Наследование недвижимости в Албании в 2026 году: свидетельство о наследовании, сроки, расходы и регистрация в ASHK

Когда умирает владелец дома в Албании, наследники приобретают наследство в этот момент (Гражданский кодекс, статья 330), но в кадастре имущество остаётся на имени умершего. Чтобы продать, разделить или заложить его, нужны два шага: свидетельство о наследовании (dëshmia e trashëgimisë), которое выдаёт нотариус за 10 000 лек (15 000 лек при наличии завещания), и его регистрация в ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) в течение 30 дней, по 2 000 лек за объект. Дети, супруг, родители, братья и сёстры не платят налог с унаследованной недвижимости в Албании.

Свидетельство о законном наследовании у нотариуса; 15 000 лек при наличии завещания

10 000 лек

Регистрация в ASHK за объект, в течение 30 дней

2 000 лек

Срок для отказа от наследства; 6 месяцев, если вы живёте за границей

3 или 6 месяцев

Налог для детей, супруга, родителей, братьев и сестёр

0 лек

Кто наследует: по закону или по завещанию

Если завещания нет, либо оно недействительно или охватывает только часть имущества, наследство делится по закону, по очередям наследников: одна очередь наследует только тогда, когда в предыдущей очереди наследников нет (Гражданский кодекс, статьи 317 и 369).

Если нет наследников первых трёх очередей, всё получает супруг (статья 361). Усыновлённые дети наследуют так же, как и другие дети (статья 362).

Пример: квартира, купленная в браке

Если супруги не выбрали другой режим имущества, половина квартиры, купленной в браке, принадлежит пережившему супругу и не наследуется (Семейный кодекс, статьи 96 и 103; Гражданский кодекс, статья 358; закон № 110/2018, статья 112). Если отец оставляет жену и двоих детей, его половина делится на три части: мать получает 1/2 + 1/6 = 2/3 квартиры, а каждый ребёнок 1/6. Имущество, которое умерший унаследовал или получил в дар, является личным и наследуется полностью (Семейный кодекс, статья 77).

Когда есть завещание

Завещание бывает собственноручным, написанным полностью от руки, с датой и подписью, или нотариальным (Гражданский кодекс, статьи 392-397); если оно зарегистрировано, нотариус находит его в Национальном реестре завещаний (закон № 110/2018, статья 111). Оно не может лишить законной доли несовершеннолетних детей и нетрудоспособных наследников, например мужчин от 60 лет, женщин от 55 лет и людей с инвалидностью первой или второй группы (статьи 371 и 379). Как составить завещание у нотариуса и сколько это стоит, объясняется в статье нотариальное завещание на имущество.

Статья 377, которая разрешала завещание в пользу любого лица только тогда, когда у умершего не было нисходящих, восходящих, братьев или сестёр, признана несоответствующей Конституции (решение Конституционного суда № 69 от 27 декабря 2023 г.) и не заменена в Кодексе в редакции на 10 августа 2026 г. Поскольку применяется закон, действовавший на момент открытия наследства (статья 318/2), при оспаривании завещания обратитесь за юридической консультацией.

Как получить свидетельство о наследовании у нотариуса

Свидетельство о наследовании: это нотариальный акт, который подтверждает, кто является наследниками умершего и какова доля каждого. Свидетельство о законном наследовании выдаёт нотариус (noter) в муниципалитете, где умерший имел последнее место жительства; при наличии завещания нотариус, у которого завещание составлено или депонировано (Гражданский кодекс, статья 348). Закон не устанавливает срока для обращения, но без свидетельства нельзя зарегистрировать имущество.

Фото: Gabrielle Henderson / Unsplash

Достаточно заявления одного наследника: нотариус выдаёт столько копий, сколько есть наследников, а остальные получают свои позже (статья 348). Национальная палата нотариусов проверяет реестры завещаний и свидетельств в течение 3 дней, а в течение 3 дней после ответа нотариус выдаёт свидетельство или направляет вас к компетентному нотариусу (закон № 110/2018, статья 111). Копия свидетельства направляется в кадастр (статья 113).

Когда нужен суд

Нотариус не разрешает споры: когда завещание оспаривается, когда обделённый наследник требует свою долю или когда вы не можете договориться о разделе, решает суд по последнему месту жительства умершего (Гражданский процессуальный кодекс, статья 46). Требование наследника о его доле не истекает по давности, за исключением приобретательной давности отдельных вещей (Гражданский кодекс, статьи 349 и 351). До закона № 121/2013 свидетельство выдавал суд, и ASHK по-прежнему принимает такие судебные решения.

Отказ от наследства, долги и сроки

Вы не принимаете наследство заявлением: вы приобретаете его в момент смерти наследодателя (Гражданский кодекс, статьи 330 и 331). Если оно вам не нужно, откажитесь от него у нотариуса лично или через специальную доверенность в сроки из таблицы (статьи 333 и 335). В тарифной инструкции нет отдельной позиции для этого заявления: пункт «Заявление с иным содержанием» стоит 2 000 лек, а «Заявление об отказе от права собственности» стоит 3 000 лек (Инструкция № 22/2020).

Долги умершего и расходы на похороны оплачивают наследники пропорционально их долям, но не больше стоимости полученного ими (Гражданский кодекс, статья 341). Чтобы выяснить, что входит в наследство, нотариус может составить опись за 6 000 лек (статья 343; Инструкция № 22/2020).

