Vollmacht für den Immobilienkauf in Albanien aus dem Ausland: wo, zu welchen Kosten und mit Apostille

Wenn Sie außerhalb Albaniens leben und am Tag der Unterzeichnung nicht beim Notar sein können, kann eine Person Ihres Vertrauens den Kauf Ihrer Immobilie in Albanien mit einer Spezialvollmacht für Sie abschließen. Diese Vollmacht darf kein einfaches Schreiben sein: Nach dem albanischen Zivilgesetzbuch muss die Vollmacht zum Abschluss eines Vertrags, der nur durch notarielle Urkunde geschlossen werden kann, selbst eine notarielle Urkunde sein, sonst ist sie unwirksam (Artikel 72). Der Verkauf einer Immobilie ist genau ein solcher Vertrag, denn das Eigentum an einer unbeweglichen Sache wird durch notarielle Urkunde übertragen und anschließend eingetragen (Artikel 83).

Im Folgenden erfahren Sie, wo Sie die Vollmacht erteilen können, was sie in Albanien und im Ausland kostet, wie die Apostille angebracht wird und was in der Vollmacht stehen muss. Der Artikel vertieft Schritt 5 des Ratgebers zum Immobilienkauf in Albanien aus dem Ausland und gilt, sobald Sie die Immobilie gewählt haben, zum Beispiel unter den Wohnungen zum Kauf in Albanien. Brauchen Sie die Vollmacht zum Verkaufen statt zum Kaufen, lesen Sie Immobilie in Albanien verkaufen, wenn Sie im Ausland leben.

Spezialvollmacht bei einem Notar in Albanien, laut amtlicher Gebührenordnung

3.000 Lek

Amtliche Übersetzung einer Seite ins Albanische, ohne MwSt.

1.300 Lek

Beglaubigung der Übersetzung durch den Notar

200 Lek

Das Apostille-Übereinkommen tritt für Albanien in Kraft

9. Mai 2004

Generalvollmacht oder Spezialvollmacht

Das Zivilgesetzbuch unterscheidet beide klar (Artikel 71). Die Generalvollmacht gibt dem Bevollmächtigten die Befugnis zu vielfältigen Handlungen, die eine Gesamtheit Ihrer Rechte betreffen. Die Spezialvollmacht gibt ihm die Befugnis zu einer oder mehreren bestimmten Handlungen mit einem gemeinsamen Zweck, zum Beispiel dem Kauf einer bestimmten Wohnung. Bei einem Kauf aus der Ferne schützt Sie die Spezialvollmacht besser, weil der Bevollmächtigte nur tun darf, was darin steht.

Bevollmächtigter kann Ihr Anwalt oder ein Angehöriger sein, sofern er voll geschäftsfähig ist (Artikel 64). Das Notargesetz verlangt, dass jede notarielle Vollmacht das Ausstellungsdatum, den Gegenstand, die rechtlichen Umstände der Vertretung, die Gültigkeit, die Frist und die Fälle ihres Erlöschens angibt (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 99).

Wo die Vollmacht erteilt wird: drei Wege

1. Bei einem Notar in Albanien

Wenn Sie nach Albanien kommen, und sei es nur für wenige Tage, können Sie die Vollmacht bei jedem Notar (noter) unterschreiben. Die amtliche Gebühr beträgt 3.000 Lek (ALL) für die Spezialvollmacht und 5.000 Lek, wenn mehr als fünf Personen daran beteiligt sind, während die Generalvollmacht 5.000 Lek kostet (Gemeinsame Anweisung Nr. 22/2020). Da es sich um eine albanische Urkunde handelt, braucht sie weder Apostille noch Übersetzung.

2. Beim albanischen Konsulat: vorher fragen

Konsulate stellen Vollmachten aus, aber nicht jede Art. Das Generalkonsulat in Mailand schreibt, dass eine Vollmacht für den Kauf oder Verkauf von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen nicht im Konsulat erteilt werden kann: Sie wird bei einem Notar erteilt und beim zuständigen Gericht mit dem Stempel „Apostille“ legalisiert. Die Botschaft in Deutschland schreibt, dass sie keine Vollmachten ausstellt, die die Übertragung des Eigentums an Immobilien betreffen, und verweist die Bürger an einen deutschen Notar.

