Superficie bruta y neta del piso en Albania: cómo se mide y qué pagas

La superficie neta de un piso es el espacio dentro de las paredes que usas tú mismo: las habitaciones, la cocina, los baños y el pasillo interior. La superficie bruta suma los muros y, en muchas ofertas, también una parte de las escaleras, los pasillos y el ascensor. Para comparar dos ofertas al comprar un piso en Albania, divide el precio total entre la superficie neta y escribe en el contrato las dos cifras y el método de medición. Si el piso resulta más pequeño de lo que figura en el contrato, el Código Civil te da derecho a una reducción del precio, bajo ciertas condiciones y dentro de los dos años desde la entrega.

Diferencia de superficie a partir de la cual cambia un precio global fijo (Código Civil, artículo 753)

1/20 (5%)

Plazo desde la entrega para reclamar una reducción del precio (Código Civil, artículo 755)

2 años

Copia de la ficha de la propiedad en la ASHK (Agencia Estatal del Catastro), con la superficie registrada

1.500 lek

Levantamiento o verificación de la propiedad in situ por la ASHK

5.000 lek

¿Qué es la superficie bruta y qué es la neta de un piso?

La neta es lo que mides con una cinta dentro del piso; la bruta es cualquier cifra mayor que esa, y tienes que preguntar qué incluye. En las leyes que revisamos (el Código Civil, la Ley n.º 111/2018 sobre el catastro y la Ley n.º 55/2025 sobre la copropiedad) no encontramos una definición de las palabras «bruta» y «neta» para la venta de pisos. Por eso la misma palabra «bruta» puede significar solo los muros del piso con un promotor, y los muros más una parte de las zonas comunes con otro.

La ficha de la propiedad (kartelë e pasurisë, que lleva la ASHK, la Agencia Shtetërore e Kadastrës, o Agencia Estatal del Catastro) debe indicar la superficie del inmueble (Ley n.º 111/2018, artículo 13). En un edificio nuevo, la ASHK toma esta superficie de los documentos de construcción: el permiso se presenta ante el catastro junto con los planos de cada planta y de cada piso, y tras el certificado de ocupación se abre una ficha de propiedad para cada comprador (artículos 48 y 51). La ley no dice si esta cifra se mide dentro o fuera de las paredes, así que compárala siempre con el plano. Cómo obtener la ficha y el certificado se explica en documentos para comprar una casa.

¿Qué dice la ley sobre el límite del piso y las zonas comunes?

La Ley n.º 55/2025 «Sobre la administración de la copropiedad en los edificios», vigente desde agosto de 2025, sitúa el límite del piso en la cara interior de las paredes que lo separan de los demás pisos, en el techo y en el suelo, salvo que la escritura de copropiedad o el proyecto del edificio disponga otra cosa. Dentro de ese límite están las ventanas, puertas y escaleras interiores que sirven solo al piso; los muros de carga no forman parte de él (artículo 5).

Todo lo que no es de uso individual es propiedad común: el terreno, los cimientos, los muros de carga, la cubierta, la terraza de la azotea, las escaleras, los descansillos, los ascensores, los sótanos, el aparcamiento y los patios, salvo que la escritura de propiedad disponga otra cosa (artículo 6). La ley del catastro da la misma lista y añade que las zonas comunes se registran en conjunto, con una cuota para cada propietario, y no como una superficie separada que pertenece a cada uno (Ley n.º 111/2018, artículo 52).

Cómo se calcula tu cuota

La cuota es la superficie de tu piso dividida entre la suma de las superficies de todas las unidades del edificio (Ley n.º 55/2025, artículo 3, punto 8). Para un piso de 80 m² en un edificio cuyas unidades suman 4.000 m², la cuota es del 2%. Esta cuota figura en la ficha de cada piso (Ley n.º 111/2018, artículo 51) y determina cuánto pagas por los gastos comunes y cuánto cuenta tu voto en la asamblea del edificio, como se explica en administración del edificio.

¿Cómo se cuentan el balcón, la terraza, el sótano y el aparcamiento?

La terraza, el sótano y el aparcamiento son comunes, salvo que tu título de propiedad diga otra cosa (Ley n.º 111/2018, artículo 52; Ley n.º 55/2025, artículo 6). Una terraza privada o una plaza de aparcamiento propia deben figurar por escrito en el contrato y en los documentos de la ASHK; si no, aunque las hayas pagado, la ley las trata como propiedad de todo el edificio. Cómo se inscribe por separado una plaza de aparcamiento se explica en el artículo sobre plazas de aparcamiento y garajes.

Para el balcón no encontramos ninguna norma que diga si cuenta al cien por cien, a la mitad o nada en la superficie de venta. Depende del proyecto y de la oferta, así que pide que la superficie del balcón figure por separado y averigua si se paga al mismo precio por m². Si piensas cerrarlo más adelante, lee antes las normas para cerrar un balcón.

