Referenzpreise für Immobilien in Albanien und Marktpreise 2026: die Lücke nach Städten

Die Marktpreise liegen in allen von uns verglichenen albanischen Städten über dem amtlichen Referenzpreis, doch die Lücke ist sehr unterschiedlich: In Tirana sieht der Index Keydata Albania den Markt beim 1,52- bis 1,62-Fachen des mittleren Referenzpreises (2. Quartal 2026), während die Angebotspreise auf hyrja.al in Durrës beim 2,11-Fachen, in Vlora beim 2,78-Fachen und in Saranda beim 3,12-Fachen liegen, bei wenigen Inseraten. Dieser Artikel ist der Vergleich; wie Sie den Referenzpreis für Ihre Gegend finden, erklärt der Leitfaden zum Referenzpreis. Das Verhältnis misst den Abstand zwischen einem Steuerwert und den Marktpreisen. Es ist kein Beweis dafür, dass jemand zu wenig angibt.

Zahlen zuletzt aktualisiert am 4. November 2026. Wechselkurs: 1 € = 91,00 Lek, amtlicher Kurs der Bank von Albanien vom 4. November 2026.

Tirana: Keydata gegenüber der mittleren Referenzzone, 2. Quartal 2026

1,52- bis 1,62-fach

Innerhalb Tiranas: ehemaliger Blloku und Einheit 6, Keydata gegenüber dem Rechtsakt

1,18- bis 1,88-fach

Saranda: Angebotsmedian auf hyrja.al gegenüber dem Referenzpreis, n=14

3,12-fach

Für 1 €, amtlicher Kurs der Bank von Albanien, 4. November 2026

91,00 Lek

Wie groß ist der Unterschied zwischen Referenzpreis und Markt in Tirana?

In Tirana liegt der Markt etwa beim Anderthalbfachen des Referenzpreises. Nur bei diesem Vergleich nutzen beide Seiten dieselbe Karte: Der Rechtsakt (Beschluss des Ministerrats Nr. 457/2023, kurz VKM 457/2023) teilt die Stadt in 11 Einheiten und 32 Zonen, und der von der Zeitung Shekulli am 4. August 2026 veröffentlichte Keydata-Bericht verwendet dieselben Zonencodes (2/4, 5/3 und so weiter). Die Gemeinsame Anweisung Nr. 34/2023 ordnet die Straße "Komuna e Parisit" der Zone 5/3 zu, und auch der Keydata-Bericht ordnet sie dort ein.

Keydata veröffentlicht die Preise nur nach Einheit, nicht nach Zone, deshalb lässt sich eine Tabelle mit 32 Zeilen nicht seriös erstellen. Vergleichen lässt sich jede Einheit mit ihren Zonen. Der ehemalige Blloku ist die Ausnahme: Keydata berechnet ihn gesondert und der Bericht nennt ihn unter Zone 5/1, doch die Grenzen beider Gebiete müssen nicht identisch sein.

Einheit 1 hat kein Verhältnis. Der Rechtsakt nennt für sie 97.200 und 102.800 Lek pro m², doch Shekulli weist ihr 2.116 €/m² und einen Anstieg von 115% zu, genau die Zahlen, die Publik.al für ganz Tirana nennt. Das sieht nach einem Veröffentlichungsfehler aus, daher verwenden wir sie nicht, wie schon bei den Wohnungspreisen in Tirana nach Zonen.

Für die Stadt insgesamt meldet Publik.al nach Keydata einen Mittelwert von 2.116 €/m² und einen Median von 1.982 €/m² im 2. Quartal 2026. Als Referenz der Stadt nehmen wir den Median der 32 Zonen, 119.050 Lek oder 1.308 €/m², denselben wie auf der Seite zu den Wohnungspreisen in Tirana. Daraus ergeben sich die Verhältnisse 1,62 und 1,52.

Wie weit liegen die Angebotspreise in den anderen Städten entfernt?

Außerhalb Tiranas liegen die Angebotspreise beim Zwei- bis Dreifachen des Referenzpreises, weil der Rechtsakt für eine ganze Stadt nur einen Wert hat. Die folgende Tabelle verwendet nur Inserate von hyrja.al: veröffentlichte Wohnungen, 20 bis 400 m², erstmals eingestellt ab dem 1. Oktober 2026, Stand 4. November 2026. Das sind Angebotspreise aus einem Monat Inserate, eine kleine Stichprobe, keine Verkaufspreise und nicht der gesamte Markt.

