Çmimi i referencës kundrejt tregut: sa larg janë sipas qytetit në 2026

Çmimi i tregut është mbi çmimin e referencës në çdo qytet që krahasuam, por hendeku ndryshon shumë: në Tiranë, indeksi Keydata Albania e vendos tregun 1,52 deri 1,62 herë mbi mesin e referencës (tremujori II 2026), ndërsa çmimet e kërkuara në hyrja.al janë 2,11 herë mbi të në Durrës, 2,78 herë në Vlorë dhe 3,12 herë në Sarandë, me pak njoftime. Ky artikull është krahasimi; si ta gjeni referencën për zonën tuaj e shpjegon udhëzuesi për çmimin e referencës. Raporti mat largësinë ndërmjet një vlere tatimore dhe çmimeve të tregut. Nuk është provë se dikush deklaron më pak.

Shifrat u përditësuan më 4 nëntor 2026. Kursi: 1 € = 91,00 lekë, kursi zyrtar i Bankës së Shqipërisë më 4 nëntor 2026.

Tirana: Keydata kundrejt zonës mediane të referencës, tremujori II 2026

1,52 deri 1,62 herë

Brenda Tiranës: ish-Blloku dhe Njësia 6, Keydata kundrejt aktit

1,18 deri 1,88 herë

Sarandë: mediana e kërkuar në hyrja.al kundrejt referencës, n=14

3,12 herë

Për 1 €, kursi zyrtar i Bankës së Shqipërisë, 4 nëntor 2026

91,00 lekë

Sa është diferenca ndërmjet çmimit të referencës dhe tregut në Tiranë?

Në Tiranë, tregu është rreth një herë e gjysmë mbi referencën. Ky është krahasimi i vetëm ku të dyja anët kanë të njëjtën hartë: akti e ndan qytetin në 11 njësi dhe 32 zona, dhe raporti i Keydata i botuar te Shekulli më 4 gusht 2026 përdor të njëjtat kode zonash (2/4, 5/3 e të tjera). Udhëzimi nr. 34/2023 e vendos rrugën "Komuna e Parisit" në zonën 5/3, dhe po aty e vendos edhe raporti i Keydata-s.

Keydata i boton çmimet vetëm sipas njësisë, jo sipas zonës, ndaj një tabelë me 32 rreshta nuk mund të ndërtohet ndershëm. Mund të krahasohet njësia me zonat e saj. Ish-Blloku është përjashtimi: Keydata e llogarit më vete dhe raporti e përmend te zona 5/1, por kufijtë e dy zonave mund të mos jenë të njëjtë.

Njësia 1 nuk ka raport. Akti i jep 97 200 dhe 102 800 lekë për m², por Shekulli i vë asaj 2 116 €/m² dhe rritje 115%, pikërisht shifrat që Publik.al i jep për gjithë Tiranën. Duket gabim në botim, ndaj nuk e përdorim, njëlloj si te çmimet e apartamenteve në Tiranë sipas zonave.

Për qytetin si tërësi, Publik.al raporton nga Keydata mesataren 2 116 €/m² dhe medianën 1 982 €/m² në tremujorin II 2026. Si referencë të qytetit marrim medianën e 32 zonave, 119 050 lekë ose 1 308 €/m², po atë që përdor faqja e çmimit të apartamenteve në Tiranë. Kjo jep raportet 1,62 dhe 1,52.

Sa larg janë çmimet e kërkuara në qytetet e tjera?

Jashtë Tiranës, çmimet e kërkuara janë dy deri në tri herë mbi referencën, sepse akti ka vetëm një vlerë për gjithë qytetin. Tabela më poshtë përdor vetëm njoftimet e hyrja.al: apartamente të publikuara, 20 deri 400 m², të hedhura për herë të parë që nga 1 tetori 2026, gjendja më 4 nëntor 2026. Janë çmime të kërkuara nga një muaj njoftimesh, një mostër e vogël, jo çmime shitjeje dhe jo tregu i plotë.

