Immobilie in Albanien kaufen 2026: Was sich für Ausländer und Diaspora geändert hat

Sie überlegen, 2026 vom Ausland aus eine Immobilie in Albanien zu kaufen? Der Markt ist weiterhin lebhaft, aber anders als ein Jahr zuvor. Laut der Bank of Albania (Banka e Shqipërisë) sank das jährliche Preiswachstum im ersten Halbjahr 2026 auf 10%, und rund 20% der verkauften Wohnungen gingen an nicht ansässige Käufer, vor allem aus der EU (Monitor, 23. September 2026). Gleichzeitig brachte 2026 neue Regeln für die Kurzzeitvermietung, einen Gesetzentwurf zur Grundsteuer auf Basis des Marktwerts, Steuerprüfungen und Abrisse illegaler Bauten an der Küste. Dieser Artikel fasst zusammen, was sich 2026 geändert hat und was Sie prüfen sollten; die Schritte des Kaufs (Vollmacht, Notar, Eintragung) finden Sie im Ratgeber zum Kauf aus dem Ausland.

Anteil der an Nichtansässige verkauften Wohnungen, 1. Halbjahr 2026

~20%

Jährliches Preiswachstum, 1. Halbjahr 2026

+10%

Durchschnittspreis für Wohnungen in Tirana, Juni 2026 (Keydata)

2.116 €/m²

Steuer auf Einkünfte aus Kurzzeitvermietung

15%

1. Immobilienpreise in Albanien: Das Wachstum verlangsamt sich, die Preise fallen nicht

Der landesweite Preisindex der Bank of Albania blieb im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem vorherigen Halbjahr unverändert, während das jährliche Wachstum auf 10% sank, nach 41,7% ein Jahr zuvor. Tirana legte innerhalb von sechs Monaten erneut um 10% zu. Wohnungen werden im Schnitt in 9,9 Monaten verkauft, an der Küste jedoch in 8,2 Monaten, schneller als zuvor. Die meisten Verkäufe werden zum Angebotspreis oder bis zu 5% darunter abgeschlossen (Monitor und Bold News, 23. September 2026).

In Tirana zeigt der Index von Keydata Albania für Juni 2026 einen Durchschnittspreis von 2.116 €/m² und einen Median von 1.982 €/m², mit einem leichten Rückgang (1,2% bzw. 3%) gegenüber dem Vorquartal (Business Magazine, 22. September 2026). Für Sie als Käufer bedeutet das mehr Zeit für die Auswahl, aber keine großen Preisnachlässe. Die vollständige Analyse finden Sie unter die gebremsten Preise laut Bank of Albania und gibt es eine Blase am Immobilienmarkt?.

2. Wer kauft: Diaspora und Ausländer bleiben wichtig

Etwa jede fünfte verkaufte Wohnung geht an Nichtansässige, vor allem aus EU-Ländern. Nicht ansässige Käufer sind Menschen, die nicht in Albanien leben: Ausländer oder Albaner mit Wohnsitz im Ausland. Rund 58% der Käufe werden mit einem Bankkredit finanziert (Monitor, 23. September 2026). Die Küste verkauft sich gerade dort schneller, wo die ausländische Nachfrage am stärksten ist. Das stützt die Preise in den Urlaubsregionen, macht den Markt aber auch anfälliger, falls die Nachfrage aus dem Ausland nachlässt. Die Zahlen zu den Investitionen aus dem Ausland finden Sie unter Rekordinvestitionen von Diaspora und Ausländern 2026.

3. Was eine vermietete Wohnung einbringt

Wenn Sie kaufen, um zu vermieten, liefern zwei Quellen aus 2026 einen Anhaltspunkt:

Die Zahlen zur Kurzzeitvermietung sind Werte vor Kosten und Steuern und schließen leerstehende Monate ein. Den vollständigen Vergleich finden Sie unter wo sich Kurzzeitvermietung am meisten lohnt.

4. Steuern: Was heute gilt und was kommt

Kurzzeitvermietung wird mit 15% besteuert. Privatpersonen, die Immobilien über Airbnb und Booking vermieten, müssen die Einkünfte in DIVA (dem Erklärungssystem der albanischen Steuerverwaltung) angeben und 15% zahlen (Monitor, 15. August 2026). Im August begann die Steuerverwaltung mit Prüfungen bei 100 Vermietern mit rund 24,9 Millionen Euro auf Booking.com, und ein Gesetzentwurf vom Juli, im Oktober 2026 von der Regierung noch nicht beschlossen, würde die Plattformen verpflichten, die Einkünfte zu melden (siehe die 15%-Steuer und die Kontrollen der Steuerverwaltung).

Die jährliche Grundsteuer könnte ab 2029 steigen. Der Gesetzentwurf vom Juni 2026 sieht für Wohnungen 0,1–0,2% des Marktwerts vor, statt derzeit 0,05%, mit einer Ermäßigung nur für die erste Wohnung, in der Sie Ihren Wohnsitz haben. Für einen Käufer aus dem Ausland ist die Immobilie in Albanien oft ein Zweitwohnsitz, ohne Ermäßigung. Ferienwohnungen mit Kurzzeitvermietung würden wie gewerbliche Gebäude mit 0,15–0,25% besteuert (siehe die Grundsteuer nach Marktwert). Der Gesetzentwurf ist noch nicht verabschiedet.

