Τιμές αναφοράς ακινήτων στην Αλβανία και τιμές αγοράς 2026: η απόσταση ανά πόλη

Οι τιμές αγοράς είναι πάνω από την επίσημη τιμή αναφοράς σε όλες τις αλβανικές πόλεις που συγκρίναμε, αλλά η απόσταση διαφέρει πολύ: στα Τίρανα, ο δείκτης Keydata Albania τοποθετεί την αγορά 1,52 έως 1,62 φορές πάνω από τη μεσαία τιμή αναφοράς (β' τρίμηνο 2026), ενώ οι ζητούμενες τιμές στο hyrja.al είναι 2,11 φορές η τιμή αναφοράς στο Δυρράχιο, 2,78 φορές στην Αυλώνα και 3,12 φορές στους Αγίους Σαράντα, με λίγες αγγελίες. Αυτό το άρθρο είναι η σύγκριση· πώς θα βρείτε την τιμή αναφοράς για την περιοχή σας εξηγεί ο οδηγός για την τιμή αναφοράς. Ο λόγος μετρά την απόσταση ανάμεσα σε μια φορολογική αξία και τις τιμές αγοράς. Δεν αποδεικνύει ότι κάποιος δηλώνει λιγότερα.

Τα στοιχεία ενημερώθηκαν στις 4 Νοεμβρίου 2026. Ισοτιμία: 1 € = 91,00 λεκ, επίσημη ισοτιμία της Τράπεζας της Αλβανίας στις 4 Νοεμβρίου 2026.

Τίρανα: Keydata έναντι της διάμεσης ζώνης αναφοράς, β' τρίμηνο 2026

1,52 έως 1,62 φορές

Μέσα στα Τίρανα: πρώην Blloku και Μονάδα 6, Keydata έναντι της πράξης

1,18 έως 1,88 φορές

Άγιοι Σαράντα: ζητούμενη διάμεσος στο hyrja.al έναντι της τιμής αναφοράς, n=14

3,12 φορές

Για 1 €, επίσημη ισοτιμία της Τράπεζας της Αλβανίας, 4 Νοεμβρίου 2026

91,00 λεκ

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στην τιμή αναφοράς και την αγορά στα Τίρανα;

Στα Τίρανα, η αγορά είναι περίπου μιάμιση φορά η τιμή αναφοράς. Είναι η μόνη σύγκριση όπου και οι δύο πλευρές έχουν τον ίδιο χάρτη: η πράξη (απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 457/2023, γνωστή ως VKM 457/2023) χωρίζει την πόλη σε 11 μονάδες και 32 ζώνες, και η έκθεση της Keydata που δημοσίευσε η εφημερίδα Shekulli στις 4 Αυγούστου 2026 χρησιμοποιεί τους ίδιους κωδικούς ζωνών (2/4, 5/3 κ.ο.κ.). Η Κοινή Οδηγία αρ. 34/2023 τοποθετεί την οδό "Komuna e Parisit" στη ζώνη 5/3, και εκεί την τοποθετεί και η έκθεση της Keydata.

Η Keydata δημοσιεύει τιμές μόνο ανά μονάδα, όχι ανά ζώνη, οπότε ένας πίνακας 32 γραμμών δεν μπορεί να συνταχθεί έντιμα. Μπορεί να συγκριθεί κάθε μονάδα με τις ζώνες της. Το πρώην Blloku είναι η εξαίρεση: η Keydata το υπολογίζει χωριστά και η έκθεση το αναφέρει στη ζώνη 5/1, αλλά τα όρια των δύο περιοχών μπορεί να μην ταυτίζονται.

Η Μονάδα 1 δεν έχει λόγο. Η πράξη της δίνει 97.200 και 102.800 λεκ ανά m², αλλά η Shekulli της αποδίδει 2.116 €/m² και αύξηση 115%, ακριβώς τα στοιχεία που δίνει το Publik.al για όλα τα Τίρανα. Μοιάζει με λάθος δημοσίευσης, οπότε δεν το χρησιμοποιούμε, όπως και στο τιμές διαμερισμάτων στα Τίρανα ανά ζώνη.