Golemi ka 7 njoftime, me medianë 1 150 €/m², por nuk ka raport: akti nuk ka rresht për të dhe jep vetëm rregullin "deri në 35% më pak" se zona më e afërt, që nuk është një shifër. Njoftimet në lekë u kthyen në euro me një kurs pune prej 92 lekë (22 nga 89 në Tiranë, 2 nga 24 në Durrës, 4 nga 13 në Vlorë, asnjë në Sarandë). Kursi zyrtar është 1,1% më i ulët, ndaj këto çmime dalin pak më të larta në euro; nuk i kemi rillogaritur.

Foto: anastasiia_akh / Magnific

Çfarë tregojnë burimet e tjera të publikuara?

Burimet e tjera japin të njëjtën tablo: në shumicën e rasteve çmimi është 1,5 deri 3 herë mbi referencën, por shumica janë intervale të agjentëve, jo mesatare. Numbeo mbështetet te kontribues vullnetarë. E përdorim vetëm për Durrësin dhe Vlorën, ku faqja nuk shënon pak kontribues.

Shifrat e Numbeo ndryshojnë me kontributet: te krahasimi Tiranë apo Durrës, i kontrolluar më 10 tetor 2026, Durrësi kishte rreth 1 600 dhe 1 000 €/m². Për statistikat e tjera të tregut, shihni statistikat e tregut të pronave në Shqipëri.

Pse raporti nuk është krahasim i pastër?

Raporti është tregues i përafërt, sepse dy anët nuk maten njëlloj. Pesë kujdese ndryshojnë leximin e tij.

Sipërfaqja. Tabelat e Aneksit 1 janë në "Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi", ndërsa titulli i të njëjtit aneks thotë "për metër katror sipërfaqe ndërtimi". Sipërfaqja e shfrytëzimit është termi i tabelës, por teksti i VKM nr. 457/2023 nuk e përkufizon. Udhëzimi nr. 34/2023 shumëzon referencën me sipërfaqen e apartamentit, pa saktësuar llojin. Në hyrja.al, udhëzimi për ngarkimin e njoftimeve e kërkon sipërfaqen bruto, dhe raportet e Keydata që lexuam nuk e thonë cilën përdorin. Nëse çmimi i tregut është për m² bruto dhe referenca për m² të përdorshëm, raporti del më i ulët se në të vërtetë: si shembull, me sipërfaqe të përdorshme 15% më të vogël, 2,11 i Durrësit bëhet 2,48.

Çmimi i kërkuar është mbi çmimin e shitjes. Sipas vrojtimit në Raportin e Stabilitetit Financiar të Bankës së Shqipërisë për gjashtëmujorin e parë 2026, shumica e shitjeve u mbyllën me çmimin e kërkuar ose deri në 5% më poshtë. Me 5% më pak, 2,11 i Durrësit bëhet 2,00. Keydata shkruan se mesataret i llogarit sipas apartamenteve "që janë në shitje", dhe se pjesa më e madhe janë rishitje.

Vjetërsia. Kur llogaritet tatimi, referenca zbritet me 1% për çdo vit të plotë nga titulli i parë, deri në 30%. Ne përdorim referencën e plotë, pa këtë zbritje. Për një banesë të vjetër raporti i vërtetë del më i lartë.

Ndërtimet e reja. Aneksi 2, pika dh, thotë se për ndërtimet e reja të regjistruara pas hyrjes në fuqi të vendimit, çmimi "do të indeksohet me koeficientin 0.2" më lart për 5 vitet e para. Nuk e kemi zbatuar, dhe për këto banesa raporti del më i ulët.

Kursi. Referenca është në lekë dhe kursi ka lëvizur. Me 92,03 lekë për euro, kursin e 1 tetorit 2026 te artikulli për referencën, çdo raport del rreth 1,1% më i lartë.

