Переоценка недвижимости в 2026 году: как работает налог 5%

Переоценка заменяет стоимость, зарегистрированную для вашего имущества (часто это старая цена покупки или её отсутствие), значением, ближе к сегодняшнему, за налог 5% от разницы. Новая стоимость вписывается в карточку недвижимости в ASHK и считается вашей стоимостью приобретения при продаже.

Это добровольно и отдельно для каждого объекта: если у вас несколько объектов, вы выбираете, какие переоценивать, каждый со своей заявкой. Объект, переоценённый по прежнему закону, можно переоценить снова.

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026

• Закон № 85/2025 «О переоценке недвижимого имущества», принят 12 декабря 2025 года и обнародован указом № 1 от 6 января 2026 года; вступил в силу через 15 дней после публикации в Официальном вестнике
• Совместная инструкция № 5 от 19 февраля 2026 года министра финансов и генерального директора ASHK: как рассчитываются стоимость и налог, заявка, сбор и сроки
• Совместная инструкция № 34 от 29 декабря 2023 года о налоге на доход от передачи недвижимого имущества: минимальная фискальная цена и зарегистрированная стоимость, которые использует переоценка, и налог 15% при последующей продаже

Для зданий минимальная фискальная цена равна справочной цене за м², установленной Советом министров (сейчас это таблица VKM 457/2023); для земли это цена за м² по карте стоимости, действующей на день переоценки.

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026 · Инструкция 34/2023

Физические лица, которые владеют землёй или зданиями, зарегистрированными на их имя, или которые приобретут и зарегистрируют их до 31 декабря 2026 г.. Заявку может подать и сособственник. Каждый объект подаётся отдельной заявкой.

Компании и другие юридические лица могут переоценить недвижимость, учтённую как долгосрочный актив в их финансовой отчётности за 2025 год, по рыночной стоимости, установленной лицензированным независимым оценщиком, до 31 декабря 2026 г.. Они платят 5% от разницы между новой стоимостью и балансовой стоимостью через региональное налоговое управление, и эта разница не амортизируется для налоговых целей.

Недвижимость, ещё не внесённая в кадастр, в районе, где завершена первичная регистрация, сначала должна быть зарегистрирована; только после этого её можно переоценить. В районах без первичной регистрации переоценка отмечается в реестре ипотек, но если право собственности позже не признают, новая стоимость не записывается и сумма не возвращается.

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026

Налог = 5% × (новая стоимость минус вычитаемая стоимость). Вы платите 5% не со всей стоимости, а только с прироста.

Как определяется новая стоимость

• Вариант 1

  Через ASHK, по минимальной фискальной цене: для здания справочная цена за м², уменьшенная на 1% за каждый полный год с момента первого приобретения права, но не более чем на 30%; для земли цена за м² по карте стоимости

• Вариант 2

  Через лицензированного оценщика, по рыночной стоимости: акт оценщика прикладывается к заявке, и его стоимость не может быть ниже минимальной фискальной цены

Справочные цены на жильё в каждом городе, а для Тираны по зонам, приведены в нашей таблице официальных справочных цен. Официальные справочные цены (VKM 457/2023)

Что вычитается

Вычитаемая стоимость это стоимость из последнего акта, зарегистрированного для объекта, с которого уплачен налог: покупка, обмен, наследство, дарение, отказ или предыдущая переоценка. Если объект был зарегистрирован без стоимости, здание считается по стоимости за м², установленной для Национального жилищного агентства (EKB) в год регистрации, а земля по цене карты стоимости, индексированной на инфляцию.

Сбор ASHK

В счёте ASHK также указан сбор за копию карточки недвижимости из перечня сборов за кадастровые услуги (VKM 389/2020). Если вы пользуетесь лицензированным оценщиком, акт оценки оплачивается отдельно.

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026 · ASHK

1. 31 декабря 2026 г.

   Приём заявок завершается

   Для физических и юридических лиц.

2. В срок до 2 раб. дн.

   Счёт

   ASHK готовит его после подачи заявки и присылает через e-Albania.

3. В течение 5 дн.

   Регистрация

   ASHK записывает новую стоимость после проверки платежа. Датой переоценки считается день, когда вы заплатили.