Για την πόλη συνολικά, το Publik.al αναφέρει από την Keydata μέσο όρο 2.116 €/m² και διάμεσο 1.982 €/m² στο β' τρίμηνο 2026. Ως αναφορά της πόλης παίρνουμε τη διάμεσο των 32 ζωνών, 119.050 λεκ ή 1.308 €/m², την ίδια που χρησιμοποιεί η σελίδα τιμών διαμερισμάτων στα Τίρανα. Έτσι προκύπτουν οι λόγοι 1,62 και 1,52.

Πόσο απέχουν οι ζητούμενες τιμές στις άλλες πόλεις;

Εκτός Τιράνων, οι ζητούμενες τιμές είναι δύο έως τρεις φορές η τιμή αναφοράς, επειδή η πράξη έχει μόνο μία τιμή για ολόκληρη την πόλη. Ο παρακάτω πίνακας χρησιμοποιεί μόνο αγγελίες του hyrja.al: δημοσιευμένα διαμερίσματα, 20 έως 400 m², καταχωρισμένα για πρώτη φορά από την 1η Οκτωβρίου 2026, κατάσταση στις 4 Νοεμβρίου 2026. Είναι ζητούμενες τιμές από έναν μήνα αγγελιών, ένα μικρό δείγμα, όχι τιμές πώλησης και όχι η αγορά στο σύνολό της.

Το Golem έχει 7 αγγελίες, με διάμεσο 1.150 €/m², αλλά όχι λόγο: η πράξη δεν έχει γραμμή για αυτό και δίνει μόνο τον κανόνα "έως 35% λιγότερο" από την πλησιέστερη ζώνη, που δεν είναι αριθμός. Οι αγγελίες σε λεκ μετατράπηκαν σε ευρώ με ισοτιμία εργασίας 92 λεκ (22 από 89 στα Τίρανα, 2 από 24 στο Δυρράχιο, 4 από 13 στην Αυλώνα, καμία στους Αγίους Σαράντα). Η επίσημη ισοτιμία είναι 1,1% χαμηλότερη, οπότε αυτές οι τιμές βγαίνουν λίγο υψηλότερες σε ευρώ· δεν τις επανυπολογίσαμε.

Φωτογραφία: anastasiia_akh / Magnific

Τι δείχνουν οι άλλες δημοσιευμένες πηγές;

Οι άλλες πηγές δίνουν την ίδια εικόνα: στις περισσότερες περιπτώσεις η τιμή είναι 1,5 έως 3 φορές η τιμή αναφοράς, αλλά πρόκειται κυρίως για εύρη μεσιτών, όχι για μέσους όρους. Το Numbeo στηρίζεται σε εθελοντές. Το χρησιμοποιούμε μόνο για το Δυρράχιο και την Αυλώνα, όπου ο ιστότοπος δεν επισημαίνει λίγους συνεισφέροντες.

Τα στοιχεία του Numbeo αλλάζουν με τις συνεισφορές: στη σύγκριση Τίρανα ή Δυρράχιο, που ελέγχθηκε στις 10 Οκτωβρίου 2026, το Δυρράχιο ήταν περίπου στα 1.600 και 1.000 €/m². Για άλλα στατιστικά της αγοράς, δείτε τα στατιστικά της αγοράς ακινήτων στην Αλβανία.

Γιατί ο λόγος δεν είναι καθαρή σύγκριση;

Ο λόγος είναι κατά προσέγγιση δείκτης, επειδή οι δύο πλευρές δεν μετρώνται με τον ίδιο τρόπο. Πέντε επιφυλάξεις αλλάζουν την ανάγνωσή του.

Το εμβαδόν. Οι πίνακες του Παραρτήματος 1 είναι σε "Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi" (ωφέλιμο εμβαδόν), ενώ ο τίτλος του ίδιου παραρτήματος λέει "për metër katror sipërfaqe ndërtimi" (ανά τετραγωνικό μέτρο δομημένης επιφάνειας). Ωφέλιμο εμβαδόν είναι ο όρος του πίνακα, αλλά το κείμενο της VKM 457/2023 δεν το ορίζει. Η Οδηγία αρ. 34/2023 πολλαπλασιάζει την τιμή αναφοράς με το εμβαδόν του διαμερίσματος χωρίς να διευκρινίζει το είδος. Στο hyrja.al, οι οδηγίες για την ανάρτηση αγγελιών ζητούν το μικτό εμβαδόν, και οι εκθέσεις της Keydata που διαβάσαμε δεν λένε ποιο χρησιμοποιούν. Αν η τιμή αγοράς είναι ανά μικτό m² και η τιμή αναφοράς ανά ωφέλιμο m², ο λόγος βγαίνει χαμηλότερος από τον πραγματικό: για παράδειγμα, με ωφέλιμο εμβαδόν 15% μικρότερο, το 2,11 του Δυρραχίου γίνεται 2,48.

