Πού να αγοράσετε διαμέρισμα διακοπών στην Αλβανία το 2026: Δυρράχιο, Golem, Shëngjin, Αυλώνα ή Άγιοι Σαράντα

Αν σκέφτεστε την αγορά διαμερίσματος διακοπών στην Αλβανία, στην ακτή δεν υπάρχει τόπος που να κερδίζει σε όλα. Η παραλία του Δυρραχίου (Plazhi i Durrësit) και το Golem είναι πιο κοντά στα Τίρανα, περίπου 40 έως 50 λεπτά με το αυτοκίνητο, και έχουν τις χαμηλότερες τιμές ανά m² μακριά από την πρώτη γραμμή. Από τους πέντε προορισμούς, το Shëngjin είναι το πιο κοντινό στην Πρίστινα, περίπου 3 ώρες και 10 λεπτά. Η Αυλώνα απέφερε τα υψηλότερα έσοδα ανά διαμέρισμα από βραχυχρόνια μίσθωση το πρώτο εξάμηνο του 2026, ενώ οι Άγιοι Σαράντα έχουν το Ιόνιο και πολλούς ξένους αγοραστές, αλλά απέχουν περίπου 4 ώρες από τα Τίρανα και απαιτούν τον πιο προσεκτικό έλεγχο αδειών.

Ζητούμενη τιμή ανά m² στις κύριες περιοχές του Δυρραχίου, του Golem, της Αυλώνας και των Αγίων Σαράντα (μεσίτες, Monitor, Απρίλιος 2026)

1.100 έως 3.500 €

Με αυτοκίνητο από τα Τίρανα, από την παραλία του Δυρραχίου έως τους Αγίους Σαράντα, χωρίς κίνηση

40 λεπτά έως 4 ώρες

Μηνιαία έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση ανά διαμέρισμα, από το Shëngjin έως την Αυλώνα (AirDNA, Ιανουάριος έως Ιούνιος 2026)

510 έως 830 €

Μέσος χρόνος πώλησης κατοικίας στην ακτή, πρώτο εξάμηνο 2026 (Τράπεζα της Αλβανίας)

8,2 μήνες

Τα στοιχεία είναι όσα δημοσιεύθηκαν έως τις 10 Οκτωβρίου 2026: οι τιμές που έδωσαν μεσίτες στο περιοδικό Monitor, τα δεδομένα της AirDNA για τη βραχυχρόνια μίσθωση, η έρευνα της Τράπεζας της Αλβανίας (Banka e Shqipërisë) και οι αποστάσεις που υπολογίσαμε στο OpenStreetMap. Κάθε προορισμός έχει και τον δικό του οδηγό, με τις περιοχές και τους ελέγχους αναλυτικά.

Οι πέντε προορισμοί σε έναν πίνακα σύγκρισης

Οι τιμές είναι ζητούμενες από τους πωλητές, όχι τιμές συναλλαγών, και οι χρόνοι διαδρομής είναι χωρίς κίνηση.

Πόσο κοστίζει το τετραγωνικό μέτρο σε κάθε προορισμό;

Οι νέες κατασκευές στο Golem πίσω από την πρώτη γραμμή και η παραλία του Δυρραχίου είναι οι φθηνότερες, ενώ η πρώτη γραμμή του Lungomare στην Αυλώνα και τα ακίνητα δίπλα στη θάλασσα στους Αγίους Σαράντα φτάνουν τα 3.500 € ανά m². Αυτά είναι τα εύρη που έδωσαν μεσίτες στο περιοδικό Monitor τον Απρίλιο του 2026:

• Δυρράχιο. Στην περιοχή της Παραλίας, από 1.200 έως 1.700 € ανά m², έναντι 1.000 έως 1.300 € έναν χρόνο νωρίτερα. Στο Shkëmbi i Kavajës οι τιμές κυμαίνονται από 1.200 έως 2.000 €, ενώ κοντά στο λιμάνι ξεπερνούν τα 2.500 €.
• Golem. Οι νέες πολυκατοικίες, 300 έως 500 μέτρα από τη θάλασσα, κοστίζουν από 1.100 έως 1.500 € ανά m², 8 έως 15% περισσότερο από έναν χρόνο νωρίτερα. Στην πρώτη γραμμή δεν υπάρχουν νέες κατασκευές και η τιμή είναι από 2.000 έως 2.500 €.
• Shëngjin. Το άρθρο του Monitor δεν δίνει εύρος για το Shëngjin. Μια ανάλυση των ενεργών αγγελιών σε μια πύλη ακινήτων, που δημοσιεύθηκε τον Ιούλιο του 2026, έδινε διάμεση ζητούμενη τιμή περίπου 1.550 € ανά m² και περίπου 114.000 € ανά διαμέρισμα.
• Αυλώνα. Στην πρώτη γραμμή του Lungomare έως 3.500 €, στη δεύτερη γραμμή από 2.000 έως 2.500 €. Οι νέες κατασκευές από το Uji i Ftohtë έως τη Radhima προσφέρονται πάνω από 3.000 €, η Radhima από 2.500 έως 3.200 € και ο Ωρικός (Orikum) από 1.400 έως 1.600 €, και στις δύο με άνοδο περίπου 6% σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα.
• Άγιοι Σαράντα. Από 1.500 έως 3.500 € ανά m², χωρίς αλλαγή σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με έναν τοπικό μεσίτη που παρατηρεί και μια ελαφρά πτώση της ζήτησης.

Η ίδια πύλη έδινε τον Ιούλιο του 2026 και τη διάμεση τιμή για τις άλλες πόλεις: περίπου 1.330 € ανά m² στο Δυρράχιο, 2.030 € στους Αγίους Σαράντα και 2.700 € στην Αυλώνα. Τα θέρετρα είναι ξεχωριστή αγορά: σύμφωνα με μεσίτες, τα διαμερίσματα ενός θερέτρου στο Ξαμίλι (Ksamil) προσφέρονται από 5.000 έως 6.000 € ανά m².

Αυτές είναι ζητούμενες τιμές. Σύμφωνα με την έρευνα της Τράπεζας της Αλβανίας για το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι περισσότερες πωλήσεις στη χώρα κλείνουν στη ζητούμενη τιμή ή έως 5% χαμηλότερα, και στις παράκτιες περιοχές μια κατοικία πωλούνταν κατά μέσο όρο σε 8,2 μήνες, από 9,9 μήνες στην προηγούμενη έρευνα. Περίπου το 20% των κατοικιών που πωλήθηκαν σε όλη τη χώρα πήγε σε μη κατοίκους, περίπου το 85% από αυτούς πολίτες της ΕΕ. Στην ακτή το βάρος των ξένων είναι μεγαλύτερο: σύμφωνα με ένα γραφείο που παραθέτει το Monitor, περίπου οι μισοί αγοραστές είναι ξένοι, με πρώτους τους αγοραστές από το Κόσοβο, την Τσεχία, τη Βόρεια Μακεδονία και την Πολωνία.

Πόσο σας κοστίζουν η αγορά και το δάνειο

Για ένα διαμέρισμα 60 m² με 1.500 € ανά m², δηλαδή 90.000 €, στην τιμή προστίθενται ο συμβολαιογράφος και τα τέλη της ASHK (της Κρατικής Υπηρεσίας Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Ο υπολογιστής τα υπολογίζει με την επίσημη ισοτιμία της ημέρας:

Αν αγοράσετε με δάνειο, η τράπεζα αντιμετωπίζει το διαμέρισμα διακοπών ως δεύτερη κατοικία. Για δάνεια που εκταμιεύθηκαν από την 1η Ιουλίου 2025, η Τράπεζα της Αλβανίας επιτρέπει για δεύτερη κατοικία ή για κατοικία που εκμισθώνεται δάνειο έως το 80% της αξίας σε λεκ (ALL) και το 70% σε ξένο νόμισμα, με δόσεις όλων των οφειλών έως το 35% του εισοδήματος σε λεκ και το 30% σε ξένο νόμισμα (απόφαση αρ. 25 της 7ης Μαΐου 2025). Οι τράπεζες μπορούν να εξαιρούν από αυτά τα όρια έως το 15% των νέων δανείων κάθε τριμήνου. Άρα χρειάζεστε ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 20% της τιμής για δάνειο σε λεκ και 30% για δάνειο σε ξένο νόμισμα, πέρα από τα έξοδα. Τις προσφορές τις συγκρίνετε στο στεγαστικό δάνειο, ενώ όλα τα έξοδα θα τα βρείτε στα έξοδα αγοράς ακινήτου.

Πόσο απέχουν από τα Τίρανα και από την Πρίστινα;

Από τα Τίρανα, η παραλία του Δυρραχίου και το Golem προσεγγίζονται σε λιγότερο από μία ώρα, το Shëngjin σε περίπου 1 ώρα και 10 λεπτά, η Αυλώνα σε περίπου 2 ώρες και 15 λεπτά και οι Άγιοι Σαράντα σε περίπου 4 ώρες. Από την Πρίστινα, το Shëngjin είναι το πιο κοντινό, περίπου 3 ώρες και 10 λεπτά, ενώ οι Άγιοι Σαράντα απέχουν σχεδόν 7 ώρες.

Το καλοκαίρι οι χρόνοι αυτοί μπορεί να μεγαλώσουν πολύ. Ο επικεφαλής της Αλβανικής Τουριστικής Ένωσης δήλωσε στο περιοδικό Monitor ότι το καλοκαίρι του 2026 οι μεταφορές από το αεροδρόμιο των Τιράνων στο Golem διήρκεσαν ακόμη και 4 έως 4,5 ώρες, ενώ ένας άλλος φορέας ανέδειξε το τμήμα Milot-Λέζα ως σημείο που επιβαρύνει την κίνηση προς τον βορρά (Monitor, 19 Σεπτεμβρίου 2026), άρα και τον δρόμο προς το Shëngjin.

Για τη διασπορά που έρχεται αεροπορικώς, το αεροδρόμιο των Τιράνων απέχει περίπου 37 km από την παραλία του Δυρραχίου, 48 km από το Golem και 52 km από το Shëngjin, ενώ έως την Αυλώνα χρειάζονται περίπου 2 ώρες και 10 λεπτά και έως τους Αγίους Σαράντα περίπου 4 ώρες. Το αεροδρόμιο της Αυλώνας δεν είχε ξεκινήσει να λειτουργεί έως τον Σεπτέμβριο του 2026 και η καθυστέρησή του έχει αφήσει σε εκκρεμότητα σχέδια και συμβόλαια του οργανωμένου τουρισμού (Monitor, 19 Σεπτεμβρίου 2026)· την ιστορία θα τη βρείτε στο άρθρο για το αεροδρόμιο της Αυλώνας και το Zvërnec. Για το Δυρράχιο, το νέο τρένο Τίρανα-Δυρράχιο-Rinas μπορεί να βελτιώσει την πρόσβαση όταν τεθεί σε λειτουργία: οι προθεσμίες είναι στο άρθρο για τον σιδηρόδρομο.

Παραλία και σεζόν: τι παίρνετε σε κάθε προορισμό

Το Δυρράχιο, το Golem και το Shëngjin βρίσκονται στην Αδριατική. Η Αυλώνα βρίσκεται εκεί όπου συναντώνται η Αδριατική και το Ιόνιο, ενώ οι Άγιοι Σαράντα είναι στο Ιόνιο, απέναντι από την Κέρκυρα. Οι περιγραφές είναι του Εθνικού Οργανισμού Τουρισμού (AKT, Agjencia Kombëtare e Turizmit):

