Tërmeti dhe pallati juaj: si ta kontrolloni sigurinë e ndërtesës para se të blini

Para se të blini apartament në një zonë me rrezik tërmeti, siç janë Tirana dhe Durrësi, kërkoni katër dokumente: lejen e ndërtimit, projektin konstruktiv, aktin e kolaudimit dhe certifikatën e përdorimit. Bashkë, ato tregojnë që pallati u projektua dhe u ndërtua sipas kushteve teknike antisizmike dhe u kontrollua nga inxhinierë të licencuar. Kur pallati është i vjetër, i legalizuar, me kate të shtuara ose me plasaritje në strukturë, porositni edhe një aktekspertizë qëndrueshmërie nga një inxhinier strukturist i licencuar para se të paguani kaparin.

Foto kryesore: Doruk Aksel Anıl / Pexels

Magnituda e tërmetit të 26 nëntorit 2019 (USGS)

6,4

Viktima, sipas vlerësimit të nevojave pas fatkeqësisë

51

Dëme dhe humbje në 11 bashki (PDNA, shkurt 2020)

985 mln €

Viti i kushteve teknike antisizmike KTP-N.2-89

1989

Çfarë mësuam nga tërmeti i 26 nëntorit 2019?

Tërmeti i 26 nëntorit 2019 tregoi se rreziku nuk është teorik dhe se pjesa më e madhe e dëmit bie mbi banesat. Sipas USGS, lëkundja ndodhi në orën 03:54 me orën e Shqipërisë, me magnitudë 6,4 dhe në thellësi rreth 22 km, rreth 15 km në perëndim-jugperëndim të Mamurrasit. Delegacioni i BE-së, që publikoi vlerësimin e nevojave pas fatkeqësisë (PDNA) më 5 shkurt 2020, raportoi 51 viktima, 17 000 të zhvendosur dhe mbi 200 000 të prekur në 11 bashki.

Foto: Nemika F / Pexels

Sipas po këtij vlerësimi, efekti i përgjithshëm i fatkeqësisë kaloi 980 milionë €, ndërsa nevojat për rimëkëmbje arritën gati 1,08 miliardë €, nga të cilat strehimi zinte pothuajse 76%. Dy muaj më parë, më 21 shtator 2019, në të njëjtën zonë ishte regjistruar një tërmet me magnitudë 5,6, me epiqendër pranë Shijakut (USGS).

Pse kjo ka rëndësi për blerësin: i njëjti pallat mund të kalojë një tërmet pa dëme strukturore ose të dalë jashtë përdorimit, në varësi të projektit, materialeve dhe mënyrës si u zbatua. Këtë diferencë e tregojnë dokumentet, jo fasada.

Sipas cilave rregulla janë projektuar pallatet në Shqipëri?

Kushtet teknike antisizmike shqiptare janë KTP-N.2-89, të vitit 1989. Kontrolli i Lartë i Shtetit, në një raport për cilësinë e ndërtimeve të përshkruar nga Shqiptarja në dhjetor 2019, vuri në dukje se këto norma janë ende në fuqi, se u hartuan për ndërtesa që rrallë kalonin 5 deri 6 kate, ndërsa shumë pallate të reja kanë mbi 10 kate.

Në paralel, Drejtoria e Përgjithshme e Standardizimit (DPS) ka miratuar Eurokodin 8 si standard shqiptar: SSH EN 1998-1 për ndërtesat, i rishikuar me SSH EN 1998-1-1:2024. Pas tërmetit, edhe vendimi i qeverisë për aktekspertizat e ndërtesave të dëmtuara (VKM nr. 26/2020) i referohet standardit SSH EN 1998-3:2005 për vlerësimin e strukturave. Në korrik 2024, Instituti i Gjeoshkencave dhe Universiteti Politeknik i Tiranës organizuan një simpozium për Modelin Kombëtar të Rrezikut Sizmik 2024.

Për blerësin, mesazhi praktik është i thjeshtë: mosha e pallatit nuk mjafton si provë. Pyesni sipas cilave norma u bë llogaritja strukturore dhe kërkojeni të shkruar në relacionin e projektit konstruktiv.

Cilat dokumente tregojnë që pallati është i sigurt?

Dokumentet kryesore janë katër dhe secili tregon një fazë tjetër: projektimin, mbikëqyrjen, kontrollin përfundimtar dhe lejimin e banimit. Rregullorja e zhvillimit të territorit (VKM nr. 408/2015, neni 15) kërkon që kërkesa për leje ndërtimi të ketë projektin konstruktiv dhe deklaratën e projektuesit të licencuar se projekti përputhet me legjislacionin, "përfshirë dispozitat antisizmike".

Gjatë ndërtimit, mbikëqyrësi i licencuar mban akte kontrolli për çdo fazë, ndër to piketimin e strukturës, përfundimin e themeleve dhe të kuotës 0 dhe përfundimin e karabinasë (VKM nr. 408/2015, neni 27/1). Për certifikatën e përdorimit dorëzohen procesverbali i kolaudimit, relacioni i mbikëqyrësit, aktet e kontrollit, projekti i zbatuar ("as built") dhe polica e sigurimit të përgjegjësisë së ndërtuesit (neni 27/2).

Sipas kartelës informative të Agjencisë së Zhvillimit të Territorit, certifikata e përdorimit kërkohet vetëm online në e-Albania, pa pagesë, dhe lëshohet brenda 30 ditëve. ASHK e regjistron pallatin e përfunduar dhe çel kartelat e apartamenteve pasi merr këtë certifikatë (Ligji nr. 111/2018, neni 51). Lista e plotë e letrave për blerjen është te dokumentet për blerjen e shtëpisë.

