Dziedziczenie nieruchomości w Albanii w 2026 roku: zaświadczenie, terminy, koszty i ASHK

Gdy właściciel domu w Albanii umiera, spadkobiercy nabywają spadek w tej chwili (Kodeks cywilny, art. 330), ale w katastrze nieruchomość nadal figuruje na zmarłego. Aby ją sprzedać, podzielić lub obciążyć hipoteką, potrzebne są dwa kroki: zaświadczenie o dziedziczeniu (dëshmia e trashëgimisë), które wydaje notariusz za 10 000 leków (15 000 leków, gdy jest testament), oraz jego rejestracja w ASHK (Państwowa Agencja Katastru, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) w ciągu 30 dni, po 2 000 leków za nieruchomość. Dzieci, małżonek, rodzice, bracia i siostry nie płacą podatku od odziedziczonej nieruchomości w Albanii.

Zaświadczenie o ustawowym dziedziczeniu od notariusza; 15 000 leków przy testamencie

10 000 leków

Rejestracja w ASHK za nieruchomość, w ciągu 30 dni

2 000 leków

Termin na zrzeczenie się spadku; 6 miesięcy, gdy mieszkasz za granicą

3 lub 6 miesięcy

Podatek dla dzieci, małżonka, rodziców, braci i sióstr

0 leków

Kto dziedziczy: z ustawy czy z testamentu

Gdy nie ma testamentu, testament jest nieważny albo obejmuje tylko część majątku, spadek dzieli się według ustawy, według kolejności spadkobierców: jedna kolejność dziedziczy tylko wtedy, gdy nie ma spadkobierców w poprzedniej (Kodeks cywilny, art. 317 i 369).

Gdy nie ma spadkobierców w trzech pierwszych kolejnościach, wszystko dziedziczy małżonek (art. 361). Dzieci przysposobione dziedziczą tak samo jak inne dzieci (art. 362).

Przykład: mieszkanie kupione w małżeństwie

Gdy małżonkowie nie wybrali innego ustroju majątkowego, połowa mieszkania kupionego w trakcie małżeństwa należy do żyjącego małżonka i nie jest dziedziczona (Kodeks rodzinny, art. 96 i 103; Kodeks cywilny, art. 358; ustawa nr 110/2018, art. 112). Jeśli ojciec pozostawia żonę i dwoje dzieci, jego połowa dzieli się na trzy części: matka otrzymuje 1/2 + 1/6 = 2/3 mieszkania, a każde dziecko 1/6. Majątek, który zmarły odziedziczył lub otrzymał w darowiźnie, jest jego majątkiem osobistym i dziedziczy się go w całości (Kodeks rodzinny, art. 77).

Gdy jest testament

Testament jest albo holograficzny, napisany w całości ręcznie, datowany i podpisany, albo notarialny (Kodeks cywilny, art. 392 do 397); jeśli został zarejestrowany, notariusz odnajdzie go w Krajowym Rejestrze Testamentów (ustawa nr 110/2018, art. 111). Nie może on odebrać zachowku małoletnim dzieciom ani spadkobiercom niezdolnym do pracy, takim jak mężczyźni od 60. roku życia, kobiety od 55. roku życia oraz osoby z niepełnosprawnością pierwszej lub drugiej grupy (art. 371 i 379). Jak sporządza się testament u notariusza i ile to kosztuje, wyjaśniono w artykule testament notarialny dotyczący nieruchomości.

Artykuł 377, który zezwalał na testament na rzecz kogokolwiek tylko wtedy, gdy zmarły nie miał zstępnych, wstępnych, braci ani sióstr, uznano za niezgodny z Konstytucją (Trybunał Konstytucyjny, orzeczenie nr 69 z 27 grudnia 2023 roku) i nie został zastąpiony w Kodeksie zaktualizowanym 10 sierpnia 2026 roku. Ponieważ stosuje się prawo obowiązujące w chwili otwarcia spadku (art. 318/2), w sprawie kwestionowanego testamentu zasięgnij porady prawnej.

Jak uzyskać zaświadczenie o dziedziczeniu od notariusza

Zaświadczenie o dziedziczeniu (dëshmia e trashëgimisë) to akt notarialny, który potwierdza, kim są spadkobiercy zmarłego i jak duży jest udział każdego z nich. Zaświadczenie o ustawowym dziedziczeniu wydaje notariusz (noter) w gminie, w której zmarły miał ostatnie miejsce zamieszkania; gdy jest testament, notariusz, u którego sporządzono lub zdeponowano ostatni testament (Kodeks cywilny, art. 348). Prawo nie określa terminu na złożenie wniosku, ale bez zaświadczenia nie można zarejestrować nieruchomości.