Η ζητούμενη τιμή είναι πάνω από την τιμή πώλησης. Σύμφωνα με την έρευνα στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Αλβανίας για το α' εξάμηνο 2026, οι περισσότερες πωλήσεις έκλεισαν στη ζητούμενη τιμή ή έως 5% χαμηλότερα. Με 5% λιγότερο, το 2,11 του Δυρραχίου γίνεται 2,00. Η Keydata γράφει ότι υπολογίζει τους μέσους όρους από τα διαμερίσματα "që janë në shitje" (που πωλούνται), και ότι τα περισσότερα είναι μεταπωλήσεις.

Η παλαιότητα. Όταν υπολογίζεται ο φόρος, η τιμή αναφοράς μειώνεται κατά 1% για κάθε πλήρες έτος από τον πρώτο τίτλο, έως 30%. Εμείς χρησιμοποιούμε την πλήρη τιμή αναφοράς, χωρίς αυτή τη μείωση. Για μια παλιά κατοικία ο πραγματικός λόγος βγαίνει υψηλότερος.

Οι νέες κατασκευές. Το Παράρτημα 2, σημείο dh, ορίζει ότι για νέα κτίρια που καταχωρίζονται μετά την έναρξη ισχύος της απόφασης, η τιμή "do të indeksohet me koeficientin 0.2" (θα τιμαριθμοποιείται με συντελεστή 0,2) υψηλότερα για τα πρώτα 5 έτη. Δεν το εφαρμόσαμε, και για αυτές τις κατοικίες ο λόγος βγαίνει χαμηλότερος.

Η ισοτιμία. Η τιμή αναφοράς είναι σε λεκ και η ισοτιμία έχει κινηθεί. Με 92,03 λεκ ανά ευρώ, την ισοτιμία της 1ης Οκτωβρίου 2026 στο άρθρο για την τιμή αναφοράς, κάθε λόγος βγαίνει περίπου 1,1% υψηλότερος.

Πώς το υπολογίσαμε

Λόγος = τιμή αγοράς σε €/m² ÷ (τιμή αναφοράς σε λεκ ανά m² ÷ 91,00). Ξαναδιαβάσαμε τις τιμές αναφοράς στις 4 Νοεμβρίου 2026 στο κείμενο της VKM 457/2023 στον ιστότοπο της ASHK, της Κρατικής Υπηρεσίας Κτηματολογίου. Για τις μονάδες των Τιράνων χρησιμοποιήσαμε τον απλό μέσο όρο των ζωνών, για την πόλη τη διάμεσο των 32 ζωνών. Κανένα από τα δύο δεν σταθμίζεται με τις συναλλαγές, επειδή αυτά τα στοιχεία δεν δημοσιεύονται. Η διάμεσος του hyrja.al αφορά διαμερίσματα, με την τιμή ανά m² κάθε αγγελίας· δεν δημοσιεύουμε διαμέσους από λιγότερες από 5 αγγελίες. Οι λόγοι στρογγυλοποιούνται σε δύο δεκαδικά.

Τι σημαίνει η απόσταση όταν πουλάτε ή αγοράζετε;

Όταν πουλάτε, η τιμή αναφοράς είναι κατώτατο φορολογικό όριο, όχι η τιμή του ακινήτου. Σύμφωνα με τον Νόμο αρ. 29/2023, άρθρο 17, σημείο 5, η τιμή πώλησης εκτιμάται στο υψηλότερο ανάμεσα στην τιμή του συμβολαίου και την τιμή αναφοράς, και ο φόρος είναι 15% του κέρδους. Τις λεπτομέρειες εξηγεί το άρθρο για τον φόρο 15%.