Polica dhjetëvjeçare për pallatet e reja

Kur blini nga zhvilluesi, ligji e detyron atë t'ju dorëzojë, bashkë me kontratën e kalimit të pronësisë, një policë sigurimi me afat dhjetëvjeçar, me përfitues blerësin. Ajo mbulon dëmet kur, për shkak të tokës ose të një defekti ndërtimi, ndërtesa shembet tërësisht ose pjesërisht, paraqet rrezik të dukshëm shembjeje ose ka defekte të tjera të rënda (Ligji nr. 107/2014, neni 42, pika 9). Kërkojeni te noteri.

Kur ia vlen një aktekspertizë qëndrueshmërie?

Një aktekspertizë ia vlen kur dokumentet mungojnë ose kur pallati ka ndryshuar pas projektit. Ajo kryhet nga një inxhinier strukturist i licencuar, që mbledh projektet, mat strukturën, kontrollon dëmtimet dhe jep një gjykim inxhinierik për qëndrueshmërinë. Rastet tipike janë:

• Pallat i ndërtuar para viteve 1990 pa projekt të gjetshëm në arkiv
• Kate ose papafingo të shtuara më vonë, ose pallat i legalizuar
• Kolona ose mure mbajtëse të prera në katin përdhes për dyqane
• Plasaritje diagonale në mure ose plasaritje në kolona dhe trarë
• Pallat që u dëmtua në tërmetin e 2019 dhe nuk dini si u klasifikua

Nuk ka tarifë zyrtare për një ekspertizë private, ndaj çmimin e cakton inxhinieri. Si pikë reference, VKM nr. 26/2020 caktoi për ndërtesat e dëmtuara DS4 dhe DS5 tarifat 40 lekë/m² për aktekspertizën, 150 lekë/m² për dokumentimin gjeometrik kur mungon projekti, 200 lekë/m² për provat laboratorike dhe 300 lekë/m² për studimin e thelluar. Ky vendim lidhet me rindërtimin pas tërmetit, jo me tregun e lirë.

Çfarë do të thonë DS1 deri DS5?

Pas tërmetit të 2019, dëmtimi i ndërtesave u klasifikua në shkallën DS1 deri DS5, ku DS1 është dëmtimi më i lehtë dhe DS5 më i rëndi (akti normativ nr. 9/2019, sipas Qendrës Citizens). Banorët e ndërtesave DS1 deri DS3 përfituan fonde në lekë sipas dëmtimit, ndërsa ndërtesat DS4 dhe DS5 iu nënshtruan një aktekspertize të thelluar, me opinion përfundimtar të Institutit të Ndërtimit (VKM nr. 26/2020).

Për ndërtesat DS4, kur riparimi i strukturës kushtonte mbi 70% të ndërtimit nga e para, autoriteti mund të vendoste prishjen e detyruar. Nëse shitësi ju thotë se pallati "u kontrollua pas tërmetit", kërkoni aktin me shkallën e dëmtimit dhe, për DS3 e lart, dokumentin e riparimit ose të përforcimit.

Si ta kontrolloni pallatin gjatë vizitës?

Shumë shenja shihen pa instrumente, edhe pse nuk zëvendësojnë ekspertizën. Vizitoni bodrumin, katin përdhes dhe shkallët, jo vetëm apartamentin. Për kontrollet e tjera brenda banesës, si lagështia, instalimet dhe dritaret, shihni kontrolli i apartamentit para blerjes.

Ndryshimet në apartamentin tuaj kanë rëndësi për gjithë pallatin: heqja e një muri mbajtës ose mbyllja e ballkonit me materiale të rënda ndikon në strukturë. Çfarë lejohet e shpjegon mbyllja e ballkonit dhe ndryshimet në apartament.

A mbulon sigurimi i shtëpisë tërmetin?

Po, nëse polica e përmend tërmetin si rrezik të siguruar. Autoriteti i Mbikëqyrjes Financiare e përshkruan sigurimin nga zjarri dhe rreziqet shtesë si mbulim për humbjet "si pasojë e zjarrit, tërmetit, përmbytjet" e të tjera, por çdo policë mbulon vetëm rreziqet që shkruan. Lexoni listën e rreziqeve dhe pjesën e zbritshme para se të nënshkruani.

Ministria e Financave hodhi për konsultim publik, nga 23 korriku deri më 20 gusht 2025, një projektligj "Për sigurimin e detyrueshëm të banesave nga tërmetet". Deri më 10 tetor 2026 nuk e gjetëm të botuar si ligj, ndaj sigurimi mbetet vullnetar, përveç kur e kërkon banka për kredinë. Si funksionon polica që kërkojnë bankat e shpjegon sigurimi i shtëpisë dhe kredia.

Pallat i ri apo i vjetër: cili është më i sigurt?

Nuk ka përgjigje sipas moshës. Një pallat i ri me leje, projekt konstruktiv, mbikëqyrje dhe kolaudim të dokumentuar ka më shumë prova sesa një pallat i vjetër pa arkiv. Por edhe një pallat i vjetër i mirëmbajtur, pa ndryshime strukturore, mund të jetë zgjedhje e mirë pas një ekspertize. Krahasimin e plotë të kostove dhe rreziqeve e gjeni te apartament i ri apo i vjetër.

Kur blini në ndërtim, kontrollet nisin para kaparit: leja, projekti dhe ecuria e punimeve. Hapat janë te si të blini apartament në ndërtim, ndërsa çmimet sipas zonave te çmimi i apartamenteve në Tiranë.