Pagare la casa in Albania in contanti o tramite banca: le regole del 2026 e cosa chiede il notaio

Pagare la casa in Albania tramite banca è la strada prevista dalla legge, mentre il pagamento in contanti ha limiti precisi. Dalla fine di gennaio 2026 un'impresa, quindi anche una società di costruzioni, non può vendervi in contanti oltre 500.000 lek per transazione. Il notaio (noteri) non effettua transazioni in contanti oltre 150.000 lek, e la procedura ufficiale di compravendita passa dal suo conto speciale escrow: il venditore riceve il denaro entro 24 ore da quando il notaio riceve il certificato di proprietà intestato a voi.

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Limite dei contanti quando comprate da un'impresa

500.000 lek

Limite dei contanti presso il notaio

150.000 lek

Deposito della somma sul conto escrow del notaio

4.000 lek

Contanti da dichiarare in dogana

10.000 €

Le regole qui sotto sono quelle in vigore al 10 ottobre 2026. La caparra (kapari) l'abbiamo spiegata in contratto preliminare e caparra, mentre i passaggi dell'acquisto sono in come comprare casa in Albania.

Si può pagare la casa in contanti in Albania?

Sì, ma solo entro alcune soglie, che dipendono da chi vende e da chi maneggia il denaro:

Il limite di 500.000 lek è nuovo: lo ha introdotto la Legge n. 79/2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale (Fletorja Zyrtare) il 15 gennaio 2026, per “persone fisiche, imprenditori individuali e lavoratori autonomi o enti”. Quando comprate da una società di costruzioni, ogni pagamento oltre questa somma, che sia caparra o rata, si fa tramite banca.

Quando il venditore è un privato che non esercita un'attività d'impresa, il testo della legge tributaria non disciplina chiaramente il caso, mentre il nuovo disegno di legge antiriciclaggio, che l'Agenzia di Intelligence Finanziaria (AIF) ha messo in consultazione ad agosto 2026, esclude dal limite i pagamenti tra persone che non agiscono come professionisti. Il contante, però, si scontra con il notaio: non lo maneggia oltre 150.000 lek e, come soggetto obbligato dalla legge antiriciclaggio, segnala le transazioni in contanti da 1.000.000 lek.

L'amministrazione fiscale indica l'uso elevato di contanti tra i principali rischi del mercato immobiliare (conferenza NAREA, 21 settembre 2026, secondo Monitor).

Come funziona il conto escrow del notaio?

Voi pagate il prezzo sul conto bancario speciale del notaio, e lui trasferisce il denaro al venditore solo dopo che l'immobile è stato registrato a vostro nome. La procedura è stabilita dall'istruzione congiunta n. 20 del 14.9.2020 dei ministri delle Finanze e della Giustizia. Prima del contratto, il notaio deve informarvi dell'“obbligo di legge” di pagare il prezzo tramite questo conto (punto 3). Poi:

1. Dopo la firma dell'atto, il notaio vi dà i dati del conto; voi trasferite il prezzo e presentate alla banca la copia dell'atto (punto 5).
2. Dimostrate il pagamento con il documento bancario, e il notaio lo deposita all'ASHK (l'Agenzia Statale del Catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) insieme all'atto (punti 6 e 7).
3. Se il venditore deve pagare imposte, il notaio può pagarle dalla somma depositata, con il suo consenso scritto o secondo quanto previsto dall'atto (punto 8).
4. Entro 24 ore dal ricevimento del certificato a vostro nome, il notaio trasferisce la somma al venditore, detraendo la commissione bancaria e l'imposta che ha pagato (punto 9).

Con pagamento a rate, il notaio trasferisce ogni rata entro 24 ore dalla registrazione dell'atto e dal deposito della rata, e l'ultima rata dopo aver ricevuto il certificato (punti 10 e 11). La caparra versata in precedenza o la somma che paga la banca con il mutuo viene indicata nell'atto; chiedete prima al notaio come organizza il pagamento.

Cosa vi tutela e quanto costa

• Il conto è escrow, infruttifero e separato dal denaro del notaio, che non può tenere i soldi dei clienti sui propri conti personali (Istruzione n. 20/2020, punto 2; n. 16/2020, punto 15).
• Il notaio non preleva contanti dal conto, effettua solo bonifici secondo l'atto, e ufficiali giudiziari e fisco non possono toccarlo per i suoi debiti (Legge n. 110/2018, articolo 68; Istruzione n. 20/2020, punto 16).
• Se il notaio viene sospeso, arrestato o muore, la Camera Nazionale dei Notai nomina un sostituto che completa i pagamenti (articolo 68).
• Il deposito della somma costa 4.000 lek (Istruzione congiunta n. 22/2020) e, come spesa del contratto, lo paga l'acquirente, salvo accordo diverso (Codice Civile, articolo 708).

Le altre tariffe sono in tariffe notarili per la compravendita, mentre tutti i costi insieme sono in costi di acquisto di un immobile.

