Administrata e pallatit në 2026: sa paguhet, kush e zgjedh administratorin dhe si ankoheni

Administrata e pallatit në Shqipëri rregullohet nga Ligji nr. 55/2025 “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”, i botuar në Fletoren Zyrtare më 1 gusht 2025, që shfuqizoi ligjin e vitit 2009. Administratorin e zgjedhin pronarët: asambleja autorizon kryesinë, e cila krahason ofertat dhe nënshkruan kontratën për të paktën 3 vjet. Tarifën mujore e miraton asambleja dhe secili e paguan sipas kuotës së vet, pra sipas sipërfaqes së banesës. Vonesa kushton 30% të tarifës për çdo muaj, ndërsa ankesat shkojnë te kryesia, bashkia, inspektorati ose gjykata.

Foto kryesore: SHOX ART / Pexels

Kamata e tarifës për çdo muaj vonesë (Ligji nr. 55/2025, neni 33)

30%

Vonesë pas së cilës mund të kërkohet kufizim në ASHK (neni 34)

12 muaj

E kuotave, për fasadën, çatinë, ashensorin ose ngrohjen qendrore (neni 39)

75%

Kohëzgjatja më e shkurtër e kontratës me administratorin (neni 24)

3 vjet

Çfarë thotë ligji i ri për administrimin e pallateve?

Ligji nr. 55/2025 hyri në fuqi 15 ditë pas botimit dhe zbatohet për çdo ndërtesë me dy ose më shumë pronarë, edhe kur disa njësi janë dyqane ose zyra, si dhe për komplekset me pjesë të përbashkëta (nenet 3 dhe 4). Asambleja e pronarëve vendos, kryesia që ajo zgjedh vepron në emër të saj dhe administratori e kryen punën me kontratë, ndërsa bashkia mban librin e bashkëpronësisë për të gjitha ndërtesat në territorin e saj (neni 44).

Krahasuar me ligjin e vitit 2009, ndryshimet kryesore janë këto:

• Kamata për tarifën e vonuar u rrit nga 10% në 30% të tarifës për çdo muaj.
• Borxhi i papaguar për 12 muaj, ose që arrin 0,5% të vlerës së banesës, mund të shënohet si kufizim në kartelën e pasurisë në ASHK.
• Pranë çdo bashkie parashikohet një komitet për ndërmjetësimin e mosmarrëveshjeve.
• Administratori pajiset me NUIS, ndërsa njësitë tregtare paguajnë tarifë më të lartë se banesat.

Aktet zbatuese, si rregullorja tip, kontrata tip, udhëzuesi i tarifës dhe rregullat për certifikimin e administratorëve, duhej të miratoheshin brenda 12 muajve nga hyrja në fuqi e ligjit (neni 56). Deri më 10 tetor 2026 nuk i gjetëm të botuara në Fletoren Zyrtare; rregullorja tip figuron në programin e qeverisë për vitin 2026 (VKM nr. 812/2025) dhe projekti i saj u shqyrtua më 14 maj 2026 në Këshillin Konsultativ të Qeverisjes Qendrore me Vetëqeverisjen Vendore. Për hollësitë procedurale, pyesni njësinë administrative të bashkisë suaj.

Kush e zgjedh administratorin e pallatit dhe si shkarkohet?

Administratorin e zgjedhin pronarët, jo bashkia. Në mbledhjen e parë, asambleja zgjedh kryesinë, vendos formën e administrimit dhe tarifën, pastaj autorizon kryesinë të lidhë kontratë me administratorin ose shoqërinë që jep ofertën më të leverdishme (nenet 15, 17 dhe 28).

1. Thirrja. Në një pallat të ri, ndërtuesi e thërret asamblenë brenda 30 ditëve nga dita kur pronarët e të paktën 1/3 të kuotave marrin pronësinë. Kur asambleja nuk është mbledhur kurrë dhe fqinjët refuzojnë ta organizojnë, çdo pronar mund t'i drejtojë një kërkesë të arsyetuar administratorit të njësisë administrative, dhe mbledhja bëhet brenda 30 ditëve (neni 15).
2. Kuorumi. Njoftimi afishohet në pallat të paktën 10 ditë përpara dhe mbledhja mund të bëhet edhe online. Në thirrjen e parë duhen pronarët e 2/3 të kuotave; përndryshe mbledhja përsëritet brenda 3 ditëve dhe mjafton shumica e kuotave (neni 18).
3. Kryesia. Ka 3 deri në 11 anëtarë me mandat 3-vjeçar dhe regjistrohet në bashki (nenet 15 dhe 20). Në Tiranë, dokumentet dorëzohen në njësinë administrative brenda një muaji pas mbledhjes: njoftimi, vendimi dhe procesverbali, akti i bashkëpronësisë ose kontrata e sipërmarrjes dhe kopjet e dokumenteve të identitetit të anëtarëve të kryesisë.
4. Kontrata. Administrator mund të jetë një nga pronarët, një person i jashtëm ose një shoqëri administrimi. Administratori duhet të jetë i regjistruar dhe i certifikuar nga bashkia dhe të ketë NUIS, ndërsa kontrata lidhet për të paktën 3 vjet (nenet 24 dhe 25).

