Sipërfaqja bruto dhe neto: si llogaritet sipërfaqja e apartamentit dhe çfarë paguani

Sipërfaqja neto e një apartamenti është hapësira brenda mureve që ju përdorni vetë: dhomat, kuzhina, banjat dhe korridori i brendshëm. Sipërfaqja bruto shton muret dhe, në shumë oferta, edhe një pjesë të shkallëve, korridoreve dhe ashensorit. Për të krahasuar dy oferta, pjesëtoni çmimin total me sipërfaqen neto, dhe shkruani në kontratë të dyja shifrat dhe mënyrën e matjes. Nëse apartamenti del më i vogël se në kontratë, Kodi Civil ju jep të drejtën për ulje çmimi, me kushte dhe me afat dy vjet nga dorëzimi.

Foto kryesore: Pavel Danilyuk / Pexels

Diferenca e sipërfaqes nga e cila ndryshon një çmim i prerë (Kodi Civil, neni 753)

1/20 (5%)

Afati nga dorëzimi për të kërkuar uljen e çmimit (Kodi Civil, neni 755)

2 vjet

Kopja e kartelës së pasurisë në ASHK, ku shihet sipërfaqja e regjistruar

1 500 lekë

Rilevimi ose verifikimi në terren i pasurisë nga ASHK

5 000 lekë

Çfarë është sipërfaqja bruto dhe çfarë është neto?

Neto është ajo që matni me metër brenda apartamentit; bruto është çdo shifër më e madhe se kjo, dhe duhet pyetur çfarë përfshin. Në ligjet që kontrolluam (Kodi Civil, Ligji nr. 111/2018 për kadastrën dhe Ligji nr. 55/2025 për bashkëpronësinë) nuk gjetëm një përkufizim të fjalëve “bruto” dhe “neto” për shitjen e apartamenteve. Prandaj e njëjta fjalë “bruto” mund të nënkuptojë vetëm muret e apartamentit te një ndërtues dhe muret plus një pjesë të ambienteve të përbashkëta te një tjetër.

Kartela e pasurisë mban detyrimisht sipërfaqen e pasurisë (Ligji nr. 111/2018, neni 13). Për një pallat të ri, ASHK e merr këtë sipërfaqe nga dokumentet e ndërtimit: leja depozitohet në kadastër bashkë me planimetritë e çdo kati dhe të çdo apartamenti, dhe pas certifikatës së përdorimit hapet kartela për çdo blerës (nenet 48 dhe 51). Ligji nuk thotë nëse kjo shifër është brenda apo jashtë mureve, ndaj krahasojeni gjithmonë me planimetrinë. Si i merrni kartelën dhe certifikatën shpjegohet te dokumentet për blerjen e shtëpisë.

Çfarë thotë ligji për kufirin e apartamentit dhe pjesët e përbashkëta?

Ligji nr. 55/2025 “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”, në fuqi nga gushti 2025, e vendos kufirin e apartamentit te faqja e brendshme e mureve që e ndajnë nga apartamentet e tjera, te tavani dhe te dyshemeja, përveç kur akti i bashkëpronësisë ose projekti i ndërtesës përcakton ndryshe. Brenda këtij kufiri hyjnë dritaret, dyert dhe shkallët e brendshme që i shërbejnë vetëm apartamentit; muret mbajtëse nuk janë pjesë e tij (neni 5).

Çdo gjë tjetër që nuk është për përdorim individual është pronë e përbashkët: trualli, themelet, muret mbajtëse, çatia, tarraca, shkallët, sheshpushimet, ashensorët, bodrumet, parkimet dhe oborret, përveç kur akti i pronësisë cakton ndryshe (neni 6). Ligji për kadastrën jep të njëjtën listë dhe shton se pjesët e përbashkëta regjistrohen në tërësi, me një kuotë për çdo pronar, jo si sipërfaqe e ndarë e secilit (Ligji nr. 111/2018, neni 52).

Si llogaritet kuota juaj

Kuota është sipërfaqja e apartamentit tuaj pjesëtuar me shumën e sipërfaqeve të të gjitha njësive të ndërtesës (Ligji nr. 55/2025, neni 3, pika 8). Për një apartament 80 m² në një pallat ku njësitë bëjnë gjithsej 4 000 m², kuota është 2%. Kjo kuotë shënohet në kartelën e çdo apartamenti (Ligji nr. 111/2018, neni 51) dhe përcakton sa paguani për shpenzimet e përbashkëta dhe sa vlen vota juaj në asamblenë e pallatit, siç shpjegohet te administrata e pallatit.

Si llogariten ballkoni, tarraca, bodrumi dhe parkimi?

Tarraca, bodrumi dhe parkimi janë të përbashkëta, përveç kur titulli juaj i pronësisë thotë ndryshe (Ligji nr. 111/2018, neni 52; Ligji nr. 55/2025, neni 6). Një tarracë private ose një vend parkimi i juaji duhet të dalin me shkrim në kontratë dhe në dokumentet e ASHK-së; përndryshe, edhe nëse i keni paguar, ligji i trajton si pronë e të gjithë pallatit. Si regjistrohet një vend parkimi më vete e shpjegon artikulli për vendin e parkimit dhe garazhin.

Për ballkonin nuk gjetëm një rregull që thotë nëse llogaritet i plotë, përgjysmë apo jo në sipërfaqen e shitjes. Kjo varet nga projekti dhe nga oferta, ndaj kërkoni që sipërfaqja e ballkonit të shkruhet veçmas dhe të dini nëse paguhet me të njëjtin çmim për m². Nëse mendoni ta mbyllni më vonë, lexoni më parë rregullat për mbylljen e ballkonit.

