Procura speciale per comprare casa in Albania dall'estero: dove farla, quanto costa e l'apostille

Se vivete fuori dall'Albania e non potete essere dal notaio il giorno della firma, l'acquisto della vostra casa in Albania può concluderlo per voi una persona di fiducia, con una procura speciale. Questa procura non può essere una semplice lettera: secondo il Codice civile albanese, la procura per concludere un contratto che si stipula solo per atto notarile deve essere anch'essa un atto notarile, altrimenti è nulla (articolo 72). La compravendita di un immobile è proprio un contratto di questo tipo, perché il trasferimento della proprietà di un bene immobile avviene con atto notarile e viene poi registrato (articolo 83).

Qui sotto trovate dove potete fare la procura, quanto costa in Albania e all'estero, come si appone l'apostille e cosa deve contenere. L'articolo approfondisce il passo 5 della guida per comprare casa in Albania dall'estero e vale una volta scelto l'immobile, per esempio tra gli appartamenti in vendita in Albania. Se la procura vi serve per vendere e non per comprare, leggete come vendere un immobile in Albania vivendo all'estero.

Procura speciale presso un notaio in Albania, secondo la tariffa ufficiale

3.000 lek

Traduzione ufficiale di una pagina in albanese, IVA esclusa

1.300 lek

Autenticazione della traduzione dal notaio

200 lek

La Convenzione sull'Apostille entra in vigore per l'Albania

9 maggio 2004

Procura generale o procura speciale

Il Codice civile distingue chiaramente le due (articolo 71). La procura generale conferisce al rappresentante il potere di compiere atti di vario genere che riguardano un insieme di vostri diritti. La procura speciale conferisce il potere per uno o più atti determinati, con uno scopo comune, per esempio l'acquisto di un determinato appartamento. Per un acquisto a distanza la procura speciale vi tutela meglio, perché il rappresentante può fare solo ciò che vi è scritto.

Il rappresentante può essere il vostro avvocato o un familiare, purché abbia la piena capacità di agire (articolo 64). La legge sul notariato richiede che ogni procura notarile indichi la data di rilascio, l'oggetto, le circostanze giuridiche della rappresentanza, la validità, la durata e i casi in cui si estingue (Legge n. 110/2018, articolo 99).

Dove fare la procura: tre strade

1. Presso un notaio in Albania

Se venite in Albania, anche solo per pochi giorni, potete firmare la procura presso qualsiasi notaio (noter). La tariffa ufficiale è di 3.000 lek (ALL) per la procura speciale e di 5.000 lek quando vi partecipano più di cinque persone, mentre la procura generale costa 5.000 lek (Istruzione congiunta n. 22/2020). Essendo un atto albanese, non servono né l'apostille né la traduzione.

2. Al consolato albanese: chiedete prima

I consolati rilasciano procure, ma non di ogni tipo. Il Consolato Generale a Milano scrive che la procura per la compravendita di beni mobili o immobili non può essere fatta in consolato: si fa presso un notaio e si legalizza presso il tribunale competente con il timbro “Apostille”. L'Ambasciata in Germania scrive che non rilascia procure che riguardano il trasferimento della proprietà di beni immobili e indirizza i cittadini a un notaio tedesco.

Per le procure che il consolato rilascia, la domanda si avvia online su e-Albania (il portale dei servizi pubblici) e poi vi presentate di persona per firmarla. L'Ambasciata a Londra scrive che la vostra presenza è obbligatoria e nessuno può venire al vostro posto. La tariffa indicata dall'Ambasciata a Londra per una procura o una dichiarazione notarile è di 20 €, mentre l'Ambasciata a Berlino indica 20 € a pagina. Prima di fare domanda, chiedete per iscritto al consolato del Paese in cui vivete se rilascia la procura per l'acquisto di un immobile.

3. Presso un notaio nel Paese in cui vivete, con apostille

È la strada che indicano gli stessi consolati. Firmate la procura davanti a un notaio locale, poi l'autorità competente di quel Paese appone l'apostille. L'apostille è un certificato standard che conferma la firma e il timbro del notaio, così che il documento sia accettato in Albania senza ulteriore legalizzazione. L'Albania è parte della Convenzione dell'Aia sull'Apostille, in vigore per essa dal 9 maggio 2004, secondo la Conferenza dell'Aia (HCCH). Italia, Germania e Grecia si opposero all'adesione dell'Albania nel 2004, ma ritirarono le obiezioni rispettivamente nel 2011, 2016 e 2018, secondo il depositario del trattato, quindi la convenzione si applica anche tra questi Paesi e l'Albania.

Il sito dell'Ambasciata in Germania descrive ancora l'autenticazione presso il Landgericht e poi la legalizzazione in ambasciata. Per questo, prima di firmare, inviate la bozza della procura al notaio in Albania o al vostro avvocato e chiedete quale forma accetta.

