Rewaloryzacja nieruchomości w 2026: jak działa podatek 5%

Rewaloryzacja zastępuje wartość zapisaną dla Twojej nieruchomości (często stara cena zakupu lub brak wartości) wartością bliższą dzisiejszej, za podatek 5% od różnicy. Nowa wartość zostaje wpisana do karty nieruchomości w ASHK i liczy się jako wartość zakupu przy sprzedaży.

Jest dobrowolna i oddzielna dla każdej nieruchomości: jeśli masz kilka, wybierasz, które zrewaloryzować, a każda ma osobny wniosek. Nieruchomość zrewaloryzowana na podstawie wcześniejszej ustawy może być zrewaloryzowana ponownie.

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026

• Ustawa nr 85/2025 „O rewaloryzacji nieruchomości”, przyjęta 12 grudnia 2025 i ogłoszona dekretem nr 1 z 6 stycznia 2026; weszła w życie 15 dni po publikacji w Dzienniku Urzędowym
• Wspólna instrukcja nr 5 z 19 lutego 2026 Ministra Finansów i dyrektora generalnego ASHK: jak liczone są wartość i podatek, wniosek, opłata i terminy
• Wspólna instrukcja nr 34 z 29 grudnia 2023 o podatku od dochodu z przeniesienia nieruchomości: minimalna cena fiskalna i wartość zarejestrowana, z których korzysta rewaloryzacja, oraz podatek 15% przy późniejszej sprzedaży

Dla budynków minimalna cena fiskalna to cena referencyjna za m² ustalona przez Radę Ministrów (obecnie tabela z VKM 457/2023); dla gruntów to cena za m² z mapy wartości obowiązującej w dniu rewaloryzacji.

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026 · Instrukcja 34/2023

Osoby fizyczne, które są właścicielami gruntów lub budynków zarejestrowanych na ich nazwisko albo które je nabędą i zarejestrują do 31 grudnia 2026. Także współwłaściciel może złożyć wniosek. Każda nieruchomość to osobny wniosek.

Spółki i inne podmioty prawne mogą zrewaloryzować nieruchomość ujętą jako majątek trwały w sprawozdaniu finansowym za 2025, według wartości rynkowej ustalonej przez licencjonowanego niezależnego rzeczoznawcę, do 31 grudnia 2026. Płacą 5% różnicy między nową wartością a wartością księgową przez regionalną dyrekcję podatkową, a różnica nie podlega amortyzacji do celów podatkowych.

Nieruchomość jeszcze nieujęta w katastrze, w obszarze, gdzie zakończono pierwszą rejestrację, musi najpierw zostać zarejestrowana; dopiero potem można ją zrewaloryzować. W obszarach bez pierwszej rejestracji rewaloryzacja jest odnotowywana w rejestrze hipotek, ale jeśli tytuł zostanie później odrzucony, nowa wartość nie zostanie wpisana, a kwota nie zostanie zwrócona.

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026

Podatek = 5% × (nowa wartość minus wartość odliczana). Nie płacisz 5% całej wartości, tylko wzrostu.

Jak ustalana jest nowa wartość

• Ścieżka 1

  Przez ASHK, według minimalnej ceny fiskalnej: dla budynku cena referencyjna za m² pomniejszona o 1% za każdy pełny rok od pierwszego nabycia tytułu, najwyżej o 30%; dla gruntu cena za m² z mapy wartości

• Ścieżka 2

  Przez licencjonowanego rzeczoznawcę, według wartości rynkowej: akt rzeczoznawcy jest załączany do wniosku, a jego wartość nie może być niższa od minimalnej ceny fiskalnej

Ceny referencyjne mieszkań w każdym mieście, a dla Tirany według stref, są w naszej tabeli oficjalnych cen referencyjnych. Oficjalne ceny referencyjne (VKM 457/2023)

Co jest odliczane

Wartością odliczaną jest wartość z ostatniego aktu zarejestrowanego dla nieruchomości, od którego zapłacono podatek: kupno, zamiana, spadek, darowizna, zrzeczenie się lub wcześniejsza rewaloryzacja. Jeśli nieruchomość została zarejestrowana bez wartości, budynek liczy się według kosztu za m² ustalonego dla Krajowego Podmiotu Mieszkaniowego (EKB) w roku rejestracji, a grunt według ceny z mapy wartości waloryzowanej inflacją.

Opłata ASHK

Faktura ASHK obejmuje też opłatę za kopię karty nieruchomości, z listy opłat za usługi katastralne (VKM 389/2020). Jeśli korzystasz z licencjonowanego rzeczoznawcy, akt wyceny płacisz osobno.

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026 · ASHK

1. 31 grudnia 2026

   Wnioski się zamykają

   Dla osób fizycznych i podmiotów prawnych.

2. W ciągu 2 dni roboczych

   Faktura

   ASHK przygotowuje ją po złożeniu wniosku i wysyła przez e-Albania.

3. W ciągu 5 dni

   Rejestracja

   ASHK wpisuje nową wartość po sprawdzeniu płatności. Datą rewaloryzacji jest dzień zapłaty.