Für die Vollmachten, die das Konsulat ausstellt, beginnt der Antrag online auf e-Albania (dem staatlichen Serviceportal), danach erscheinen Sie persönlich zur Unterschrift. Die Botschaft in London schreibt, dass Ihre Anwesenheit Pflicht ist und niemand an Ihrer Stelle kommen kann. Die Gebühr, die die Botschaft in London für eine Vollmacht oder notarielle Erklärung angibt, beträgt 20 €, die Botschaft in Berlin nennt 20 € pro Seite. Bevor Sie den Antrag stellen, fragen Sie das Konsulat in Ihrem Wohnsitzland schriftlich, ob es eine Vollmacht für einen Immobilienkauf ausstellt.

3. Bei einem Notar in Ihrem Wohnsitzland, mit Apostille

Das ist der Weg, den die Konsulate selbst nennen. Sie unterschreiben die Vollmacht vor einem Notar vor Ort, danach bringt die zuständige Behörde dieses Landes die Apostille an. Die Apostille ist eine standardisierte Bestätigung von Unterschrift und Siegel des Notars, mit der das Dokument in Albanien ohne weitere Legalisation anerkannt wird. Albanien ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, das für Albanien seit dem 9. Mai 2004 in Kraft ist, so die Haager Konferenz (HCCH). Italien, Deutschland und Griechenland erhoben 2004 Einspruch gegen den Beitritt Albaniens, zogen ihre Einsprüche aber 2011, 2016 beziehungsweise 2018 zurück, so der Verwahrer des Vertrags; das Übereinkommen gilt also auch zwischen diesen Staaten und Albanien.

Die Website der Botschaft in Deutschland beschreibt noch die Beglaubigung beim Landgericht und danach die Legalisation in der Botschaft. Schicken Sie deshalb vor der Unterschrift den Entwurf der Vollmacht an den Notar in Albanien oder an Ihren Anwalt und fragen Sie, welche Form er akzeptiert.

Wer die Apostille anbringt und was sie kostet

Die Apostille wird in dem Land angebracht, in dem die Vollmacht unterschrieben wurde, nicht vom albanischen Konsulat, wie auch die Apostille-Tabelle im Ratgeber zum Kauf aus dem Ausland zeigt. Hier ergänzen wir sie um die Gebühren, wie die amtlichen Quellen sie angeben. Manche Seiten der HCCH werden nicht oft aktualisiert, bestätigen Sie die Gebühr also vor Ihrem Besuch bei der Behörde.

Im Vereinigten Königreich dauert der Standardservice auf Papier in der Regel bis zu 25 Arbeitstage zuzüglich Postlaufzeit, die e-Apostille bis zu 2 Arbeitstage (GOV.UK). Fragen Sie in anderen Ländern bei der Behörde nach, wie lange es dauert, denn davon hängt der Unterschriftstermin beim Notar in Albanien ab.

Die Übersetzung ins Albanische

Eine bei einem ausländischen Notar unterschriebene Vollmacht ist meist in der Sprache dieses Landes abgefasst und muss daher in Albanien ins Albanische übersetzt werden. Nach dem Notargesetz übersetzt der Notar selbst, wenn er auf der Liste der amtlichen Übersetzer für diese Sprache steht, oder ein amtlicher Übersetzer (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 135). Die amtliche Gebühr für die Übersetzung eines amtlichen Dokuments aus einer Fremdsprache ins Albanische beträgt 1.300 Lek pro Seite mit 1.800 Zeichen, ohne MwSt. (Gemeinsame Anweisung Nr. 8/2022, geändert am 9. Juni 2026). Die Beglaubigung der Übersetzung beim Notar kostet 200 Lek, eine beglaubigte Abschrift des Originals 300 Lek.

Am Tag der Unterzeichnung legt der Bevollmächtigte dem Notar die Vollmacht vor, und eine Kopie davon wird dem Vertrag beigefügt (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 102). Die übrigen Unterlagen, die der Käufer braucht, finden Sie in der Liste der Dokumente für den Hauskauf.

