Apartamente në Plazh të Durrësit dhe në Shkëmbin e Kavajës: zonat, çmimet dhe çfarë të kontrolloni në 2026

Në 2026, një apartament pranë detit në Durrës kushton nga 1 200 deri 2 500 € për m² në zonat më të kërkuara, nga Vollga te Shkëmbi i Kavajës, sipas një reportazhi të Vizion Plus për tregun e pronave, në maj 2026. Për vijën e parë me pamje deti, shifra që përsëritet në media që nga 2025 është rreth 2 000 € për m². Çmimi zyrtar i referencës mbetet 67 500 lekë për m², rreth 736 €: është vlerë fiskale, jo çmim tregu. Para se të blini, kontrolloni lejen dhe certifikatën e përdorimit të pallatit dhe llogaritni qiranë me mesataret e gjithë vitit, jo me gushtin.

Foto kryesore: Shkelzen A. Rexha / Wikimedia Commons, CC0

Për m² në zonat më të kërkuara të Durrësit, sipas Vizion Plus (maj 2026)

1 200 deri 2 500 €

Çmimi zyrtar i referencës për m² banesë në Durrës, rreth 736 €

67 500 lekë

Koha mesatare e shitjes së një banese në zonat bregdetare, gjashtëmujori i parë 2026

8,2 muaj

Banesat e pabanuara në Durrës sipas Censusit 2023

rreth 44%

Ku shtrihet Plazhi i Durrësit dhe cilat janë zonat

Plazhi i Durrësit është rripi ranor në juglindje të qendrës, nga Ura e Dajlanit deri te mbikalimi i Plepave: rreth 4 km në vijë ajrore, i përshkuar nga Rruga Pavarësia paralel me detin. Rrota e Kuqe, Hekurudha dhe Iliria, emra që shihni shpesh në njoftime, janë pjesë të tij.

Pas Plepave nis Shkëmbi i Kavajës, i cili, pavarësisht emrit, bie në Bashkinë e Durrësit. Vizion Plus e rendit bashkë me Qerretin mes zonave më të kërkuara (maj 2026). Golemi, më në jug, është në Bashkinë e Kavajës dhe ka udhëzuesin e vet për apartamentet në Golem.

Foto: Pasztilla aka Attila Terbócs / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Për krahasim, dy zona të tjera të qytetit:

• Vollga dhe qendra: shëtitorja dhe porti, një qytet që jeton gjithë vitin, me pallate të vjetra e të reja.
• Currila: kodra në veriperëndim, me truall ende të lirë, por me probleme infrastrukture sipas një inxhinieri të cituar nga Shqiptarja (2024). Në shtator 2025, IKMT nisi prishjen e ndërtimeve pa leje që pengonin rrugën “Unaza Spitallë-Currila”.

Sa kushton një apartament pranë detit në Durrës

Për Durrësin nuk ka statistikë zyrtare çmimesh sipas lagjes: Banka e Shqipërisë publikon indeksin vetëm për gjithë vendin dhe për Tiranën. Tabela mbledh prandaj çmimet për m² që agjentët dhe inxhinierët kanë dhënë në media, me datën e secilit burim. Janë vlerësime tregu, jo të dhëna zyrtare.

Shifrat ndryshojnë sepse matin gjëra të ndryshme, por rendi përsëritet: vija e parë me pamje deti është më e shtrenjta, pallatet e vjetra dhe rreshtat e pasmë më të lirët. Kur burimi jep të dyja shifrat, rreshti më larg detit del 15 deri 17% më lirë: 1 500 kundrejt 1 800 € (Shqiptarja, 2024) dhe 1 700 kundrejt 2 000 € në Qerret (Monitor, 2025). Faqja jonë e çmimeve të apartamenteve në Durrës do t'i publikojë mesataret e njoftimeve sapo të ketë të paktën 5 apartamente në shitje; më 10 tetor 2026 nuk kishte ende mjaftueshëm.

Çmimi i referencës: 67 500 lekë për m²

Për qëllime fiskale, qyteti i Durrësit ka një vlerë të vetme: 67 500 lekë për m² sipërfaqe shfrytëzimi (VKM nr. 457/2023), rreth 736 € me kursin zyrtar 1 € = 91,65 lekë (Banka e Shqipërisë, 9 tetor 2026). Kur çmimi në kontratë është më i ulët, noteri e llogarit tarifën mbi këtë vlerë (Udhëzimi i përbashkët nr. 22/2020); përdorimin për tatimin e shpjegon artikulli për çmimin e referencës në 2026. Për Shkëmbin e Kavajës, që është jashtë qytetit, vendimi lejon një ulje deri në 35% krahasuar me zonën më të afërt, përveç zonave rezidenciale: pyesni noterin cilën vlerë zbaton.

Një projekt i Ministrisë së Financave, në konsultim në korrik 2025, propozonte për Durrësin zona nga 45 000 deri 200 000 lekë për m² (Monitor). Deri më 10 tetor 2026 nuk ishte miratuar: në Fletoren Zyrtare, VKM nr. 132/2018 mbetet i ndryshuar për herë të fundit me VKM nr. 457/2023.

Sa shpejt shitet një banesë në bregdet

Në gjashtëmujorin e parë 2026, një banesë në zonat bregdetare u shit mesatarisht për 8,2 muaj, më shpejt se në Tiranë (9,7) dhe se mesatarja e vendit (9,9), sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë. Treguesi luhatet shumë nga një gjashtëmujor te tjetri. Shumica e shitjeve në vend u mbyllën me çmimin e kërkuar ose deri në 5% më poshtë, ndaj mos prisni zbritje të mëdha.

