Διαμερίσματα στην παραλία του Δυρραχίου και στο Shkëmbi i Kavajës: περιοχές, τιμές και τι να ελέγξετε το 2026

Το 2026, η αγορά διαμερίσματος δίπλα στη θάλασσα στο Δυρράχιο κοστίζει από 1.200 έως 2.500 € ανά m² στις πιο περιζήτητες περιοχές, από τη Vollga έως το Shkëmbi i Kavajës, σύμφωνα με ρεπορτάζ του Vizion Plus για την αγορά ακινήτων τον Μάιο του 2026. Για την πρώτη γραμμή με θέα στη θάλασσα, το ποσό που επαναλαμβάνεται στα μέσα ενημέρωσης από το 2025 είναι περίπου 2.000 € ανά m². Η επίσημη τιμή αναφοράς παραμένει 67.500 λεκ (ALL) ανά m², περίπου 736 €: είναι φορολογική αξία, όχι τιμή αγοράς. Πριν αγοράσετε, ελέγξτε την οικοδομική άδεια και το πιστοποιητικό χρήσης της πολυκατοικίας και υπολογίστε το ενοίκιο με τους μέσους όρους όλου του έτους, όχι με τον Αύγουστο.

Κύρια φωτογραφία: Shkelzen A. Rexha / Wikimedia Commons, CC0

Ανά m² στις πιο περιζήτητες περιοχές του Δυρραχίου, σύμφωνα με το Vizion Plus (Μάιος 2026)

1.200–2.500 €

Επίσημη τιμή αναφοράς ανά m² κατοικίας στο Δυρράχιο, περίπου 736 €

67.500 λεκ

Μέσος χρόνος πώλησης κατοικίας στις παράκτιες περιοχές, α΄ εξάμηνο 2026

8,2 μήνες

Κενές κατοικίες στο Δυρράχιο σύμφωνα με την Απογραφή 2023

περίπου 44%

Πού βρίσκεται η παραλία του Δυρραχίου και ποιες είναι οι περιοχές

Η παραλία του Δυρραχίου (Plazhi i Durrësit, τοπικά απλώς «Plazh») είναι η αμμώδης λωρίδα νοτιοανατολικά του κέντρου, από τη γέφυρα Dajlani (Ura e Dajlanit) έως την ανισόπεδη διάβαση της Plepa: περίπου 4 km σε ευθεία γραμμή, που τη διασχίζει η οδός Pavarësia παράλληλα με τη θάλασσα. Τα Rrota e Kuqe, Hekurudha και Iliria, ονόματα που βλέπετε συχνά στις αγγελίες, ανήκουν σε αυτήν.

Μετά την Plepa αρχίζει το Shkëmbi i Kavajës («ο βράχος της Καβάγιας»), το οποίο, παρά το όνομά του, ανήκει στον Δήμο Δυρραχίου. Το Vizion Plus το κατατάσσει μαζί με το Qerret στις πιο περιζήτητες περιοχές (Μάιος 2026). Το Γκόλεμ, νοτιότερα, ανήκει στον Δήμο Καβάγιας και έχει τον δικό του οδηγό για διαμερίσματα στο Γκόλεμ.

Φωτογραφία: Pasztilla aka Attila Terbócs / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Για σύγκριση, δύο ακόμη περιοχές της πόλης:

• Vollga και κέντρο: ο παραλιακός πεζόδρομος και το λιμάνι, μια πόλη που ζει όλο τον χρόνο, με παλιές και νέες πολυκατοικίες.
• Currila: ο λόφος στα βορειοδυτικά, με οικόπεδα ακόμη ελεύθερα, αλλά με προβλήματα υποδομών σύμφωνα με μηχανικό που παραθέτει η Shqiptarja (2024). Τον Σεπτέμβριο του 2025, η IKMT (η Εθνική Επιθεώρηση Προστασίας Εδάφους) ξεκίνησε την κατεδάφιση αυθαίρετων κτισμάτων που εμπόδιζαν τον δρόμο «Unaza Spitallë-Currila».