Golem hat 7 Inserate mit einem Median von 1.150 €/m², aber kein Verhältnis: Der Rechtsakt hat keine Zeile dafür und nennt nur die Regel "bis zu 35% weniger" als die nächstgelegene Zone, was keine Zahl ist. Inserate in Lek wurden mit einem Arbeitskurs von 92 Lek in Euro umgerechnet (22 von 89 in Tirana, 2 von 24 in Durrës, 4 von 13 in Vlora, keines in Saranda). Der amtliche Kurs ist 1,1% niedriger, diese Preise fallen in Euro also etwas höher aus; wir haben sie nicht neu berechnet.

Foto: anastasiia_akh / Magnific

Was zeigen andere veröffentlichte Quellen?

Andere Quellen zeichnen dasselbe Bild: Meist liegt der Preis beim 1,5- bis 3-Fachen des Referenzpreises, doch überwiegend sind es Spannen von Maklern, keine Mittelwerte. Numbeo stützt sich auf freiwillige Beiträge. Wir nutzen es nur für Durrës und Vlora, wo die Seite nicht auf wenige Beitragende hinweist.

Die Zahlen von Numbeo ändern sich mit den Beiträgen: Beim Vergleich Tirana oder Durrës, geprüft am 10. Oktober 2026, lag Durrës bei rund 1.600 und 1.000 €/m². Weitere Marktdaten finden Sie in den Statistiken zum Immobilienmarkt in Albanien.

Warum ist das Verhältnis kein sauberer Vergleich?

Das Verhältnis ist ein grober Indikator, weil beide Seiten nicht gleich gemessen werden. Fünf Vorbehalte verändern, wie Sie es lesen sollten.

Die Fläche. Die Tabellen in Anhang 1 lauten auf "Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi" (Nutzfläche), während der Titel desselben Anhangs "për metër katror sipërfaqe ndërtimi" (pro Quadratmeter Baufläche) sagt. Nutzfläche ist der Begriff der Tabelle, doch der Text von VKM 457/2023 definiert ihn nicht. Die Anweisung Nr. 34/2023 multipliziert den Referenzpreis mit der Fläche der Wohnung, ohne die Art anzugeben. Bei hyrja.al verlangen die Hinweise zum Hochladen von Inseraten die Bruttofläche, und die von uns gelesenen Keydata-Berichte sagen nicht, welche sie verwenden. Gilt der Marktpreis pro m² brutto und der Referenzpreis pro m² Nutzfläche, fällt das Verhältnis niedriger aus als in Wirklichkeit: Bei einer um 15% kleineren Nutzfläche wird zum Beispiel aus den 2,11 von Durrës 2,48.

Der Angebotspreis liegt über dem Verkaufspreis. Laut der Umfrage im Finanzstabilitätsbericht der Bank von Albanien für das erste Halbjahr 2026 wurden die meisten Verkäufe zum Angebotspreis oder bis zu 5% darunter abgeschlossen. Mit 5% weniger werden aus den 2,11 von Durrës 2,00. Keydata schreibt, die Mittelwerte würden nach den Wohnungen berechnet, "që janë në shitje" (die zum Verkauf stehen), und die meisten seien Wiederverkäufe.

Das Alter. Bei der Steuerberechnung sinkt der Referenzpreis um 1% für jedes volle Jahr seit dem ersten Titel, bis zu 30%. Wir verwenden den vollen Referenzpreis, ohne diese Minderung. Bei einer älteren Wohnung fällt das tatsächliche Verhältnis höher aus.

Neubauten. Anhang 2, Punkt dh, besagt, dass bei Neubauten, die nach Inkrafttreten des Beschlusses registriert werden, der Preis "do të indeksohet me koeficientin 0.2" (mit dem Koeffizienten 0,2 indexiert wird) in den ersten 5 Jahren höher liegt. Wir haben das nicht angewandt, und für diese Wohnungen fällt das Verhältnis niedriger aus.

Der Wechselkurs. Der Referenzpreis lautet auf Lek, und der Kurs hat sich bewegt. Mit 92,03 Lek pro Euro, dem Kurs vom 1. Oktober 2026 im Artikel zum Referenzpreis, fällt jedes Verhältnis um etwa 1,1% höher aus.

