Απόδοση ενοικίου στην Αλβανία 2026 ανά πόλη: πόσα κερδίζετε

Πόσα κερδίζετε από το ενοίκιο στην Αλβανία; Με τις ζητούμενες τιμές στο hyrja.al τον Οκτώβριο του 2026, η ακαθάριστη απόδοση ενός διαμερίσματος βγαίνει 6,3 έως 6,6% τον χρόνο για δυάρι (1+1) στα Τίρανα, 4,0 έως 4,4% για τριάρι (2+1) στα Τίρανα, 3,6 έως 4,9% για δυάρι στην Αυλώνα και 2,6 έως 2,9% για τριάρι στην Αυλώνα. Μετά τον φόρο 15%, έναν κενό μήνα και τα κόστη του παραδείγματός μας, ένα δυάρι στα Τίρανα αποδίδει περίπου 4,2 έως 4,5% καθαρά. Πρόκειται για εκτιμήσεις από μικρό δείγμα αγγελιών, όχι για υπογεγραμμένα ενοίκια ούτε για υπόσχεση κέρδους.

Τα στοιχεία ενημερώθηκαν στις 5 Νοεμβρίου 2026, με βάση όσα είχαν δημοσιευθεί έως τότε. Τη μέθοδο και το τι μειώνει το κέρδος, βήμα βήμα, θα τα βρείτε στο επένδυση σε ακίνητα στην Αλβανία· εδώ δίνουμε τα ίδια τα νούμερα ανά πόλη και μέγεθος διαμερίσματος. Τη συνολική εικόνα της αγοράς θα τη δείτε στα στατιστικά της αγοράς ακινήτων στην Αλβανία.

Ακαθάριστη απόδοση δυαριού στα Τίρανα, ζητούμενες τιμές στο hyrja.al, Οκτώβριος 2026

6,3 έως 6,6%

Ακαθάριστη απόδοση τριαριού στα Τίρανα, ίδια πηγή

4,0 έως 4,4%

Ακαθάριστη απόδοση δυαριού στην Αυλώνα, ίδια πηγή

3,6 έως 4,9%

Μέσο επιτόκιο νέων προθεσμιακών καταθέσεων ιδιωτών σε ευρώ, Αύγουστος 2026 (Τράπεζα της Αλβανίας)

1,32%

Τι είναι η ακαθάριστη και η καθαρή απόδοση;

Ακαθάριστη απόδοση είναι το ενοίκιο ενός έτους διά την τιμή αγοράς, πριν από κάθε κόστος. Καθαρή απόδοση είναι ό,τι μένει από το ενοίκιο μετά τον φόρο, τους κενούς μήνες και τα κόστη, διά την τιμή μαζί με τα έξοδα αγοράς.

Ο τύπος είναι απλός: ένα διαμέρισμα με τιμή 117.935 € και ενοίκιο 652 € τον μήνα δίνει 652 × 12 ÷ 117.935 = 6,6% ακαθάριστα. Σε κανένα από τα δύο νούμερα δεν μπαίνει η μεταβολή της τιμής του ακινήτου.

Πόσα κερδίζετε από το ενοίκιο στα Τίρανα και στην Αυλώνα;

Ο πίνακας δίνει τις διαμέσους των αγγελιών του hyrja.al και δύο τρόπους υπολογισμού. Διάμεσος είναι η τιμή στη μέση της λίστας: οι μισές αγγελίες είναι πάνω από αυτήν, οι μισές κάτω. Μια γραμμή εμφανίζεται μόνο όταν και το ενοίκιο και η πώληση έχουν τουλάχιστον 5 αγγελίες.

Το ενοίκιο δεν ανεβαίνει τόσο γρήγορα όσο η τιμή όταν το διαμέρισμα μεγαλώνει. Στα Τίρανα, από το δυάρι στο τριάρι το διάμεσο ενοίκιο ανεβαίνει κατά 55 €, ενώ η ζητούμενη τιμή κατά περίπου 92.000 €. Γι' αυτό σε αυτό το δείγμα τα μικρά διαμερίσματα βγαίνουν με υψηλότερη απόδοση.

Γιατί οι διάμεσοι μπορεί να παραπλανούν;

Τα ενοίκια και οι πωλήσεις αφορούν διαφορετικά διαμερίσματα, άρα το νούμερο είναι εκτίμηση για την αγορά, όχι η απόδοση ενός συγκεκριμένου ακινήτου. Πέντε πράγματα το μετακινούν:

