Sa paga duhen për të blerë një apartament në 2026: Tirana dhe 7 qytete të tjera

Për një apartament 70 m² me çmimin mesatar të Tiranës, 2 116 €/m² sipas indeksit Keydata për tremujorin e dytë 2026, ju duhen rreth 148 000 €. Kjo është sa 147 paga mesatare bruto (92 150 lekë në muaj, sipas INSTAT), domethënë sa paga bruto e më shumë se 12 viteve. Me kredi në lekë për 85% të çmimit, kësti del rreth 59 600 lekë në muaj, dhe banka e jep vetëm nëse të ardhurat neto të familjes janë të paktën rreth 149 100 lekë, sa dy paga mesatare. Në Durrës, Shkodër, Korçë, Elbasan dhe Fier, për të njëjtën sipërfaqe jashtë qendrës mjafton rreth një pagë mesatare neto, ose edhe më pak.

Foto kryesore: Sasun Bughdaryan / Unsplash

Paga mesatare bruto mujore, tremujori II 2026 (INSTAT)

92 150 lekë

Paga neto që mbetet nga kjo pagë bruto, sipas llogaritjes sonë

rreth 73 750 lekë

Çmimi i 70 m² me mesataren e Tiranës, 2 116 €/m² (Keydata)

147 paga bruto

Sipërfaqja që përballon në Tiranë një pagë neto mesatare, me kredi dhe 15% paradhënie

rreth 35 m²

Sa paga duhen për një apartament në Tiranë?

Rreth 147 paga mesatare bruto, ose rreth 184 paga neto, për 70 m² me çmimin mesatar të qytetit. Lagjja e ndryshon shumë shifrën: sipas indeksit Keydata Albania të Çelësi Media Group, në tremujorin e dytë 2026 metri katror kushtonte mesatarisht 1 530 € në Njësinë 11 (Zogu i Zi, Laprakë) dhe 2 962 € në ish-Bllok. Për 70 m², kjo bën nga rreth 107 paga bruto (133 neto) deri në rreth 206 paga bruto (258 neto). Çmimet e të gjitha zonave janë te çmimet e apartamenteve në Tiranë sipas zonave.

Foto: Fatjon Lika / Pexels

Mesatarja fsheh dallime të mëdha. Sipas INSTAT, në tremujorin e dytë 2026, 25,8% e të punësuarve me pagë merrnin pagën minimale prej 50 000 lekësh bruto (Monitor, 10 shtator 2026). Për ta, apartamenti mesatar 70 m² në Tiranë kushton rreth 272 paga bruto.

Artikulli ynë a ka flluskë në tregun e pronave krahason rritjen e çmimeve me atë të pagave që nga 2015. Këtu llogarisim çfarë do të thotë kjo në muaj dhe në vite për një familje, me pagën zyrtare të INSTAT dhe me rregullat e kredisë që zbatojnë bankat.

Tirana kundrejt 7 qyteteve të tjera

Jashtë Tiranës, një apartament 70 m² kushton nga rreth 52 paga mesatare bruto në Elbasan, jashtë qendrës, deri në rreth 282 në qendër të Sarandës.

Tirana nuk del qyteti më i shtrenjtë në raport me pagën: sipas Numbeo, edhe lagjet jashtë qendrës në Sarandë kushtojnë rreth 2 550 €/m², më shumë se mesatarja e Tiranës. Në Elbasan, Fier dhe Korçë, 70 m² jashtë qendrës kushtojnë nga 52 deri në 70 paga. Durrësi dhe Shkodra janë afër tyre jashtë qendrës, por më të shtrenjta në qendër, ndërsa Vlora, me 87 deri në 129 paga, renditet e treta pas Sarandës dhe Tiranës. Lagjet e secilit qytet i shpjegojnë udhëzuesit tanë për Shkodrën, Korçën, Vlorën dhe Sarandën.

Mos i ngatërroni këto shifra me çmimet zyrtare të referencës te faqet e tregut sipas qytetit: ato janë vlera për tatimet dhe noterin, jo çmime tregu.

Si i llogaritëm

• Paga. 92 150 lekë bruto në muaj (INSTAT, tremujori II 2026), mesatare kombëtare, e njëjtë për çdo qytet. Për pagën neto zbresim kontributet e punëmarrësit, 9,5% shoqërore dhe 1,7% shëndetësore, dhe tatimin 13% mbi pjesën e pagës mbi 30 000 lekë (Ligji nr. 29/2023, nenet 22 dhe 24): mbeten 73 750 lekë, rreth 805 €.
• Çmimet. Tirana: Keydata, tremujori II 2026. Qytetet e tjera: Numbeo, çmimi për m² “jashtë qendrës” dhe “në qendër”, i rrumbullakosur në 50 €. Numbeo mbledh çmime që i hedhin vetë përdoruesit: 170 të dhëna në 12 muaj për Durrësin dhe 131 për Vlorën (për të gjitha çmimet e qytetit), nga 4 deri në 25 kontribues në 18 muaj për pesë qytetet e tjera, me disa të dhëna të vlerësuara.
• Kontrolli në Tiranë. Numbeo jep rreth 1 890 €/m² jashtë qendrës, afër mesatares së Keydata jashtë unazës së vogël (2 003 €/m²), por rreth 3 900 €/m² në qendër, mbi mesataren e ish-Bllokut (2 962 €/m²). Ndaj shifrat “në qendër” lexojini si kufi të sipërm.
• Të tjera. 70 m², si një 1+1 i madh ose një 2+1 i vogël; 1 € = 91,65 lekë (Banka e Shqipërisë, 9 tetor 2026). Nuk përfshihen noteri, ASHK-ja, komisionet e bankës, mobilimi dhe borxhet e tjera.

