Как купить квартиру в новостройке в Албании

Начните с компании, которая владеет разрешением и подпишет с вами договор. Запросите её NUIS и найдите её в бизнес-реестре Национального бизнес-центра (QKB): название, управляющего, дату основания и действует ли она. Компания, созданная несколько месяцев назад под один проект, не обязательно проблема, но требует больше гарантий.

Спросите, какие здания застройщик уже сдал, и посетите хотя бы одно из них. Поговорите с жильцами: передали ли ключи вовремя, получили ли владельцы свидетельства о собственности и как управляется дом? Также запросите в ASHK карточку собственности (kartela e pasurisë) участка: в ней видно, кто владеет землёй и есть ли ипотека, арест или судебное требование. Если земля принадлежит другому лицу, запросите договор между владельцем земли и застройщиком, потому что именно он определяет, какие квартиры чьи.

На hyrja.al застройщики могут пройти бизнес-верификацию по своему NUIS. Это подтверждает, что компания существует, но ничего не говорит о качестве или ходе проекта.

Источники: Торговый реестр QKB · Закон 111/2018

По Закону № 107/2014 «О территориальном планировании и развитии» разрешения на строительство подаются и выдаются через национальную электронную систему e-Leje. Запросите у застройщика номер и дату разрешения, решение о согласовании муниципалитета (или Национального территориального совета для крупных проектов) и утверждённые планы этажей. Проверьте в e-Leje или через своего юриста, что разрешение существует и соответствует:

Будьте очень осторожны, если вам предлагают квартиру на этаже, который разрешение не покрывает, или в «пристройке», которую, как ожидается, одобрят позже: объект без разрешения не может получить свидетельство о собственности. Посещайте стройплощадку больше одного раза и сравнивайте ход работ с графиком, который вам дали.

Источники: Закон 107/2014 · e-Leje

На практике квартиры в новостройках продаются по предварительному договору купли-продажи или по договору подряда (kontratë sipërmarrjeje, часто называемому «kontratë porosie»), подписанному у нотариуса. Окончательный договор купли-продажи подписывается позже, когда квартиру можно зарегистрировать в ASHK. Пусть ваш юрист прочитает проект до того, как вы заплатите задаток. В договоре должно быть чётко указано:

Не подписывайте договор, который позволяет застройщику свободно менять планировку, площадь или сроки, и не соглашайтесь платить большую часть цены до того, как возведён каркас.

Источники: Гражданский кодекс, ст. 72, 83, 193

Главное правило: платите за выполненную работу, а не за обещания. Первый взнос (задаток) обычно вносится при подписании, а остальное этапами, например, когда готов каркас, когда закрыты стены, когда завершена отделка и когда передают ключи. Если застройщик согласен, удержите часть цены до получения свидетельства о собственности.

• Всегда платите банковским переводом на счёт компании, которая подписала договор, никогда не на личный счёт
• Указывайте в назначении платежа номер договора и квартиры
• Запрашивайте квитанцию или счёт за каждый платёж и храните их вместе с договором
• Перед каждым взносом проверьте сами или через доверенное лицо, что этап действительно выполнен
• Если реквизиты внезапно меняются в письме или сообщении, подтвердите их по телефону перед оплатой

Если вы покупаете в ипотеку, поговорите с банком до подписания. Каждый банк устанавливает собственные условия кредитования квартир, которые ещё не готовы, а ипотеку обычно можно зарегистрировать только после регистрации квартиры. Спросите у банка, как он работает в период до этого.

Не при подписании и обычно не при получении ключей. После завершения строительства застройщик подаёт онлайн через систему e-Leje на портале e-Albania заявку на разрешение на ввод в эксплуатацию (certifikata e përdorimit). К заявке прилагаются акт приёмки (akt kolaudimi), отчёт лицензированного строительного надзора и акты служб водоснабжения, электроснабжения и пожарной безопасности. Разрешение подтверждает, что здание построено в соответствии с разрешением и может использоваться.

Только после этого здание можно зарегистрировать в ASHK, а каждую квартиру передать вам окончательным договором у нотариуса. Затем ASHK выдаёт свидетельство о собственности на ваше имя. Если у вас ипотека, залог банка на квартиру тоже регистрируется на этом этапе. Весь процесс может занять несколько месяцев после передачи ключей, поэтому укажите в договоре твёрдый срок регистрации и штраф за его нарушение.

Источники: AZHT, сертификат о пригодности · Закон 107/2014 · Закон 111/2018

Задержки распространены и не всегда означают серьёзную проблему, но ваш договор единственная реальная защита. Если в нём установлен штраф за каждый месяц задержки, заявите о нём в письменном виде сразу после истечения срока. Если в нём ничего не сказано, обычно остаются переговоры или суд, которые медлительны и дороги.

Если задержка затягивается или работы останавливаются, действуйте быстро: попросите застройщика в письменном виде прислать новый график, проверьте в ASHK, не зарегистрированы ли арест или новая ипотека на участок или здание, и поговорите с другими покупателями в том же доме. Юрист скажет, имеете ли вы право расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами или лучше дождаться завершения. Не прекращайте платить без юридической консультации, иначе сами можете нарушить договор. Покупатели, которые платили банковским переводом, имеют нотариальный договор и сохранили все документы, всегда в более сильной позиции.

Отметьте каждый пункт, прежде чем с вашего счёта уйдёт хоть какая-то сумма:

Законы и официальные порталы, на которых основано это руководство. Законы время от времени меняются, поэтому проверяйте действующий текст или спрашивайте юриста.

• Национальный центр бизнеса (QKB): торговый реестр
• Закон № 111/2018 «О кадастре»
• Закон № 107/2014 «О территориальном планировании и развитии»
• e-Leje, национальная электронная система выдачи разрешений на строительство
• Гражданский кодекс (закон № 7850/1994), статьи 72, 83 и 193: доверенность, нотариальный акт и регистрация
• Агентство территориального развития (AZHT): карточка услуги, сертификат о пригодности к использованию