Si i llogaritëm

Raporti = çmimi i tregut në €/m² ÷ (çmimi i referencës në lekë për m² ÷ 91,00). Shifrat e referencës i lexuam përsëri më 4 nëntor 2026 në tekstin e VKM nr. 457/2023 në faqen e ASHK-së. Për njësitë e Tiranës përdorëm mesataren e thjeshtë të zonave, për qytetin medianën e 32 zonave. Asnjëra nuk ka peshë sipas transaksioneve, sepse këto të dhëna nuk botohen. Mediana e hyrja.al është për apartamente, me çmimin për m² të secilit njoftim; nuk publikojmë mediana nga më pak se 5 njoftime. Raportet janë të rrumbullakosura në dy shifra pas presjes.

Çfarë do të thotë hendeku kur shitni ose blini?

Kur shitni, referenca është kufi i poshtëm për tatimin, jo çmimi i pronës. Sipas Ligjit nr. 29/2023, neni 17, pika 5, çmimi i shitjes vlerësohet me më të lartin ndërmjet çmimit në kontratë dhe çmimit referues, dhe tatimi është 15% e fitimit. Si llogaritet në hollësi, e shpjegon artikulli për tatimin 15%.

Një shembull për një apartament 80 m² në Vlorë, me titull të parë në mars 2016, i shitur në nëntor 2026. Pas 10 vitesh të plota, referenca është 61 800 × 90% = 55 620 lekë për m², pra 4 449 600 lekë për 80 m². Në të dy rastet kontrata shkruan çmimin e vërtetë.

Për shitësin, një raport i lartë nuk e ul tatimin: kur çmimi i vërtetë është mbi kufi, tatimi llogaritet mbi të. Për blerësin, vlera e regjistruar ka peshë më vonë, sepse sipas pikës 3.1 të udhëzimit ajo bëhet vlera në blerje kur ta shisni pronën. Prandaj kontrata duhet të shkruajë çmimin që paguhet realisht.

Hendeku duket edhe te taksa vjetore. Sipas artikullit për taksën e pronës, kur nuk ka vlerë më të lartë të regjistruar, baza është referenca: për 80 m² në Vlorë, 61 800 × 80 × 0,05% = 2 472 lekë në vit. Referenca nuk ju thotë sa vlen banesa. Për këtë shihni vlerësimin falas të pronës dhe faqet e çmimeve për Durrësin, Vlorën dhe Sarandën. Nëse pyetja juaj është kthimi nga qiraja, krahasimin e ka kthimi nga qiraja sipas qytetit, ndërsa mbivlerësimin e trajton artikulli a ka flluskë në tregun e pronave.

A do të ndryshojë vlera e tregut bazën e taksës?

Mund të ndryshojë, por deri më 4 nëntor 2026 nuk gjetëm asgjë të miratuar. Projektligji "Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme" u publikua për konsultim në qershor 2026 dhe, sipas RTSH, taksa mbi vlerën e tregut do të fillonte në 2029 për ndërtesat dhe në 2031 për parcelat, me normë 0,1% deri 0,2% për banesat. Hollësitë janë te artikulli për projektligjin. Sa më i lartë raporti në një qytet, aq më shumë do të lëvizte baza e taksës nëse ky sistem miratohet.

Çmimet e reja të referencës për rrethet janë veç. Sipas Vox News dhe Monitor, Ministria e Financave i publikoi për konsultim në korrik 2025, dhe Noa raportoi më 6 mars 2026 se propozimi "nuk është miratuar ende". Për Durrësin, Noa shkruan për 13 zona nga 45 000 deri 200 000 lekë për m². Burimet japin numra të ndryshëm zonash, sepse drafti u rishikua. Këto shifra nuk janë në tabelat tona.

Fletorja Zyrtare (qbz.gov.al) nuk u hap nga mjetet tona më 4 nëntor 2026. Kontrolli ynë i fundit atje është i 1 tetorit 2026, kur VKM nr. 132/2018 ishte ndryshuar për herë të fundit me VKM nr. 457/2023. Para çdo veprimi, pyesni noterin ose ASHK-në për aktin në fuqi.