4. 31 марта 2027 г.

   Оплата незавершённых заявок

   Заявки, поданные до 31 декабря 2026 г., рассматриваются и после этой даты, если налог уплачен до 31 марта 2027 г..

Если вы видите другую дату, проверьте её по закону: Закон № 85/2025 устанавливает для заявок 31 декабря 2026 г..

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026

1. 1

   Проверьте карточку недвижимости: объект должен быть зарегистрирован на ваше имя, а последний акт, с которого уплачен налог, даёт стоимость для вычета.

2. 2

   Подайте заявку на e-Albania на услугу «Rivlerësimi i pasurisë» (переоценка недвижимости) вместе с услугой «Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme» (копия карточки недвижимости). Подать заявку можете вы или ваш уполномоченный представитель.

3. 3

   Выберите способ: минимальная фискальная цена, рассчитанная ASHK, или акт лицензированного оценщика, подписанный и скреплённый электронной подписью, с заверенной копией лицензии оценщика.

4. 4

   ASHK проверяет объект и то, что вы владелец или сособственник, и присылает счёт за налог и сборы через e-Albania в срок до 2 раб. дн. Можно оплатить онлайн или скачать платёжное поручение и оплатить на почте или в банке.

5. 5

   В течение 5 дн. после проверки платежа ASHK записывает переоценку (её дату и новую стоимость) в раздел A карточки недвижимости.

Юридические лица не подают заявку в ASHK: они подают добровольное заявление в региональное налоговое управление, с лицензией оценщика и счётом, оригиналом акта оценки, финансовой отчётностью за 2025 год и платёжным поручением на налог 5%.

Источники: Инструкция 5/2026 · ASHK

При продаже продавец платит налог 15% с прироста капитала: стоимость продажи минус стоимость покупки. После переоценки стоимостью покупки становится переоценённая стоимость, с которой вы уплатили налог, поэтому налогооблагаемый прирост меньше. Закон и инструкция не устанавливают минимального срока между переоценкой и продажей.

Для налога стоимость продажи никогда не бывает ниже справочной: если цена договора за м² ниже, ASHK использует справочную цену зоны или города, уменьшенную на 1% за каждый год использования, но не более чем на 30%.

Переоценка может также повысить ежегодный налог на здание. По решению Совета министров № 132/2018 (статья 2, пункт 1.2) стоимость, зарегистрированная в ASHK через переоценку, служит основой налога на здание; для жилья налог составляет 0,05% стоимости в год (Закон № 9632/2006), примерно 500 лек в год с каждого миллиона лек стоимости. Закон о переоценке и инструкция к нему об этом эффекте не упоминают, поэтому уточните в муниципалитете, как он его применяет.

Пример с круглыми цифрами

Квартира, зарегистрированная за 3 000 000 лек, переоценена лицензированным оценщиком за 8 000 000 лек и позже продана за 10 000 000 лек (выше её справочной стоимости):

В этом примере переоценка экономит 493 000 лек на налогах и сборах.

Переоценка стоит 250 000 лек налога плюс сбор 7 000 лек. Это наш собственный расчёт по указанным правилам, для наглядности; сборы нотариуса и ASHK за саму продажу одинаковы в обоих случаях.

Руководство по расходам на покупку объясняет, кто что платит при продаже и как учитывается справочная цена. Кто платит налог при продаже

Источники: Закон 85/2025 · Инструкция 5/2026 · Инструкция 34/2023

Официальные тексты и страницы, прочитанные 1 октября 2026 г.:

• Закон № 85/2025 «О переоценке недвижимого имущества» (репозиторий Официального вестника, qbz.gov.al)
• Совместная инструкция № 5 от 19.2.2026 о процедурах Закона № 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK: переоценка недвижимости в течение всего года только с 5%, 24.2.2026 (ashk.gov.al)
• Совместная инструкция № 34 от 29.12.2023 о налоге на доход от передачи недвижимого имущества (ashk.gov.al)
• VKM № 457 от 26.7.2023: справочные цены на жильё (ashk.gov.al)
• Решение Совета министров № 132/2018 о налогооблагаемой стоимости зданий, статья 2, пункт 1.2 (qbz.gov.al)