Φωτογραφία: Dmytro Kuzmenko / Unsplash

• Δυρράχιο: η μεγαλύτερη και πιο γνωστή παραλία της χώρας, περίπου 10,5 km, με άμμο, ρηχά νερά και ομαλή είσοδο στη θάλασσα, κατάλληλη για παιδιά.
• Golem: περίπου 10 km νότια του Δυρραχίου, από τις πιο γνωστές αμμουδιές της αλβανικής Αδριατικής, με ψιλή άμμο και ρηχά νερά, κατάλληλη για οικογένειες.
• Shëngjin: η παραλία εκτείνεται από την πόλη έως τις εκβολές του Δρίνου, νότια του νησιού Kune· στα νοτιοδυτικά βρίσκεται η λιμνοθάλασσα Kune-Vain, η πρώτη προστατευόμενη περιοχή της χώρας.
• Αυλώνα: οι παραλίες της πόλης έχουν ήρεμα και ρηχά νερά· περίπου 10 km νότια, η Radhima έχει μικρούς όρμους με κρυστάλλινα νερά.
• Άγιοι Σαράντα: γνωστοί για τις παραλίες και τα κρυστάλλινα νερά τους, και από τις πόλεις με τις περισσότερες ηλιόλουστες ημέρες τον χρόνο στην Αλβανία.

Η σεζόν δεν διαρκεί το ίδιο παντού. Σύμφωνα με την ανάλυση του Monitor στα δεδομένα της AirDNA (15 Αυγούστου 2026), το Δυρράχιο ωφελείται από την εγγύτητα με τα Τίρανα και από μια σχετικά μεγάλη σεζόν, ενώ η Αυλώνα, οι Άγιοι Σαράντα και το Ξαμίλι στηρίζονται στις ισχυρές καλοκαιρινές ροές: στην Αυλώνα, οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν από περίπου 50 χιλιάδες τον Μάιο σε πάνω από 110 χιλιάδες τον Ιούνιο. Το Shëngjin έχει έντονα εποχικό μοτίβο, με χαμηλές τιμές τον χειμώνα και απότομη άνοδο τον Ιούνιο. Το 2026, σύμφωνα με τους τουριστικούς πράκτορες, η σεζόν παρατάθηκε έως το πρώτο δεκαήμερο του Οκτωβρίου, αλλά στη βόρεια ακτή έμεινε πιο σύντομη (Monitor, 19 Σεπτεμβρίου 2026).

Πόσα αποφέρει η βραχυχρόνια μίσθωση σε κάθε προορισμό;

Ανά διαμέρισμα, η Αυλώνα και το Δυρράχιο απέφεραν τα περισσότερα, το Golem είχε την ακριβότερη βραδιά, ενώ το Shëngjin έμεινε χαμηλότερα. Τα στοιχεία της AirDNA για τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2026 περιλαμβάνουν τις κενές βραδιές, αλλά είναι πριν από έξοδα και φόρο και δεν περιλαμβάνουν τον Ιούλιο και τον Αύγουστο. Η πληρότητα στον πίνακα είναι το ποσοστό των βραδιών κατά τις οποίες το διαμέρισμα ήταν κρατημένο.

Από αυτά τα ποσά αφαιρούνται καθαρισμός, ενέργεια, προμήθειες πλατφορμών και συντήρηση, καθώς και ο φόρος: τα έσοδα από μίσθωση ακινήτων φορολογούνται με 15%, χωρίς έκπτωση κανενός εξόδου (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρα 15 και 24). Πώς δηλώνονται το εξηγεί το άρθρο για τον φόρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ τη σύγκριση με τα Τίρανα και τη Σκόδρα θα τη βρείτε στο πού αποφέρει περισσότερα η βραχυχρόνια μίσθωση.

Η προσφορά αυξάνεται γρήγορα. Ο φόρος επίπτωσης στις υποδομές είναι ο φόρος που πληρώνει ο κατασκευαστής στον δήμο όταν παίρνει άδεια για νέα κατασκευή, γι' αυτό τα έσοδά του είναι δείκτης των αδειών που εκδόθηκαν. Αυξήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2026 περίπου 7 φορές στους Αγίους Σαράντα, κατά 301% στη Χειμάρρα, κατά 58% στο Δυρράχιο και κατά 37% στο Golem σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα (Monitor, 29 Αυγούστου 2026, με βάση στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών). Περισσότερες άδειες σημαίνουν, κατά πάσα πιθανότητα, περισσότερα διαμερίσματα προς ενοικίαση σε λίγα χρόνια και περισσότερο ανταγωνισμό για τους ίδιους παραθεριστές, κυρίως στον νότο.