4. 31 marca 2027

   Płatność za niezakończone wnioski

   Wnioski złożone do 31 grudnia 2026 zostaną rozpatrzone po tej dacie, jeśli podatek zostanie zapłacony do 31 marca 2027.

Jeśli widzisz inną datę, sprawdź ją z ustawą: ustawa nr 85/2025 wyznacza na wnioski 31 grudnia 2026.

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026

1. 1

   Sprawdź kartę nieruchomości: nieruchomość musi być zarejestrowana na Twoje nazwisko, a ostatni akt, od którego zapłacono podatek, podaje wartość, która zostanie odliczona.

2. 2

   Złóż wniosek na e-Albania w usłudze „Rivlerësimi i pasurisë” (rewaloryzacja nieruchomości) razem z „Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme” (kopia karty nieruchomości). Wniosek może złożyć Ty lub Twój upoważniony przedstawiciel.

3. 3

   Wybierz drogę: minimalną cenę fiskalną wyliczoną przez ASHK albo akt licencjonowanego rzeczoznawcy, podpisany i opieczętowany elektronicznie, załączony z poświadczoną kopią licencji rzeczoznawcy.

4. 4

   ASHK sprawdza nieruchomość oraz to, czy jesteś właścicielem lub współwłaścicielem, i wysyła fakturę za podatek i opłaty przez e-Albania w ciągu 2 dni roboczych. Możesz zapłacić online albo pobrać nakaz płatniczy i zapłacić na poczcie lub w banku.

5. 5

   W ciągu 5 dni od sprawdzenia płatności ASHK wpisuje rewaloryzację (jej datę i nową wartość) do sekcji A karty nieruchomości.

Podmioty prawne nie składają wniosku w ASHK: składają dobrowolne oświadczenie w regionalnej dyrekcji podatkowej, z licencją rzeczoznawcy i fakturą, oryginałem aktu wyceny, sprawozdaniem finansowym za 2025 i nakazem zapłaty podatku 5%.

Źródła: Instrukcja 5/2026 · ASHK

Przy sprzedaży sprzedający płaci podatek 15% od zysku kapitałowego: wartość sprzedaży minus wartość zakupu. Po rewaloryzacji wartością zakupu jest wartość zrewaloryzowana, od której zapłaciłeś podatek, więc zysk podlegający opodatkowaniu jest mniejszy. Ustawa i instrukcja nie określają minimalnego okresu między rewaloryzacją a sprzedażą.

Do celów podatkowych wartość sprzedaży nie może być niższa od wartości referencyjnej: jeśli cena umowy za m² jest niższa, ASHK używa ceny referencyjnej strefy lub miasta, pomniejszonej o 1% za każdy rok użytkowania, najwyżej o 30%.

Rewaloryzacja może też podnieść roczny podatek od budynku. Zgodnie z decyzją Rady Ministrów nr 132/2018 (art. 2, pkt 1.2) wartość zarejestrowana w ASHK w wyniku rewaloryzacji jest podstawą podatku od budynków; dla mieszkań podatek wynosi 0,05% wartości rocznie (ustawa nr 9632/2006), czyli około 500 lekë rocznie za każdy milion lekë wartości. Ustawa o rewaloryzacji i jej instrukcja nie wspominają o tym skutku, dlatego zapytaj gminę, jak to stosuje.

Przykład z okrągłymi liczbami

Mieszkanie zarejestrowane na 3 000 000 lekë, zrewaloryzowane przez licencjonowanego rzeczoznawcę na 8 000 000 lekë i sprzedane później za 10 000 000 lekë (powyżej jego wartości referencyjnej):

W tym przykładzie rewaloryzacja oszczędza 493 000 lekë na podatku i opłatach.

Rewaloryzacja kosztuje 250 000 lekë podatku i opłatę 7 000 lekë. To nasze własne obliczenia według powyższych zasad, dla ilustracji; opłaty notariusza i ASHK za samą sprzedaż są w obu przypadkach takie same.

Przewodnik o kosztach zakupu wyjaśnia, kto za co płaci przy sprzedaży i jak liczy się cena referencyjna. Kto płaci podatek od sprzedaży

Źródła: Ustawa 85/2025 · Instrukcja 5/2026 · Instrukcja 34/2023

Oficjalne teksty i strony, odczytane 1 października 2026:

• Ustawa nr 85/2025 „O rewaloryzacji nieruchomości” (repozytorium Dziennika Urzędowego, qbz.gov.al)
• Wspólna instrukcja nr 5 z 19.2.2026 o procedurach ustawy nr 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK: rewaloryzacja nieruchomości przez cały rok, tylko 5%, 24.2.2026 (ashk.gov.al)
• Wspólna instrukcja nr 34 z 29.12.2023 o podatku od dochodu z przeniesienia nieruchomości (ashk.gov.al)
• VKM nr 457 z 26.7.2023: ceny referencyjne dla mieszkań (ashk.gov.al)
• Decyzja Rady Ministrów nr 132/2018 o wartości opodatkowanej budynków, art. 2, pkt 1.2 (qbz.gov.al)