Prezzi di riferimento degli immobili in Albania e prezzi di mercato 2026: il divario città per città

I prezzi di mercato superano il prezzo di riferimento ufficiale in tutte le città albanesi che abbiamo confrontato, ma il divario varia molto: a Tirana, l'indice Keydata Albania colloca il mercato da 1,52 a 1,62 volte sopra il riferimento mediano (II trimestre 2026), mentre i prezzi richiesti su hyrja.al sono 2,11 volte il riferimento a Durazzo, 2,78 volte a Valona e 3,12 volte a Saranda, con pochi annunci. Questo articolo è il confronto; come trovare il prezzo di riferimento della vostra zona lo spiega la guida al prezzo di riferimento. Il rapporto misura la distanza tra un valore fiscale e i prezzi di mercato. Non è la prova che qualcuno dichiari meno.

Dati aggiornati al 4 novembre 2026. Cambio: 1 € = 91,00 lek, cambio ufficiale della Banca d'Albania del 4 novembre 2026.

Tirana: Keydata rispetto alla zona di riferimento mediana, II trimestre 2026

da 1,52 a 1,62 volte

All'interno di Tirana: ex Blloku e Unità 6, Keydata rispetto all'atto

da 1,18 a 1,88 volte

Saranda: mediana richiesta su hyrja.al rispetto al riferimento, n=14

3,12 volte

Per 1 €, cambio ufficiale della Banca d'Albania, 4 novembre 2026

91,00 lek

Qual è la differenza tra prezzo di riferimento e mercato a Tirana?

A Tirana il mercato è circa una volta e mezza il prezzo di riferimento. È l'unico confronto in cui entrambe le parti usano la stessa mappa: l'atto (decisione del Consiglio dei ministri n. 457/2023, nota come VKM 457/2023) divide la città in 11 unità e 32 zone, e il rapporto Keydata pubblicato dal quotidiano Shekulli il 4 agosto 2026 usa gli stessi codici di zona (2/4, 5/3 e così via). L'Istruzione congiunta n. 34/2023 colloca la via "Komuna e Parisit" nella zona 5/3, e lì la colloca anche il rapporto Keydata.

Keydata pubblica i prezzi solo per unità, non per zona, quindi una tabella di 32 righe non si può costruire onestamente. Si può confrontare ogni unità con le sue zone. L'ex Blloku è l'eccezione: Keydata lo calcola a parte e il rapporto lo cita sotto la zona 5/1, ma i confini delle due aree possono non coincidere.

L'Unità 1 non ha un rapporto. L'atto le assegna 97.200 e 102.800 lek per m², ma Shekulli le attribuisce 2.116 €/m² e un aumento del 115%, esattamente i dati che Publik.al riporta per tutta Tirana. Sembra un errore di pubblicazione, quindi non lo usiamo, come in i prezzi degli appartamenti a Tirana per zona.

Per la città nel suo insieme, Publik.al riporta da Keydata una media di 2.116 €/m² e una mediana di 1.982 €/m² nel II trimestre 2026. Come riferimento della città prendiamo la mediana delle 32 zone, 119.050 lek o 1.308 €/m², la stessa usata da la pagina dei prezzi degli appartamenti a Tirana. Ne risultano i rapporti 1,62 e 1,52.

Quanto distano i prezzi richiesti nelle altre città?

Fuori Tirana, i prezzi richiesti sono da due a tre volte il riferimento, perché l'atto ha un solo valore per tutta la città. La tabella qui sotto usa solo annunci di hyrja.al: appartamenti pubblicati, da 20 a 400 m², inseriti per la prima volta dal 1º ottobre 2026, situazione al 4 novembre 2026. Sono prezzi richiesti da un mese di annunci, un piccolo campione, non prezzi di vendita né il mercato nel suo insieme.

Golem ha 7 annunci, con una mediana di 1.150 €/m², ma nessun rapporto: l'atto non ha una riga per Golem e dà solo la regola "fino al 35% in meno" rispetto alla zona più vicina, che non è una cifra. Gli annunci in lek sono stati convertiti in euro con un cambio di lavoro di 92 lek (22 su 89 a Tirana, 2 su 24 a Durazzo, 4 su 13 a Valona, nessuno a Saranda). Il cambio ufficiale è inferiore dell'1,1%, quindi questi prezzi risultano leggermente più alti in euro; non li abbiamo ricalcolati.

Foto: anastasiia_akh / Magnific

Che cosa mostrano le altre fonti pubblicate?

Le altre fonti danno lo stesso quadro: nella maggior parte dei casi il prezzo è da 1,5 a 3 volte il riferimento, ma per lo più si tratta di intervalli forniti dagli agenti, non di medie. Numbeo si basa su contributori volontari. Lo usiamo solo per Durazzo e Valona, dove il sito non segnala pochi contributori.

I dati di Numbeo cambiano con i contributi: nel confronto Tirana o Durazzo, controllato il 10 ottobre 2026, Durazzo era a circa 1.600 e 1.000 €/m². Per altre statistiche di mercato, vedete le statistiche del mercato immobiliare in Albania.

Perché il rapporto non è un confronto pulito?

Il rapporto è un indicatore approssimativo, perché le due parti non si misurano allo stesso modo. Cinque cautele cambiano il modo di leggerlo.

La superficie. Le tabelle dell'Allegato 1 sono in "Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi" (superficie utilizzabile), mentre il titolo dello stesso allegato dice "për metër katror sipërfaqe ndërtimi" (per metro quadrato di superficie di costruzione). Superficie utilizzabile è il termine della tabella, ma il testo della VKM 457/2023 non lo definisce. L'Istruzione n. 34/2023 moltiplica il riferimento per la superficie dell'appartamento senza precisarne il tipo. Su hyrja.al, le indicazioni per caricare gli annunci chiedono la superficie lorda, e i rapporti Keydata che abbiamo letto non dicono quale usano. Se il prezzo di mercato è per m² lordo e il riferimento per m² utilizzabile, il rapporto risulta più basso del reale: per esempio, con una superficie utilizzabile inferiore del 15%, il 2,11 di Durazzo diventa 2,48.

