Apartamente në Shkodër: ku të blini, lagjet dhe çmimet në 2026

Në Shkodër, një apartament në pallat të ri kërkohet zakonisht 1 700 deri 1 900 € për m², ndërsa në pallatet ekzistuese të periferisë 800 deri 1 200 € për m², sipas agjencive të cituara nga RTSH në qershor 2026. Çmimi ndryshon shumë nga zona dhe nga gjendja e pronës. Para çdo blerjeje, dy gjëra peshojnë këtu më shumë se gjetkë: rreziku nga përmbytjet, që ndryshon nga adresa në adresë, dhe viti i ndërtimit të pallatit.

Foto kryesore: Muhammed Fatih Beki / Pexels

Për m² në pallatet e reja (RTSH, qershor 2026)

1 700 deri 1 900 €

Për m² në pallatet ekzistuese të periferisë (RTSH, qershor 2026)

800 deri 1 200 €

Banesa të pabanuara në Bashkinë Shkodër, Censusi 2023

31,7%

Banorë të qytetit në zona që përmbyten një herë në 100 vjet

12,5%

Sa kushtojnë apartamentet në Shkodër në 2026?

Burimet e publikuara deri më 10 tetor 2026 japin këto shkallë, të gjitha për çmime të kërkuara nga shitësit, jo për shitje të regjistruara:

Për një 2+1 prej 80 m², kjo do të thotë rreth 136 000 deri 152 000 € në një pallat të ri dhe 64 000 deri 96 000 € në një pallat më të vjetër në periferi. RTSH e vlerëson Shkodrën më të përballueshme se Vlora, Durrësi dhe Saranda, ku çmimet shkojnë nga 1 500 deri mbi 2 500 € për m².

Në pallatet e reja, çmimet janë pothuajse dyfishuar brenda 4 deri 5 vitesh. Agjencitë e shpjegojnë me mungesën e lejeve të reja të ndërtimit dhe thonë se shitjet janë ngadalësuar, sepse familjet e reja e kanë më të vështirë të marrin kredi: çmimet u rritën, pagat jo (RTSH, qershor 2026).

Çmimi zyrtar i referencës, 58 000 lekë për m², shërben për qëllime tatimore dhe nuk është çmim tregu, siç e shpjegon artikulli për çmimin e referencës. Çmimin mesatar të kërkuar në njoftimet e hyrja.al, kur ka mjaftueshëm njoftime aktive, e gjeni te faqja e çmimit të apartamenteve në Shkodër; për një pronë konkrete provoni vlerësimin online të pronës.

Ku të blini apartament në Shkodër: lagjet kryesore

Administrativisht, qyteti ndahet në pesë lagje me numër, por njoftimet dhe banorët përdorin emrat e vjetër. Shtëpitë private mbizotërojnë: në Censusin 2023, 53% e banesave të Bashkisë Shkodër, që përfshin edhe fshatrat, ishin shtëpi individuale dhe 32% ishin në pallate. Sipas agjentëve të cituar nga RTSH Shkodra në shkurt 2026, çmimet e larta po e shtyjnë kërkesën nga qendra dhe zonat e luksit drejt periferisë.

Qendra, Pedonalja dhe Gjuhadoli

Zemra e qytetit është rreth Sheshit Demokracia dhe rrugës këmbësore Kolë Idromeno, e njohur si Pedonalja, me rrugën dhe lagjen historike të Gjuhadolit pranë. Këtu mund të jetoni pa makinë, dhe sipas agjencive, kërkesa për qira është më e lartë në zonat qendrore. Kontrolloni zhurmën në mbrëmje, parkimin dhe, për shtëpitë e vjetra, nëse ndërtesa ka kufizime si monument kulture.

Parruca dhe Perashi

Në jug të qendrës, Parruca ndodhet pranë godinës kryesore të Universitetit të Shkodrës “Luigj Gurakuqi”, rreth 0,4 km nga Sheshi Demokracia, ndërsa Perashi vazhdon rreth 1 km në jug, drejt kodrës së kalasë. Janë lagje të vjetra në distancë në këmbë nga qendra dhe praktike për ata që punojnë ose studiojnë në universitet.

Tophana, Dudasi dhe Kirasi

Në perëndim të qendrës, 0,9 deri 1,6 km larg, shtrihen Dudasi, Tophana drejt kalasë dhe Kirasi drejt liqenit. Ngaqë ndodhen nga ana e liqenit dhe e Bunës, para se të blini këtu shihni hartat e përmbytjeve që shpjegojmë më poshtë.

Rus i Madh dhe Rus i Vogël

Rreth 0,8 deri 1 km në veri dhe verilindje të qendrës, zonat e Rusit shtrihen përgjatë rrugës kryesore Rus i Madh, që zbret nga veriu i qytetit drejt qendrës. U përshtaten atyre që duan Pedonalen afër, pa jetuar brenda zhurmës së saj.

Bahçallëku dhe periferia jugore

Nën kalanë e Rozafës, rreth 3,4 km nga qendra, Bahçallëku është hyrja e qytetit nga rruga e Tiranës, pranë bashkimit të Drinit me Bunën. Si në gjithë periferinë jugore, këtu kontrolli i hartës së përmbytjeve është i domosdoshëm.

Pranë ujit, alternativat janë Shiroka dhe Zogaj buzë liqenit ose Velipoja buzë detit, rreth 30 km larg; për to kontrolloni me shumë kujdes lejen e ndërtimit dhe rrezikun nga përmbytjet. Për prona në Theth dhe në Dukagjin, që janë brenda Bashkisë Shkodër, lexoni më parë për Paketën e Maleve.