Ένα παράδειγμα για διαμέρισμα 80 m² στην Αυλώνα, με πρώτο τίτλο τον Μάρτιο του 2016, που πωλείται τον Νοέμβριο του 2026. Μετά από 10 πλήρη έτη, η τιμή αναφοράς είναι 61.800 × 90% = 55.620 λεκ ανά m², άρα 4.449.600 λεκ για 80 m². Και στις δύο περιπτώσεις το συμβόλαιο αναγράφει την πραγματική τιμή.

Για τον πωλητή, ένας υψηλός λόγος δεν μειώνει τον φόρο: όταν η πραγματική τιμή είναι πάνω από το όριο, ο φόρος υπολογίζεται σε αυτή. Για τον αγοραστή, η καταχωρισμένη αξία μετρά αργότερα, επειδή σύμφωνα με το σημείο 3.1 της οδηγίας γίνεται η αξία αγοράς όταν πουλήσετε το ακίνητο. Γι' αυτό το συμβόλαιο πρέπει να αναγράφει την τιμή που πράγματι καταβάλλεται.

Η απόσταση φαίνεται και στον ετήσιο φόρο. Σύμφωνα με το άρθρο για τον φόρο ακινήτων, όταν δεν υπάρχει υψηλότερη καταχωρισμένη αξία, βάση είναι η τιμή αναφοράς: για 80 m² στην Αυλώνα, 61.800 × 80 × 0,05% = 2.472 λεκ τον χρόνο. Η τιμή αναφοράς δεν σας λέει πόσο αξίζει μια κατοικία. Για αυτό δείτε τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου και τις σελίδες τιμών για το Δυρράχιο, την Αυλώνα και τους Αγίους Σαράντα. Αν σας ενδιαφέρει η απόδοση από ενοίκιο, η σύγκριση είναι στο απόδοση ενοικίου ανά πόλη, ενώ την υπερτίμηση εξετάζει το άρθρο υπάρχει φούσκα ακινήτων στην Αλβανία.

Θα αλλάξει η αξία αγοράς τη βάση του φόρου;

Μπορεί, αλλά έως τις 4 Νοεμβρίου 2026 δεν βρήκαμε τίποτα εγκεκριμένο. Το σχέδιο νόμου "Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme" (για τον φόρο στην ακίνητη περιουσία) δημοσιεύθηκε για διαβούλευση τον Ιούνιο του 2026 και, σύμφωνα με τον δημόσιο ραδιοτηλεοπτικό φορέα RTSH, ο φόρος με βάση την αξία αγοράς θα ξεκινούσε το 2029 για τα κτίρια και το 2031 για τα αγροτεμάχια, με συντελεστή 0,1% έως 0,2% για τις κατοικίες. Οι λεπτομέρειες είναι στο άρθρο για το σχέδιο νόμου. Όσο υψηλότερος ο λόγος σε μια πόλη, τόσο περισσότερο θα μετακινούνταν η βάση του φόρου αν εγκριθεί αυτό το σύστημα.

Οι νέες τιμές αναφοράς για τις περιφέρειες είναι άλλο θέμα. Σύμφωνα με το Vox News και το Monitor, το Υπουργείο Οικονομικών τις δημοσίευσε για διαβούλευση τον Ιούλιο του 2025, και το Noa ανέφερε στις 6 Μαρτίου 2026 ότι η πρόταση "nuk është miratuar ende" (δεν έχει ακόμη εγκριθεί). Για το Δυρράχιο, το Noa γράφει για 13 ζώνες από 45.000 έως 200.000 λεκ ανά m². Οι πηγές δίνουν διαφορετικούς αριθμούς ζωνών, επειδή το σχέδιο αναθεωρήθηκε. Αυτά τα στοιχεία δεν περιλαμβάνονται στους πίνακές μας.

Η Επίσημη Εφημερίδα (qbz.gov.al) δεν άνοιξε με τα εργαλεία μας στις 4 Νοεμβρίου 2026. Ο τελευταίος μας έλεγχος εκεί ήταν την 1η Οκτωβρίου 2026, όταν η VKM 132/2018 είχε τροποποιηθεί τελευταία φορά με τη VKM 457/2023. Πριν από κάθε ενέργεια, ρωτήστε τον συμβολαιογράφο ή την ASHK ποια πράξη ισχύει.