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα δίπλα στη θάλασσα στο Δυρράχιο

Για το Δυρράχιο δεν υπάρχουν επίσημα στατιστικά τιμών ανά γειτονιά: η Τράπεζα της Αλβανίας (Banka e Shqipërisë) δημοσιεύει τον δείκτη μόνο για όλη τη χώρα και για τα Τίρανα. Ο πίνακας συγκεντρώνει γι' αυτό τις τιμές ανά m² που έδωσαν μεσίτες και μηχανικοί στα μέσα ενημέρωσης, με την ημερομηνία κάθε πηγής. Είναι εκτιμήσεις αγοράς, όχι επίσημα στοιχεία.

Τα ποσά διαφέρουν επειδή μετρούν διαφορετικά πράγματα, αλλά η σειρά επαναλαμβάνεται: η πρώτη γραμμή με θέα στη θάλασσα είναι η ακριβότερη, οι παλιές πολυκατοικίες και οι πίσω σειρές οι φθηνότερες. Όταν η πηγή δίνει και τα δύο ποσά, η σειρά πιο μακριά από τη θάλασσα βγαίνει 15 έως 17% φθηνότερη: 1.500 έναντι 1.800 € (Shqiptarja, 2024) και 1.700 έναντι 2.000 € στο Qerret (Monitor, 2025). Η σελίδα μας για τις τιμές διαμερισμάτων στο Δυρράχιο θα δημοσιεύσει τους μέσους όρους των αγγελιών μόλις υπάρχουν τουλάχιστον 5 διαμερίσματα προς πώληση· στις 10 Οκτωβρίου 2026 δεν υπήρχαν ακόμη αρκετά.

Η τιμή αναφοράς: 67.500 λεκ ανά m²

Για φορολογικούς σκοπούς, η πόλη του Δυρραχίου έχει μία μόνο αξία: 67.500 λεκ ανά m² ωφέλιμης επιφάνειας (Απόφαση Υπουργικού Συμβουλίου, VKM αρ. 457/2023), περίπου 736 € με την επίσημη ισοτιμία 1 € = 91,65 λεκ (Τράπεζα της Αλβανίας, 9 Οκτωβρίου 2026). Όταν η τιμή στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερη, ο συμβολαιογράφος υπολογίζει την αμοιβή του σε αυτή την αξία (Κοινή Οδηγία αρ. 22/2020)· τη χρήση της για τον φόρο εξηγεί το άρθρο για την τιμή αναφοράς το 2026. Για το Shkëmbi i Kavajës, που βρίσκεται εκτός πόλης, η απόφαση επιτρέπει μείωση έως 35% σε σχέση με την πλησιέστερη ζώνη, εκτός από τις οικιστικές ζώνες: ρωτήστε τον συμβολαιογράφο ποια αξία εφαρμόζει.

Ένα σχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2025, πρότεινε για το Δυρράχιο ζώνες από 45.000 έως 200.000 λεκ ανά m² (Monitor). Έως τις 10 Οκτωβρίου 2026 δεν είχε εγκριθεί: στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (Fletorja Zyrtare), η VKM αρ. 132/2018 έχει τροποποιηθεί τελευταία φορά με τη VKM αρ. 457/2023.

Πόσο γρήγορα πωλείται μια κατοικία στην ακτή

Το α΄ εξάμηνο του 2026, μια κατοικία στις παράκτιες περιοχές πωλήθηκε κατά μέσο όρο σε 8,2 μήνες, ταχύτερα από ό,τι στα Τίρανα (9,7) και από τον εθνικό μέσο όρο (9,9), σύμφωνα με την έρευνα της Τράπεζας της Αλβανίας. Ο δείκτης κυμαίνεται πολύ από εξάμηνο σε εξάμηνο. Οι περισσότερες πωλήσεις στη χώρα έκλεισαν στη ζητούμενη τιμή ή έως 5% χαμηλότερα, οπότε μην περιμένετε μεγάλες εκπτώσεις.

