Banesat bosh dhe pronësia: çfarë tregon Censusi 2023 për banesat në Shqipëri

Sipas Censusit të Popullsisë dhe Banesave 2023 të INSTAT, në Shqipëri kishte 1 082 529 banesa të zakonshme, por vetëm 726 325 ishin të banuara. 356 204 banesa, pra 32,9%, ishin të pabanuara në momentin e censit, më 18 shtator 2023: shtëpi emigrantësh, shtëpi pushimi dhe apartamente të pashitura ose bosh. Ndërkohë, 82,5% e familjeve jetojnë në banesën e tyre dhe vetëm 8,8% me qira.

Foto kryesore: Alexander F Ungerer / Pexels

Banesa të zakonshme në Censusin 2023

1 082 529

Banesa të pabanuara në momentin e censit

32,9%

Familje pronare të banesës ku jetojnë

82,5%

Familje që jetojnë me qira

8,8%

Më poshtë i kemi bashkuar të dhënat e botimit kombëtar të INSTAT dhe të 12 botimeve për qarqet, të publikuara më 31 tetor 2024, me ato të Censusit 2011. Tabela për qarqet dhe bashkitë bregdetare është llogaritja jonë nga tabelat zyrtare.

Sa banesa bosh ka Shqipëria sipas Censusit 2023?

Një në tre banesa nuk kishte banorë të zakonshëm. Censusi numëroi 356 204 banesa të zakonshme të pabanuara, nga 1 082 529 gjithsej. Kjo nuk do të thotë se të gjitha janë të braktisura: në këtë numër hyjnë edhe shtëpitë e pushimit, banesat e dyta dhe ato që përdoren vetëm disa muaj në vit.

Për çdo familje në vend ka 1,43 banesa. Familjet private ishin 755 950, ndërsa banesat e banuara 726 325, sepse në disa banesa jetojnë më shumë se një familje.

Banesat bosh janë më të shumta në pallate. Nga 431 858 banesa në pallate, 170 264, pra 39,4%, ishin të pabanuara. Te shtëpitë individuale pjesa ishte 29,2%, te shtëpitë në rend tarracor 29,8% dhe te shtëpitë pjesërisht të veçuara 24,3%. Në ndërtesat me 21 e më shumë banesa, të pabanuara ishin 123 629 nga 302 821, rreth 41%.

Ku janë banesat e pabanuara: qarqet dhe bashkitë

Vlora është i vetmi qark ku banesat bosh janë më shumë se ato të banuara: 52,2%. Pas saj vjen Durrësi me 43,6%. Tirana ka pjesën më të ulët, 26,6%, por për shkak të madhësisë ka edhe numrin më të madh të banesave bosh: 85 457.

Shuma e 12 qarqeve përputhet saktësisht me totalin kombëtar të INSTAT. Pjesa e familjeve me qira është llogaritur mbi familjet private të çdo qarku.

Bashkitë bregdetare kanë normat më të larta

Brenda qarqeve, dallimet janë edhe më të mëdha. Bashkia Kavajë, që përfshin edhe Golemin, kishte 69,5% të banesave të pabanuara. Në Sarandë pjesa ishte 62,1%, në Himarë 57,2%, në Bashkinë Vlorë 52,9% dhe në Bashkinë Durrës 48,8%.

Në pallatet e qarkut të Vlorës, 64,6% e banesave ishin të pabanuara, në ato të qarkut të Durrësit 58,1% dhe në ato të qarkut të Tiranës 30,3%. Një pjesë e madhe e apartamenteve pranë detit janë shtëpi pushimi që banohen në verë, ndërsa censi u bë në mes të shtatorit. Ku ia vlen të blini për pushime e krahasojmë te ku të blini apartament pushimi, ndërsa jetën në bregdet gjatë dimrit te plazhi i Durrësit.

Shifra prej rreth 22% për Tiranën, që qarkullon në media, i përket Bashkisë së Tiranës (21,5%). Për gjithë qarkun, që përfshin edhe Kavajën, Rrogozhinën, Vorën dhe Kamzën, norma është 26,6%.

Sa familje janë pronare dhe sa jetojnë me qira?

Shumica dërrmuese e familjeve jetojnë në shtëpinë e tyre. Nga 755 950 familje private, 623 387 ishin pronare ose në proces për marrjen e aktit të pronësisë (82,5%), 66 608 ishin qiramarrëse (8,8%) dhe 65 955 jetonin me një marrëveshje tjetër (8,7%), për shembull në banesën e një të afërmi pa paguar qira.