Πώς είναι η ζωή εκτός σεζόν;

Αν θέλετε να χρησιμοποιείτε το διαμέρισμα και τον χειμώνα ή να το νοικιάσετε μακροχρόνια, το Δυρράχιο και η Αυλώνα είναι οι ασφαλέστερες επιλογές, γιατί είναι πόλεις που ζουν όλο τον χρόνο. Το Golem και το Shëngjin είναι μικρά θέρετρα που εξαρτώνται από το καλοκαίρι, ενώ οι Άγιοι Σαράντα είναι πόλη από μόνη της, την οποία ο AKT περιγράφει ως σημαντικό προορισμό εποχικού τουρισμού.

Ακόμη και στις πόλεις, πολλές κατοικίες μένουν άδειες. Σύμφωνα με την Απογραφή 2023, περίπου το 52% των κατοικιών στην Αυλώνα και περίπου το 44% στο Δυρράχιο ήταν ακατοίκητες, έναντι περίπου 22% στα Τίρανα (Monitor, 31 Ιουλίου 2026), μέρος τους δεύτερες ή εποχικές κατοικίες. Τα πλήρη στοιχεία θα τα βρείτε στις άδειες κατοικίες σύμφωνα με την Απογραφή 2023.

Για τις καθημερινές υπηρεσίες, από το Golem έως την παραλία του Δυρραχίου είναι περίπου 9 km, 13 λεπτά με αυτοκίνητο, ενώ το Shëngjin απέχει περίπου 7 km από τη Λέζα, 14 λεπτά. Πριν αγοράσετε, ρωτήστε:

• πόσοι κάτοικοι μένουν στην πολυκατοικία τον χειμώνα και αν ο ανελκυστήρας, η καθαριότητα και ο φύλακας λειτουργούν όλο τον χρόνο·
• πόσο είναι τα μηνιαία κοινόχρηστα και πώς εισπράττονται όταν τα περισσότερα διαμερίσματα είναι άδεια (οι κανόνες είναι στη διαχείριση πολυκατοικίας)·
• πώς θερμαίνεται το διαμέρισμα και πόσο κοστίζει η θέρμανση (η σύγκριση είναι στη θέρμανση του σπιτιού τον χειμώνα)·
• αν υπάρχουν μακροχρόνιοι ενοικιαστές στην περιοχή και πόσα πληρώνουν εκτός καλοκαιριού.

Νομικοί κίνδυνοι: πού χρειάζεται η μεγαλύτερη προσοχή;

Ο μεγαλύτερος κίνδυνος στην ακτή δεν είναι η τιμή, αλλά η οικοδομική άδεια. Το 2026 το κράτος κατεδάφισε και κατέσχεσε αυθαίρετα κτίσματα κυρίως στον νότο: στις 23 Σεπτεμβρίου 2026, η Κρατική Αστυνομία ανακοίνωσε την κατάσχεση στο Ξαμίλι, κοντά στους Αγίους Σαράντα, ενός πενταώροφου και ενός ισόγειου κτιρίου, που σύμφωνα με την ίδια είχαν χτιστεί χωρίς άδεια για ξενοδοχειακές υπηρεσίες. Στις 30 Σεπτεμβρίου, σύμφωνα με το Saranda Web, το Δικαστήριο των Αγίων Σαράντα ήρε την κατάσχεση του ξενοδοχείου, με το σκεπτικό ότι είχε οικοδομική άδεια και διαφορετικό αριθμό ακινήτου από εκείνο που είχε ζητήσει η Εισαγγελία: ακόμη κι όταν οι ειδήσεις μιλούν για αυθαίρετα, ελέγξτε μόνοι σας την άδεια στα έγγραφα. Οι άλλες περιπτώσεις, από το Karaburun έως το Borsh, και πώς ελέγχετε την άδεια είναι στο πώς να μην αγοράσετε αυθαίρετο ακίνητο στη νότια ακτή.