Πόσο αποδίδει η μίσθωση, καλοκαίρι και χειμώνα

Σύμφωνα με την AirDNA, όπως δημοσίευσε το Monitor, από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2026 το Δυρράχιο είχε περίπου 4.500 μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης, με 49,4 € τη βραδιά και περίπου 800 € έσοδα τον μήνα ανά διαμέρισμα. Τον Ιούνιο η βραδιά έφτασε τα 76 €, η πληρότητα το 60,3% και το μηνιαίο έσοδο περίπου τα 1.380 €· το Monitor το συνδέει με την εγγύτητα στα Τίρανα και με μια σχετικά μεγάλη σεζόν. Αυτοί οι μέσοι όροι δεν αφαιρούν έξοδα και φόρο: τη σύγκριση με τις άλλες πόλεις θα τη βρείτε στη βραχυχρόνια μίσθωση ανά πόλη, ενώ τις υποχρεώσεις στον φόρο για Airbnb και Booking.

Ο χειμώνας είναι η άλλη όψη. Σύμφωνα με την Απογραφή 2023, που παραθέτει το Monitor, περίπου το 44% των κατοικιών στο Δυρράχιο ήταν κενές, έναντι 22% στα Τίρανα: πολλά διαμερίσματα δίπλα στη θάλασσα είναι εξοχικά. Ρωτήστε τον διαχειριστή πόσες οικογένειες ζουν στην πολυκατοικία όλο τον χρόνο και πώς εισπράττονται τα κοινόχρηστα (η διαχείριση της πολυκατοικίας).

Για τη μακροχρόνια μίσθωση στο Δυρράχιο δεν υπάρχει επίσημο στοιχείο. Αν η σεζόν αποδειχθεί αδύναμη, η εναλλακτική είναι η μηνιαία μίσθωση: υπολογίστε την με τα ενοίκια που βρίσκετε στις αγγελίες ενοικίασης, όχι με τα έσοδα του καλοκαιριού.

Πώς θα φτάσετε: αυτοκινητόδρομος, κίνηση το καλοκαίρι και τρένο

Ο αυτοκινητόδρομος Τίρανα-Δυρράχιο διευρύνεται: τον Ιούνιο του 2026, η IKMT κατεδάφισε ένα πρατήριο καυσίμων στην ανισόπεδη διάβαση του Kashar για το εργοτάξιο της νέας διάβασης. Το καλοκαίρι παραμένει το αδύναμο σημείο. Ο Rrahman Kasa, από την Αλβανική Τουριστική Ένωση, δήλωσε στο Monitor ότι οι μεταφορές από το αεροδρόμιο των Τιράνων έως το Γκόλεμ διήρκεσαν έως τεσσεράμισι ώρες (19 Σεπτεμβρίου 2026). Πώς επηρέασε η σεζόν την αγορά της ακτής εξηγεί το άρθρο μετά το καλοκαίρι του 2026.

Το τρένο Τίρανα-Δυρράχιο-Rinas αναμένεται να ξεκινήσει την επιβατική υπηρεσία το τέταρτο τρίμηνο του 2027 (Monitor, 9 Ιουνίου 2026). Θα σταματά στον σταθμό του Δυρραχίου, στο κέντρο, περίπου 2,5 km σε ευθεία γραμμή από το Rrota e Kuqe και 4 km από την Iliria, οπότε από την παραλία θα χρειάζεστε ακόμη λεωφορείο ή αυτοκίνητο. Οι λεπτομέρειες βρίσκονται στο άρθρο για τον σιδηρόδρομο, ενώ η σύγκριση για όσους εργάζονται στα Τίρανα στο Τίρανα ή Δυρράχιο.