Was die Spezialvollmacht insgesamt kostet

Beispiel: Für eine bei einem Notar in Deutschland unterschriebene Vollmacht, die übersetzt zwei Seiten mit je 1.800 Zeichen ergibt, zahlen Sie in Albanien 2.600 Lek für die Übersetzung (ohne MwSt.) und 200 Lek für deren Beglaubigung, also 2.800 Lek, zusätzlich zu den Notar- und Apostillegebühren in Deutschland. Zu den Kosten des Kaufs selbst lesen Sie die Kosten beim Immobilienkauf.

Was in der Vollmacht stehen muss

Für einen Kauf muss die Vollmacht so klar sein, dass sie keinen Raum für Auslegungen lässt:

• Sie und der Bevollmächtigte: vollständige Namen, Geburtsdaten, Ausweisdokumente und Adressen
• Die Immobilie: Adresse, Grundstücksnummer und Katasterzone, wie sie im Eigentumszertifikat stehen
• Die erlaubten Handlungen: Unterzeichnung des Vorvertrags und des endgültigen Vertrags, Zahlung des Kaufpreises, Antrag auf Eintragung bei der ASHK (der staatlichen Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), Abholung des Zertifikats und der Schlüssel
• Der Höchstpreis und die Zahlungsweise, per Banküberweisung
• Die Frist: das Datum, bis zu dem sie gilt, und die Fälle, in denen sie erlischt (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 99)

Drei Einzelheiten des Zivilgesetzbuchs sollten Sie im Blick behalten:

• Unterbevollmächtigter: Der Bevollmächtigte muss selbst handeln, das Gesetz erlaubt ihm aber in manchen Fällen, einen Unterbevollmächtigten zu bestellen, zum Beispiel wenn die Immobilie außerhalb des Bezirks liegt, in dem er wohnt (Artikel 69). Wenn Sie das nicht wollen, schreiben Sie es ausdrücklich hinein.
• Zwei Bevollmächtigte: Wenn Sie zwei bestellen, kann jeder allein handeln, sofern die Vollmacht nichts anderes bestimmt (Artikel 68).
• Vertrag mit sich selbst: Der Bevollmächtigte darf in Ihrem Namen keinen Vertrag mit sich selbst schließen, es sei denn, Sie erlauben es ausdrücklich (Artikel 67).

Nehmen Sie keine Befugnis auf, andere Vermögenswerte von Ihnen zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten oder in Ihrem Namen Kredite aufzunehmen.

Muster einer Spezialvollmacht für den Kauf

Ich, [Vor- und Nachname], geboren am [Datum], Inhaber des Reisepasses Nr. [Nummer], wohnhaft in [Adresse], bevollmächtige [Name des Bevollmächtigten], persönliche Nummer [Nummer], in meinem Namen und für meine Rechnung den Vorvertrag und den endgültigen Kaufvertrag über die Wohnung mit der Grundstücksnummer [Nummer], Katasterzone [Nummer], in [Adresse], zu einem Preis von höchstens [Betrag], zu zahlen per Banküberweisung auf das Konto des Verkäufers, zu unterzeichnen sowie den Antrag auf Eintragung bei der ASHK zu stellen und das Eigentumszertifikat abzuholen. Der Bevollmächtigte darf keinen Unterbevollmächtigten bestellen. Diese Vollmacht gilt bis zum [Datum].

Das Muster zeigt nur die Punkte, die Sie in der Vollmacht wiederfinden sollten: Den endgültigen Text verfasst der Notar nach dem Recht des Landes, in dem Sie unterschreiben.

Wie Sie die Vollmacht widerrufen oder ändern

Sie können die Vollmacht jederzeit widerrufen, und jede gegenteilige Vereinbarung ist unwirksam (Zivilgesetzbuch, Artikel 75). Der Widerruf bei einem Notar in Albanien kostet 3.000 Lek. Änderungen und Widerruf müssen Dritten bekannt gemacht werden (Artikel 74), denn Handlungen, die der Bevollmächtigte nach dem Erlöschen der Vollmacht vornimmt, binden Sie, wenn die Gegenseite vom Erlöschen nichts wusste (Artikel 77). Benachrichtigen Sie deshalb den Bevollmächtigten, den Notar und den Verkäufer schriftlich. Die Vollmacht erlischt auch von selbst, wenn der Bevollmächtigte die Handlungen vorgenommen hat, für die sie erteilt wurde, oder wenn die Frist abläuft (Artikel 76).