Σεισμός και η πολυκατοικία σας στην Αλβανία: πώς να ελέγξετε την ασφάλεια του κτιρίου πριν από την αγορά

Πριν από την αγορά διαμερίσματος στην Αλβανία σε σεισμογενή περιοχή, όπως τα Τίρανα και το Δυρράχιο, ζητήστε τέσσερα έγγραφα: την οικοδομική άδεια, τη στατική μελέτη, το πρωτόκολλο τελικής παραλαβής (kolaudim) και το πιστοποιητικό χρήσης (certifikata e përdorimit). Μαζί δείχνουν ότι η πολυκατοικία μελετήθηκε και κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους αντισεισμικούς τεχνικούς κανόνες και ελέγχθηκε από αδειοδοτημένους μηχανικούς. Όταν η πολυκατοικία είναι παλιά, νομιμοποιημένη, έχει πρόσθετους ορόφους ή ρωγμές στον φέροντα οργανισμό, παραγγείλετε επίσης πραγματογνωμοσύνη στατικής επάρκειας (aktekspertizë) από αδειοδοτημένο πολιτικό μηχανικό στατικό πριν δώσετε την προκαταβολή.

Μέγεθος του σεισμού της 26ης Νοεμβρίου 2019 (USGS)

6,4

Νεκροί, σύμφωνα με την αξιολόγηση αναγκών μετά την καταστροφή

51

Ζημιές και απώλειες σε 11 δήμους (PDNA, Φεβρουάριος 2020)

985 εκατ. €

Έτος των αντισεισμικών τεχνικών κανόνων KTP-N.2-89

1989

Τι μάθαμε από τον σεισμό της 26ης Νοεμβρίου 2019;

Ο σεισμός της 26ης Νοεμβρίου 2019 έδειξε ότι ο κίνδυνος δεν είναι θεωρητικός και ότι το μεγαλύτερο μέρος των ζημιών πέφτει στις κατοικίες. Σύμφωνα με το USGS, η δόνηση σημειώθηκε στις 03:54 ώρα Αλβανίας, με μέγεθος 6,4 και σε βάθος περίπου 22 km, περίπου 15 km δυτικά-νοτιοδυτικά του Μαμούρας (Mamurras). Η Αντιπροσωπεία της ΕΕ, που δημοσίευσε την αξιολόγηση αναγκών μετά την καταστροφή (PDNA) στις 5 Φεβρουαρίου 2020, ανέφερε 51 νεκρούς, 17.000 εκτοπισμένους και πάνω από 200.000 πληγέντες σε 11 δήμους.

Φωτογραφία: Nemika F / Pexels

Σύμφωνα με την ίδια αξιολόγηση, η συνολική επίπτωση της καταστροφής ξεπέρασε τα 980 εκατομμύρια €, ενώ οι ανάγκες ανασυγκρότησης έφτασαν σχεδόν το 1,08 δισεκατομμύριο €, από τα οποία η στέγαση αντιστοιχούσε σχεδόν στο 76%. Δύο μήνες νωρίτερα, στις 21 Σεπτεμβρίου 2019, είχε καταγραφεί στην ίδια περιοχή σεισμός μεγέθους 5,6, με επίκεντρο κοντά στο Σιάκ (Shijak) (USGS).

Γιατί αυτό έχει σημασία για τον αγοραστή: η ίδια πολυκατοικία μπορεί να περάσει έναν σεισμό χωρίς δομικές ζημιές ή να βγει εκτός χρήσης, ανάλογα με τη μελέτη, τα υλικά και τον τρόπο κατασκευής. Αυτή τη διαφορά τη δείχνουν τα έγγραφα, όχι η πρόσοψη.

