Налог на недвижимость в Албании 2026: как он рассчитывается для вашей квартиры и сколько вы платите в Тиране

Годовой налог на недвижимость для квартиры в Албании составляет 0,05% от её стоимости. Стоимость равна цене за квадратный метр, умноженной на площадь, а если муниципалитет не имеет более высокой зарегистрированной стоимости объекта, за цену берётся официальная референсная цена для зоны. По референсной цене налог на квартиру 80 м² в городе Тирана составляет от 3 268 до 9 136 лек (ALL) в год в зависимости от зоны. В Тиране налог оплачивается каждый месяц вместе со счётом за воду; по данным муниципалитета, средняя ежемесячная сумма начислений для домохозяйства составляет 396,60 лека.

Ниже мы объясняем налог, который действует в 2026 году: формулу шаг за шагом, с примерами расчёта, кто освобождён и что меняется, когда вы покупаете, продаёте или сдаёте в аренду своё жильё. Правила мы проверили на 1 октября 2026 года.

Ставка налога для жилых зданий

0,05%

Лек за м²: референсные цены в зонах города Тирана

81 700–228 400

Средние ежемесячные начисления налога на здание на одного абонента-домохозяйство в Тиране

396,60 лека

Домохозяйства в Тиране платят его ежемесячно вместе со счётом за воду

12 частей

Что такое налог на недвижимость в Албании

Закон № 9632/2006 «О системе местных налогов» делит налог на недвижимое имущество на три части: налог на здания, налог на сельскохозяйственные земли и налог на земли под строительство (статья 20). За квартиру вы платите налог на здание. Его платят все собственники, албанцы или иностранцы, независимо от того, используется ли жильё: сособственники пропорционально своей доле, а пользователь, если у объекта нет правоустанавливающих документов. Его также платят те, кто подал заявление на легализацию здания (статья 22).

Как он рассчитывается: формула по шагам

Формула простая: годовой налог = стоимость жилья × 0,05%, где стоимость жилья = цена за м² × площадь (Закон № 9632/2006, статьи 22/1 и 22/2; решение Совета министров (VKM) № 132 от 7 марта 2018 года). Для зданий, используемых в хозяйственной деятельности, ставка составляет 0,2%.

Муниципалитет определяет цену за м² по методике VKM № 132/2018 в следующем порядке:

1. Ваша самодекларация. Если заявленная вами стоимость отличается от рассчитанной по методике, берётся большая из них.
2. Данные кадастра. Стоимость объекта, зарегистрированная в кадастре, служит ориентиром, включая стоимость по результатам переоценки. Если объект продавался за последние 3 года, берётся большая из цены продажи и зарегистрированной стоимости.
3. Референсная цена для зоны, если оценка по первым двум пунктам невозможна. Для жилья она указана в приложении к VKM, которое заменено VKM № 457 от 26 июля 2023 года. И здесь, если цена за м² по кадастру и минимальная фискальная цена различаются, берётся большая из них.

Для новых зданий приложение к VKM и решение Тиранского муниципалитета (№ 35 от 28 марта 2024 года) предусматривают цену с коэффициентом 0,2, то есть на 20% выше цены зоны, в течение первых 5 лет после регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию в ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Правило написано в части о зданиях, не используемых под жильё, поэтому уточните в налоговой службе, какая цена применяется к вашему дому.

Сколько вы платите в Тиране: примеры расчёта

Референсная цена это стоимость за м², которую правительство устанавливает решением для каждой зоны в налоговых целях; это не рыночная цена. В городе Тирана она составляет от 81 700 до 228 400 лек за м² в зависимости от зоны, а в административных единицах за пределами города от 23 000 до 115 200 лек. Эти значения из VKM № 457/2023 муниципальный совет включил в собственные правила решением № 35 от 28 марта 2024 года. Узнать, в какую зону попадает ваш дом, можно в местной налоговой службе, а то, сколько он может стоить на рынке, покажет бесплатная оценка недвижимости.

Для студии 45 м² в зоне с ценой 97 200 лек/м² стоимость составляет 4 374 000 лек, а налог 2 187 лек в год, около 182 лек в месяц. Сравните с средним по муниципалитету: в Программе бюджета на 2026–2028 годы планирование налога для домохозяйств основано на средней ежемесячной сумме начислений 396,60 лека на абонента, при около 215 185 договорах, то есть около 4 759 лек в год.

