Zyrat dhe hotelet në Tiranë: qira rekord për zyrat, kullat-hotel në pikëpyetje

Tregu i pronave komerciale në Tiranë po dërgon dy sinjale të kundërta. Nga njëra anë, qiratë e zyrave në kullat e reja kanë arritur deri në 40 euro për metër katror në muaj, më shumë se në Lisbonë apo Budapest. Nga ana tjetër, operatorët e hoteleve thonë se kryeqyteti është një treg "pothuajse i maturuar", ndërsa dhjetëra kulla janë projektuar dhe miratuar si hotele. Në mes qëndrojnë bankat, ku kreditë për pasuritë e paluajtshme komerciale janë bërë gati një e katërta e portofolit. Ja çfarë thonë të dhënat e verës 2026 dhe çfarë do të thotë kjo për investitorët, pronarët dhe bizneset që kërkojnë zyrë.

Foto kryesore: Allen Boguslavsky / Pexels

Zyrat: qira në nivelin e Barcelonës

Sipas të dhënave të Colliers Albania për gjashtëmujorin e dytë të 2025, të publikuara nga Monitor më 30 korrik 2026, qiraja mesatare e zyrave në zonën qendrore të Tiranës arriti në 30 euro/m² në muaj, sa në Barcelonë dhe në Pragë.

Brenda Tiranës, diferencat janë të mëdha:

Stela Dhami nga Colliers ia atribuon rritjen kostove më të larta të ndërtimit, zhvlerësimit të euros dhe kërkesës për zyra me standarde më të larta (Monitor, 30 korrik 2026). Pra, qiraja e lartë nuk vlen për çdo zyrë: ajo i përket ndërtesave të reja, në qendër, me standarde ndërkombëtare. Një zyrë në një pallat banimi në një zonë dytësore mbetet në një treg krejt tjetër.

Foto: Suzana Çakçiri / Pexels

Hotelet: bregdeti fiton, Tirana ngopet

Më 26 shtator 2026, Monitor publikoi një analizë të 20 hoteleve më të mëdha në vend. Të ardhurat e tyre në 2025 arritën rreth 15,4 miliardë lekë, me rritje 16%, por pjesa më e madhe vjen nga bregdeti.

Behar Male, aksionar i hotelit The Plaza Tirana, i tha Monitor-it se tregu i Tiranës është pothuajse i maturuar: për të rritur të ardhurat duhen rritur çmimet, por kjo i largon klientët. Konkurrenca vjen nga qiratë ditore. Sipas Monitor, platformat e qirave afatshkurtra gjeneruan 134 milionë euro në 2025, sa 80% e të ardhurave të 20 hoteleve më të mëdha, dhe njësitë e listuara u rritën nga 6 000 në 2021 në 26 300 në 2025. Në Tiranë, një natë në Airbnb kushton mesatarisht 42,4 euro, ndërsa hotelet e nivelit të mesëm kërkojnë 119–200 euro.

Të ardhurat e 20 hoteleve më të mëdha në 2025 (+16%)

15,4 mld lekë

Të ardhurat nga qiratë afatshkurtra në 2025

134 mln €

Njësi me qira ditore të listuara në 2025 (6 000 në 2021)

26 300

Çmimi mesatar i një nate në Airbnb në Tiranë

42,4 €

Një faktor tjetër është kursi i këmbimit: euro ra nga 123 lekë në 2019 në 97,8 lekë në 2025, gjë që sipas Monitor ua uli operatorëve të ardhurat rreth 20%, ndërsa kostot mbeten kryesisht në lekë.

Çfarë ndodh me kullat-hotel

Pyetja kryesore që ngre Monitor është e thjeshtë: çfarë do të ndodhë me kullat që u miratuan si hotele, shpesh me më shumë kate dhe lehtësi fiskale, nëse tregu nuk ka klientë për to? Male parashikon që shumë prej tyre të kthehen në zyra, apartamente ose përdorime të tjera tregtare (SkyWeb, 27 shtator 2026, mbi Monitor). Ende nuk është e qartë si do të trajtohen lejet nëse ndryshon funksioni pas përfundimit të ndërtimit.

Foto: Sara Brahollari / Pexels

Kjo ka rëndësi edhe për tregun e zyrave. Nëse disa kulla-hotel shndërrohen në zyra, oferta e zyrave premium mund të rritet shpejt, dhe qiratë rekord të sotme mund të mos zgjasin. Për tregun e banesave, shndërrimi në apartamente do të shtonte ofertën në qendër.

Bankat dhe rreziku

Më 18 shtator 2026, agjencia Moody's ia përmirësoi Shqipërisë perspektivën nga "e qëndrueshme" në "pozitive", duke ruajtur vlerësimin Ba3, por paralajmëroi për rreziqet nga tregu i pasurive të paluajtshme. Sipas Monitor, që citon Moody's dhe të dhënat bankare, në fund të 2025 kreditë për blerje banesash përbënin 26,8% të portofolit të kredisë dhe kreditë për pasuritë e paluajtshme të bizneseve 24,3%, gjithsej rreth 470 miliardë lekë; në maj 2026 shuma arriti në 477 miliardë lekë, me rritje 12,5% në vit (Monitor, 20 shtator 2026).

Në të njëjtën kohë, sektori i ndërtimit po ngadalësohet: sipas Lexo, xhiroja e ndërtimit në 2025 ishte rreth 646 miliardë lekë, me rritje vetëm 4%, dhe kontributi në rritjen ekonomike ishte 0,5 pikë përqindjeje, më i ulëti në pesë vite (Lexo, 27 shtator 2026).

Çfarë do të thotë kjo për ju

Nëse blini një njësi hoteli ose "apart-hotel" si investim në Tiranë, kërkoni të dhëna reale shfrytëzimi dhe mos u mbështetni te projeksionet e zhvilluesit. Të dhënat e Monitor tregojnë që tregu po ngopet.

Nëse jeni pronar zyre, qiraja e lartë i përket segmentit premium. Krahasojeni zyrën tuaj me ndërtesat e ngjashme, jo me rekordet e kullave të reja.

Nëse kërkoni zyrë për biznesin tuaj, negocioni kontrata më të gjata dhe ndiqni ofertën e re: nëse kullat-hotel kalojnë në zyra, fuqia negociuese e qiramarrësve mund të rritet.

Shihni pronat komerciale në Tiranë ose krahasoni vlerën e një prone me mjetin tonë të vlerësimit.

Burimet

• Monitor: Tirana mes tregjeve më të shtrenjta, qiratë e zyrave në kulla arrijnë deri në 40 euro/m², 30 korrik 2026
• Monitor: Modeli kaotik i zhvillimit të hotelerisë, Tirana treg i maturuar, ç'do bëhet me kullat?, 26 shtator 2026
• SkyWeb: "Vdekja" e kullave, çfarë do të ndodhë tani me lejet e dhëna në Tiranë?, 27 shtator 2026
• Monitor: Moody's paralajmëron Shqipërinë për goditjen që mund të vijë nga tregu i pasurive të paluajtshme, 20 shtator 2026
• Lexo: A po i afrohet ndërtimi sërish ciklit rënës, 27 shtator 2026