Sa vite kursim duhen për paradhënien?

Me 30% të një page neto mesatare, 22 125 lekë në muaj, paradhënia 15% për apartamentin mesatar 70 m² në Tiranë (rreth 2 036 000 lekë) kërkon rreth 7,7 vjet; me dy paga që kursejnë njëlloj, rreth 3,8 vjet.

Jashtë qendrës në qytetet e tjera, me një pagë, duhen nga rreth 2,7 vjet në Elbasan deri në 4,5 vjet në Vlorë, dhe rreth 9,2 vjet në Sarandë. Pa kredi, i gjithë çmimi i apartamentit mesatar në Tiranë do të kërkonte rreth 51 vjet kursim me një pagë. Llogaritja supozon çmime të pandryshuara dhe kursime pa interes; noterin, ASHK-në dhe komisionet e bankës i shtoni me kalkulatorin te kostot e blerjes së pronës.

Sa e rëndon kësti i kredisë pagën?

Për apartamentin mesatar 70 m² në Tiranë, kësti i një kredie në lekë është rreth 81% e një page neto mesatare, ose rreth 40% e dy pagave, afërsisht sa kufiri që zbatojnë bankat.

Sipas vendimit të Bankës së Shqipërisë që zbatohet nga 1 korriku 2025, për banesën e parë kredia në lekë mbulon deri në 85% të vlerës dhe këstet e të gjitha borxheve nuk mund të kalojnë 40% të të ardhurave; në valutë, kufijtë janë 75% dhe 35%. Të ardhurat maten pas taksave dhe kontributeve, pra me pagën neto, dhe bankat mund t'i kalojnë kufijtë vetëm për deri në 15% të kredive të reja të çdo tremujori.

Për normën, në gusht 2026 kreditë e reja për banesa në lekë kishin mesatarisht 3,4% kur norma është e ndryshueshme ose e fiksuar deri në një vit dhe 4,1% kur fiksohet për më shumë se një vit: rreth 3,8% të ponderuar me shumat. Atë muaj, rreth 87% e shumës së kredive të reja për banesa u dha në lekë. Me 3,8% për 25 vjet, çdo milion lekë kredi kushton rreth 5 170 lekë në muaj.

Në Tiranë, një pagë mesatare nuk mjafton në asnjë zonë të indeksit: edhe në Njësinë 11 kësti është 58% e pagës neto. Dy paga, 147 500 lekë neto, janë pak nën 149 100 lekët që kërkon kufiri për apartamentin mesatar. Me afat 30 vjet, kësti bie në rreth 53 800 lekë, 36% e dy pagave; 30 vjet është afati maksimal që u rekomandon bankave Banka e Shqipërisë, dhe jo përtej moshës së pensionit të kredimarrësit.

Me 4,8%, një pikë përqindjeje më shumë, ky këst rritet me rreth 6 500 lekë, në rreth 66 100 lekë. Banka e Shqipërisë e mbajti normën bazë në 2,5% më 7 tetor 2026, por tha se presionet mbi inflacionin forcojnë premisat për një shtrëngim të politikës monetare në të ardhmen. Nëse zgjidhni normë të ndryshueshme, provoni këstin edhe me një normë më të lartë; dallimet i shpjegon artikulli për kredinë me normë fikse apo të ndryshueshme.

Llogaritësi punon në euro: rreth 650 € në muaj janë të njëjtat rreth 59 600 lekë. Ofertat e bankave janë te kredi për shtëpi, ndërsa ecuria e kredisë hipotekare te kredia për shtëpi në vjeshtë 2026.

Sa metra katrorë ju jep banka me një ose dy paga?

Me një pagë mesatare neto dhe 15% paradhënie, kufiri 40% ju lejon një apartament rreth 73 000 €; me dy paga, rreth 146 500 €. Në Tiranë, me çmimin mesatar, kjo bën rreth 35 m² me një pagë dhe 69 m² me dy.

Llogaria: 40% e 73 750 lekëve janë 29 500 lekë këst në muaj. Me 3,8% për 25 vjet, ky këst shlyen rreth 5,7 milionë lekë kredi (rreth 62 300 €), që bashkë me 15% paradhënie blen rreth 73 300 €.

Me dy paga, sipërfaqet dyfishohen: rreth 96 m² në Njësinë 11 të Tiranës, por rreth 57 m² jashtë qendrës në Sarandë. Me pagën minimale, rreth 44 400 lekë neto, kufiri lejon një apartament rreth 44 000 €, rreth 21 m² me çmimin mesatar të Tiranës. Njoftimet sipas buxhetit tuaj janë te apartamentet në shitje.

Çfarë e ndryshon llogarinë për ju

• Dy të ardhura. Me një bashkëkredimarrës, banka shikon të ardhurat e të dyve: pyetja e vërtetë është “sa paga në familje”.
• Borxhet e tjera. Këstet e kredive të tjera hyjnë në kufirin 40%.
• Kredia e butë. Qeveria ka njoftuar kredi me 0% dhe 3% interes për çiftet e reja, me aplikime që pritet të hapen në nëntor 2026. Shihni kredinë e butë për shtëpi.
• Të ardhura në euro. Në euro, me rreth 5,2% (mesatarja e gushtit 2026) dhe 25% paradhënie, kësti për apartamentin mesatar 70 m² në Tiranë del rreth 660 € dhe kufiri 35% kërkon rreth 1 900 € neto në muaj; shihni kredi për emigrantët.
• Qiraja. Krahasimin e këstit me qiranë e gjeni te kredi apo qira.