Cómo comprar un piso sobre plano en Albania

Empieza por la empresa que tiene el permiso y firmará el contrato contigo. Pide su NUIS y búscala en el registro mercantil del Centro Nacional de Negocios (QKB): el nombre, el administrador, la fecha de constitución y si está activa. Una empresa creada hace unos meses para un solo proyecto no es necesariamente un problema, pero exige más garantías.

Pregunta qué edificios ha terminado ya la promotora y visita al menos uno. Habla con los vecinos: ¿se entregaron las llaves a tiempo?, ¿recibieron los propietarios sus certificados de propiedad?, ¿cómo se gestiona el edificio? Pide también la ficha de propiedad (kartela e pasurisë) de la parcela en ASHK: muestra quién es el dueño del terreno y si hay una hipoteca, un embargo o una reclamación judicial sobre él. Si el terreno pertenece a otra persona, pide el contrato entre el propietario del suelo y la promotora, porque decide qué pisos corresponden a cada cual.

En hyrja.al, las promotoras pueden verificarse como empresas con su NUIS. Esto confirma que la empresa existe; no dice nada sobre la calidad ni el avance de un proyecto.

Fuentes: Registro mercantil QKB · Ley 111/2018

Según la Ley n.º 107/2014 «Sobre la planificación y el desarrollo territorial», los permisos de construcción se solicitan y emiten a través del sistema electrónico nacional e-Leje. Pide a la promotora el número y la fecha del permiso, la resolución de aprobación del ayuntamiento (o del Consejo Territorial Nacional en proyectos grandes) y los planos aprobados. Comprueba en e-Leje, o a través de tu abogado, que el permiso existe y que coincide con:

Ten mucho cuidado si te ofrecen un piso en una planta que el permiso no cubre, o en una «ampliación» que se espera aprobar más adelante: una unidad sin permiso no puede obtener certificado de propiedad. Visita la obra más de una vez y compara el avance con el calendario que te dieron.

Fuentes: Ley 107/2014 · e-Leje

En la práctica, los pisos sobre plano se venden con un contrato de compraventa preliminar o con un contrato de obra (kontratë sipërmarrjeje, a menudo llamado «kontratë porosie»), firmado ante notario. El contrato de compraventa definitivo se firma después, cuando el piso pueda inscribirse en ASHK. Haz que tu propio abogado lea el borrador antes de pagar la señal. El contrato debe indicar claramente:

No firmes un contrato que permita a la promotora cambiar libremente la distribución, la superficie o los plazos, y no aceptes pagar la mayor parte del precio antes de que la estructura esté levantada.

Fuentes: Código Civil, arts. 72, 83, 193

La regla principal: paga por trabajo hecho, no por promesas. El primer plazo (la señal) suele pagarse al firmar y el resto por fases, por ejemplo cuando está terminada la estructura, cuando se cierran las paredes, cuando los acabados están completos y cuando se entregan las llaves. Si la promotora está de acuerdo, retén parte del precio hasta que recibas el certificado de propiedad.

• Paga siempre por transferencia bancaria a la cuenta de la empresa que firmó el contrato, nunca a una cuenta personal
• Indica en el concepto de la transferencia el contrato y el número de piso
• Pide un recibo o factura de cada pago y guárdalo con el contrato
• Antes de cada plazo, comprueba tú mismo, o a través de alguien de confianza, que la fase se ha completado de verdad
• Si los datos bancarios cambian de repente por correo o mensaje, confírmalos por teléfono antes de pagar

Si compras con hipoteca, habla con el banco antes de firmar. Cada banco fija sus propias condiciones para financiar pisos que aún no están terminados, y la hipoteca normalmente solo puede inscribirse cuando el piso esté registrado. Pregunta al banco cómo gestiona el periodo hasta entonces.

No al firmar, y normalmente tampoco al recibir las llaves. Cuando termina la obra, la promotora solicita en línea, a través del sistema e-Leje de e-Albania, el certificado de uso (certifikata e përdorimit). La solicitud va acompañada del acta de inspección (akt kolaudimi), el informe del director de obra habilitado y las actas de los servicios de agua, electricidad y protección contra incendios. El certificado confirma que el edificio se construyó conforme al permiso y que puede utilizarse.

Solo después puede inscribirse el edificio en ASHK y transferirse cada piso a tu nombre con el contrato definitivo ante notario. ASHK emite entonces el certificado de propiedad a tu nombre. Si tienes hipoteca, la del banco sobre el piso también se inscribe en ese momento. Todo el proceso puede tardar varios meses después de la entrega de llaves, así que pon también en el contrato un plazo firme para la inscripción, con su penalización.

Fuentes: AZHT, certificado de uso · Ley 107/2014 · Ley 111/2018

Los retrasos son habituales y no siempre indican un problema grave, pero tu contrato es tu única protección real. Si fija una penalización por cada mes de retraso, reclámala por escrito en cuanto se venza el plazo. Si no dice nada, normalmente solo te quedan la negociación o los tribunales, que son lentos y caros.

Si el retraso se alarga o las obras se paran, actúa rápido: pide a la promotora un nuevo calendario por escrito, comprueba en ASHK si se ha inscrito un embargo o una nueva hipoteca sobre el terreno o el edificio, y habla con otros compradores del mismo edificio. Un abogado puede decirte si tienes derecho a resolver el contrato y reclamar tu dinero con intereses, o si es mejor esperar a la terminación. No dejes de pagar sin asesoramiento jurídico, porque podrías acabar incumpliendo el contrato tú mismo. Los compradores que pagaron por transferencia, tienen un contrato notarial y guardaron todos los documentos siempre están en una posición más fuerte.

Marca cada línea antes de que salga dinero de tu cuenta:

Las leyes y portales oficiales en los que se basa esta guía. Las leyes se modifican de vez en cuando, así que consulta el texto vigente o pregunta a un abogado.

• Centro Nacional de Negocios (QKB): registro mercantil
• Ley n.º 111/2018 “Sobre el catastro”
• Ley n.º 107/2014 “Sobre la planificación y el desarrollo territorial”
• e-Leje, el sistema nacional electrónico de permisos de construcción
• Código Civil (Ley n.º 7850/1994), artículos 72, 83 y 193: poder notarial, escritura notarial e inscripción
• Agencia de Desarrollo Territorial (AZHT): ficha de servicio del certificado de uso