Mietrendite in Albanien 2026 nach Stadt: Was Vermietung wirklich bringt

Wie viel bringt Vermietung in Albanien? Nach Angebotspreisen auf hyrja.al im Oktober 2026 liegt die Bruttomietrendite einer Wohnung bei 6,3 bis 6,6 % im Jahr für eine Zweizimmerwohnung (1+1) in Tirana, 4,0 bis 4,4 % für eine Dreizimmerwohnung (2+1) in Tirana, 3,6 bis 4,9 % für eine Zweizimmerwohnung in Vlora und 2,6 bis 2,9 % für eine Dreizimmerwohnung in Vlora. Nach 15 % Steuer, einem Leerstandsmonat und den Kosten unseres Beispiels bringt eine Zweizimmerwohnung in Tirana rund 4,2 bis 4,5 % netto. Das sind Schätzungen aus einer kleinen Stichprobe von Inseraten, keine unterschriebenen Mieten und kein Gewinnversprechen.

Die Zahlen wurden am 5. November 2026 aktualisiert, nach den bis zu diesem Datum veröffentlichten Daten. Die Methode und was den Gewinn Schritt für Schritt schmälert, finden Sie unter in Immobilien in Albanien investieren; hier geht es um die Zahlen selbst, nach Stadt und Wohnungsgröße. Das Gesamtbild des Marktes steht in den Statistiken zum Immobilienmarkt in Albanien.

Bruttorendite einer Zweizimmerwohnung in Tirana, Angebotspreise auf hyrja.al, Oktober 2026

6,3 bis 6,6 %

Bruttorendite einer Dreizimmerwohnung in Tirana, gleiche Quelle

4,0 bis 4,4 %

Bruttorendite einer Zweizimmerwohnung in Vlora, gleiche Quelle

3,6 bis 4,9 %

Durchschnittszins neuer Termineinlagen in Euro von Privatpersonen, August 2026 (Bank von Albanien)

1,32 %

Was sind Bruttorendite und Nettorendite?

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, vor allen Kosten. Die Nettorendite ist das, was von der Miete nach Steuer, Leerstand und Kosten bleibt, geteilt durch den Preis zuzüglich der Kaufnebenkosten.

Die Formel ist einfach: Eine Wohnung für 117.935 €, vermietet für 652 € im Monat, ergibt 652 × 12 ÷ 117.935 = 6,6 % brutto. In keiner der beiden Zahlen steckt eine Änderung des Immobilienpreises.

Wie viel bringt Vermietung in Tirana und Vlora?

Die Tabelle zeigt die Mediane der Inserate auf hyrja.al und zwei Rechenwege. Der Median ist der Wert in der Mitte der Liste: Die Hälfte der Inserate liegt darüber, die Hälfte darunter. Eine Zeile erscheint nur, wenn Miete und Verkauf jeweils mindestens 5 Inserate haben.

Die Miete steigt nicht so schnell wie der Preis, wenn die Wohnung größer wird. In Tirana steigt die Medianmiete von der Zwei- zur Dreizimmerwohnung um 55 €, der Angebotspreis dagegen um rund 92.000 €. Deshalb zeigen kleine Wohnungen in dieser Stichprobe eine höhere Rendite.

Warum können Mediane täuschen?

Mieten und Verkäufe stammen von verschiedenen Wohnungen, die Zahl ist also eine Schätzung für den Markt, nicht die Rendite einer bestimmten Immobilie. Fünf Dinge verschieben sie:

• Unterschiedliche Flächen. In Vlora haben Zweizimmerwohnungen zur Miete einen Median von 70 m², solche zum Verkauf 55 m². Das bläht die 4,9 % auf: Pro m² verglichen sind es 3,6 %. In Tirana sind die Flächen der Zweizimmerwohnungen gleich, 65 m², und beide Rechnungen liegen nah beieinander.
• Angebotspreise. Unterschriebene Mieten und Preise können niedriger sein als im Inserat, und nicht unbedingt im gleichen Maß.
• Möblierung und Neubau. Unsere Daten trennen weder möblierte von unmöblierten Mieten noch Neubauten von Altbauten. Sind unter den Verkäufen mehr Neubauten, fällt die Rendite niedriger aus.
• Saison an der Küste. Die Inserate in Vlora sind Monatsmieten und erfassen keine Sommereinnahmen. Eine tageweise vermietete Wohnung rechnet sich anders, mit mehr Kosten und Leerstand: siehe wo Sie eine Ferienwohnung kaufen können.
• Kleine Stichprobe. Ein Monat Inserate, mit 6 bis 7 Inseraten in einigen Zeilen für Vlora. Ein einziges Inserat kann den Median stark verschieben.

Foto: val-suprunovich / Magnific

So haben wir gerechnet

Wir haben die auf hyrja.al veröffentlichten Wohnungen genommen, ohne Demo-Inserate, mit 20 bis 400 m², einem Verkaufspreis von 300 bis 12.000 €/m² und einer Miete von 100 bis 6.000 € im Monat, erstmals ab 1. Oktober 2026 veröffentlicht. Erste Spalte: Medianmiete × 12 ÷ Medianpreis. Zweite Spalte: Medianmiete pro m² × 12 ÷ Medianpreis pro m². In den Zeilen „alle“ ist die Miete pro m² auf ganze Euro gerundet, deshalb schreiben wir „rund“.

