Blerës me kontratë porosie në pallat të konfiskuar ose të sekuestruar? Çfarë ndryshon me ligjin e ri

Shumë apartamente të reja në Shqipëri shiten para se pallati të përfundojë, me kontratë porosie. Kjo funksionon mirë deri në ditën kur ndërtesa konfiskohet si ndërtim pa leje, ose kur prokuroria e sekuestron në një hetim penal. Më 2 shtator 2026, qeveria miratoi një projektligj që ndryshon rregullat për objektet e konfiskuara dhe, për herë të parë, u njeh blerësve me kontratë porosie të drejtën të marrin pronën, jo vetëm një detyrim financiar. Ja çfarë ndryshon, kush mbrohet dhe çfarë duhet të kontrolloni para se të paguani.

Foto kryesore: Mr Catographer / Unsplash

Fondi nga shitja e objekteve të konfiskuara, për përfundimin e punimeve dhe blerësit

3,5 mln €

Të ardhura shtesë të pritshme nga pagesat e zhvilluesve

9 mln €

Apartamente të sekuestruara e të konfiskuara në administrim të AAPSK, sipas Monitor

50 mln €

Pasuri në administrim të AAPSK, sipas të dhënave të gushtit 2026

345

Dy situata të ndryshme: konfiskimi dhe sekuestrimi

Para se të flasim për ligjin, duhet dalluar dy raste që shpesh ngatërrohen:

• Konfiskimi si ndërtim pa leje. Kur një pallat ndërtohet në shkelje të lejes, për shembull me kate shtesë, shteti mund ta konfiskojë. Këto objekte rregullohen nga ligji nr. 66/2023 për administrimin e objekteve të konfiskuara si ndërtime pa leje, me qëllim përdorimin e tyre për interes publik ose strehim social. Ky është ligji që qeveria po ndryshon tani.
• Sekuestrimi në një hetim penal. Kur SPAK heton një ndërtues ose pronarët e kapitalit, gjykata mund të sekuestrojë pallatin ose apartamentet si masë sigurimi. Këto pasuri administrohen nga Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK), por fati i tyre vendoset në procesin penal.

Në të dy rastet, blerësi që ka paguar mund të mbetet për vite pa çelësat e shtëpisë.

Çfarë ndryshon me projektligjin e 2 shtatorit

Sipas Monitor, Hashtag.al dhe Top Channel, projektligji për ndryshimin e ligjit 66/2023 sjell këto ndryshime kryesore:

• AAPSK merr administrimin e objekteve të konfiskuara, në vend të komisionit dhe njësisë zbatuese që i menaxhonin më parë nën ministrinë përgjegjëse për ekonominë.
• Njihen blerësit me kontratë porosie. Njihet detyrimi financiar për palët e treta që kanë paguar zhvilluesin, nëse kontrata është lidhur te noteri dhe është regjistruar në ASHK para datës së konfiskimit, dhe nëse pagesa është bërë përmes bankës.
• Pronësia, jo vetëm paratë. Sipas Top Channel, pas përfundimit dhe regjistrimit të ndërtesës, agjencia miraton kalimin e pronësisë së njësive te blerësit dhe pronarët e truallit, sipas kontratave me zhvilluesin.
• Legalizim i jashtëzakonshëm. Kur struktura është përfunduar, por ka shkelje të lejes, dhe njësitë janë në posedim të palëve të treta me kontratë noteriale, objekti mund të legalizohet sipas ligjit 20/2020. Përjashtohen rastet kur pronari i truallit është vetë zhvillues, zbatues, mbikëqyrës ose kolaudator.
• Një grup pune në AAPSK vlerëson rast pas rasti objektet dhe detyrimet ndaj blerësve, me ekspertë të licencuar.
• Një fond i posaçëm financon përfundimin e punimeve dhe dëmshpërblimin e palëve të treta, nga shitja e objekteve, buxheti i shtetit dhe donacionet.

Sipas Monitor, drafti ka 26 nene dhe hyn në fuqi 15 ditë pas botimit në Fletoren Zyrtare. Sipas JavaNews, poseduesit që deklarojnë vullnetarisht ndërtimet pa leje në Agjencinë e Zhvillimit të Territorit (AZHT) brenda 6 muajve nga hyrja në fuqi fitojnë të drejtën e parablerjes.

Foto: Marie Volkert / Unsplash

Po apartamentet e sekuestruara nga SPAK?

Projektligji nuk e zgjidh rastin e sekuestrimeve penale. Sipas Monitor, AAPSK administronte në gusht 2026 pasuri rezidenciale të sekuestruara e të konfiskuara me vlerë rreth 50 milionë euro. Juristët e intervistuar shpjegojnë se blerësi në mirëbesim nuk i humbet automatikisht të drejtat kur prona sekuestrohet, por duhet të provojë me dokumente bankare dhe kontratë se transaksioni ishte i ligjshëm. Noteri Fatmir Laçej kujton se gati 90% e projekteve në Tiranë financohen nga blerësit përmes kontratave, çka e bën këtë problem shumë më të gjerë se disa raste të izoluara.

Problemi praktik është koha. Avokati Aigest Milo, partner në Kalo & Associates, i tha Monitor se blerësi në mirëbesim mbetet shpesh për vite në pritje, sepse proceset gjyqësore ecin ngadalë.

Si zgjidhje, Milo propozon pagesa me faza të lidhura me përparimin real të punimeve, të verifikuara nga një palë e tretë, ose llogari të bllokuara (escrow), ku paratë e blerësit i lirohen ndërtuesit vetëm pas përfundimit të fazave të certifikuara, si dhe garanci bankare ose siguruese.

Si ta mbroni veten para se të blini në plan

Ligji i ri ndihmon vetëm ata që kanë bërë gjithçka sipas rregullave: kontratë noteriale, regjistrim në ASHK dhe pagesë përmes bankës. Prandaj këto nuk janë formalitete, por mbrojtja juaj kryesore.

Për më shumë hapa praktikë, lexoni udhëzuesin tonë si të blini apartament në ndërtim dhe artikullin më shumë leje ndërtimi, më pak vlerë.

Pyetje të shpeshta

Burimet

• Monitor: Qeveria ndryshon ligjin për objektet e konfiskuara, si do mbrohen blerësit me kontrata porosie, 2 shtator 2026
• Hashtag.al: Qeveria ndryshon ligjin për objektet e konfiskuara, 2 shtator 2026
• Top Channel: Projektligji për ndërtimet e konfiskuara, AAPSK merr administrimin, 2 shtator 2026
• Monitor: Drafti për objektet e konfiskuara në Kuvend, fondi për punimet dhe blerësit arrin 3,5 mln euro, 10 shtator 2026
• Monitor: 50 mln euro apartamente të sekuestruara, çfarë ndodh me blerësit, 1 gusht 2026
• Monitor: Blerësi me kontratë porosie në prona të sekuestruara do të gjendet në pingpongun e drejtësisë, 1 gusht 2026
• JavaNews: Ndërtimet pa leje, qeveria ndryshon ligjin, poseduesit fitojnë të drejtën e parablerjes, 10 shtator 2026