Με ποιους κανόνες μελετώνται οι πολυκατοικίες στην Αλβανία;

Οι αλβανικοί αντισεισμικοί τεχνικοί κανόνες είναι οι KTP-N.2-89, του 1989. Ο Ανώτατος Κρατικός Έλεγχος (KLSH), σε έκθεση για την ποιότητα των κατασκευών που περιέγραψε η εφημερίδα Shqiptarja τον Δεκέμβριο του 2019, επισήμανε ότι αυτοί οι κανόνες ισχύουν ακόμη και ότι γράφτηκαν για κτίρια που σπάνια ξεπερνούσαν τους 5 έως 6 ορόφους, ενώ πολλές νέες πολυκατοικίες έχουν πάνω από 10 ορόφους.

Παράλληλα, η Γενική Διεύθυνση Τυποποίησης (DPS) έχει υιοθετήσει τον Ευρωκώδικα 8 ως αλβανικό πρότυπο: SSH EN 1998-1 για τα κτίρια, αναθεωρημένο με το SSH EN 1998-1-1:2024. Μετά τον σεισμό, και η κυβερνητική απόφαση για τις πραγματογνωμοσύνες των κτιρίων που υπέστησαν ζημιές (Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, VKM, αριθ. 26/2020) παραπέμπει στο πρότυπο SSH EN 1998-3:2005 για την αξιολόγηση των φερόντων οργανισμών. Τον Ιούλιο του 2024, το Ινστιτούτο Γεωεπιστημών και το Πολυτεχνείο των Τιράνων διοργάνωσαν συμπόσιο για το Εθνικό Μοντέλο Σεισμικής Επικινδυνότητας 2024.

Για τον αγοραστή, το πρακτικό μήνυμα είναι απλό: η ηλικία της πολυκατοικίας δεν αρκεί ως απόδειξη. Ρωτήστε με ποιους κανόνες έγινε ο στατικός υπολογισμός και ζητήστε να το δείτε γραπτώς στην τεχνική έκθεση της στατικής μελέτης.

Ποια έγγραφα δείχνουν ότι η πολυκατοικία είναι ασφαλής;

Τα βασικά έγγραφα είναι τέσσερα και το καθένα δείχνει διαφορετική φάση: τη μελέτη, την επίβλεψη, τον τελικό έλεγχο και την άδεια κατοίκησης. Ο κανονισμός χωροταξικής ανάπτυξης (VKM αριθ. 408/2015, άρθρο 15) απαιτεί η αίτηση για οικοδομική άδεια να περιλαμβάνει τη στατική μελέτη και δήλωση του αδειοδοτημένου μελετητή ότι η μελέτη συμμορφώνεται με τη νομοθεσία, "συμπεριλαμβανομένων των αντισεισμικών διατάξεων".

Κατά την κατασκευή, ο αδειοδοτημένος επιβλέπων τηρεί πρακτικά ελέγχου για κάθε φάση, μεταξύ των οποίων η χάραξη του φέροντα οργανισμού, η ολοκλήρωση των θεμελίων και της στάθμης 0 και η ολοκλήρωση του φέροντα σκελετού (VKM αριθ. 408/2015, άρθρο 27/1). Η τελική παραλαβή (kolaudim) είναι ο τελικός έλεγχος των εργασιών από αδειοδοτημένο ελεγκτή, ο οποίος βεβαιώνει ότι η κατασκευή έγινε σύμφωνα με τη μελέτη. Για το πιστοποιητικό χρήσης υποβάλλονται το πρωτόκολλο παραλαβής, η έκθεση του επιβλέποντα, τα πρακτικά ελέγχου, η μελέτη όπως κατασκευάστηκε ("as built") και το ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης του κατασκευαστή (άρθρο 27/2).

Σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο του Οργανισμού Χωροταξικής Ανάπτυξης (AZHT), το πιστοποιητικό χρήσης ζητείται μόνο ηλεκτρονικά στο e-Albania (την κυβερνητική πύλη υπηρεσιών), δωρεάν, και εκδίδεται εντός 30 ημερών. Η ASHK (η Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) καταχωρίζει την ολοκληρωμένη πολυκατοικία και ανοίγει τις κτηματολογικές καρτέλες των διαμερισμάτων αφού λάβει αυτό το πιστοποιητικό (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 51). Ο πλήρης κατάλογος των εγγράφων για την αγορά βρίσκεται στο τα έγγραφα για την αγορά κατοικίας.