Inserate in Lek (ALL) haben wir mit einem Arbeitskurs von 92 Lek für 1 € in Euro umgerechnet. Der offizielle Kurs der Bank von Albanien lag am 4. November 2026 bei 1 € = 91,00 Lek. Zum offiziellen Kurs wären Mieten in Lek in Euro bis zu 1,1 % höher, und in Tirana sind 97 von 138 Mietinseraten in Lek, aber nur 22 von 89 Verkaufsinseraten. Bei einer Zweizimmerwohnung in Tirana steigt die Rendite dadurch von 6,63 % auf höchstens 6,71 %.

Aktuelle Inseratspreise finden Sie unter Zweizimmerwohnungen zur Miete in Tirana, Zweizimmerwohnungen zum Kauf in Tirana, Mieten in Vlora und Mieten in Tirana.

Was sagen andere Quellen zur Mietrendite?

Andere Quellen nennen Zahlen in derselben breiten Spanne, rund 3 bis 6 %, aber aus anderen Daten, deshalb halten wir sie getrennt.

• Für Durrës, Saranda und andere Städte hat hyrja.al noch nicht genug Mietinserate: 3 in Durrës, für Saranda haben unsere Daten gar keine Mietzeile. Mediane aus weniger als 5 Inseraten veröffentlichen wir nicht, für diese Städte gibt es also nur die Zahlen von Numbeo, die sich für Saranda auf 4 Personen stützen.
• Verträge in Tirana. Century 21 meldete aus Transaktionen in 13 Zonen für Januar bis Juni 2026 eine Durchschnittsmiete von 590 € für eine Zwei- und 954 € für eine Dreizimmerwohnung. Mit dem Durchschnittspreis von 2.100 €/m² des Keydata-Index, wie von Monitor veröffentlicht, und den Flächen unserer Tabelle (65 und 105 m², unsere Wahl) ergeben sich jeweils rund 5,2 %. Bei der Zweizimmerwohnung ist das weniger als 6,3 bis 6,6 %, bei der Dreizimmerwohnung mehr als 4,0 bis 4,4 %.
• Zone für Zone. In Einzimmer- oder Zweizimmerwohnung als Investition haben wir für sechs Zonen in Tirana 3,7 bis 5,0 % für eine Zwei- und 3,3 bis 7,4 % für eine Dreizimmerwohnung berechnet. Die Zone verändert die Zahl stärker als die Wohnungsgröße; Mieten nach Viertel stehen unter Miete in Tirana nach Viertel.
• Monitor, 30. August 2026. Für Airbnb-Vermietung in Tirana, mit Bruttoeinnahmen von 9.180 € im Jahr laut AirDNA und einer Wohnung mit 80 m² für rund 168.000 €, berechnete Monitor rund 5,5 % brutto und mindestens 19 Jahre, um die Investition brutto zurückzuverdienen.

Wie weit die amtlichen Preise in jeder Stadt vom Markt entfernt sind, steht unter Referenzpreis und Markt.

Von brutto zu netto: Wie viel bleibt wirklich?

Nach Kosten fällt eine Zweizimmerwohnung in Tirana in unserem Beispiel von 6,6 % brutto auf 4,5 % netto. Die Steuer ist verbindlich und genau; der Leerstandsmonat, die Reparaturen und das Hausgeld sind unsere Annahmen, setzen Sie also Ihre eigenen ein.

Bei der Gebäudesteuer macht die Zone einen Unterschied: von 2.655 bis 7.423 Lek im Jahr für 65 m², je nach Zone in Tirana. Die Eintragung des Mietvertrags bei der ASHK (der staatlichen Katasteragentur) kostet 5.000 Lek, ist bei Wohnungen aber freiwillig, wie so vermieten Sie Ihre Wohnung erklärt. Wie die Steuer in der jährlichen Einkommenserklärung (DIVA) angegeben wird, wann der Mieter sie einbehält und was die Mindestmiete ist, lesen Sie unter die Steuer auf Mieteinnahmen.

Mit denselben Annahmen sieht die vollständige Tabelle so aus. Die Jahre zeigen, wie lange es dauern würde, den Preis allein aus der Bruttomiete zurückzuverdienen, bei unveränderter Miete und unverändertem Preis.

Wenn Sie mit Kredit kaufen, verändern Rate und Zinsen die Rechnung vollständig: Den Vergleich finden Sie unter Kredit oder Miete.

Wie viel bringt zum Vergleich eine Termineinlage?

Neue Termineinlagen von Privatpersonen hatten im August 2026 einen Durchschnittszins von 1,32 % in Euro und 1,61 % in Lek, laut der Bank von Albanien. Auch Zinsen werden mit 15 % besteuert (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 15 und 24). Wir nennen das als Einordnung, nicht als Rat: Einlage und Immobilie unterscheiden sich bei Risiko, Liquidität und Aufwand.

Die Bank von Albanien meldet außerdem einen Quartalsdurchschnitt von 1,4 % für Termineinlagen in Euro im zweiten Quartal 2026, die Zahl, die wir in Kredit oder Miete verwenden. Der Zeitraum ist ein anderer, sie widerspricht der Zahl für August also nicht. Monitor erwähnte im August 2026 auch die Rendite albanischer Staatsanleihen: 6,5 % für 20 Jahre und 6,22 % für 15 Jahre.

Was ist in diesen Zahlen nicht enthalten?

Keine Zahl hier enthält eine Änderung des Immobilienpreises, und keine ist ein Renditeversprechen. Die Bank von Albanien meldete für das erste Halbjahr 2026 einen Wohnimmobilienpreisindex, der 10 % über dem Vorjahr lag, gegenüber dem Vorhalbjahr aber unverändert war. Vergangenes Wachstum sagt nichts über künftiges aus, und wenn Sie die Immobilie verkaufen, wird der Gewinn mit 15 % besteuert, wie der Artikel zur Immobilieninvestition erklärt.

Häufige Fragen