Bashkia publikon listën e administratorëve të regjistruar (neni 28): lista e Bashkisë së Tiranës, e kontrolluar më 10 tetor 2026, ka më shumë se 1 100 emra. Kur asambleja nuk krijohet ose nuk vendos për formën e administrimit, kryetari i bashkisë mund të kontraktojë një administrator nga lista për 3 muaj, me të drejtë zgjatjeje, dhe shpenzimet u ngarkohen pronarëve (neni 29).

Si shkarkohet administratori

Kryesia e shkarkon administratorin që nuk e zbaton kontratën (neni 22). Kur kontrata mbaron, ai duhet t'i dorëzojë kryesisë pa vonesë fondin rezervë në para dhe dokumentet e pallatit (neni 26). Asambleja mund të shkarkojë anëtarët e kryesisë (neni 20), ndërsa çdo i interesuar mund t'i kërkojë bashkisë ta heqë nga lista administratorin që shkel ligjin (neni 27).

Sa paguhet administrata e pallatit?

Nuk ka tarifë kombëtare: shumën, mënyrën dhe kohën e pagesës i vendos asambleja, bashkë me paketën vjetore të administrimit që miratohet brenda janarit (nenet 17, 31 dhe 33). Si rregull, tarifa llogaritet nga shpenzimet dhe nga kuota e secilit, që është raporti i sipërfaqes së banesës suaj me sipërfaqen e të gjitha njësive (nenet 3 dhe 32), ndaj në praktikë paguani sipas m². Njësitë tregtare duhet të paguajnë më shumë (neni 32), ndërsa dyqanet me hyrje direkt nga rruga i nënshtrohen ligjit për pjesët që ndajnë me pallatin, si themelet, kanalizimet, instalimet dhe tarraca (neni 36).

Supozoni se në një pallat ku njësitë kanë gjithsej 1 600 m², asambleja miraton një buxhet prej 50 000 lekësh në muaj, pra 31,25 lekë për m²:

Shifrat publike për Tiranën janë të pakta dhe të vjetra: në shkurt 2018, drejtori i përgjithshëm i bashkëpronësisë në Bashkinë e Tiranës fliste për deri në 400 a 450 lekë në muaj në pallatet e vjetra dhe 900 deri 1 000 lekë në ato të reja me ashensor (Shqiptarja, 1 shkurt 2018). Kërkoni gjithmonë vendimin e asamblesë dhe buxhetin e pallatit tuaj. Kur asambleja nuk bie dakord, zbatohet tarifa e referencës e këshillit bashkiak, e bazuar në një udhëzues të ministrit që deri më 10 tetor 2026 nuk e gjetëm të botuar (neni 32).

Çfarë përfshin tarifa

Paketa vjetore përfshin detyrimisht pastrimin e shkallëve, mirëmbajtjen e rrugëve të brendshme dhe të gjelbërimit në komplekse, mirëmbajtjen e ashensorëve, standardet minimale të higjienës, të mbrojtjes nga zjarri dhe të mirëmbajtjes së fasadës, si dhe pagesën e administratorit (nenet 30 dhe 31). Nga tarifat ose me pagesa vjetore, asambleja krijon edhe një fond rezervë në bankë për emergjencat, riparimet e mëdha dhe tarifat e papaguara (neni 35); kur e shitni banesën, pjesa juaj kalon te blerësi. Koston e plotë mujore, me dritat, ujin dhe taksat, e gjeni te shpenzimet mujore të apartamentit.

Cilat janë pjesët e përbashkëta dhe kush vendos për to?

Pjesë e përbashkët është gjithçka që nuk është njësi individuale, përveç kur akti i pronësisë thotë ndryshe: trualli, oborret, parkimet, gjelbërimi, themelet, muret mbajtëse, çatia, tarraca, shkallët, ashensorët, bodrumet, depozitat e ujit, si dhe tubacionet dhe rrjetet deri te hyrja në banesë (neni 6; Kodi Civil, neni 209). Dritaret, dyert dhe shkallët e brendshme të banesës janë tuajat, por jo muret mbajtëse (neni 5).

Foto: Gledisa Golikja / Unsplash

Tabelat reklamuese në fasadat e pallateve të banuara kërkojnë edhe miratimin e administratorit (VKM nr. 224/2026). Për punime të mëdha, bashkia mund të financojë pjesërisht restaurimin, me përparësi për hyrjet e personave me aftësi të kufizuara, eficiencën e energjisë ose fasadat shumë të dëmtuara në rrugë kryesore, me kusht që pronarët të kenë paguar plotësisht taksën e pronës (neni 49). Për ballkonet dhe dritaret, lexoni mbylljen e ballkonit dhe ndryshimet në apartament; për strukturën, tërmetin dhe sigurinë e pallatit.

