Sa fitoni nga qiraja në Shqipëri në 2026: kthimi i investimit sipas qytetit

Sa fitoni nga qiraja në Shqipëri? Sipas çmimeve të kërkuara në hyrja.al në tetor 2026, kthimi bruto i një apartamenti del 6,3 deri 6,6% në vit për një 1+1 në Tiranë, 4,0 deri 4,4% për një 2+1 në Tiranë, 3,6 deri 4,9% për një 1+1 në Vlorë dhe 2,6 deri 2,9% për një 2+1 në Vlorë. Pas tatimit 15%, një muaji bosh dhe kostove të shembullit tonë, 1+1 në Tiranë jep rreth 4,2 deri 4,5% neto. Janë vlerësime nga një mostër e vogël njoftimesh, jo qira të nënshkruara dhe as premtim fitimi.

Shifrat u përditësuan më 5 nëntor 2026, sipas të dhënave të publikuara deri në këtë datë. Metodën dhe çfarë e ul fitimin hap pas hapi i gjeni te investimi në prona në Shqipëri; këtu japim vetë shifrat sipas qytetit dhe tipologjisë. Pamjen e përgjithshme të tregut e keni te statistikat e tregut të pronave në Shqipëri.

Kthimi bruto i një 1+1 në Tiranë, çmime të kërkuara në hyrja.al, tetor 2026

6,3 deri 6,6%

Kthimi bruto i një 2+1 në Tiranë, i njëjti burim

4,0 deri 4,4%

Kthimi bruto i një 1+1 në Vlorë, i njëjti burim

3,6 deri 4,9%

Norma mesatare e depozitave të reja me afat në euro për individët, gusht 2026 (Banka e Shqipërisë)

1,32%

Çfarë është kthimi bruto dhe kthimi neto?

Kthimi bruto (rendimenti bruto) është qiraja e një viti pjesëtuar me çmimin e blerjes, para çdo kostoje. Kthimi neto është ajo që ju mbetet nga qiraja pas tatimit, muajve bosh dhe kostove, pjesëtuar me çmimin bashkë me kostot e blerjes.

Formula është e thjeshtë: një apartament me çmim 117 935 € dhe qira 652 € në muaj jep 652 × 12 ÷ 117 935 = 6,6% bruto. Në asnjërën shifër nuk hyn ndryshimi i çmimit të pronës.

Sa fitoni nga qiraja në Tiranë dhe në Vlorë?

Tabela më poshtë jep medianat e njoftimeve të hyrja.al dhe dy mënyra llogaritjeje. Mediana është vlera në mes të listës: gjysma e njoftimeve janë mbi të, gjysma nën të. Një rresht shfaqet vetëm kur të dyja, qiraja dhe shitja, kanë të paktën 5 njoftime.

Qiraja nuk rritet aq shpejt sa çmimi kur apartamenti zmadhohet. Në Tiranë, nga 1+1 te 2+1 qiraja mediane rritet me 55 €, ndërsa çmimi i kërkuar me rreth 92 000 €. Prandaj në këtë mostër apartamentet e vogla dalin me kthim më të lartë.

Pse mesataret mund të mashtrojnë?

Qiraja dhe shitja vijnë nga banesa të ndryshme, ndaj shifra është vlerësim për tregun, jo kthimi i një prone të caktuar. Pesë gjëra e lëvizin:

• Sipërfaqet ndryshojnë. Në Vlorë, 1+1 me qira ka mediane 70 m² dhe 1+1 në shitje 55 m². Kjo e fryn 4,9%: me krahasim për m² del 3,6%. Në Tiranë, për 1+1 sipërfaqet janë të njëjta, 65 m², dhe të dyja llogaritjet janë afër.
• Çmime të kërkuara. Qiraja dhe çmimi i nënshkruar mund të jenë më të ulëta nga ato të njoftimit, dhe jo domosdoshmërisht me të njëjtën masë.
• Mobilimi dhe ndërtimi i ri. Të dhënat tona nuk e ndajnë qiranë e banesës së mobiluar nga ajo pa mobilje, as ndërtesat e reja nga të vjetrat. Nëse në shitje ka më shumë ndërtim të ri, kthimi del më i ulët.
• Stina në bregdet. Njoftimet e Vlorës janë me qira mujore dhe nuk matin të ardhurat e verës. Një apartament që jepet me ditë ka tjetër llogari, me më shumë kosto dhe muaj bosh: shihni ku të blini apartament pushimi.
• Mostër e vogël. Një muaj njoftimesh, me 6 deri 7 njoftime në disa rreshta të Vlorës. Një njoftim i vetëm mund ta lëvizë medianën shumë.

Foto: val-suprunovich / Magnific

Si i llogaritëm

Morëm apartamentet e publikuara në hyrja.al, pa njoftimet demonstruese, me sipërfaqe 20 deri 400 m², çmim shitjeje 300 deri 12 000 €/m² dhe qira 100 deri 6 000 € në muaj, të publikuara për herë të parë nga 1 tetori 2026. Kolona e parë: qiraja mediane × 12 ÷ çmimi median. Kolona e dytë: qiraja mediane për m² × 12 ÷ çmimi median për m². Për rreshtat "të gjitha" qiraja për m² është e rrumbullakosur në euro të plotë, ndaj shkruajmë "rreth".