Neubewertung mit 5% bis zum 31. Dezember 2026. Wer bereits eine Immobilie besitzt, kann sie gegen Zahlung von 5% auf den Marktwert neu bewerten lassen, statt beim Verkauf 15% Steuer auf den Gewinn zu zahlen (Business Magazine, 22. September 2026). Die Neubewertung ist die Eintragung eines neuen Werts, des Marktwerts, für eine Immobilie, die Sie bereits besitzen, damit der Gewinn beim Verkauf von diesem Wert und nicht vom alten Kaufpreis berechnet wird. Die gesetzliche Frist und das Verfahren finden Sie unter die Neubewertung der Immobilie mit 5%.

Die Kosten des Kaufs selbst (Notar, Eintragung, Steuern) berechnen Sie mit dem Rechner:

Foto: Atlantic Ambience / Pexels

5. Genehmigungen und Schwarzbauten: das größte Risiko an der Küste

2026 hat der Staat sein Vorgehen gegen Schwarzbauten im Süden fortgesetzt. Am 23. September 2026 beschlagnahmte die Polizei von Saranda zusammen mit der Staatsanwaltschaft und der Agentur für die Verwaltung beschlagnahmter Vermögenswerte in Ksamil ein 5-stöckiges und ein 1-stöckiges Gebäude, die ohne Genehmigung für Hotelleistungen errichtet worden waren; das Hotel war in Betrieb, mit Touristen darin, und die vollständige Vollstreckung der Entscheidung wurde für den 6. Oktober angesetzt (Staatspolizei, 23. September 2026). Für Käufer aus dem Ausland, die die Immobilie oft nicht aus der Nähe sehen, sind die Baugenehmigung und die Eigentumsbescheinigung die wichtigste Prüfung. Praktische Hinweise finden Sie unter wie Sie keine Immobilie ohne Genehmigung kaufen; sie gelten für jedes Angebot unter den Immobilien an der Küste.

6. Versprochene Infrastruktur: Vorsicht beim "Flughafen, der bald eröffnet"

Der Flughafen Vlora war im Oktober 2026 noch nicht eröffnet. Am 5. August leitete die Regierung das Verfahren zur Auflösung des Konzessionsvertrags ein (Shqiptarja, 5. August 2026), und Mitte September setzte der Eilschiedsrichter in London die Auflösung nicht aus, untersagte der Regierung aber, den Flughafen zu übernehmen, bis das Schiedsgericht den Fall prüft (Bulevard, 18. September 2026). Bis zum 26. Oktober 2026 fanden wir keine offizielle Mitteilung über einen neuen Betreiber oder ein Eröffnungsdatum. Wenn Ihnen ein Projekt in Vlora oder an der Riviera mit dem Flughafen als Argument verkauft wird, bewerten Sie die Immobilie nach der heutigen Erreichbarkeit. Die ganze Geschichte finden Sie unter der Flughafen Vlora und Zvërnec.

Checkliste, bevor Sie zahlen

Sie suchen eine Immobilie? Sehen Sie sich Wohnungen zum Kauf in Tirana, Durrës oder Vlora an und finden Sie Agenturen, die mit Käufern aus dem Ausland arbeiten. Die Marktdaten verfolgen Sie auf der Seite zum Markt.

Quellen

• Monitor: Rritja e çmimeve të banesave u frenua në gjysmën e parë të 2026, 23. September 2026
• Bold News: Frenohet rritja e çmimeve të banesave në 2026, 23. September 2026
• Business Magazine: Hetimet dhe sekuestrimet e SPAK ulin kërkesën për apartamente, 22. September 2026
• Monitor: Qytetet ku fitohet më shumë nga qiradhënia ditore, 15. August 2026
• Monitor: Qiraja afatgjatë fiton terren, ndërsa ajo ditore po humbet avantazhin, 15. August 2026
• Monitor: Të paktën 600 euro/muaj, shtëpitë me qira bëhen "mollë e ndaluar", 8. August 2026
• Sarandaweb: Booking dhe Airbnb në "lupën" e Tatimeve, nisin verifikimet, 27. August 2026
• Alprofit Consult: Taksa e re mbi pasurinë e paluajtshme 2026, 23. Juni 2026
• Policia e Shtetit: Sarandë, sekuestrohen në Ksamil një objekt 5-katësh dhe një objekt 1-katësh të ndërtuara pa leje, 23. September 2026
• Shqiptarja: Qeveria nis procedurën për anulimin e kontratës koncesionare për aeroportin e Vlorës, 5. August 2026
• Bulevard: Kush fitoi në Londër? E vërteta e arbitrazhit për Aeroportin e Vlorës, 18. September 2026