Το δεκαετές ασφαλιστήριο για τις νέες πολυκατοικίες

Όταν αγοράζετε από τον κατασκευαστή, ο νόμος τον υποχρεώνει να σας παραδώσει, μαζί με το συμβόλαιο μεταβίβασης κυριότητας, ασφαλιστήριο δεκαετούς διάρκειας με δικαιούχο τον αγοραστή. Καλύπτει τις ζημιές όταν, εξαιτίας του εδάφους ή κατασκευαστικού ελαττώματος, το κτίριο καταρρέει ολικά ή μερικά, παρουσιάζει εμφανή κίνδυνο κατάρρευσης ή έχει άλλα σοβαρά ελαττώματα (Νόμος αριθ. 107/2014, άρθρο 42, σημείο 9). Ζητήστε το στον συμβολαιογράφο.

Πότε αξίζει μια πραγματογνωμοσύνη στατικής επάρκειας;

Η πραγματογνωμοσύνη στατικής επάρκειας (aktekspertizë qëndrueshmërie) είναι η γραπτή αξιολόγηση ενός μηχανικού για το πόσο ευσταθές είναι το κτίριο. Αξίζει όταν λείπουν έγγραφα ή όταν η πολυκατοικία έχει αλλάξει σε σχέση με τη μελέτη, και τη διενεργεί αδειοδοτημένος πολιτικός μηχανικός στατικός, ο οποίος συγκεντρώνει τις μελέτες, μετρά τον φέροντα οργανισμό, ελέγχει τις ζημιές και δίνει μηχανική κρίση για τη στατική επάρκεια. Οι τυπικές περιπτώσεις είναι:

• Πολυκατοικία που χτίστηκε πριν από τη δεκαετία του 1990 χωρίς μελέτη που να βρίσκεται στο αρχείο
• Όροφοι ή σοφίτες που προστέθηκαν αργότερα, ή νομιμοποιημένη πολυκατοικία
• Κολόνες ή φέροντες τοίχοι κομμένοι στο ισόγειο για καταστήματα
• Διαγώνιες ρωγμές σε τοίχους ή ρωγμές σε κολόνες και δοκούς
• Πολυκατοικία που υπέστη ζημιές στον σεισμό του 2019 και δεν ξέρετε πώς κατατάχθηκε

Για ιδιωτική πραγματογνωμοσύνη δεν υπάρχει επίσημη αμοιβή, οπότε την τιμή την ορίζει ο μηχανικός. Ως σημείο αναφοράς, η VKM αριθ. 26/2020 όρισε για τα κτίρια DS4 και DS5 που υπέστησαν ζημιές αμοιβές 40 lek/m² για την πραγματογνωμοσύνη, 150 lek/m² για τη γεωμετρική αποτύπωση όταν λείπει η μελέτη, 200 lek/m² για τις εργαστηριακές δοκιμές και 300 lek/m² για την εις βάθος μελέτη. Η απόφαση αυτή αφορά την ανοικοδόμηση μετά τον σεισμό, όχι την ελεύθερη αγορά.

Τι σημαίνουν οι βαθμίδες DS1 έως DS5;

Μετά τον σεισμό του 2019, οι ζημιές στα κτίρια κατατάχθηκαν σε κλίμακα από DS1 έως DS5, όπου DS1 είναι η ελαφρύτερη ζημιά και DS5 η σοβαρότερη (κανονιστική πράξη αριθ. 9/2019, σύμφωνα με το κέντρο Citizens, Qendra Citizens). Οι κάτοικοι κτιρίων DS1 έως DS3 έλαβαν κονδύλια σε lek ανάλογα με τη ζημιά, ενώ τα κτίρια DS4 και DS5 υποβλήθηκαν σε εις βάθος πραγματογνωμοσύνη, με τελική γνωμοδότηση του Ινστιτούτου Κατασκευών (VKM αριθ. 26/2020).

