Общая и полезная площадь квартиры в Албании: как её измеряют и что вы платите

Полезная площадь квартиры включает пространство внутри стен, которым вы пользуетесь сами (комнаты, кухню, ванные и внутренний коридор). Общая площадь добавляет стены и во многих предложениях также долю лестниц, коридоров и лифта. Чтобы сравнить два предложения при покупке квартиры в Албании, разделите полную цену на полезную площадь и впишите в договор обе цифры и способ измерения. Если квартира окажется меньше, чем указано в договоре, Гражданский кодекс даёт вам право на снижение цены при определённых условиях и в течение двух лет после передачи.

Разница в площади, при превышении которой меняется фиксированная цена (Гражданский кодекс, статья 753)

1/20 (5%)

Срок с момента передачи, в течение которого можно потребовать снижение цены (Гражданский кодекс, статья 755)

2 года

Копия выписки о недвижимости в ASHK (Государственное агентство кадастра) с зарегистрированной площадью

1 500 лек

Выезд на объект или проверка недвижимости со стороны ASHK

5 000 лек

Что такое общая и что такое полезная площадь квартиры?

Полезную площадь измеряют рулеткой внутри квартиры, а под общей понимают любую цифру больше неё, и нужно спросить, что в неё входит. В законах, которые мы проверили (Гражданский кодекс, Закон № 111/2018 о кадастре и Закон № 55/2025 о совладении), мы не нашли определения слов «общая» и «полезная» площадь для продажи квартир. Поэтому одно и то же слово «общая» может означать у одного застройщика только стены квартиры, а у другого стены плюс долю общих помещений.

Выписка о недвижимости (kartela e pasurisë, ведёт ASHK, Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) должна указывать площадь объекта (Закон № 111/2018, статья 13). Для нового здания ASHK берёт эту площадь из строительных документов: разрешение подаётся в кадастр вместе с планами каждого этажа и каждой квартиры, а после разрешения на ввод в эксплуатацию на каждого покупателя открывается выписка (статьи 48 и 51). Закон не говорит, измеряется ли эта цифра внутри стен или снаружи, поэтому всегда сверяйте её с планом квартиры. Как получить выписку и свидетельство, объясняется в статье документы для покупки дома.

Что закон говорит о границе квартиры и об общих частях?

Закон № 55/2025 «Об управлении совладением в зданиях», действующий с августа 2025 года, проводит границу квартиры по внутренней поверхности стен, которые отделяют её от других квартир, по потолку и по полу, если договор о совладении или проект здания не предусматривают иного. Внутри этой границы находятся окна, двери и внутренние лестницы, которые обслуживают только квартиру; несущие стены в неё не входят (статья 5).

Всё остальное, что не предназначено для индивидуального использования, является общим имуществом: земельный участок, фундамент, несущие стены, крыша, кровельная терраса, лестницы, площадки, лифты, подвалы, парковка и дворы, если правоустанавливающий документ не предусматривает иного (статья 6). Закон о кадастре даёт тот же перечень и добавляет, что общие части регистрируются целиком, с долей для каждого собственника, а не как отдельная площадь, принадлежащая каждому (Закон № 111/2018, статья 52).

Как рассчитывается ваша доля

Доля равна площади вашей квартиры, делённой на сумму площадей всех помещений в здании (Закон № 55/2025, статья 3, пункт 8). Для квартиры 80 м² в здании, где все помещения составляют 4 000 м², доля равна 2%. Эта доля вписывается в выписку каждой квартиры (Закон № 111/2018, статья 51) и определяет, сколько вы платите за общие расходы и насколько весомым будет ваш голос на собрании дома, как объясняется в статье управление зданием.

Как учитываются балкон, терраса, подвал и парковка?

Терраса, подвал и парковка являются общими, если ваш правоустанавливающий документ не говорит иного (Закон № 111/2018, статья 52; Закон № 55/2025, статья 6). Личная терраса или ваше парковочное место должны быть прописаны в письменном виде в договоре и в документах ASHK; иначе, даже если вы за них заплатили, закон считает их собственностью всего дома. Как парковочное место регистрируется отдельно, объясняется в статье о парковочных местах и гаражах.

Для балкона мы не нашли правила, которое говорило бы, учитывается ли он в площади продажи полностью, наполовину или вообще не учитывается. Это зависит от проекта и предложения, поэтому попросите указать площадь балкона отдельно и выясните, оплачивается ли он по той же цене за м². Если вы планируете потом застеклить его, сначала прочитайте правила остекления балкона.

Сколько вы реально платите за полезный квадратный метр?

