Si ta jepni banesën me qira: hapat për pronarët

Dhënia me qira e një banese duket e thjeshtë: gjeni qiramarrësin, nënshkruani dhe dorëzoni çelësat. Shumica e mosmarrëveshjeve lindin nga ajo që nuk u shkrua ose nuk u dokumentua: çfarë kishte banesa ditën e hyrjes, kush e rregullon bojlerin, si deklarohet qiraja. Ky udhëzues ndjek hapat që i takojnë vetë pronarit në Shqipëri, me nenet e Kodit Civil dhe rregullat tatimore në fuqi më 1 tetor 2026.

Kontrata e qirasë dhe depozita kanë artikullin e tyre më vete, ndërsa subvencionimi i qirasë për të rinjtë, pjesë e projektligjit për strehimin social që qeveria miratoi më 21 tetor 2026 dhe e dërgoi në Kuvend, ka një artikull të veçantë. Në këtë udhëzues përqendrohemi te çmimi, inventari, tatimi, regjistrimi dhe zgjedhja e qiramarrësit.

Tatimi mbi qiranë bruto, pa zbritur shpenzime (Ligji nr. 29/2023)

15%

Afati i deklaratës vjetore për qiranë e vitit paraardhës

31 mars

Qiraja vjetore nga individë deri në të cilën nuk keni detyrim deklarimi

50 000 lekë

Kohëzgjatja më e gjatë e qirasë së një banese (Kodi Civil)

5 vjet

1. Përgatitni dokumentet dhe banesën

Kini gati dokumentin e pronësisë dhe një kopje të kartelës së pasurisë: kopja e kartelës nga ASHK kushton 1 500 lekë (VKM nr. 389/2020, e ndryshuar me VKM nr. 462/2025). Udhëzuesi i hyrja.al për qiramarrësit u kërkon të shohin një dokument që tregon se banesa është e juaja ose se keni të drejtë ta jepni me qira, ndaj do t'jua kërkojnë. Nëse banesa ka bashkëpronarë, për shembull bashkëshortin, bini dakord me ta para se ta jepni.

Kontrolloni që faturat e energjisë dhe të ujit të jenë paguar deri në ditën e dorëzimit dhe zgjidhni çfarë mbetet në banesë: mobiliet, pajisjet, perdet, çelësat e kutisë postare. Gjithçka që lini aty hyn në inventar.

2. Vendosni qiranë

Për qiratë nuk ka një tabelë zyrtare sipas lagjeve. Banka e Shqipërisë shkruan në Raportin e Stabilitetit Financiar për gjashtëmujorin e parë të vitit 2026 se çmimet e qirasë vijuan të rriten, por nuk jep shifra sipas lagjeve. Mënyra më e sigurt është të krahasoni njoftime të ngjashme në të njëjtën zonë, me sipërfaqe dhe mobilim të përafërt, te pronat me qira; për Tiranën, qiratë mesatare të njoftimeve sipas zonave janë te çmimi i qirasë në Tiranë. Vlerësimi falas jep edhe një vlerë orientuese qiraje kur në zonë ka mjaftueshëm njoftime të ngjashme.

Kur krahasoni, mbani parasysh çfarë përfshin qiraja: një banesë ku qiraja përfshin kuotën e pallatit ose internetin nuk krahasohet drejtpërdrejt me një ku i paguan qiramarrësi. Faqja e kostove tregon çfarë paguan zakonisht një qiramarrës përveç qirasë, dhe këtë e mban parasysh edhe ai kur krahason ofertat.

3. Kontrata: forma dhe noteri

Kodi Civil kërkon formë të shkruar për qiranë më të gjatë se një vit dhe nuk lejon që qiraja e një ndërtese banimi të lidhet për më shumë se pesë vjet (neni 803). Edhe për periudha më të shkurtra, letra është e vetmja provë e kushteve. Çfarë duhet të përmbajë kontrata dhe si mbrohet depozita i shpjegon artikulli për kontratën e qirasë.

Kontratën mund ta nënshkruani te noteri: tarifa zyrtare për një kontratë qiraje është 3 500 lekë (Udhëzimi i përbashkët nr. 22/2020). Akti noterial ka një datë të sigurt, dhe kjo ka rëndësi nëse e shisni banesën ndërsa është me qira, sepse kontrata e qirasë i kundrejtohet blerësit kur ka një datë të saktë para shitjes (Kodi Civil, neni 822).

Dy pika që ia vlen t'i shkruani qartë:

• Nënqiraja është kur qiramarrësi ia jep banesën, ose një pjesë të saj, me qira dikujt tjetër. Ajo lejohet, përveç kur kontrata e ndalon, ndërsa kalimi i kontratës te një tjetër kërkon pëlqimin tuaj (neni 818). Nëse nuk doni që banesa të nënqirasë, edhe për qëndrime të shkurtra, shkruajeni.
• Riparimet gjatë qirasë janë në ngarkimin tuaj, përveç mirëmbajtjes së përditshme, që i takon qiramarrësit (neni 805). Shkruani si ju njofton qiramarrësi dhe brenda sa kohe ndërhyni.

4. Inventari me foto

Qiramarrësi duhet ta kthejë banesën në gjendjen që e mori, sipas përshkrimit në kontratë, përveç konsumimit të zakonshëm nga përdorimi (Kodi Civil, neni 814). Ai përgjigjet për humbjet dhe dëmtimet gjatë qirasë (neni 813), dhe nëse vonohet ta lirojë banesën, duhet t'ju paguajë qiranë e caktuar deri në dorëzim, përveç dëmit (neni 815). Të gjitha këto varen nga një pyetje e thjeshtë: në çfarë gjendje ishte banesa ditën e hyrjes?

