Rendimento degli affitti in Albania 2026 per città: quanto si guadagna

Quanto si guadagna con un affitto in Albania? In base ai prezzi richiesti su hyrja.al nell'ottobre 2026, il rendimento lordo di un appartamento risulta dal 6,3 al 6,6% l'anno per un bilocale (1+1) a Tirana, dal 4,0 al 4,4% per un trilocale (2+1) a Tirana, dal 3,6 al 4,9% per un bilocale a Valona e dal 2,6 al 2,9% per un trilocale a Valona. Dopo l'imposta del 15%, un mese sfitto e i costi del nostro esempio, un bilocale a Tirana rende circa il 4,2-4,5% netto. Sono stime da un piccolo campione di annunci, non affitti firmati né promesse di guadagno.

I dati sono stati aggiornati il 5 novembre 2026, in base a quanto pubblicato fino a quella data. Il metodo e ciò che riduce il guadagno, passo dopo passo, sono in investire in immobili in Albania; qui diamo i dati veri e propri per città e tipologia. Il quadro generale del mercato è nelle statistiche del mercato immobiliare in Albania.

Rendimento lordo di un bilocale a Tirana, prezzi richiesti su hyrja.al, ottobre 2026

6,3-6,6%

Rendimento lordo di un trilocale a Tirana, stessa fonte

4,0-4,4%

Rendimento lordo di un bilocale a Valona, stessa fonte

3,6-4,9%

Tasso medio dei nuovi depositi vincolati in euro dei privati, agosto 2026 (Banca d'Albania)

1,32%

Che cosa sono il rendimento lordo e il rendimento netto?

Il rendimento lordo è l'affitto di un anno diviso per il prezzo di acquisto, prima di ogni costo. Il rendimento netto è ciò che resta dell'affitto dopo imposte, mesi sfitti e costi, diviso per il prezzo più i costi di acquisto.

La formula è semplice: un appartamento da 117.935 € affittato a 652 € al mese dà 652 × 12 ÷ 117.935 = 6,6% lordo. In nessuno dei due dati rientra la variazione del prezzo dell'immobile.

Quanto si guadagna dall'affitto a Tirana e a Valona?

La tabella riporta le mediane degli annunci di hyrja.al e due modi di calcolo. La mediana è il valore al centro dell'elenco: metà degli annunci sta sopra, metà sotto. Una riga compare solo quando affitto e vendita hanno entrambi almeno 5 annunci.

L'affitto non cresce con la stessa velocità del prezzo quando l'appartamento è più grande. A Tirana, dal bilocale al trilocale l'affitto mediano sale di 55 €, mentre il prezzo richiesto sale di circa 92.000 €. Per questo in questo campione gli appartamenti piccoli risultano con un rendimento più alto.

Perché le mediane possono ingannare?

Affitti e vendite riguardano appartamenti diversi, quindi il dato è una stima per il mercato, non il rendimento di un immobile preciso. Cinque cose lo spostano:

• Le superfici sono diverse. A Valona i bilocali in affitto hanno una mediana di 70 m² e quelli in vendita di 55 m². Questo gonfia il 4,9%: confrontando per m² risulta 3,6%. A Tirana le superfici dei bilocali sono uguali, 65 m², e i due calcoli sono vicini.
• Prezzi richiesti. Affitto e prezzo firmati possono essere più bassi di quelli dell'annuncio, e non necessariamente nella stessa misura.
• Arredamento e nuove costruzioni. I nostri dati non separano gli affitti arredati da quelli non arredati, né gli edifici nuovi dai vecchi. Se tra le vendite ci sono più nuove costruzioni, il rendimento risulta più basso.
• La stagione sulla costa. Gli annunci di Valona sono ad affitto mensile e non misurano i redditi estivi. Un appartamento affittato a giornata ha un altro calcolo, con più costi e mesi sfitti: vedete dove comprare un appartamento per le vacanze.
• Piccolo campione. Un mese di annunci, con 6-7 annunci in alcune righe di Valona. Un solo annuncio può spostare molto la mediana.

Foto: val-suprunovich / Magnific

Come abbiamo calcolato

Abbiamo preso gli appartamenti pubblicati su hyrja.al, senza annunci dimostrativi, con superficie da 20 a 400 m², prezzo di vendita da 300 a 12.000 €/m² e affitto da 100 a 6.000 € al mese, pubblicati per la prima volta dal 1° ottobre 2026. Prima colonna: affitto mediano × 12 ÷ prezzo mediano. Seconda colonna: affitto mediano per m² × 12 ÷ prezzo mediano per m². Per le righe "tutti" l'affitto per m² è arrotondato all'euro intero, perciò scriviamo "circa".