Zdjęcie: Gabrielle Henderson / Unsplash

Wystarczy wniosek jednego spadkobiercy: notariusz sporządza tyle odpisów, ile jest spadkobierców, a pozostali odbierają swoje później (art. 348). Krajowa Izba Notariuszy sprawdza rejestry testamentów i zaświadczeń w ciągu 3 dni, a w ciągu 3 dni od odpowiedzi notariusz wydaje zaświadczenie albo kieruje cię do właściwego notariusza (ustawa nr 110/2018, art. 111). Kopia zaświadczenia trafia do katastru (art. 113).

Gdy potrzebny jest sąd

Notariusz nie rozstrzyga sporów: gdy testament jest kwestionowany, gdy spadkobierca pominięty przy podziale dochodzi swojego udziału albo gdy nie można dojść do porozumienia co do podziału, rozstrzyga sąd właściwy według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego (Kodeks postępowania cywilnego, art. 46). Roszczenie spadkobiercy o udział nie ulega przedawnieniu, z wyjątkiem zasiedzenia pojedynczych przedmiotów (Kodeks cywilny, art. 349 i 351). Przed ustawą nr 121/2013 zaświadczenie wydawał sąd, a ASHK nadal przyjmuje takie orzeczenia sądowe.

Zrzeczenie się spadku, długi i terminy

Spadku nie przyjmuje się oświadczeniem: nabywa się go w chwili śmierci spadkodawcy (Kodeks cywilny, art. 330 i 331). Jeśli go nie chcesz, zrzeknij się go przed notariuszem, osobiście lub przez szczególne pełnomocnictwo, w terminach z tabeli (art. 333 i 335). Instrukcja opłat nie ma osobnej pozycji za to oświadczenie: pozycja „Oświadczenie o innej treści” kosztuje 2 000 leków, a „Oświadczenie o zrzeczeniu się własności” 3 000 leków (Instrukcja nr 22/2020).

Długi zmarłego i koszty pogrzebu płacą spadkobiercy według swoich udziałów, ale nie ponad wartość, którą otrzymują (Kodeks cywilny, art. 341). Aby ustalić, co zawiera spadek, notariusz może sporządzić spis inwentarza za 6 000 leków (art. 343; Instrukcja nr 22/2020).

Ile to kosztuje i kiedy płaci się podatek

Opłaty notarialne nie zmieniły się od 2020 roku, a opłaty ASHK wzrosły na mocy decyzji Rady Ministrów (VKM) nr 462/2025. Przy sprzedaży zobacz opłaty notarialne przy kupnie i sprzedaży.

Matka i dwoje dzieci, które dziedziczą mieszkanie z ustawy, płacą 12 000 leków, czyli około 131 € (1 € = 91,65 leka, Bank Albanii, 9 października 2026 r.): 10 000 u notariusza i 2 000 w ASHK. Z wnioskiem notariusza do ASHK i zaświadczeniem o własności dla każdego z nich łączny koszt wynosi 25 000 leków, około 273 €.

Podatek od spadku

Ustawa nr 29/2023 opodatkowuje spadek stawką 15%, z szerokimi zwolnieniami (art. 60):

• Bez podatku: dzieci i zstępni, którzy zajmują ich miejsce, małżonek, rodzice, bracia i siostry.
• Pozostali, na przykład dziadkowie, dzieci braci i sióstr lub osoba wskazana w testamencie, nie płacą nic od nieruchomości do wartości 5 000 000 leków na osobę, około 54 600 €. Powyżej tej wartości podatek 15% oblicza się jak przy sprzedaży: od różnicy między wartością nieruchomości według ceny referencyjnej, lub ostatnią opodatkowaną wartością, jeśli jest wyższa, a wartością, za którą zmarły ją nabył. Płaci się go przed rejestracją (Instrukcja nr 34/2023, pkt 2.3 i 4.1).

Gdy później sprzedajesz, 15% podatku od zysku oblicza się według wartości zapisanej w aktach lub w przeszacowaniu, albo, w przypadku budynków, według urzędowego kosztu użytkowania (kosto e shfrytëzimit) z roku rejestracji zaświadczenia (pkt 4.3). Przykłady znajdziesz w artykule 15% podatku przy sprzedaży nieruchomości. Przeszacowanie z 5% podatkiem jest otwarte do 31 grudnia 2026 roku (ustawa nr 85/2025): zobacz przewodnik po przeszacowaniu.