Сколько это стоит и когда платится налог

Тарифы нотариуса не менялись с 2020 г., а тарифы ASHK выросли по решению Совета министров (VKM) № 462/2025. Для продажи см. тарифы нотариуса при купле-продаже.

Мать и двое детей, которые наследуют квартиру по закону, платят 12 000 лек, около 131 € (1 € = 91,65 лек, Банк Албании, 9 октября 2026 г.): 10 000 у нотариуса и 2 000 в ASHK. С запросом нотариуса в ASHK и справкой о собственности для каждого из них общая сумма составит 25 000 лек, около 273 €.

Налог на наследство

Закон № 29/2023 облагает наследство налогом 15% с широкими освобождениями (статья 60):

• Без налога: дети и потомки, которые занимают их место, супруг, родители, братья и сёстры.
• Остальные, например дедушки и бабушки, дети братьев и сестёр или лицо, названное в завещании, не платят ничего с недвижимости до 5 000 000 лек на человека, около 54 600 €. Свыше этой суммы налог 15% рассчитывается как при продаже: от разницы между стоимостью имущества по справочной цене, или последней облагавшейся налогом стоимостью, если она выше, и стоимостью, за которую умерший его приобрёл. Платится он до регистрации (Инструкция № 34/2023, пункты 2.3 и 4.1).

Когда вы продадите имущество позже, 15% налога с прироста рассчитываются по стоимости, указанной в актах или при переоценке, а для зданий по официальной стоимости эксплуатации (kosto e shfrytëzimit) за год регистрации свидетельства (пункт 4.3). Примеры см. в статье налог 15% при продаже имущества. Переоценка с налогом 5% открыта до 31 декабря 2026 г. (закон № 85/2025): см. руководство по переоценке.

Как зарегистрировать наследство в ASHK

Нотариус вносит свидетельство в кадастр только как предварительную регистрацию; ваши имена попадают в выписку из реестра недвижимости при запросе окончательной регистрации и оплате пошлины, которую должен внести тот, кто запросил свидетельство, в течение 30 дней (закон № 111/2018, статья 24; закон № 110/2018, статья 112). Услугу «Заявка на регистрацию акта о наследстве» (KP5) на e-Albania, портале государственных услуг, нотариус может подать за вас:

• Загрузите свидетельство или, для старых наследств, судебное решение, а также справку о гражданском состоянии для режима имущества, если в свидетельстве его нет.
• Оплатите счёт в течение 30 дней и отправьте оригиналы почтой в местное управление ASHK.
• Ответ придёт в «Мои документы» (Dokumentat e mia) в течение 8 рабочих дней, если имущество не оцифровано.

Пошлина платится за каждый объект (VKM № 389/2020, пункт 5), а каждый день просрочки стоит 10% от неё, до 300 000 лек (закон № 111/2018, статья 25).

Для официальных сведений о имуществе умершего используйте услугу ASHK «Официальная информация о недвижимости» (informacion zyrtar i pasurisë, № 63, 2 000 лек) на e-Albania, подтвердив законный интерес как наследник. Дом без зарегистрированного правового титула сначала нужно оформить, потому что ASHK отказывает в актах, которые не следуют из зарегистрированных титулов (закон № 111/2018, статья 24): см. дома без титула собственности. Ошибка ASHK в выписке из реестра исправляется бесплатно (закон № 111/2018, статья 16): см. ошибки в свидетельстве о собственности.

После регистрации: совместная собственность и раздел

Наследники становятся совладельцами в соответствии с долями, указанными в свидетельстве: они делят доходы и расходы, а тот, кто пользуется имуществом единолично, обязан выплатить остальным компенсацию с того дня, когда его об этом письменно попросили (Гражданский кодекс, статьи 200-202). Всё имущество можно продать только с согласия всех, при этом каждый совладелец сначала обязан предложить свою долю остальным совладельцам (статьи 204 и 208).

Раздел можно потребовать в любое время, по соглашению у нотариуса или в суде (статьи 353 и 354). Суд делит имущество в натуре, передаёт его тем, кто выплачивает доли остальным, или продаёт с аукциона, а семейный дом оставляет тому, кто в нём живёт или больше в нём нуждается (статья 207).

Передача вашей доли брату или сестре в дар не облагается налогом (закон № 29/2023, статья 60): см. дарение имущества внутри семьи. Для оценки долей начните с бесплатной оценки недвижимости, а когда решите продать всё вместе, можно продать через агента; проверки покупателя описаны в статье покупка унаследованного имущества.

Когда наследник живёт за границей

• Свидетельство: ехать не нужно, его может запросить другой наследник (Гражданский кодекс, статья 348).
• Отказ: 6 месяцев со дня смерти, в том числе через специальную доверенность (статьи 333 и 335).
• Доверенность: консульства не выдают доверенности на передачу права собственности на недвижимость (e-Albania), поэтому их оформляют у местного нотариуса с апостилем и переводом: см. специальную доверенность из-за границы.
• Закон: для имущества в Албании применяется албанское право, даже если умерший жил за границей, если только в завещании он не выбрал право страны, гражданином которой был, или страны проживания; завещание, составленное за границей, действительно по форме, если, среди прочего, соответствует праву страны, где оно составлено (закон № 10428/2011, статьи 33 и 35).
• Налог: освобождения распространяются и на нерезидентов (закон № 29/2023, статья 60). Как продать имущество, не приезжая в Албанию, объясняется в статье продажа имущества из-за границы.

Даты, которые изменили правила

Часто задаваемые вопросы