• Τα εμβαδά διαφέρουν. Στην Αυλώνα, τα δυάρια προς ενοικίαση έχουν διάμεσο 70 m² και τα δυάρια προς πώληση 55 m². Αυτό φουσκώνει το 4,9%: με σύγκριση ανά m² βγαίνει 3,6%. Στα Τίρανα τα εμβαδά των δυαριών είναι ίδια, 65 m², και οι δύο υπολογισμοί είναι κοντά.
• Ζητούμενες τιμές. Τα υπογεγραμμένα ενοίκια και οι τιμές μπορεί να είναι χαμηλότερα από της αγγελίας, και όχι απαραίτητα στον ίδιο βαθμό.
• Επίπλωση και νεόδμητα. Τα στοιχεία μας δεν ξεχωρίζουν τα επιπλωμένα από τα μη επιπλωμένα ενοίκια, ούτε τα νέα κτίρια από τα παλιά. Αν στις πωλήσεις υπάρχουν περισσότερα νεόδμητα, η απόδοση βγαίνει χαμηλότερη.
• Η εποχή στις ακτές. Οι αγγελίες της Αυλώνας είναι με μηνιαίο ενοίκιο και δεν μετρούν τα καλοκαιρινά έσοδα. Ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται με τη μέρα έχει άλλο υπολογισμό, με περισσότερα κόστη και κενούς μήνες: δείτε πού να αγοράσετε διαμέρισμα διακοπών.
• Μικρό δείγμα. Ένας μήνας αγγελιών, με 6 έως 7 αγγελίες σε ορισμένες γραμμές της Αυλώνας. Μία μόνο αγγελία μπορεί να μετακινήσει πολύ τη διάμεσο.

Φωτογραφία: val-suprunovich / Magnific

Πώς τα υπολογίσαμε

Πήραμε τα διαμερίσματα που δημοσιεύθηκαν στο hyrja.al, χωρίς δοκιμαστικές αγγελίες, με εμβαδόν 20 έως 400 m², τιμή πώλησης 300 έως 12.000 €/m² και ενοίκιο 100 έως 6.000 € τον μήνα, που δημοσιεύθηκαν πρώτη φορά από την 1η Οκτωβρίου 2026. Πρώτη στήλη: διάμεσο ενοίκιο × 12 ÷ διάμεση τιμή. Δεύτερη στήλη: διάμεσο ενοίκιο ανά m² × 12 ÷ διάμεση τιμή ανά m². Στις γραμμές «όλα» το ενοίκιο ανά m² είναι στρογγυλεμένο σε ακέραια ευρώ, γι' αυτό γράφουμε «περίπου».

Τις αγγελίες σε λεκ (ALL) τις μετατρέψαμε σε ευρώ με ισοτιμία εργασίας 92 λεκ για 1 €. Η επίσημη ισοτιμία της Τράπεζας της Αλβανίας στις 4 Νοεμβρίου 2026 ήταν 1 € = 91,00 λεκ. Με την επίσημη ισοτιμία τα ενοίκια σε λεκ θα έβγαιναν σε ευρώ έως 1,1% υψηλότερα, και στα Τίρανα 97 από τις 138 αγγελίες ενοικίασης είναι σε λεκ, αλλά μόνο 22 από τις 89 αγγελίες πώλησης. Για ένα δυάρι στα Τίρανα αυτό πηγαίνει την απόδοση από 6,63% σε όχι πάνω από 6,71%.

Τις τρέχουσες τιμές των αγγελιών θα τις βρείτε στα δυάρια προς ενοικίαση στα Τίρανα, δυάρια προς πώληση στα Τίρανα, ενοίκιο στην Αυλώνα και ενοίκιο στα Τίρανα.

Τι λένε άλλες πηγές για την απόδοση ενοικίου;

Οι άλλες πηγές δίνουν νούμερα στο ίδιο ευρύ φάσμα, περίπου 3 έως 6%, αλλά με άλλα δεδομένα, γι' αυτό τις κρατάμε χωριστά.

• Για το Δυρράχιο, τους Αγίους Σαράντα και άλλες πόλεις το hyrja.al δεν έχει ακόμη αρκετές αγγελίες ενοικίασης: 3 στο Δυρράχιο, ενώ για τους Αγίους Σαράντα τα στοιχεία μας δεν έχουν καθόλου γραμμή ενοικίου. Δεν δημοσιεύουμε διαμέσους από λιγότερες από 5 αγγελίες, οπότε γι' αυτές έχουμε μόνο τα νούμερα του Numbeo, που για τους Αγίους Σαράντα στηρίζονται σε 4 άτομα.
• Συμβόλαια στα Τίρανα. Η Century 21 ανέφερε από συναλλαγές σε 13 ζώνες, για Ιανουάριο έως Ιούνιο 2026, μέσο ενοίκιο 590 € για δυάρι και 954 € για τριάρι. Με τη μέση τιμή 2.100 €/m² του δείκτη Keydata, όπως τη δημοσίευσε το Monitor, και τα εμβαδά του πίνακά μας (65 και 105 m², δική μας επιλογή), βγαίνει περίπου 5,2% για το καθένα. Για το δυάρι αυτό είναι λιγότερο από 6,3 έως 6,6%, για το τριάρι περισσότερο από 4,0 έως 4,4%.
• Ζώνη προς ζώνη. Στο στούντιο ή δυάρι για επένδυση υπολογίσαμε, σε έξι ζώνες των Τιράνων, 3,7 έως 5,0% για δυάρι και 3,3 έως 7,4% για τριάρι. Η ζώνη αλλάζει το νούμερο περισσότερο από το μέγεθος· τα ενοίκια ανά γειτονιά είναι στο ενοίκιο στα Τίρανα ανά γειτονιά.
• Monitor, 30 Αυγούστου 2026. Για ενοικίαση μέσω Airbnb στα Τίρανα, με ακαθάριστα έσοδα 9.180 € τον χρόνο σύμφωνα με την AirDNA και διαμέρισμα 80 m² με περίπου 168.000 €, το Monitor υπολόγισε περίπου 5,5% ακαθάριστα και τουλάχιστον 19 χρόνια για την απόσβεση της επένδυσης σε ακαθάριστους όρους.