Cilat zona të Shkodrës rrezikohen nga përmbytjet?

Qyteti rrezikohet më pak se fusha në jug të tij, por rreziku nuk është zero. Sipas hartave zyrtare të riskut, të miratuara nga Këshilli Kombëtar i Ujit më 31 maj 2023 dhe të publikuara nga Agjencia e Menaxhimit të Burimeve Ujore (AMBU), në njësinë administrative Shkodër 2 730 banorë (rreth 3,5%) jetojnë në zona që përmbyten një herë në 10 vjet dhe 9 660 banorë (rreth 12,5%) në zona që përmbyten një herë në 100 vjet. Në Dajç dhe në Bërdicë, pjesa kalon gjysmën e banorëve.

Foto: Apostolos Zafeiriou / Unsplash

Brenda qytetit, projektplani i AMBU-së për menaxhimin e rrezikut (qershor 2022) përmend pika që përmbyten shpesh në Lagjen nr. 1 dhe nr. 4, pranë liqenit dhe bregut të Bunës. Hartat kanë pesë skenarë, nga një herë në 10 deri një herë në 500 vjet.

Digat dhe kanalet kulluese u ndërtuan kryesisht pas përmbytjeve katastrofike të 1962 dhe 1963. Në dhjetor 2010, pas rreth 900 mm shi nga java e dytë e nëntorit deri në mes të dhjetorit, liqeni i Shkodrës arriti nivelin më të lartë të regjistruar: në zonën e Shkodrës u evakuuan rreth 12 145 banorë dhe u prekën rreth 7 120 shtëpi. Përmbytje të mëdha pati edhe në janar 2010, në mars 2018 dhe në janar e shkurt 2021, kur përmbytjet zgjatën 60 ditë. Në shtator 2026, bashkia dhe bordi i kullimit po pastronin kanalet kulluese para sezonit të reshjeve (RTSH Shkodra).

Sa është qiraja në Shkodër dhe sa jep qiraja ditore?

Në dhjetor 2025, agjencitë e cituara nga RTSH Shkodra jepnin 400 deri 600 € në muaj për apartamentet e kategorisë A në zonat qendrore dhe 25 000 deri 35 000 lekë (rreth 270 deri 380 €) për banesat më të thjeshta, jo plotësisht të mobiluara. Qiramarrës janë shkodranë, njerëz që vijnë për punë nga qytete të tjera dhe, gjithnjë e më shumë, të huaj. Në shkurt 2026, qiratë dhe çmimet ishin rreth 5 deri 8% më të larta se një vit më parë.

Tregu i qirasë afatgjatë është i vogël: në Censusin 2023, vetëm 3,8% e familjeve në qarkun e Shkodrës jetonin me qira. Për studentët, agjentët thoshin në tetor 2024 se me qira kërkonin kryesisht ata nga Mali i Zi, ndërsa të tjerët zgjidhnin konviktin (RTSH Shkodra). Krahasimin sipas qyteteve e keni te qiraja për studentë pranë universiteteve.

Për qira ditore, sipas AirDNA (Monitor, 15 gusht 2026), në janar deri në qershor 2026 Shkodra kishte mesatarisht rreth 1 400 apartamente, me 47,2 € për natë dhe rreth 620 € të ardhura mujore për apartament para kostove, afro 990 € në qershor. Krahasimi i plotë është te ku fitohet më shumë nga qiraja ditore. Për qira afatgjatë, një apartament 100 000 € i dhënë me 450 € në muaj sjell 5 400 € në vit, pra 5,4% bruto, para tatimit mbi qiranë dhe shpenzimeve.

Kush blen në Shkodër dhe pse ka kaq shumë banesa bosh?

Sipas agjencive imobiliare të cituara nga Java News në shkurt 2025, kërkesa më e lartë për blerje vinte kryesisht nga emigrantë në Europë që duan të investojnë në vendlindje. Ndërkohë, qyteti po humbet banorë: njësia administrative Shkodër kishte 61 633 banorë në Censusin 2023, rreth 20% më pak se 77 075 në Censusin 2011. Në shtator 2023, 31,7% e banesave të Bashkisë Shkodër nuk ishin të banuara, dhe në pallate pjesa arrinte 36,1%; RTSH Shkodra e lidh këtë me emigracionin dhe me kërkesën e ulët për qira afatgjatë.

Stoku është edhe i vjetër: në qarkun e Shkodrës, vetëm 4,7% e banesave të banuara ishin ndërtuar nga viti 2016 e këtej dhe rreth 30% para vitit 1981. Për një pallat të vjetër, shihni apartament i ri apo i vjetër dhe tërmeti dhe siguria e pallatit. Nëse blini nga jashtë, hapat janë te blerja e pronës nga jashtë dhe te prokura e posaçme.

Sa larg është Shkodra nga Tirana, aeroporti dhe deti?

Me makinë, Shkodra është rreth 100 km nga qendra e Tiranës, 85 km nga aeroporti i Rinasit, 60 km nga aeroporti i Podgoricës në Mal të Zi, 30 km nga plazhi i Velipojës dhe rreth 70 km rrugë malore nga Thethi (distanca rrugore të llogaritura mbi OpenStreetMap). Lagjet e përmendura më sipër janë 0,4 deri 3,4 km nga Sheshi Demokracia.

Çfarë të kontrolloni para se të blini në Shkodër

Dokumentet i shpjegon certifikata e pronësisë online, ndërsa kontrollin fizik të banesës kontrolli i apartamentit para blerjes. Noterin, ASHK-në dhe tarifat e tjera i llogarit kalkulatori më poshtë; hollësitë janë te kostot e blerjes së pronës.