Njoftimet në lekë i kthyem në euro me një kurs pune 92 lekë për 1 €. Kursi zyrtar i Bankës së Shqipërisë më 4 nëntor 2026 ishte 1 € = 91,00 lekë. Me kursin zyrtar qiratë në lekë do të dilnin deri 1,1% më të larta në euro, dhe në Tiranë 97 nga 138 njoftime qiraje janë në lekë, por vetëm 22 nga 89 njoftime shitjeje. Për 1+1 në Tiranë kjo e çon kthimin nga 6,63% në jo më shumë se 6,71%.

Çmimet aktuale të njoftimeve i gjeni te apartamentet 1+1 me qira në Tiranë, apartamentet 1+1 në shitje në Tiranë, qiraja në Vlorë dhe qiraja në Tiranë.

Çfarë thonë burimet e tjera për rendimentin e qirasë?

Burimet e tjera japin shifra në të njëjtin interval të gjerë, rreth 3 deri 6%, por me të dhëna të tjera, ndaj i mbajmë veç.

• Për Durrësin, Sarandën dhe qytetet e tjera hyrja.al nuk ka ende mjaft njoftime qiraje: në Durrës 3, ndërsa për Sarandën të dhënat tona nuk kanë fare rresht qiraje. Nuk publikojmë mediana nga më pak se 5 njoftime, ndaj për to kemi vetëm shifrat e Numbeo, që për Sarandën mbështeten te 4 persona.
• Kontrata në Tiranë. Century 21 raportoi nga transaksionet në 13 zona, për janar-qershor 2026, një qira mesatare 590 € për 1+1 dhe 954 € për 2+1. Me çmimin mesatar 2 100 €/m² të indeksit Keydata, siç e publikoi Monitor, dhe me sipërfaqet e tabelës sonë (65 dhe 105 m², zgjedhje jona), dalin rreth 5,2% për secilën. Për 1+1 kjo është më pak se 6,3 deri 6,6%, për 2+1 më shumë se 4,0 deri 4,4%.
• Zonë për zonë. Te garsoniere apo 1+1 për investim llogaritëm në gjashtë zona të Tiranës 3,7 deri 5,0% për një 1+1 dhe 3,3 deri 7,4% për një 2+1. Zona e ndryshon shifrën më shumë se tipologjia; qiratë sipas lagjes janë te qiraja në Tiranë sipas lagjeve.
• Monitor, 30 gusht 2026. Për qiranë në Airbnb në Tiranë, me të ardhura bruto 9 180 € në vit sipas AirDNA dhe një apartament 80 m² me rreth 168 000 €, Monitor llogariti rreth 5,5% bruto dhe të paktën 19 vjet për ta kthyer investimin në terma bruto.

Sa larg tregut janë çmimet zyrtare në çdo qytet, lexoni çmimi i referencës kundrejt tregut.

Nga bruto te neto: sa ju mbetet në të vërtetë?

Pas kostove, 1+1 në Tiranë në shembullin tonë bie nga 6,6% bruto në 4,5% neto. Tatimi është i detyrueshëm dhe i saktë; muaji bosh, riparimet dhe kuota janë supozimet tona, ndaj vendosni tuajat.

Për taksën e ndërtesës, zona bën diferencë: nga 2 655 deri 7 423 lekë në vit për 65 m², sipas zonës në Tiranë. Regjistrimi i kontratës së qirasë në ASHK kushton 5 000 lekë, por për banesat është zgjedhje, siç e shpjegon si ta jepni banesën me qira. Si deklarohet tatimi në DIVA, kur e mban qiramarrësi dhe çfarë është qiraja minimale, lexoni tatimi mbi qiranë.

Me të njëjtat supozime, tabela e plotë del kështu. Vitet tregojnë sa kohë do t'ju duhej për ta kthyer çmimin vetëm nga qiraja bruto, me qira dhe çmim të pandryshuar.

Nëse blini me kredi, kësti dhe interesi e ndryshojnë llogarinë krejtësisht: krahasimin e keni te kredi apo qira.

Sa paguan një depozitë me afat për krahasim?

Depozitat e reja me afat të individëve kishin në gusht 2026 një normë mesatare 1,32% në euro dhe 1,61% në lekë, sipas Bankës së Shqipërisë. Interesi tatohet edhe ai me 15% (Ligji nr. 29/2023, nenet 15 dhe 24). E japim si kontekst, jo si këshillë: depozita dhe prona kanë rrezik, likuiditet dhe punë të ndryshme.

Banka e Shqipërisë raporton edhe një mesatare tremujore prej 1,4% për depozitat me afat në euro në tremujorin e dytë 2026, shifër që e përdorim te kredi apo qira. Periudha është tjetër, ndaj nuk i kundërvihet shifrës së gushtit. Monitor përmendi në gusht 2026 edhe yield-in e obligacioneve shtetërore shqiptare: 6,5% për 20 vjet dhe 6,22% për 15 vjet.

Çfarë nuk përfshijnë këto shifra?

Asnjë shifër këtu nuk përfshin ndryshimin e çmimit të pronës dhe asnjë nuk është premtim kthimi. Banka e Shqipërisë raportoi për gjashtëmujorin e parë 2026 një indeks të çmimit të banesave 10% më lart se një vit më parë, por të pandryshuar krahasuar me gjashtëmujorin e mëparshëm. Rritja e kaluar nuk tregon rritjen e ardhshme, dhe kur e shisni pronën, fitimi tatohet me 15%, siç e shpjegon artikulli për investimin në prona.

Pyetje të shpeshta