So haben wir gerechnet

Verhältnis = Marktpreis in €/m² ÷ (Referenzpreis in Lek pro m² ÷ 91,00). Die Referenzwerte haben wir am 4. November 2026 erneut im Text von VKM 457/2023 auf der Website von ASHK, der staatlichen Katasteragentur, gelesen. Für die Einheiten Tiranas nutzten wir den einfachen Mittelwert der Zonen, für die Stadt den Median der 32 Zonen. Beide sind nicht nach Transaktionen gewichtet, weil diese Daten nicht veröffentlicht werden. Der Median von hyrja.al gilt für Wohnungen, mit dem Preis pro m² jedes Inserats; Mediane aus weniger als 5 Inseraten veröffentlichen wir nicht. Die Verhältnisse sind auf zwei Dezimalstellen gerundet.

Was bedeutet die Lücke, wenn Sie verkaufen oder kaufen?

Beim Verkauf ist der Referenzpreis eine steuerliche Untergrenze, nicht der Preis der Immobilie. Nach Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 17, Punkt 5, wird der Verkaufspreis mit dem höheren Wert aus Vertragspreis und Referenzpreis angesetzt, und die Steuer beträgt 15% des Gewinns. Die Einzelheiten erklärt der Artikel zur 15-Prozent-Steuer.

Ein Beispiel für eine 80-m²-Wohnung in Vlora mit erstem Titel im März 2016, verkauft im November 2026. Nach 10 vollen Jahren beträgt der Referenzpreis 61.800 × 90% = 55.620 Lek pro m², also 4.449.600 Lek für 80 m². In beiden Fällen steht im Vertrag der wahre Preis.

Für Verkäufer senkt ein hohes Verhältnis die Steuer nicht: Liegt der wahre Preis über der Grenze, wird die Steuer darauf berechnet. Für Käufer zählt der eingetragene Wert später, denn nach Punkt 3.1 der Anweisung wird er zum Kaufwert, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Deshalb muss im Vertrag der tatsächlich gezahlte Preis stehen.

Die Lücke zeigt sich auch bei der Jahressteuer. Laut dem Artikel zur Immobiliensteuer ist die Basis der Referenzpreis, wenn kein höherer Wert eingetragen ist: Für 80 m² in Vlora sind das 61.800 × 80 × 0,05% = 2.472 Lek im Jahr. Der Referenzpreis sagt Ihnen nicht, was eine Wohnung wert ist. Dafür gibt es die kostenlose Immobilienbewertung und die Preisseiten für Durrës, Vlora und Saranda. Geht es Ihnen um die Mietrendite, finden Sie den Vergleich unter Mietrendite nach Städten, die Überbewertung behandelt der Artikel Gibt es in Albanien eine Immobilienblase.

Wird der Marktwert die Steuerbasis verändern?

Möglich, aber bis zum 4. November 2026 fanden wir nichts Verabschiedetes. Der Gesetzentwurf "Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme" (über die Steuer auf unbewegliches Vermögen) wurde im Juni 2026 zur Konsultation veröffentlicht. Nach Angaben des öffentlich-rechtlichen Senders RTSH würde die Steuer nach Marktwert 2029 für Gebäude und 2031 für Grundstücke beginnen, mit einem Satz von 0,1% bis 0,2% für Wohnungen. Einzelheiten stehen im Artikel zum Gesetzentwurf. Je höher das Verhältnis in einer Stadt, desto stärker würde sich die Steuerbasis verschieben, falls dieses System verabschiedet wird.

Die neuen Referenzpreise für die Bezirke sind ein eigenes Thema. Laut Vox News und Monitor veröffentlichte das Finanzministerium sie im Juli 2025 zur Konsultation, und Noa berichtete am 6. März 2026, der Vorschlag sei "nuk është miratuar ende" (noch nicht verabschiedet). Für Durrës nennt Noa 13 Zonen von 45.000 bis 200.000 Lek pro m². Die Quellen nennen unterschiedliche Zonenzahlen, weil der Entwurf überarbeitet wurde. Diese Zahlen stehen nicht in unseren Tabellen.

Das Amtsblatt (qbz.gov.al) ließ sich mit unseren Werkzeugen am 4. November 2026 nicht öffnen. Unsere letzte Prüfung dort war am 1. Oktober 2026, als VKM 132/2018 zuletzt durch VKM 457/2023 geändert worden war. Fragen Sie vor jedem Schritt einen Notar oder ASHK, welcher Rechtsakt gilt.