Πόσο απέχουν οι επίσημες τιμές από την αγορά σε κάθε πόλη, διαβάστε στο τιμή αναφοράς και αγορά.

Από το ακαθάριστο στο καθαρό: πόσα σας μένουν πραγματικά;

Μετά τα κόστη, ένα δυάρι στα Τίρανα στο παράδειγμά μας πέφτει από 6,6% ακαθάριστα σε 4,5% καθαρά. Ο φόρος είναι υποχρεωτικός και ακριβής· ο κενός μήνας, οι επισκευές και τα κοινόχρηστα είναι δικές μας παραδοχές, οπότε βάλτε τις δικές σας.

Στον φόρο κτιρίου η ζώνη κάνει διαφορά: από 2.655 έως 7.423 λεκ τον χρόνο για 65 m², ανάλογα με τη ζώνη στα Τίρανα. Η καταχώριση του μισθωτηρίου στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου) κοστίζει 5.000 λεκ, αλλά για τις κατοικίες είναι προαιρετική, όπως εξηγεί το πώς να νοικιάσετε το σπίτι σας. Πώς δηλώνεται ο φόρος στην ετήσια δήλωση εισοδήματος (DIVA), πότε τον παρακρατεί ο ενοικιαστής και ποιο είναι το ελάχιστο ενοίκιο, διαβάστε στο φόρος ενοικίου.

Με τις ίδιες παραδοχές, ο πλήρης πίνακας είναι ο εξής. Τα χρόνια δείχνουν πόσο θα χρειαζόταν για να αποσβεστεί η τιμή μόνο από το ακαθάριστο ενοίκιο, με ενοίκιο και τιμή αμετάβλητα.

Αν αγοράσετε με δάνειο, η δόση και ο τόκος αλλάζουν εντελώς τον υπολογισμό: τη σύγκριση θα τη βρείτε στο δάνειο ή ενοίκιο.

Πόσο αποδίδει μια προθεσμιακή κατάθεση, για σύγκριση;

Οι νέες προθεσμιακές καταθέσεις ιδιωτών είχαν τον Αύγουστο του 2026 μέσο επιτόκιο 1,32% σε ευρώ και 1,61% σε λεκ, σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας. Και οι τόκοι φορολογούνται με 15% (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρα 15 και 24). Το δίνουμε ως πλαίσιο, όχι ως συμβουλή: η κατάθεση και το ακίνητο διαφέρουν σε κίνδυνο, ρευστότητα και κόπο.

Η Τράπεζα της Αλβανίας αναφέρει επίσης τριμηνιαίο μέσο όρο 1,4% για τις προθεσμιακές καταθέσεις σε ευρώ στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, το νούμερο που χρησιμοποιούμε στο δάνειο ή ενοίκιο. Η περίοδος είναι άλλη, άρα δεν έρχεται σε αντίθεση με το νούμερο του Αυγούστου. Το Monitor ανέφερε τον Αύγουστο του 2026 και την απόδοση των αλβανικών κρατικών ομολόγων: 6,5% για 20 χρόνια και 6,22% για 15 χρόνια.

Τι δεν περιλαμβάνουν αυτά τα στοιχεία;

Κανένα νούμερο εδώ δεν περιλαμβάνει τη μεταβολή της τιμής του ακινήτου και κανένα δεν είναι υπόσχεση απόδοσης. Η Τράπεζα της Αλβανίας ανέφερε για το πρώτο εξάμηνο του 2026 δείκτη τιμών κατοικιών 10% υψηλότερο από έναν χρόνο πριν, αλλά αμετάβλητο σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο. Η περασμένη άνοδος δεν δείχνει τη μελλοντική, και όταν πουλήσετε το ακίνητο, το κέρδος φορολογείται με 15%, όπως εξηγεί το άρθρο για την επένδυση σε ακίνητα.

Συχνές ερωτήσεις