Wohnungspreise in Albanien bremsen: Was die Bank of Albania zum ersten Halbjahr 2026 zeigt

Nach zwei Jahren schnellen Wachstums verliert der Wohnungsmarkt in Albanien an Tempo. Das ist die Kernaussage des Finanzstabilitätsberichts für das erste Halbjahr 2026, den die Bank of Albania (Banka e Shqipërisë, die albanische Zentralbank) am 23. September 2026 veröffentlicht hat. Wer eine Wohnung in Albanien kaufen, verkaufen oder dort investieren möchte, sollte nach den neuen Zahlen anders über Preis, Verhandlung und Rendite nachdenken.

Titelfoto: Lorenzo Moreno / Unsplash

Veränderung des landesweiten Preisindex, 1. Halbjahr 2026 gegenüber dem 2. Halbjahr 2025

0%

Landesweites Jahreswachstum, 1. Halbjahr 2026

+10%

Durchschnittliche Verkaufsdauer landesweit, 1. Halbjahr 2026

9,9 Monate

Anteil der mit Bankkredit finanzierten Käufe

58%

Von +41,7% auf +10%: die Abkühlung in Zahlen

Laut den Daten des Berichts, die Monitor am 23. September 2026 zusammengefasst hat, blieb der landesweite Wohnungspreisindex (Fisher-Index) im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 unverändert. Im Jahresvergleich betrug das Wachstum 10%. Zum Vergleich: Im zweiten Halbjahr 2025 lag das Jahreswachstum bei 28%, im ersten Halbjahr 2025 bei 41,7%.

Einfach gesagt: Die Immobilienpreise in Albanien fallen nicht, steigen aber nicht mehr im Tempo der vergangenen Jahre. Ein Jahreswachstum von 10% ist weiterhin hoch, doch der Rückgang von über 40% auf 10% innerhalb eines Jahres ist ein klares Signal, dass der Markt in eine ruhigere Phase eintritt.

Tirana verhält sich etwas anders. Im ersten Halbjahr 2026 stiegen die Preise in der Hauptstadt gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 um 10% und im Jahresvergleich um 9%. Während der landesweite Durchschnitt also stagnierte, legte Tirana in den sechs Monaten erneut zu.

Foto: Albnext / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Wohnungen verkaufen sich langsamer, außer an der Küste

Ein ebenso wichtiger Indikator wie der Preis ist die Zeit, die der Verkauf einer Wohnung dauert. Landesweit stieg sie auf 9,9 Monate, von 9,1 Monaten bei der vorherigen Erhebung. In Tirana verlängerte sie sich stärker: von 8,1 auf 9,7 Monate. Die Küste ist die Ausnahme: Dort sank die Verkaufsdauer von 9,9 auf 8,2 Monate.

Laut Bold News, das den Bericht der Bank zitiert, wurden die meisten Verkäufe zum Angebotspreis oder bis zu 5% darunter abgeschlossen. Große Preisnachlässe waren selten. Spielraum für Verhandlungen gibt es also, er ist aber begrenzt.

Wer kauft und wie

Der Bericht zeigt außerdem, dass Bankkredite rund 58% der Käufe von Wohn- und Gewerbeimmobilien finanzierten. Rund 20% der Wohnungsverkäufe gingen an gebietsfremde Käufer, vor allem aus EU-Ländern. Das erklärt zum Teil, warum sich Immobilien an der Küste, wo die Nachfrage aus dem Ausland am stärksten ist, schneller verkaufen.

Die Erhebung umfasst rund 230 Immobilienmakler und Bauunternehmen, die etwa 75–80% des Marktumsatzes abdecken. Die Daten erhob INSTAT (das albanische Statistikinstitut).

Angebot und Kosten

Laut Ekofin stellt die Bank of Albania fest, dass die Baugenehmigungen über dem Quartalsdurchschnitt von 2025 lagen, die Mieten weiter stiegen, der unverkaufte Bestand zurückging und die Baukosten im Jahresvergleich wegen Löhnen und Materialien zunahmen. Ein geringerer Bestand und höhere Kosten sind die Gründe, warum die Preise nicht fallen, obwohl sich die Nachfrage abgeschwächt hat.

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Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie zum Selbstbewohnen kaufen, haben Sie etwas mehr Zeit für die Auswahl. Da Wohnungen fast 10 Monate auf dem Markt bleiben, müssen Sie nicht unter Druck entscheiden. Erwarten Sie aber keine großen Preisnachlässe: Die Daten zeigen, dass die meisten Geschäfte innerhalb von 5% des Angebotspreises abgeschlossen werden. Bevor Sie ein Angebot machen, können Sie den Preis mit unserem Tool zur Immobilienbewertung vergleichen.

Wenn Sie verkaufen, ist ein realistischer Preis inzwischen wichtiger als vor einem Jahr. Käufer haben mehr Auswahl und mehr Zeit, daher dürfte ein Preis deutlich über dem Markt den Verkauf in die Länge ziehen.

Wenn Sie investieren, wird die Annahme jährlicher Steigerungen von 20–40% von den jüngsten Daten nicht mehr gestützt. Renditeberechnungen sollten mit vorsichtigeren Szenarien erfolgen und auch die Kaufnebenkosten einbeziehen.

Die Daten der Bank of Albania deuten nicht auf fallende Preise hin, sondern auf einen Markt, der sich ins Gleichgewicht bringt. Für die meisten Käufer ist das eine gute Nachricht: mehr Zeit, mehr Informationen und vernünftigere Verhandlungen.

Quellen

• Bank of Albania, Pressemitteilung: Finanzstabilitätsbericht für das erste Halbjahr 2026, 23.09.2026
• Monitor: Der Anstieg der Wohnungspreise wurde in der ersten Hälfte 2026 gebremst, 23.09.2026
• Bold News: Der Anstieg der Wohnungspreise verlangsamt sich 2026, 23.09.2026
• Ekofin: Wohnungspreise steigen um 10%, Tirana beschleunigt erneut, 23.09.2026