Inventari është lista e nënshkruar nga të dyja palët e gjithçkaje që ka banesa dhe e gjendjes së saj ditën e dorëzimit, ndaj i përgjigjet pikërisht asaj pyetjeje. Bëjeni dhomë për dhomë, me foto me datë, dhe nënshkruajeni bashkë me qiramarrësin si shtojcë të kontratës:

• Çdo mobilie dhe pajisje, me markën dhe gjendjen
• Muret, dyshemetë, dyert dhe dritaret, me çdo dëmtim që ekziston
• Bojleri, kondicionerët dhe pajisjet e kuzhinës, të provuara në punë
• Leximet e matësve të energjisë, ujit dhe gazit, me foto
• Numri i çelësave dhe i telekomandave që dorëzoni

Ditën e largimit, krahasoni banesën me të njëjtën listë. Konsumimi i zakonshëm nuk i ngarkohet qiramarrësit, ndaj fotot me datë janë mënyra më e qartë për të dalluar dëmin nga vjetërsia.

5. Tatimi mbi qiranë

Të ardhurat nga qiraja e një pasurie të paluajtshme janë të ardhura nga investimi dhe tatohen me 15% (Ligji nr. 29/2023, nenet 15 dhe 24). Nga këto të ardhura nuk zbritet asnjë kosto (neni 24), ndaj tatimi llogaritet mbi qiranë bruto. Si paguhet varet nga kush është qiramarrësi:

• Qiramarrësi është individ: ai nuk mban tatim. Ju e deklaroni qiranë në deklaratën vjetore të të ardhurave personale dhe paguani tatimin deri më 31 mars të vitit pasardhës (Udhëzimi i përgjithshëm nr. 26/2023, pikat 58.4.3 dhe 67). Sipas administratës tatimore, kur qiraja e vitit nuk kalon 50 000 lekë, nuk keni detyrim ta deklaroni dhe ta paguani; nëse e dorëzoni deklaratën për arsye të tjera, ligji kërkon të deklaroni të gjitha të ardhurat (neni 61).
• Qiramarrësi është shoqëri, tregtar, i vetëpunësuar ose institucion me NUIS: ai mban 15% kur ju paguan qiranë dhe e deklaron çdo muaj. Ky është tatim përfundimtar për ju (pika 58.4.2).

Shembull: për një qira prej 50 000 lekësh në muaj, të paguar nga një individ, qiraja e vitit është 600 000 lekë dhe tatimi 90 000 lekë, që paguhet me deklaratën vjetore deri më 31 mars. Vetë udhëzimi i tatimeve jep një shembull me 240 000 lekë qira në vit dhe 36 000 lekë tatim.

Për qëllime tatimore ka edhe një qira minimale: sipas VKM nr. 469/2015, qiraja nuk mund të jetë më e vogël se minimumi mujor për çdo m², që është 0,3% e çmimit të shitjes për m² sipas udhëzimit vjetor të Këshillit të Ministrave për koston mesatare të ndërtimit të banesave nga Enti Kombëtar i Banesave. Deklarimi hap pas hapi dhe ky rregull shpjegohen te artikulli për tatimin mbi qiranë.

Shkruani në kontratë qiranë e vërtetë. Një shifër më e ulët në letër ju lë pa provë për pjesën që nuk shkruhet, si në një mosmarrëveshje me qiramarrësin, ashtu edhe para administratës tatimore.

6. A duhet regjistruar kontrata në ASHK?

Ligji për kadastrën e bën të detyrueshëm regjistrimin vetëm për qiratë me akt noterial më të gjata se nëntë vjet, ndërsa ato me akt noterial më të gjata se një vit mund të regjistrohen (Ligji nr. 111/2018, neni 57). Meqë qiraja e një banese nuk mund të kalojë pesë vjet, për ju regjistrimi është zgjedhje, jo detyrim. Nëse e zgjidhni, tarifa e ASHK-së për regjistrimin e kontratës së qirasë është 5 000 lekë (VKM nr. 389/2020, e ndryshuar me VKM nr. 462/2025).

7. Zgjidhni qiramarrësin

Mund ta publikoni banesën në hyrja.al, me foto të vërteta dhe me qiranë, mobilimin dhe datën e hyrjes. Hyrja.al nuk i verifikon pronarët privatë, ndaj qiramarrësit e kujdesshëm do t'ju kërkojnë dokumentet: kini gati dokumentin e pronësisë dhe ofrojuni një shikim me video atyre që janë jashtë vendit.

Takoni qiramarrësin para se të vendosni, shihni dokumentin e tij të identitetit dhe shënoni të dhënat e tij në kontratë. Merrni qiranë e parë dhe depozitën me transfertë bankare, dhe mos i dorëzoni çelësat para nënshkrimit të kontratës. Pyetjet dhe kontrollet e plota janë te si të zgjidhni qiramarrësin e duhur. Nëse jetoni jashtë Shqipërisë, udhëzuesi për blerjen nga jashtë shpjegon taksën vjetore të pronës dhe faturat që mbeten në emrin tuaj.

8. Kur mbaron qiraja

Qiraja me afat mbaron vetvetiu në fund të afatit (Kodi Civil, neni 820). Nëse qiramarrësi mbetet në banesë pas afatit dhe ju nuk kundërshtoni, qiraja përtërihet me të njëjtat kushte (neni 821). Një qiramarrës që i ka përmbushur detyrimet ka përparësi kur lidhet një kontratë e re (neni 804). Prandaj vendosni me kohë nëse e rinovoni dhe njoftoni qiramarrësin me shkrim, sipas afatit që shkruan kontrata.