Chi appone l'apostille e quanto costa

L'apostille si appone nel Paese in cui è stata firmata la procura, non dal consolato albanese, come mostra anche la tabella sull'apostille nella guida per comprare dall'estero. Qui la completiamo con le tariffe, come le indicano le fonti ufficiali. Alcune pagine della HCCH non vengono aggiornate spesso, quindi confermate la tariffa con l'ufficio prima di andarci.

Nel Regno Unito il servizio standard in cartaceo richiede di solito fino a 25 giorni lavorativi, più i tempi di spedizione, mentre l'e-Apostille fino a 2 giorni lavorativi (GOV.UK). Per gli altri Paesi chiedete all'ufficio quanto tempo serve, perché da questo dipende la data della firma dal notaio in Albania.

La traduzione in albanese

Una procura firmata davanti a un notaio straniero è di solito nella lingua di quel Paese, quindi in Albania va tradotta in albanese. Secondo la legge sul notariato, la traduzione la fa il notaio stesso, se è iscritto nell'elenco dei traduttori ufficiali per quella lingua, oppure un traduttore ufficiale (Legge n. 110/2018, articolo 135). La tariffa ufficiale per tradurre un documento ufficiale da una lingua straniera in albanese è di 1.300 lek a pagina di 1.800 caratteri, IVA esclusa (Istruzione congiunta n. 8/2022, modificata il 9 giugno 2026). L'autenticazione della traduzione dal notaio costa 200 lek, mentre una copia conforme all'originale 300 lek.

Il giorno della firma, il rappresentante presenta la procura al notaio e una sua copia viene allegata al contratto (Legge n. 110/2018, articolo 102). Gli altri documenti che servono all'acquirente li trovate nella lista dei documenti per comprare casa.

Quanto costa in tutto la procura speciale

Esempio: per una procura firmata da un notaio in Germania che, tradotta, occupa due pagine da 1.800 caratteri, in Albania pagate 2.600 lek per la traduzione (IVA esclusa) e 200 lek per la sua autenticazione, quindi 2.800 lek, oltre alle tariffe del notaio e dell'apostille in Germania. Per i costi dell'acquisto vero e proprio, vedete i costi per comprare un immobile.

Cosa deve contenere la procura

Per un acquisto, la procura deve essere chiara al punto da non lasciare spazio a interpretazioni:

• Voi e il rappresentante: nomi completi, date di nascita, documenti d'identità e indirizzi
• L'immobile: indirizzo, numero di proprietà e zona catastale, come risultano nel certificato di proprietà
• Gli atti consentiti: firma del contratto preliminare e di quello definitivo, pagamento del prezzo, domanda di registrazione all'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), ritiro del certificato e delle chiavi
• Il prezzo massimo e la modalità di pagamento, con bonifico bancario
• La durata: la data fino a cui è valida e i casi in cui si estingue (Legge n. 110/2018, articolo 99)

Tre dettagli del Codice civile meritano attenzione:

• Sostituto: il rappresentante deve agire personalmente, ma la legge gli consente di nominare un sostituto in alcuni casi, per esempio quando l'immobile si trova fuori dal distretto in cui risiede (articolo 69). Se non lo volete, scrivetelo espressamente.
• Due rappresentanti: se ne nominate due, ciascuno può agire da solo, salvo che la procura disponga diversamente (articolo 68).
• Contratto con sé stesso: il rappresentante non può concludere a vostro nome un contratto con sé stesso, salvo che lo autorizziate espressamente (articolo 67).

Non includete il potere di vendere o ipotecare altri vostri beni, né di contrarre prestiti a vostro nome.

Esempio di procura speciale per l'acquisto

Io sottoscritto/a, [nome e cognome], nato/a il [data], titolare del passaporto n. [numero], residente in [indirizzo], autorizzo [nome del rappresentante], codice personale [numero], a firmare in mio nome e per mio conto il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita dell'appartamento con numero di proprietà [numero], zona catastale [numero], in [indirizzo], a un prezzo non superiore a [importo], pagato con bonifico bancario sul conto del venditore, nonché a presentare la domanda di registrazione all'ASHK e a ritirare il certificato di proprietà. Il rappresentante non può nominare un sostituto. La presente procura è valida fino al [data].

L'esempio mostra solo i punti che dovete ritrovare nella procura: il testo definitivo lo redige il notaio, secondo la legge del Paese in cui firmate.

Come revocarla o modificarla

Potete revocare la procura in qualsiasi momento, e ogni patto contrario è nullo (Codice civile, articolo 75). La revoca presso un notaio in Albania costa 3.000 lek. Le modifiche e la revoca devono essere portate a conoscenza dei terzi (articolo 74), perché gli atti che il rappresentante compie dopo l'estinzione della procura vi vincolano se l'altra parte non sapeva dell'estinzione (articolo 77). Per questo avvisate per iscritto il rappresentante, il notaio e il venditore. La procura si estingue anche da sé, quando il rappresentante compie gli atti per cui è stata conferita o quando scade il termine (articolo 76).