Foto: Sabina Kallari / Pexels

Qiraja është kryesisht fenomen i Tiranës. Qarku i Tiranës kishte 39 572 familje me qira, rreth 59% e të gjitha familjeve qiramarrëse në vend dhe 16,0% e familjeve të qarkut. Në Berat, Dibër dhe Shkodër me qira jetonin më pak se 4% e familjeve. Si lëvizin qiratë lagje për lagje e shpjegon qiraja në Tiranë në 2026.

Çfarë ndryshoi që nga Censusi 2011?

Banesat u shtuan, banorët u pakësuan. Në 2011 kishte 1 008 243 banesa të zakonshme dhe 2 821 977 banorë; në 2023 banesat ishin 1 082 529, ndërsa banorët 2 402 113. Familjet u rritën me 4,7%, sepse janë më të vogla: 3,2 anëtarë mesatarisht, nga 3,9.

Në 2011, INSTAT i ndau banesat jo të banuara në 218 514 banesa bosh (21,7%) dhe 83 493 banesa për qëllime dytësore apo sezonale (8,3%). Vlora kishte edhe atëherë normën më të lartë, 32,4% vetëm për banesat bosh. Në 2023 botimi jep vetëm totalin e banesave të pabanuara, ndaj e krahasojmë me totalin e 2011.

Familjet me qira u rritën me rreth 63%, nga 40 819 në 66 608, ndërsa pjesa e pronarëve ra nga 90,2% në 82,5%. Për rritjen e popullsisë në Tiranë dhe tkurrjen e qarqeve të tjera, shihni ku po rritet popullsia në Shqipëri.

Sa të vjetra dhe sa të mëdha janë banesat?

Për banesat e banuara, censi mblodhi edhe vitin e ndërtimit dhe sipërfaqen. Rreth 26,1% janë ndërtuar para 1981, 37,5% mes 1981 dhe 2000 dhe 36,4% nga 2001 e këtej. Vetëm 39 705 banesa të banuara, 5,5%, janë ndërtuar në 2016 ose më vonë.

Për një blerës kjo do të thotë se shumë apartamente në lagjet e vjetra janë në pallate 25 deri 45 vjeçare. Çfarë të kontrolloni në to e shpjegojnë apartament i ri apo i vjetër dhe siguria e pallatit nga tërmeti.

Gati gjysma e banesave të banuara (47,1%) kanë një sipërfaqe të përdorshme prej 40 deri 69 m², 23,7% kanë 70 deri 99 m² dhe 17,6% kanë më pak se 40 m². Vetëm 10,1% i kalojnë 100 m². Censi mat sipërfaqen e përdorshme, pa korridoret, tualetet, paradhomat dhe ballkonet, ndaj shifra del më e vogël se sipërfaqja në kontratë; dallimin e shpjegon sipërfaqja bruto dhe neto.

Çfarë do të thotë kjo për çmimet dhe për blerësit?

Shumë banesa bosh nuk sjellin automatikisht çmime të ulëta. Banesat e pabanuara janë kryesisht aty ku njerëzit kanë ikur ose ku blihen për pushime, ndërsa kërkesa përqendrohet në Tiranë, ku norma është më e ulëta. Edhe analiza e Monitor (31 korrik 2026) për rrezikun e një flluske i përmend banesat bosh si një nga sinjalet e tregut; të dhënat i përmbledhim te a ka flluskë në tregun e pronave.

Tri përfundime praktike nga censi:

• Në bregdet, një pallat ku më shumë se gjysma e banesave rrinë bosh në dimër ka më pak të ardhura për mirëmbajtjen dhe një treg qiraje kryesisht sezonal.
• Në qarqet që humbasin banorë, rishitja mund të zgjasë më shumë, sepse ka ofertë të madhe dhe pak blerës vendas.
• Në Tiranë, banesat bosh janë më pak dhe familjet me qira më shumë, ndaj kërkesa për banim gjatë gjithë vitit është më e fortë. Çmimet sipas zonave i gjeni te çmimet e apartamenteve në Tiranë.

Si i llogaritëm

Numrat për Shqipërinë janë nga botimi "Censi i Popullsisë dhe Banesave në Shqipëri 2023: Rezultatet kryesore" (tabelat 28, 32 dhe 34). Për qarqet përdorëm tabelat 1.27 (familjet sipas statusit të pronësisë) dhe 1.30 (banesat sipas statusit të banimit) të 12 botimeve të qarqeve, ndërsa për bashkitë tabelën 2.20. Përqindjet janë llogaritja jonë, të rrumbullakosura në një shifër pas presjes. Banesa "e pabanuar" në censin e 2023 është çdo banesë e zakonshme pa banorë të zakonshëm në atë moment, pra edhe shtëpitë e pushimit. Të dhënat i kontrolluam më 10 tetor 2026.

Pyetje të shpeshta