Sa paguani realisht për metër katror të përdorshëm?

Çmimi real për m² është çmimi total pjesëtuar me sipërfaqen neto. Tri oferta të thjeshta, me shifra shembull, tregojnë pse çmimi për m² bruto mund të mashtrojë:

Oferta A duket më e lira për m², por për çdo metër që përdorni kushton më shumë se dy të tjerat. Raporti neto me bruto është 78% te A dhe rreth 89% te B: sa më e ulët kjo përqindje, aq më shumë paguani për mure dhe ambiente të përbashkëta.

Kini parasysh edhe se çmimet për m² në faqen e çmimeve të apartamenteve në Tiranë dhe në njoftimet e hyrja.al llogariten nga çmimi i kërkuar pjesëtuar me sipërfaqen bruto. Kur krahasoni një ofertë me këto mesatare, përdorni të njëjtën bazë.

Sipërfaqja e regjistruar ka pasoja edhe pas blerjes. Taksa vjetore e ndërtesës për banim është 0,05% e vlerës, dhe vlera llogaritet nga çmimi për m² shumëzuar me sipërfaqen (Ligji nr. 9632/2006, nenet 22/1 dhe 22/2; VKM nr. 132/2018); shembujt janë te taksa e pronës në 2026. Kalkulatori më poshtë jep kostot e noterit dhe të ASHK-së për çmimin e ofertës A:

Si ta matni apartamentin vetë?

Matni brenda mureve, dhomë për dhomë, dhe krahasoni shumën me sipërfaqen neto në planimetri. Kjo është e njëjta logjikë që përdor Ligji nr. 55/2025 për kufirin e apartamentit.

Foto: Erik Mclean / Pexels

1. Kërkoni planimetrinë me sipërfaqen e çdo dhome dhe kartelën e pasurisë, ose për një apartament në ndërtim, planimetrinë që i bashkëlidhet lejes.
2. Matni gjatësinë dhe gjerësinë e çdo dhome nga muri në mur, në nivelin e dyshemesë, me një metër lazer ose shirit.
3. Për dhomat me kënde, ndajini në drejtkëndësha dhe mblidhni sipërfaqet.
4. Matni ballkonin veçmas dhe mos e shtoni te neto, përveç kur kontrata e llogarit kështu.
5. Krahasoni totalin me neto në kontratë dhe kërkoni shpjegim me shkrim për çdo diferencë që nuk e kuptoni.
6. Nëse nuk bini dakord, kërkoni një matje profesionale. ASHK kryen rilevim ose verifikim në terren për 5 000 lekë (VKM nr. 389/2020, e përditësuar, shërbimi 46).

Matjen bëjeni para kontratës përfundimtare dhe sërish ditën e dorëzimit, me shifrat në procesverbal. Pikat e tjera të vizitës janë te kontrolli i apartamentit para blerjes.

Çfarë duhet të shkruani në kontratë?

Shkruani të dyja sipërfaqet, çfarë përfshin bruto, si është matur dhe çfarë ndodh me çmimin nëse sipërfaqja ndryshon. Për apartamentet në ndërtim, ligji kërkon që kontrata ta individualizojë njësinë sipas planimetrive të lejes, përndryshe ASHK nuk e regjistron (Ligji nr. 111/2018, neni 50), dhe kontrata përfundimtare duhet të ketë të njëjtat referenca (neni 51).

Si ndërtohet pjesa tjetër e kontratës, nga kapari te afatet, e gjeni te kontrata paraprake e shitblerjes, ndërsa rreziqet e blerjes në projekt janë te udhëzuesi si të blini apartament në ndërtim.

Çfarë bëni nëse apartamenti del më i vogël?

E drejta juaj varet nga mënyra si është vendosur çmimi në kontratë, dhe skadon dy vjet pas dorëzimit (Kodi Civil, neni 755).

• Çmim për m². Kur kontrata tregon përmasat dhe çmimin për njësi matëse, keni të drejtë për ulje çmimi sa herë që sipërfaqja efektive është më e vogël (neni 752). Shembull: 100 m² me 2 000 €/m², matja jep 96 m², mund të kërkoni 8 000 € ulje. Nëse sipërfaqja del më e madhe, paguani shtesën, por mund të hiqni dorë nga kontrata kur teprica kalon një të njëzetën.
• Çmim i prerë. Kur çmimi është për apartamentin si i tërë, edhe pse sipërfaqja shkruhet, çmimi nuk ndryshon, përveç kur diferenca kalon një të njëzetën, pra 5% (neni 753). Për 100 m² të shkruar, 96 m² nuk ndryshojnë çmimin, ndërsa 94 m² po.

Kërkesën bëjeni me shkrim te shitësi ose ndërtuesi, me matjen dhe planimetrinë. Nëse mosmarrëveshja shkon në gjykatë dhe lidhet me sipërfaqet e pasurisë, ASHK merr pjesë detyrimisht si palë e tretë (Ligji nr. 111/2018, neni 66).

Kur gabimi është në certifikatë

Nëse apartamenti është ashtu siç u shit, por certifikata shkruan një sipërfaqe tjetër, ASHK korrigjon hartën, regjistrin ose titullin sipas gjendjes faktike të ndërtesës (Ligji nr. 111/2018, neni 39). Korrigjimi i gabimit në kartelë ose në certifikatë kushton 1 000 lekë dhe nuk paguhet kur gabimi është i ASHK-së. Kur sipërfaqja në terren është më e madhe se në titull, ASHK verifikon nëse ka punime pa leje. Procedura hap pas hapi është te korrigjimi i gabimeve në certifikatën e pronësisë.