Abbiamo convertito in euro gli annunci in lek (ALL) con un cambio di lavoro di 92 lek per 1 €. Il cambio ufficiale della Banca d'Albania il 4 novembre 2026 era 1 € = 91,00 lek. Con il cambio ufficiale gli affitti in lek risulterebbero in euro fino all'1,1% più alti, e a Tirana sono in lek 97 annunci di affitto su 138, ma solo 22 annunci di vendita su 89. Per un bilocale a Tirana questo porta il rendimento dal 6,63% a non più del 6,71%.

I prezzi attuali degli annunci sono in bilocali in affitto a Tirana, bilocali in vendita a Tirana, affitti a Valona e affitti a Tirana.

Che cosa dicono le altre fonti sul rendimento degli affitti?

Le altre fonti danno cifre nello stesso ampio intervallo, circa dal 3 al 6%, ma con altri dati, perciò le teniamo separate.

• Per Durazzo, Saranda e le altre città hyrja.al non ha ancora abbastanza annunci di affitto: 3 a Durazzo, mentre per Saranda i nostri dati non hanno alcuna riga di affitto. Non pubblichiamo mediane da meno di 5 annunci, quindi per queste città abbiamo solo le cifre di Numbeo, che per Saranda si basano su 4 persone.
• Contratti a Tirana. Century 21 ha riportato dalle transazioni in 13 zone, per gennaio-giugno 2026, un affitto medio di 590 € per un bilocale e 954 € per un trilocale. Con il prezzo medio di 2.100 €/m² dell'indice Keydata, come pubblicato da Monitor, e le superfici della nostra tabella (65 e 105 m², una nostra scelta), risulta circa il 5,2% per ciascuno. Per il bilocale è meno del 6,3-6,6%, per il trilocale più del 4,0-4,4%.
• Zona per zona. In monolocale o bilocale come investimento abbiamo calcolato, in sei zone di Tirana, 3,7-5,0% per un bilocale e 3,3-7,4% per un trilocale. La zona cambia il dato più della tipologia; gli affitti per quartiere sono in l'affitto a Tirana per quartiere.
• Monitor, 30 agosto 2026. Per gli affitti Airbnb a Tirana, con ricavi lordi di 9.180 € l'anno secondo AirDNA e un appartamento di 80 m² da circa 168.000 €, Monitor ha calcolato circa il 5,5% lordo e almeno 19 anni per recuperare l'investimento in termini lordi.

Quanto i prezzi ufficiali distano dal mercato in ogni città è spiegato in prezzo di riferimento e mercato.

Dal lordo al netto: quanto vi resta davvero?

Dopo i costi, nel nostro esempio un bilocale a Tirana scende dal 6,6% lordo al 4,5% netto. L'imposta è obbligatoria ed esatta; il mese sfitto, le riparazioni e la quota condominiale sono nostre ipotesi, quindi inserite le vostre.

Per l'imposta sul fabbricato la zona fa la differenza: da 2.655 a 7.423 lek l'anno per 65 m², secondo la zona di Tirana. La registrazione del contratto di affitto presso l'ASHK (l'Agenzia statale del catasto) costa 5.000 lek, ma per le abitazioni è facoltativa, come spiega come affittare la vostra casa. Come si dichiara l'imposta nella dichiarazione annuale dei redditi (DIVA), quando la trattiene l'inquilino e qual è l'affitto minimo, lo trovate in l'imposta sull'affitto.

Con le stesse ipotesi, la tabella completa è questa. Gli anni indicano quanto tempo servirebbe per recuperare il prezzo con il solo affitto lordo, con affitto e prezzo invariati.

Se comprate con un mutuo, rata e interessi cambiano completamente il calcolo: il confronto è in mutuo o affitto.

Quanto rende un deposito vincolato, per confronto?

Nell'agosto 2026 i nuovi depositi vincolati dei privati avevano un tasso medio dell'1,32% in euro e dell'1,61% in lek, secondo la Banca d'Albania. Anche gli interessi sono tassati al 15% (Legge n. 29/2023, articoli 15 e 24). Lo indichiamo come contesto, non come consiglio: deposito e immobile differiscono per rischio, liquidità e impegno.

La Banca d'Albania riporta anche una media trimestrale dell'1,4% per i depositi vincolati in euro nel secondo trimestre 2026, il dato che usiamo in mutuo o affitto. Il periodo è diverso, quindi non contraddice il dato di agosto. Nell'agosto 2026 Monitor citava anche il rendimento dei titoli di Stato albanesi: 6,5% a 20 anni e 6,22% a 15 anni.

Che cosa non includono questi dati?

Nessun dato qui include la variazione del prezzo dell'immobile e nessuno è una promessa di rendimento. La Banca d'Albania ha riportato per il primo semestre 2026 un indice dei prezzi delle abitazioni più alto del 10% rispetto a un anno prima, ma invariato rispetto al semestre precedente. La crescita passata non indica quella futura, e quando vendete l'immobile la plusvalenza è tassata al 15%, come spiega l'articolo sull'investimento immobiliare.

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