Il prezzo richiesto supera il prezzo di vendita. Secondo l'indagine nel Rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d'Albania per il primo semestre 2026, la maggior parte delle vendite si è chiusa al prezzo richiesto o fino al 5% in meno. Con il 5% in meno, il 2,11 di Durazzo diventa 2,00. Keydata scrive che calcola le medie sugli appartamenti "që janë në shitje" (che sono in vendita), e che la maggior parte sono rivendite.

L'età. Quando si calcola l'imposta, il riferimento si riduce dell'1% per ogni anno intero dal primo titolo, fino al 30%. Noi usiamo il riferimento pieno, senza questa riduzione. Per un'abitazione vecchia il rapporto reale risulta più alto.

Le nuove costruzioni. L'Allegato 2, punto dh, dice che per le nuove costruzioni registrate dopo l'entrata in vigore della decisione il prezzo "do të indeksohet me koeficientin 0.2" (sarà indicizzato con il coefficiente 0,2) in più per i primi 5 anni. Non lo abbiamo applicato, e per queste abitazioni il rapporto risulta più basso.

Il cambio. Il riferimento è in lek e il cambio si è mosso. Con 92,03 lek per euro, il cambio del 1º ottobre 2026 nell'articolo sul prezzo di riferimento, ogni rapporto risulta circa l'1,1% più alto.

Come l'abbiamo calcolato

Rapporto = prezzo di mercato in €/m² ÷ (prezzo di riferimento in lek per m² ÷ 91,00). Abbiamo riletto i dati di riferimento il 4 novembre 2026 nel testo della VKM 457/2023 sul sito di ASHK, l'Agenzia statale del catasto. Per le unità di Tirana abbiamo usato la media semplice delle zone, per la città la mediana delle 32 zone. Nessuna delle due è ponderata per le transazioni, perché questi dati non vengono pubblicati. La mediana di hyrja.al riguarda gli appartamenti, con il prezzo per m² di ogni annuncio; non pubblichiamo mediane da meno di 5 annunci. I rapporti sono arrotondati a due decimali.

Che cosa significa il divario quando vendete o comprate?

Quando vendete, il riferimento è un limite minimo fiscale, non il prezzo dell'immobile. Secondo la Legge n. 29/2023, articolo 17, punto 5, il prezzo di vendita si valuta al maggiore tra il prezzo del contratto e il prezzo di riferimento, e l'imposta è il 15% della plusvalenza. I dettagli sono nell'articolo sull'imposta del 15%.

Un esempio per un appartamento di 80 m² a Valona, con primo titolo a marzo 2016, venduto a novembre 2026. Dopo 10 anni interi, il riferimento è 61.800 × 90% = 55.620 lek per m², quindi 4.449.600 lek per 80 m². In entrambi i casi il contratto indica il prezzo vero.

Per chi vende, un rapporto alto non riduce l'imposta: quando il prezzo vero è sopra il limite, l'imposta si calcola su di esso. Per chi compra, il valore registrato pesa più avanti, perché secondo il punto 3.1 dell'istruzione diventa il valore di acquisto quando venderete l'immobile. Per questo il contratto deve indicare il prezzo effettivamente pagato.

Il divario si vede anche nell'imposta annuale. Secondo l'articolo sull'imposta sugli immobili, quando non esiste un valore registrato più alto, la base è il riferimento: per 80 m² a Valona, 61.800 × 80 × 0,05% = 2.472 lek l'anno. Il riferimento non vi dice quanto vale l'abitazione. Per questo vedete la valutazione gratuita dell'immobile e le pagine dei prezzi di Durazzo, Valona e Saranda. Se la vostra domanda riguarda il rendimento da affitto, il confronto è in il rendimento da affitto per città, mentre la sopravvalutazione è trattata nell'articolo c'è una bolla immobiliare in Albania.

Il valore di mercato cambierà la base dell'imposta?

Può darsi, ma al 4 novembre 2026 non abbiamo trovato nulla di approvato. Il disegno di legge "Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme" (sull'imposta sugli immobili) è stato pubblicato per la consultazione nel giugno 2026 e, secondo l'emittente pubblica RTSH, l'imposta sul valore di mercato partirebbe nel 2029 per gli edifici e nel 2031 per i terreni, con un'aliquota dallo 0,1% allo 0,2% per le abitazioni. I dettagli sono nell'articolo sul disegno di legge. Più alto è il rapporto in una città, più si sposterebbe la base dell'imposta se questo sistema venisse approvato.

I nuovi prezzi di riferimento per i distretti sono un'altra cosa. Secondo Vox News e Monitor, il Ministero delle Finanze li ha pubblicati per la consultazione nel luglio 2025, e Noa ha riferito il 6 marzo 2026 che la proposta "nuk është miratuar ende" (non è ancora stata approvata). Per Durazzo, Noa parla di 13 zone da 45.000 a 200.000 lek per m². Le fonti riportano numeri di zone diversi, perché la bozza è stata rivista. Queste cifre non sono nelle nostre tabelle.

La Gazzetta ufficiale (qbz.gov.al) non si è aperta con i nostri strumenti il 4 novembre 2026. Il nostro ultimo controllo lì risale al 1º ottobre 2026, quando la VKM 132/2018 risultava modificata per l'ultima volta dalla VKM 457/2023. Prima di qualsiasi passo, chiedete al notaio o ad ASHK quale atto è in vigore.