικό του μερίδιο, όπως εξηγεί το άρθρο για τα ακίνητα με πολλούς ιδιοκτήτες.

Φωτογραφία: Liridon / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Με δάνειο, ρωτήστε την τράπεζα πώς εκταμιεύει το ποσό και ζητήστε να το αναγράφει η πράξη· οι προσφορές βρίσκονται στο στεγαστικό δάνειο. Τις απάτες με την προκαταβολή και τα τραπεζικά στοιχεία θα τις βρείτε στο απάτες με ακίνητα στο διαδίκτυο.

Πώς πληρώνετε από το εξωτερικό;

Με έμβασμα από την τράπεζά σας στον λογαριασμό του συμβολαιογράφου ή του πωλητή. Από τις 7 Οκτωβρίου 2025 η Αλβανία είναι λειτουργικό μέρος του SEPA, οπότε ένα έμβασμα σε ευρώ από τη ζώνη SEPA μπορεί να γίνει ως πληρωμή SEPA, που σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας είναι φθηνότερη και ταχύτερη. Ρωτήστε σε ποιο νόμισμα είναι ο λογαριασμός όπου πληρώνετε, ώστε να μην πληρώσετε δύο φορές το συνάλλαγμα.

Αν δεν μπορείτε να έρθετε, υπογράφει κάποιος για εσάς με ειδικό πληρεξούσιο. Τα δάνεια βρίσκονται στο δάνεια για μετανάστες, τα βήματα στον οδηγό αγοράς από το εξωτερικό, ενώ για τους πωλητές στο πώληση ακινήτου από το εξωτερικό.

Μετρητά στα σύνορα

Όποιος εισέρχεται ή εξέρχεται από την Αλβανία με 10.000 € ή περισσότερα σε μετρητά, σε τίτλους στον κομιστή, σε πολύτιμα μέταλλα ή λίθους, τα δηλώνει στο τελωνείο, με τον σκοπό και τα δικαιολογητικά (Νόμος αρ. 9917/2008, άρθρο 17/1). Σύμφωνα με την Τελωνειακή Υπηρεσία, η δήλωση γίνεται δωρεάν με το έντυπο RTVK στο συνοριακό σημείο, πριν από τον έλεγχο διαβατηρίων, όπως κι αν ταξιδεύετε και ακόμη κι όταν τα χρήματα δεν είναι δικά σας.

Πέρα από το πρόστιμο, η υπόθεση εξετάζεται σύμφωνα με τον Ποινικό Κώδικα. Και η έξοδος από χώρα της ΕΕ με 10.000 € ή περισσότερα σε μετρητά δηλώνεται στο τελωνείο εκείνης της χώρας. Όταν τα καταθέτετε στην Αλβανία, οι καταθέσεις από 1.000.000 λεκ αναφέρονται στην AIF (άρθρο 12), και η τελωνειακή δήλωση σας βοηθά να αποδείξετε την προέλευση.

Τι πάει στραβά όταν πληρώνετε με μετρητά;

Το κύριο πρόβλημα είναι η απόδειξη της πληρωμής:

• Οι μάρτυρες δεν αρκούν. Η εξόφληση χρηματικής υποχρέωσης που απορρέει από έγγραφη σύμβαση δεν αποδεικνύεται με μάρτυρες (Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, άρθρο 232), εκτός από περιορισμένες περιπτώσεις όπως η «αρχή έγγραφης απόδειξης» (άρθρο 233). Μια προκαταβολή που δόθηκε σε μετρητά χωρίς απόδειξη ίσως να μην μπορεί να αποδειχθεί.
• Η απόδειξη είναι δικαίωμά σας. Για κάθε πληρωμή, ο δανειστής εκδίδει απόδειξη, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά (Αστικός Κώδικας, άρθρο 473). Χωρίς αυτήν, ο κανόνας ότι ο υπαίτιος πωλητής επιστρέφει τη διπλάσια προκαταβολή (άρθρο 602) σας βοηθά λίγο.
• Αγοραστές σε ακίνητα υπό κατασκευή. Το νομοσχέδιο της κυβέρνησης της 2ας Σεπτεμβρίου 2026 για τις δημευμένες πολυκατοικίες αναγνωρίζει τις πληρωμές των αγοραστών μόνο όταν έγιναν μέσω τράπεζας, με συμβολαιογραφική σύμβαση εγγεγραμμένη στην ASHK πριν από τη δήμευση (Monitor).
• Η μεταπώληση. Ο φόρος 15% υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής αγοράς (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρο 17), οπότε μια μειωμένη τιμή αγοράς στο συμβόλαιο αυξάνει τον μελλοντικό σας φόρο.

Συχνές ερωτήσεις