Per un appartamento in costruzione, il contratto con il costruttore si può pagare tramite il notaio oppure sui conti bancari delle parti (Istruzione n. 16/2020, punto 3). Quando il notaio custodisce una somma da consegnare a qualcuno e non riesce a trasferirla entro il termine scritto nell'atto, la restituisce a chi l'ha depositata il giorno dopo la scadenza (punto 13), quindi chiedete che l'atto preveda un termine.

Cosa chiede il notaio sulla provenienza del denaro?

Il notaio vi identifica, indica nell'atto come viene pagato il prezzo (Legge n. 110/2018, articolo 105) e, quando lo ritiene necessario, vi chiede da dove arriva il denaro. La legge antiriciclaggio (n. 9917/2008, modificata da ultimo con la Legge n. 37/2026) considera soggetti obbligati notai, avvocati, agenti immobiliari, costruttori e banche (articolo 3). Per le transazioni da 1.000.000 lek, vi identificano, raccolgono informazioni sullo scopo e, se necessario, sulla provenienza dei fondi (articoli 4 e 4/1); per le persone politicamente esposte e i loro familiari, anche sull'origine del patrimonio (articolo 8).

• Niente risposte, niente contratto. Quando non riesce a completare questa verifica, il notaio non esegue la transazione e la segnala all'AIF (articolo 4/1).
• Un possibile ritardo. In caso di sospetto, non esegue l'operazione e interpella l'AIF, che risponde entro 48 ore (articolo 12).
• Il notaio non vi dice di aver fatto una segnalazione: la legge glielo vieta (articolo 15).

I documenti dell'immobile, per l'acquirente e per il venditore, sono in documenti per comprare casa.

Come pagare tramite banca senza errori

Pagate solo sul conto del venditore indicato nel certificato di proprietà o sul conto speciale del notaio. Quando i venditori sono più di uno, ciascuno viene pagato per la propria quota, come spiega l'articolo sugli immobili con più proprietari.

Foto: Liridon / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Con il mutuo, chiedete alla banca come eroga la somma e fate in modo che l'atto lo indichi; le offerte sono in mutuo per la casa. Le truffe sulla caparra e sui dati bancari sono in truffe immobiliari online.

Come pagare dall'estero?

Con un bonifico dalla vostra banca sul conto del notaio o del venditore. Dal 7 ottobre 2025 l'Albania fa parte operativamente dell'area SEPA, quindi un bonifico in euro dall'area SEPA può essere eseguito come pagamento SEPA, che secondo la Banca d'Albania è più economico e più rapido. Chiedete in quale valuta è il conto su cui pagate, per non pagare due volte il cambio.

Se non potete venire, qualcuno può firmare per voi con una procura speciale. I finanziamenti sono in mutui per gli emigrati, i passaggi nella guida all'acquisto dall'estero, mentre per chi vende in vendere un immobile dall'estero.

Contanti alla frontiera

Chi entra in Albania o ne esce con 10.000 € o più in contanti, titoli al portatore, metalli o pietre preziose deve dichiararli in dogana, indicando lo scopo e presentando i documenti giustificativi (Legge n. 9917/2008, articolo 17/1). Secondo l'Amministrazione Doganale, la dichiarazione è gratuita e si fa con il modulo RTVK al valico di frontiera, prima del controllo passaporti, qualunque sia il mezzo con cui viaggiate e anche quando il denaro non è vostro.

Oltre alla sanzione, il caso viene trattato secondo il Codice Penale. Anche l'uscita da un Paese dell'UE con 10.000 € o più in contanti va dichiarata alla dogana di quel Paese. Quando li depositate in Albania, i depositi da 1.000.000 lek vengono segnalati all'AIF (articolo 12), e la dichiarazione doganale vi aiuta a dimostrarne la provenienza.

Cosa può andare storto se pagate in contanti?

Il problema principale è la prova del pagamento:

• I testimoni non bastano. Il pagamento di un'obbligazione pecuniaria derivante da un contratto scritto non si prova con testimoni (Codice di Procedura Civile, articolo 232), salvo casi limitati come “un principio di prova per iscritto” (articolo 233). Una caparra pagata in contanti senza ricevuta potrebbe non essere dimostrabile.
• La ricevuta è un vostro diritto. Per ogni pagamento il creditore rilascia una ricevuta, salvo che il contratto disponga diversamente (Codice Civile, articolo 473). Senza ricevuta, la regola secondo cui il venditore inadempiente restituisce il doppio della caparra (articolo 602) vi aiuta poco.
• Chi compra sulla carta. Il disegno di legge del governo del 2 settembre 2026 sui palazzi confiscati riconosce i pagamenti degli acquirenti solo se effettuati tramite banca, con un contratto notarile registrato all'ASHK prima della confisca (Monitor).
• La rivendita. L'imposta del 15% si calcola sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (Legge n. 29/2023, articolo 17), quindi un prezzo di acquisto ridotto nel contratto aumenta la vostra imposta futura.

Domande frequenti