¿Cuánto pagas realmente por cada metro cuadrado útil?

El precio real por m² es el precio total dividido entre la superficie neta. Tres ofertas sencillas, con cifras de ejemplo, muestran por qué el precio por m² bruto puede engañar:

La oferta A parece la más barata por m², pero por cada metro que realmente usas cuesta más que las otras dos. La relación neta entre bruta es del 78% en la A y de unos 89% en la B: cuanto más bajo es este porcentaje, más pagas por muros y zonas comunes.

Ten en cuenta también que los precios por m² de la página de precios de pisos en Tirana y de los anuncios de pisos en venta en Albania en hyrja.al se calculan como precio de salida dividido entre la superficie bruta. Cuando compares una oferta con estas medias, usa la misma base.

La superficie registrada también tiene consecuencias después de la compra. El impuesto anual sobre la vivienda es del 0,05% del valor, y el valor se calcula multiplicando el precio por m² por la superficie (Ley n.º 9632/2006, artículos 22/1 y 22/2; Decisión del Consejo de Ministros, VKM, n.º 132/2018); hay ejemplos en impuesto sobre la propiedad en 2026. La calculadora siguiente muestra los gastos de notario y de la ASHK para el precio de la oferta A:

¿Cómo mides tú mismo el piso?

Mide dentro de las paredes, habitación por habitación, y compara el total con la superficie neta del plano. Es la misma lógica que usa la Ley n.º 55/2025 para el límite del piso.

Foto: Erik Mclean / Pexels

1. Pide el plano con la superficie de cada habitación y la ficha de la propiedad o, para un piso en construcción, el plano adjunto al permiso.
2. Mide el largo y el ancho de cada habitación de pared a pared, a la altura del suelo, con un medidor láser o una cinta.
3. Divide las habitaciones con esquinas en rectángulos y suma las superficies.
4. Mide el balcón por separado y no lo sumes a la superficie neta, salvo que el contrato lo cuente así.
5. Compara el total con la superficie neta del contrato y pide por escrito una explicación de cualquier diferencia que no entiendas.
6. Si no estás de acuerdo, pide una medición profesional. La ASHK realiza un levantamiento o una verificación in situ por 5.000 lek (VKM n.º 389/2020, modificado, servicio 46). Un levantamiento (rilevim) es una medición topográfica de la propiedad en el terreno que da sus dimensiones reales.

Mide antes del contrato final y de nuevo el día de la entrega, con las cifras del acta de entrega. Los demás puntos que revisar durante una visita están en cómo revisar un piso antes de comprarlo.

¿Qué debes escribir en el contrato?

Escribe ambas superficies, qué incluye la superficie bruta, cómo se midió y qué ocurre con el precio si la superficie cambia. En los pisos en construcción, la ley exige que el contrato identifique la unidad según los planos del permiso; de lo contrario, la ASHK no la inscribirá (Ley n.º 111/2018, artículo 50), y el contrato final debe llevar las mismas referencias (artículo 51).

Cómo redactar el resto del contrato, desde la señal hasta los plazos, se explica en el contrato preliminar de compraventa, mientras que los riesgos de comprar sobre plano están en la guía cómo comprar un piso en construcción.

¿Qué haces si el piso resulta más pequeño?

Tu derecho depende de cómo se fijó el precio en el contrato, y caduca dos años después de la entrega (Código Civil, artículo 755).

• Precio por m². Cuando el contrato indica las dimensiones y el precio por unidad de medida, tienes derecho a una reducción del precio siempre que la superficie real sea menor (artículo 752). Ejemplo: 100 m² a 2.000 €/m², la medición da 96 m², así que puedes reclamar una reducción de 8.000 €. Si la superficie resulta mayor, pagas la diferencia, pero puedes desistir del contrato cuando el exceso supere una veinteava parte.
• Precio global fijo. Cuando el precio es por el piso en su conjunto, aunque se indique la superficie, el precio no cambia salvo que la diferencia supere una veinteava parte, es decir, el 5% (artículo 753). Con 100 m² indicados, 96 m² no cambian el precio, pero 94 m² sí.

Haz la reclamación por escrito al vendedor o al promotor, con la medición y el plano. Si la disputa llega a los tribunales y afecta a las superficies del inmueble, la ASHK debe intervenir como tercero (Ley n.º 111/2018, artículo 66).

Cuando el error está en el certificado

Si el piso es exactamente como se vendió pero el certificado indica otra superficie, la ASHK corrige el mapa, el registro o el título para que coincidan con el estado real del edificio (Ley n.º 111/2018, artículo 39). Corregir un error en la ficha de la propiedad o en el certificado cuesta 1.000 lek y es gratuito cuando el error lo cometió la ASHK. Cuando la superficie real es mayor que la del título, la ASHK comprueba si se hicieron obras sin permiso. El procedimiento paso a paso está en corregir errores en el certificado de propiedad.