Çfarë ndodh nëse nuk e paguani tarifën?

Tarifa paguhet edhe kur banesa është me qira ose bosh; për banesat bosh, asambleja mund të vendosë ndryshe (nenet 11 dhe 14). Vonesa kushton shtrenjtë:

1. Kamata: 30% e tarifës për çdo muaj vonesë, përveç pronarëve me status dhe mbrojtje të veçantë ligjore (neni 33).
2. Lista në pallat: kur borxhi nuk shlyhet as në muajin e tretë, administratori njofton me shkrim kryesinë dhe asamblenë dhe afishon në ndërtesë emrat e debitorëve me shumat (neni 33).
3. Përmbaruesi: vendimi i kryesisë për borxhin është titull ekzekutiv; me autorizimin e kryesisë, administratori kërkon në gjykatë urdhrin e ekzekutimit dhe borxhi vilet nga përmbaruesi (nenet 22 dhe 33).
4. Kufizimi në ASHK: kur borxhi zgjat të paktën 12 muaj ose arrin të paktën 0,5% të vlerës së banesës, kryesia, me shumicë të cilësuar dhe pasi ju njofton me shkrim 10 ditë përpara, mund të vendosë një kufizim në kartelën e pasurisë; administratori e paraqet kërkesën dhe ASHK e regjistron brenda 15 ditëve (neni 34).

Për një apartament që vlen 100 000 €, pragu është 500 €; ligji nuk shkruan si përcaktohet vlera. Me kufizimin, banesa nuk mund të shitet, të jepet në përdorim ose të hipotekohet derisa të provoni pagesën; me vërtetimin bankar, ASHK e heq brenda 5 ditëve (neni 34).

Kur banesa është me qira ose pronari jeton jashtë

Nëse kontrata e qirasë nuk thotë ndryshe, tarifa i takon pronarit. Kur e paguan qiramarrësi, njoftoni me shkrim administratorin; nëse qiramarrësi nuk paguan dhe administratori ju njofton me shkrim, borxhi mbetet i juaji (neni 13). Pronari që nuk e përdor banesën duhet të zgjedhë njërën nga këto mënyra: t'i japë administratorit një adresë për njoftimet, të autorizojë dikë për kontaktet ose të paguajë në llogarinë bankare të pallatit (neni 14). Më shumë te udhëzuesi për dhënien e banesës me qira dhe te blerja e pronës nga jashtë.

Si ankoheni për administratorin ose për asamblenë?

Filloni me shkrim brenda pallatit. Keni të drejtë të informoheni për përdorimin e tarifës dhe për vendimet e marra në mungesën tuaj (neni 10), dhe administratori duhet të përgatisë raport financiar çdo katër muaj (neni 26). Nëse nuk ju jepet, pronarët që përbëjnë të paktën 20% të anëtarëve mund të thërrasin asamblenë (Kodi Civil, neni 213).

Vendimi i komitetit të ndërmjetësimit është titull ekzekutiv (neni 45), por rregullat e tij të funksionimit deri më 10 tetor 2026 nuk i gjetëm të botuara: pyesni bashkinë nëse komiteti funksionon. Gjoba rritet me 20% për çdo përsëritje (neni 52), dhe kur standardet minimale nuk zbatohen, bashkia mund t'ia ngarkojë punën një subjekti tjetër, me shpenzimet e pronarëve (neni 30). Në Tiranë, numri pa pagesë i bashkisë është 0800 0888.

Pallatet e reja: kush e administron para certifikatës?

Në pallatin e ri, ndërtuesi është administratori derisa ndërtesa të përfundojë dhe blerësit të marrin certifikatat e pronësisë, dhe regjistrohet si i tillë në bashki (neni 54). Kur banorët kanë hyrë, por pallati nuk është regjistruar ende në kadastër, ndërtuesi mban detyrimet dhe kostot e administrimit deri në kolaudim dhe në lëshimin e certifikatës së shfrytëzimit, dhe duhet t'ia bashkëlidhë kontratës së sipërmarrjes rregulloren e administrimit dhe aktin e bashkëpronësisë (neni 53). Lexoni edhe si të blini apartament në ndërtim.

Akti i bashkëpronësisë në ASHK liston pjesët e përbashkëta dhe kuotat. Për pallatet e regjistruara në ASHK që e kanë këtë akt, administratori duhet të përditësojë të dhënat deri më 31 dhjetor 2026; ku akti mungon, asambleja duhet ta deklarojë dhe ta regjistrojë deri më 31 dhjetor 2027 (neni 55).

Çfarë të pyesni për administratën kur blini apartament?

Para kaparit, pyesni për administratën po aq sa për çmimin. Si ta kontrolloni vetë banesën e shpjegon kontrolli i apartamentit para blerjes, letrat i gjeni te dokumentet për blerjen e shtëpisë, ndërsa hapat pas nënshkrimit te pas blerjes së shtëpisë.

Pyetje të shpeshta