Για τα κτίρια DS4, όταν η επισκευή του φέροντα οργανισμού κόστιζε πάνω από το 70% μιας κατασκευής από την αρχή, η αρχή μπορούσε να αποφασίσει υποχρεωτική κατεδάφιση. Αν ο πωλητής σας πει ότι η πολυκατοικία "ελέγχθηκε μετά τον σεισμό", ζητήστε την πράξη με τη βαθμίδα ζημιάς και, από DS3 και πάνω, το έγγραφο της επισκευής ή της ενίσχυσης.

Πώς να ελέγξετε την πολυκατοικία κατά την επίσκεψη;

Πολλά σημάδια φαίνονται χωρίς όργανα, αν και δεν αντικαθιστούν την πραγματογνωμοσύνη. Επισκεφθείτε το υπόγειο, το ισόγειο και το κλιμακοστάσιο, όχι μόνο το διαμέρισμα. Για τους υπόλοιπους ελέγχους μέσα στην κατοικία, όπως η υγρασία, οι εγκαταστάσεις και τα παράθυρα, δείτε ο έλεγχος του διαμερίσματος πριν από την αγορά.

Οι αλλαγές στο δικό σας διαμέρισμα έχουν σημασία για όλη την πολυκατοικία: η αφαίρεση ενός φέροντα τοίχου ή το κλείσιμο του μπαλκονιού με βαριά υλικά επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό. Τι επιτρέπεται εξηγεί το κλείσιμο του μπαλκονιού και οι αλλαγές στο διαμέρισμα.

Καλύπτει η ασφάλιση κατοικίας τον σεισμό;

Ναι, αν το ασφαλιστήριο αναφέρει τον σεισμό ως ασφαλισμένο κίνδυνο. Η Αρχή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας (AMF) περιγράφει την ασφάλιση πυρός και πρόσθετων κινδύνων ως κάλυψη για απώλειες "ως συνέπεια πυρκαγιάς, σεισμού, πλημμυρών" και άλλων, αλλά κάθε ασφαλιστήριο καλύπτει μόνο τους κινδύνους που αναγράφει. Διαβάστε τον κατάλογο των κινδύνων και την απαλλαγή πριν υπογράψετε.

Το Υπουργείο Οικονομικών έθεσε σε δημόσια διαβούλευση, από τις 23 Ιουλίου έως τις 20 Αυγούστου 2025, νομοσχέδιο "Για την υποχρεωτική ασφάλιση των κατοικιών έναντι σεισμών". Έως τις 26 Οκτωβρίου 2026 δεν το βρήκαμε δημοσιευμένο ως νόμο, οπότε η ασφάλιση παραμένει προαιρετική, εκτός αν τη ζητά η τράπεζα για το δάνειο. Πώς λειτουργεί το ασφαλιστήριο που ζητούν οι τράπεζες εξηγεί το ασφάλιση κατοικίας και στεγαστικό δάνειο.

Νέα ή παλιά πολυκατοικία: ποια είναι πιο ασφαλής;

Δεν υπάρχει απάντηση με βάση την ηλικία. Μια νέα πολυκατοικία με άδεια, στατική μελέτη, επίβλεψη και τεκμηριωμένη παραλαβή προσφέρει περισσότερες αποδείξεις από μια παλιά χωρίς αρχείο. Όμως και μια καλά συντηρημένη παλιά πολυκατοικία, χωρίς δομικές αλλαγές, μπορεί να είναι καλή επιλογή μετά από πραγματογνωμοσύνη. Την πλήρη σύγκριση κόστους και κινδύνων θα βρείτε στο καινούργιο ή παλιό διαμέρισμα.

Όταν αγοράζετε υπό κατασκευή, οι έλεγχοι ξεκινούν πριν από την προκαταβολή: η άδεια, η μελέτη και η πρόοδος των εργασιών. Τα βήματα θα βρείτε στο πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή, τις τιμές ανά περιοχή στο η τιμή των διαμερισμάτων στα Τίρανα και τις προσφορές στο διαμερίσματα προς πώληση στα Τίρανα.