Муниципалитеты могут утверждать подзоны с уровнями ставок в пределах плюс или минус 30% (VKM № 132/2018, статья 2), поэтому в других городах сумма может отличаться. В Тиране решение Муниципального совета № 158 от 26 декабря 2019 года применяет 0,05% к жилью (статья 7).

Как налог оплачивается в Тиране

В Тиране агентом, который собирает налог на здания с жилья, является Ujësjellës Kanalizime Tiranë sh.a., городское водное предприятие. Обязанность начисляется за год, но домохозяйства платят его 12 равными частями, которые указаны в счёте за воду и оплачиваются вместе с ним (решение № 158/2019, статьи 9 и 12). Для зданий, используемых в деятельности, налог собирает Главное управление местных налогов и сборов в два срока: до 20 апреля и до 30 июня.

Временный налог на школьную инфраструктуру, который жители Тираны также платили в счёте за воду в 2023–2025 годах (1 800 лек в год, но не более 35% налога на здание), на 2026 год не запланирован, кроме задолженностей (решение № 139 от 23 декабря 2022 года; Программа бюджета на 2026–2028 годы).

Кто освобождён

По закону и решению Тираны от налога на здание освобождаются:

• дома, заявленные как место жительства глав домохозяйств, которые получают только пенсию по старости или социальную пенсию, если семья состоит только из пенсионеров или также из иждивенцев, не способных работать;
• дома глав домохозяйств, получающих экономическую помощь (социальное пособие);
• дома, которые используют арендаторы по договорам некоммерческой (контролируемой) аренды;
• социальное жильё муниципалитета и дома, которые по соглашению с муниципалитетом используются как социальное жильё.

Если имущество пострадало от непреодолимой силы, муниципальный совет может снизить налог до 75% в каждом случае отдельно. Чтобы получить освобождение в Тиране, подайте документы в административную единицу или в районный офис по месту жительства: подтверждение пенсии или экономической помощи, документ о составе семьи, документ о праве собственности или пользования жильём и договор на воду, книжку или счёт на имя главы домохозяйства (решение № 158/2019, статья 11).

Когда вы покупаете, продаёте или сдаёте жильё

Если имущество переходит к другому собственнику в течение года, обязанность рассчитывается пропорционально периоду владения (Закон № 9632/2006, статья 21). Перед регистрацией продажи ASHK требует справку муниципалитета, подтверждающую уплату налогов (статья 24), поэтому запросите эту справку в списке документов для покупки дома. Остальные шаги покупки описаны в статье как купить дом в Албании, а расходы на нотариуса и ASHK в статье расходы на покупку недвижимости.

Закон возлагает налог на собственника, но в Тиране он указан в счёте за воду. Когда вы сдаёте жильё, укажите в договоре, кто его платит; см. договор аренды.

Если вы проводите переоценку, уплатив налог 5% до 31 декабря 2026 года, новая стоимость регистрируется в ASHK. По методике VKM № 132/2018 стоимость, зарегистрированная после переоценки, служит ориентиром для налоговой базы, поэтому уточните в муниципалитете, как это повлияет на ваш налог. Как проходит переоценка, объясняется в статье переоценка недвижимости в 2026 году.

Если вы не согласны с суммой

Вы можете в любое время попросить местную налоговую службу исправить стоимость, приложив документы, которые обосновывают запрос, например, по площади или зоне. Служба должна ответить вам в письменной форме в течение 30 дней. Если вы не согласны с ответом, вы обжалуете его в местном органе налоговых апелляций, а затем в Административном суде (VKM № 132/2018, статья 2, пункты 9 и 10).

Что может измениться: проект закона 2026 года

17 июня 2026 года Министерство финансов опубликовало для общественного обсуждения проект закона «О налоге на недвижимое имущество»; обсуждение завершилось 15 июля 2026 года. Проект предлагает налог на оценённую стоимость объекта со ставкой от 0,1% до 0,2% для жилья, которую устанавливает муниципальный совет, и вычет 50% из стоимости для первого жилья до порога для каждого муниципалитета. Налог уплачивался бы в два срока: до 30 июня и до 30 сентября.

Согласно переходным положениям проекта, новая система применялась бы к зданиям начиная с налогового года 2029, а текущий налог продолжал бы действовать до 31 декабря 2028 года. По состоянию на 26 октября 2026 года мы не нашли одобрения проекта ни Советом министров, ни парламентом, поэтому в 2026 году действуют правила, описанные выше. Сколько вы заплатили бы по новой формуле, с примерами, разобрано в нашей статье о налоге на недвижимость по рыночной стоимости.

Часто задаваемые вопросы