Προσοχή χρειάζεται και κοντά σε προστατευόμενες περιοχές. Στο Shëngjin, η λιμνοθάλασσα Kune-Vain είναι προστατευόμενη περιοχή· βόρεια της Αυλώνας, ο AKT περιγράφει τη λιμνοθάλασσα της Νάρτας ως προστατευόμενη φυσική περιοχή, και ακριβώς εκεί, στο Zvërnec, τα τουριστικά έργα έχουν προκαλέσει συζήτηση (δείτε το άρθρο για το Zvërnec). Για τα διαμερίσματα υπό κατασκευή, ο κίνδυνος αυξάνεται όταν πληρώνετε πριν η πολυκατοικία πάρει άδεια ή όταν η μονάδα σας βρίσκεται σε όροφο που προστέθηκε. Πώς ελέγχετε το έργο το εξηγεί ο οδηγός για την αγορά υπό κατασκευή.

Σε ποιον ταιριάζει κάθε προορισμός;

Η σύνοψη δεν αντικαθιστά την επίσκεψη επί τόπου, αλλά σας βοηθά να αποφασίσετε πού να ψάξετε:

• Η παραλία του Δυρραχίου ταιριάζει σε οικογένειες από τα Τίρανα που θέλουν να χρησιμοποιούν το διαμέρισμα τα Σαββατοκύριακα όλο τον χρόνο και να έχουν μια μεγάλη πόλη κοντά. Οι περιοχές και οι τιμές είναι στον οδηγό για την παραλία του Δυρραχίου και οι αγγελίες στα διαμερίσματα προς πώληση στο Δυρράχιο.
• Το Golem ταιριάζει σε οικογένειες με μικρά παιδιά, για τα ρηχά νερά, και σε όποιον ψάχνει νέα πολυκατοικία κοντά στη θάλασσα με χαμηλότερο προϋπολογισμό· η ζωή συγκεντρώνεται το καλοκαίρι. Δείτε τον οδηγό για το Golem και τα διαμερίσματα προς πώληση στο Golem.
• Το Shëngjin ταιριάζει σε αγοραστές από το Κόσοβο και από τον βορρά, που θέλουν το διαμέρισμα κυρίως για τις δικές τους διακοπές· η βραχυχρόνια μίσθωση αποφέρει λιγότερα από ό,τι στην Αυλώνα, στο Δυρράχιο και στο Golem. Δείτε τον οδηγό για το Shëngjin.
• Η Αυλώνα ταιριάζει σε όποιον ψάχνει μια ζωντανή πόλη όλο τον χρόνο και τα υψηλότερα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση, με μεγαλύτερο προϋπολογισμό για το Lungomare. Δείτε τον οδηγό για την Αυλώνα.
• Οι Άγιοι Σαράντα ταιριάζουν σε όποιον θέλει το Ιόνιο και τους ξένους τουρίστες, δέχεται το μεγάλο ταξίδι και είναι έτοιμος να ελέγξει τις άδειες με έναν ανεξάρτητο δικηγόρο. Δείτε τον οδηγό για τους Αγίους Σαράντα.

Αν σκέφτεστε να ζήσετε στην ακτή και όχι μόνο να κάνετε διακοπές, η σύγκριση Τίρανα ή Δυρράχιο εξετάζει την εργασία, τα σχολεία και την καθημερινή μετακίνηση. Τις πιο πρόσφατες αγγελίες σε όλη την ακτή θα τις βρείτε στα ακίνητα στην ακτή, και την αξία ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος την ελέγχετε με τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου. Αν αγοράζετε από το Κόσοβο, τα βήματα είναι στην αγορά ακινήτου από το Κόσοβο.