Реальная цена за м² считается так: полная цена, делённая на полезную площадь. Три простых предложения с примерными цифрами показывают, почему цена за общий м² может вводить в заблуждение:

Предложение A выглядит самым дешёвым за м², но за каждый реально используемый метр оно стоит дороже, чем два других. Доля полезной площади от общей составляет 78% у A и около 89% у B: чем ниже этот процент, тем больше вы платите за стены и общие помещения.

Имейте в виду также, что цены за м² на странице цен на квартиры в Тиране и в объявлениях hyrja.al о квартирах на продажу рассчитываются как запрашиваемая цена, делённая на общую площадь. Когда вы сравниваете предложение с этими средними, используйте ту же базу.

Зарегистрированная площадь влияет и после покупки. Годовой местный налог на жильё составляет 0,05% от стоимости, а стоимость рассчитывается как цена за м², умноженная на площадь (Закон № 9632/2006, статьи 22/1 и 22/2; Решение Совета министров, VKM, № 132/2018); примеры есть в статье налог на недвижимость в 2026 году. Калькулятор ниже показывает расходы на нотариуса и ASHK для цены предложения A:

Как измерить квартиру самостоятельно?

Измеряйте внутри стен, комнату за комнатой, и сравнивайте итог с полезной площадью на плане. Та же логика используется в Законе № 55/2025 для границы квартиры.

Фото: Erik Mclean / Pexels

1. Запросите план квартиры с площадью каждой комнаты и выписку о недвижимости или, для квартиры в строительстве, план, приложенный к разрешению.
2. Измерьте длину и ширину каждой комнаты от стены до стены, на уровне пола, рулеткой или лазерным дальномером.
3. Разбейте комнаты с углами на прямоугольники и сложите площади.
4. Измерьте балкон отдельно и не прибавляйте его к полезной площади, если договор не считает его так.
5. Сравните итог с полезной площадью в договоре и попросите письменно объяснить любую разницу, которую вы не понимаете.
6. Если вы не согласны, закажите профессиональный замер. ASHK проводит выезд на объект или проверку за 5 000 лек (VKM № 389/2020 с поправками, услуга 46). Съёмка (rilevim): топографический замер объекта на месте, который даёт его реальные размеры.

Измерьте до подписания окончательного договора и ещё раз в день передачи, с цифрами в акте приёма. Остальные пункты, которые стоит проверить во время просмотра, описаны в статье проверка квартиры перед покупкой.

Что нужно написать в договоре?

Укажите обе площади, что входит в общую, как она измерена и что происходит с ценой, если площадь меняется. Для квартир в строительстве закон требует, чтобы договор определял помещение по планам разрешения, иначе ASHK его не зарегистрирует (Закон № 111/2018, статья 50), а окончательный договор должен содержать те же ссылки (статья 51).

Как составить остальную часть договора, от залога до сроков, описано в статье предварительный договор купли-продажи, а риски покупки квартиры на этапе строительства разобраны в руководстве как купить квартиру в строящемся доме.

Что делать, если квартира окажется меньше?

Ваше право зависит от того, как в договоре установлена цена, и оно истекает через два года после передачи (Гражданский кодекс, статья 755).

• Цена за м². Если договор указывает размеры и цену за единицу измерения, вы имеете право на снижение цены всякий раз, когда фактическая площадь меньше (статья 752). Пример: 100 м² по 2 000 €/м², замер показывает 96 м², значит, вы можете потребовать снижение на 8 000 €. Если площадь окажется больше, вы доплачиваете разницу, но можете отказаться от договора, когда излишек превышает одну двадцатую.
• Фиксированная сумма. Если цена установлена за квартиру в целом, даже когда площадь указана, цена не меняется, пока разница не превышает одну двадцатую, то есть 5% (статья 753). При указанных 100 м² площадь 96 м² цену не меняет, а 94 м² меняет.

Заявите претензию в письменном виде продавцу или застройщику, с замером и планом квартиры. Если спор дойдёт до суда и касается площадей объекта, ASHK должен участвовать как третья сторона (Закон № 111/2018, статья 66).

Когда ошибка в свидетельстве

Если квартира точно такая, как её продали, но в свидетельстве указана другая площадь, ASHK исправляет карту, реестр или документ о праве так, чтобы они соответствовали реальному состоянию здания (Закон № 111/2018, статья 39). Исправление ошибки в выписке или свидетельстве стоит 1 000 лек и бесплатно, если ошибку допустил ASHK. Если площадь на местности больше, чем в документе о праве, ASHK проверяет, не проводились ли работы без разрешения. Пошаговая процедура описана в статье исправление ошибок в свидетельстве о собственности.