Jak zarejestrować spadek w ASHK

Notariusz zgłasza zaświadczenie do katastru tylko jako rejestrację wstępną; twoje nazwiska trafiają do karty nieruchomości, gdy zgłoszona zostanie rejestracja ostateczna i zapłacona opłata, co musi zrobić osoba, która złożyła wniosek o zaświadczenie, w ciągu 30 dni (ustawa nr 111/2018, art. 24; ustawa nr 110/2018, art. 112). Usługa na e-Albania (portalu usług rządowych) „Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë” (wniosek o rejestrację aktu dziedziczenia, KP5) może być też użyta przez notariusza w twoim imieniu:

• Prześlij zaświadczenie lub orzeczenie sądu dla starszych spadków oraz odpis stanu cywilnego dotyczący ustroju majątkowego, gdy zaświadczenie go nie określa.
• Opłać rachunek w ciągu 30 dni i wyślij oryginały pocztą do lokalnej dyrekcji ASHK.
• Odpowiedź pojawi się w „Dokumentet e mia” (Moje dokumenty) w ciągu 8 dni roboczych, gdy nieruchomość nie została zdigitalizowana.

Opłatę pobiera się za nieruchomość (VKM nr 389/2020, pkt 5), a każdy dzień opóźnienia kosztuje 10% tej opłaty, do 300 000 leków (ustawa nr 111/2018, art. 25).

Aby uzyskać oficjalne informacje o nieruchomościach zmarłego, skorzystaj z usługi ASHK „Informacion zyrtar i pasurisë” (oficjalna informacja o nieruchomości, nr 63, 2 000 leków) na e-Albania, wykazując prawnie uzasadniony interes jako spadkobierca. Dom bez zarejestrowanego tytułu musi najpierw go otrzymać, ponieważ ASHK odmawia aktów, które nie wynikają z zarejestrowanych tytułów (ustawa nr 111/2018, art. 24): zobacz domy bez tytułu własności. Błąd w karcie nieruchomości w ASHK jest poprawiany bezpłatnie (ustawa nr 111/2018, art. 16): zobacz błędy w zaświadczeniu o własności.

Po rejestracji: współwłasność i podział

Spadkobiercy stają się współwłaścicielami według udziałów w zaświadczeniu: dzielą się dochodami i wydatkami, a ten, kto korzysta z nieruchomości sam, jest winien pozostałym rekompensatę od dnia, w którym o nią pisemnie poprosili (Kodeks cywilny, art. 200 do 202). Całą nieruchomość można sprzedać tylko za zgodą wszystkich, przy czym każdy współwłaściciel musi najpierw zaoferować swój udział pozostałym współwłaścicielom (art. 204 i 208).

Podział można zażądać w każdej chwili, za porozumieniem przed notariuszem lub w sądzie (art. 353 i 354). Sąd dzieli nieruchomość fizycznie, przydziela ją tym, którzy wypłacą innym ich udziały, albo sprzedaje ją na licytacji, a rodzinny dom przydziela temu, kto w nim mieszka albo najbardziej go potrzebuje (art. 207).

Darowizna swojego udziału bratu lub siostrze nie podlega opodatkowaniu (ustawa nr 29/2023, art. 60): zobacz przekazywanie nieruchomości w rodzinie. Cenę udziałów ustalisz, zaczynając od bezpłatnej wyceny nieruchomości, a gdy zdecydujesz się sprzedać wszystko razem, możesz sprzedać z pomocą agenta. Sprawdzenia kupującego opisano w artykule kupno odziedziczonej nieruchomości.

Gdy spadkobierca mieszka za granicą

• Zaświadczenie: nie musisz podróżować, może je złożyć inny spadkobierca (Kodeks cywilny, art. 348).
• Zrzeczenie się: 6 miesięcy od śmierci, także przez szczególne pełnomocnictwo (art. 333 i 335).
• Pełnomocnictwo: konsulaty nie wydają pełnomocnictw do przeniesienia własności nieruchomości (e-Albania), dlatego sporządza się je przed miejscowym notariuszem, z apostille i tłumaczeniem: zobacz szczególne pełnomocnictwo z zagranicy.
• Prawo: w przypadku nieruchomości w Albanii stosuje się prawo albańskie, nawet gdy zmarły mieszkał za granicą, chyba że w testamencie wybrał prawo państwa, którego był obywatelem, albo państwa, w którym mieszkał; testament sporządzony za granicą jest ważny co do formy, gdy spełnia m.in. prawo kraju, w którym go sporządzono (ustawa nr 10428/2011, art. 33 i 35).
• Podatek: zwolnienia obowiązują także dla osób niebędących rezydentami (ustawa nr 29/2023, art. 60). Jak sprzedać nieruchomość bez przyjazdu do Albanii, wyjaśniono w artykule sprzedaż nieruchomości z zagranicy.

Daty, które zmieniły zasady

Najczęściej zadawane pytania