Τι να ελέγξετε πριν από την αγορά: άδεια, σεισμός και πολυκατοικία

Στην ίδια την παραλία χτίζονται λίγα καινούρια: ένας μεσίτης δήλωσε στη Shqiptarja το 2024 ότι «ούτε στην παραλία υπάρχουν οικοδομές», ενώ τα μεγάλα εργοτάξια έχουν μετακινηθεί προς το Γκόλεμ, το Mali i Robit και το Qerret (Euronews Albania, 2025). Τα περισσότερα διαμερίσματα προς πώληση βρίσκονται επομένως σε υπάρχουσες πολυκατοικίες. Ο σεισμός της 26ης Νοεμβρίου 2019, μεγέθους 6,4, κατέστρεψε αρκετά κτίρια στο Δυρράχιο (VOA), γι' αυτό η πρώτη ερώτηση είναι πότε χτίστηκε η πολυκατοικία και με ποια άδεια. Πώς αξιολογείται ο φέρων οργανισμός εξηγεί το άρθρο για τον σεισμό και την ασφάλεια της πολυκατοικίας.

Από την 1η Σεπτεμβρίου 2016, οι οικοδομικές άδειες υποβάλλονται μόνο ηλεκτρονικά, μέσω του e-Albania (της κρατικής πύλης υπηρεσιών) και της AZHT (του Οργανισμού Χωροταξικής Ανάπτυξης)· για τις παλαιότερες πολυκατοικίες, η άδεια ζητείται από το αρχείο του δήμου. Για κάθε ολοκληρωμένο κτίριο ζητήστε επίσης το πιστοποιητικό χρήσης. Το 2025, σύμφωνα με τον απολογισμό της IKMT, στο Δυρράχιο κατεδαφίστηκαν 11 κτίσματα, λιγότερα από ό,τι στις άλλες περιοχές που αναφέρθηκαν (Bulevard, 27 Μαρτίου 2026)· οι περιπτώσεις του νότου βρίσκονται στο άρθρο για τις κατεδαφίσεις στην ακτή.

Την αυτοψία, σημείο προς σημείο, θα τη βρείτε στον έλεγχο του διαμερίσματος πριν από την αγορά.

Ποιος αγοράζει στην παραλία και πώς χρηματοδοτείται η αγορά

Οι αγοραστές στο Δυρράχιο είναι κυρίως Αλβανοί, από τη χώρα και από τη διασπορά: σύμφωνα με τη Shqiptarja, περίπου 15% ήταν αλλοδαποί (2024), και ένας μεσίτης δήλωσε στο Euronews Albania ότι οι μετανάστες αναζητούν κυρίως διαμερίσματα κοντά στην παραλία (2025). Σε όλη τη χώρα, περίπου το 20% των κατοικιών που πωλήθηκαν το α΄ εξάμηνο του 2026 αγοράστηκαν από μη κατοίκους, το 85% των οποίων πολίτες της ΕΕ, ένα μερίδιο που έχει αυξηθεί την τελευταία πενταετία (Τράπεζα της Αλβανίας). Αν αγοράζετε από το Κόσοβο ή από το εξωτερικό, τα βήματα βρίσκονται στην αγορά ακινήτου από το Κόσοβο και στην αγορά από το εξωτερικό· η σύγκριση με την άλλη ακτή στο πού να αγοράσετε εξοχικό διαμέρισμα.

Για δεύτερη κατοικία ή για ενοικίαση, το δάνειο έχει αυστηρότερα όρια: έως 80% της αξίας σε λεκ και 70% σε ξένο νόμισμα, με δόσεις έως 35% του εισοδήματος σε λεκ και 30% σε ξένο νόμισμα (Τράπεζα της Αλβανίας, απόφαση αρ. 25/2025, για δάνεια από την 1η Ιουλίου 2025). Περίπου το 58% των ακινήτων που πωλήθηκαν το α΄ εξάμηνο του 2026 αγοράστηκαν με δάνειο. Ο υπολογιστής ξεκινά με 120.000 € (π.χ. 60 m² προς 2.000 € ανά m²), 20% ίδια συμμετοχή και ενδεικτικό επιτόκιο 4%: αλλάξτε τα σύμφωνα με τις προσφορές στο στεγαστικό δάνειο, ενώ τον συμβολαιογράφο και την ASHK τα υπολογίζει η σελίδα για το κόστος αγοράς.

Συχνές ερωτήσεις