Sa jep qiraja, në verë dhe në dimër

Sipas AirDNA, të publikuar nga Monitor, në janar deri qershor 2026 Durrësi kishte rreth 4 500 njësi me qira ditore, me 49,4 € për natë dhe rreth 800 € të ardhura në muaj për apartament. Në qershor nata arriti 76 €, zënia 60,3% dhe e ardhura mujore rreth 1 380 €; Monitor e lidh këtë me afërsinë me Tiranën dhe me një sezon relativisht të gjatë. Këto mesatare nuk zbresin shpenzimet dhe tatimin: krahasimin me qytetet e tjera e gjeni te qiraja ditore sipas qytetit, ndërsa detyrimet te tatimi për Airbnb dhe Booking.

Dimri është ana tjetër. Sipas Censusit 2023, të cituar nga Monitor, rreth 44% e banesave në Durrës ishin të pabanuara, kundrejt 22% në Tiranë: shumë apartamente pranë detit janë shtëpi pushimi. Pyesni administratorin sa familje jetojnë në pallat gjatë gjithë vitit dhe si mblidhet kuota e mirëmbajtjes (administrata e pallatit).

Për qiranë afatgjatë në Durrës nuk ka shifër zyrtare. Nëse sezoni del i dobët, alternativa është qiraja me muaj: llogariteni me qiratë që gjeni te njoftimet me qira, jo me të ardhurat e verës.

Si arrini: autostrada, trafiku i verës dhe treni

Autostrada Tiranë-Durrës po zgjerohet: në qershor 2026, IKMT prishi një pikë karburanti te mbikalimi i Kasharit për kantierin e mbikalimit të ri. Vera mbetet pika e dobët. Rrahman Kasa, nga Unioni Turistik Shqiptar, i tha Monitor se transfertat nga Aeroporti i Tiranës deri në Golem zgjatën deri në katër orë e gjysmë (19 shtator 2026). Si e ndikoi sezoni tregun e bregdetit e shpjegon artikulli pas verës 2026.

Treni Tiranë-Durrës-Rinas pritet të nisë shërbimin me pasagjerë në tremujorin e katërt 2027 (Monitor, 9 qershor 2026). Ai do të ndalojë në stacionin e Durrësit, në qendër, rreth 2,5 km në vijë ajrore nga Rrota e Kuqe dhe 4 km nga Iliria, ndaj nga Plazhi do t'ju duhet ende autobusi ose makina. Hollësitë janë te artikulli për hekurudhën, ndërsa krahasimi për ata që punojnë në Tiranë te Tiranë apo Durrës.

Çfarë të kontrolloni para blerjes: leja, tërmeti dhe pallati

Në vetë Plazhin ndërtohet pak e re: një agjent i tha Shqiptarjes në 2024 se “edhe në plazh s'ka ndërtime”, ndërsa kantieret e mëdha janë zhvendosur drejt Golemit, Malit të Robit dhe Qerretit (Euronews Albania, 2025). Shumica e apartamenteve në shitje janë pra në pallate ekzistuese. Tërmeti i 26 nëntorit 2019, me magnitudë 6,4, shkatërroi disa ndërtesa në Durrës (VOA), ndaj pyetja e parë është kur u ndërtua pallati dhe me çfarë leje. Si vlerësohet struktura e shpjegon artikulli për tërmetin dhe sigurinë e pallatit.

Që nga 1 shtatori 2016, lejet e ndërtimit aplikohen vetëm elektronikisht, përmes e-Albania (AZHT); për pallatet më të vjetra, leja kërkohet në arkivin e bashkisë. Për çdo ndërtesë të përfunduar kërkoni edhe certifikatën e përdorimit. Në 2025, sipas bilancit të IKMT-së, në Durrës u prishën 11 objekte, më pak se në zonat e tjera të raportuara (Bulevard, 27 mars 2026); rastet e jugut janë te artikulli për prishjet në bregdet.

Kontrollin fizik, pikë për pikë, e gjeni te kontrolli i apartamentit para blerjes.

Kush blen në Plazh dhe si financohet blerja

Blerësit në Durrës janë kryesisht shqiptarë, nga vendi dhe nga emigracioni: sipas Shqiptarjes, rreth 15% ishin të huaj (2024), dhe një agjent i tha Euronews Albania se emigrantët kërkojnë sidomos apartamente afër plazhit (2025). Në gjithë vendin, rreth 20% e banesave të shitura në gjashtëmujorin e parë 2026 shkuan te jorezidentë, 85% prej tyre shtetas të BE-së, një peshë që është rritur në pesë vitet e fundit (Banka e Shqipërisë). Nëse blini nga Kosova ose nga diaspora, hapat janë te blerja e pronës nga Kosova dhe te blerja nga jashtë; krahasimi me bregun tjetër është te ku të blini apartament pushimi.

Për një shtëpi të dytë ose për ta dhënë me qira, kredia ka kufij më të rreptë: deri në 80% të vlerës në lekë dhe 70% në valutë, me këste deri në 35% të të ardhurave në lekë dhe 30% në valutë (Banka e Shqipërisë, vendimi nr. 25/2025, për kreditë nga 1 korriku 2025). Rreth 58% e pronave të shitura në gjashtëmujorin e parë 2026 u blenë me kredi. Kalkulatori nis me 120 000 € (p.sh. 60 m² me 2 000 € për m²), 20% kontribut dhe një normë shembull 4%: ndryshojini sipas ofertave te kredi për shtëpi, ndërsa noterin dhe ASHK-në i llogarit faqja e kostove të blerjes.

Pyetje të shpeshta