Wohnungen am Strand von Durrës und in Shkëmbi i Kavajës: Lagen, Preise und was Sie 2026 prüfen sollten

2026 kostet eine Wohnung am Meer in Durrës in den gefragtesten Lagen, von Vollga bis Shkëmbi i Kavajës, zwischen 1.200 und 2.500 € pro m², laut einer Reportage von Vizion Plus über den Immobilienmarkt im Mai 2026. Für die erste Reihe mit Meerblick wird in den Medien seit 2025 immer wieder ein Wert von rund 2.000 € pro m² genannt. Der amtliche Referenzpreis liegt weiterhin bei 67.500 Lek (ALL) pro m², rund 736 €: Das ist ein steuerlicher Wert, kein Marktpreis. Bevor Sie eine Wohnung in Albanien kaufen, prüfen Sie die Baugenehmigung und die Nutzungsbescheinigung des Gebäudes und rechnen Sie die Miete mit Durchschnittswerten über das ganze Jahr, nicht mit dem August.

Titelfoto: Shkelzen A. Rexha / Wikimedia Commons, CC0

Pro m² in den gefragtesten Lagen von Durrës, laut Vizion Plus (Mai 2026)

1.200–2.500 €

Amtlicher Referenzpreis pro m² Wohnfläche in Durrës, rund 736 €

67.500 Lek

Durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnung in Küstengebieten, erstes Halbjahr 2026

8,2 Monate

Unbewohnte Wohnungen in Durrës laut Volkszählung 2023

rund 44%

Wo der Strand von Durrës liegt und welche Lagen es gibt

Der Strand von Durrës (Plazhi i Durrësit, vor Ort einfach "Plazh") ist der Sandstreifen südöstlich des Zentrums, von der Dajlani-Brücke (Ura e Dajlanit) bis zur Überführung von Plepa: rund 4 km Luftlinie, durchzogen von der Rruga Pavarësia parallel zum Meer. Rrota e Kuqe, Hekurudha und Iliria, Namen, die Sie oft in Inseraten sehen, gehören dazu.

Hinter Plepa beginnt Shkëmbi i Kavajës ("Fels von Kavaja"), das trotz seines Namens zur Gemeinde Durrës gehört. Vizion Plus zählt es zusammen mit Qerret zu den gefragtesten Lagen (Mai 2026). Golem, weiter südlich, liegt in der Gemeinde Kavaja und hat einen eigenen Ratgeber zu Wohnungen in Golem.

Foto: Pasztilla aka Attila Terbócs / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Zum Vergleich zwei weitere Viertel der Stadt:

• Vollga und das Zentrum: die Promenade und der Hafen, eine Stadt, die das ganze Jahr über lebt, mit alten und neuen Wohnhäusern.
• Currila: der Hügel im Nordwesten, mit noch freiem Bauland, aber mit Infrastrukturproblemen laut einem von Shqiptarja zitierten Ingenieur (2024). Im September 2025 begann die IKMT (die Nationale Inspektion für Raumschutz) mit dem Abriss ungenehmigter Bauten, die die Straße "Unaza Spitallë-Currila" blockierten.

Was eine Wohnung am Meer in Durrës kostet

Für Durrës gibt es keine amtliche Preisstatistik nach Stadtviertel: Die Bank of Albania (Banka e Shqipërisë) veröffentlicht ihren Index nur für das ganze Land und für Tirana. Die Tabelle sammelt daher die Quadratmeterpreise, die Makler und Ingenieure in den Medien genannt haben, mit dem Datum jeder Quelle. Es sind Markteinschätzungen, keine amtlichen Daten.

Die Zahlen weichen voneinander ab, weil sie Unterschiedliches messen, doch die Reihenfolge wiederholt sich: Die erste Reihe mit Meerblick ist am teuersten, alte Wohnhäuser und hintere Reihen am günstigsten. Wenn eine Quelle beide Werte nennt, ist die Reihe weiter vom Meer 15 bis 17% günstiger: 1.500 gegenüber 1.800 € (Shqiptarja, 2024) und 1.700 gegenüber 2.000 € in Qerret (Monitor, 2025). Unsere Seite zu den Wohnungspreisen in Durrës wird die Durchschnittswerte der Inserate veröffentlichen, sobald mindestens 5 Wohnungen zum Verkauf stehen; am 10. Oktober 2026 waren es noch nicht genug.

Der Referenzpreis: 67.500 Lek pro m²

Für steuerliche Zwecke hat die Stadt Durrës einen einzigen Wert: 67.500 Lek pro m² Nutzfläche (Beschluss des Ministerrats, VKM Nr. 457/2023), rund 736 € zum amtlichen Kurs von 1 € = 91,65 Lek (Bank of Albania, 9. Oktober 2026). Liegt der Preis im Vertrag darunter, berechnet der Notar seine Gebühr auf diesen Wert (Gemeinsame Anweisung Nr. 22/2020); die Verwendung für die Steuer erklärt der Artikel zum Referenzpreis 2026. Für Shkëmbi i Kavajës, das außerhalb der Stadt liegt, erlaubt der Beschluss eine Senkung um bis zu 35% gegenüber der nächstgelegenen Zone, außer in Wohngebieten: Fragen Sie den Notar, welchen Wert er anwendet.

Ein Entwurf des Finanzministeriums, der im Juli 2025 in der Konsultation war, schlug für Durrës Zonen von 45.000 bis 200.000 Lek pro m² vor (Monitor). Bis zum 10. Oktober 2026 war er nicht verabschiedet: Im Amtsblatt (Fletorja Zyrtare) ist der VKM Nr. 132/2018 zuletzt durch den VKM Nr. 457/2023 geändert.

Wie schnell sich eine Wohnung an der Küste verkauft

Im ersten Halbjahr 2026 wurde eine Wohnung in Küstengebieten im Schnitt in 8,2 Monaten verkauft, schneller als in Tirana (9,7) und als im Landesdurchschnitt (9,9), laut der Umfrage der Bank of Albania. Der Indikator schwankt stark von Halbjahr zu Halbjahr. Die meisten Verkäufe im Land wurden zum geforderten Preis oder bis zu 5% darunter abgeschlossen, rechnen Sie also nicht mit großen Nachlässen.

Was die Vermietung bringt, im Sommer und im Winter

Laut AirDNA, veröffentlicht von Monitor, hatte Durrës von Januar bis Juni 2026 rund 4.500 Einheiten in der Ferienvermietung, mit 49,4 € pro Nacht und rund 800 € Einnahmen pro Monat und Wohnung. Im Juni erreichte die Nacht 76 €, die Auslastung 60,3% und die Monatseinnahme rund 1.380 €; Monitor führt das auf die Nähe zu Tirana und eine relativ lange Saison zurück. Diese Durchschnittswerte ziehen Kosten und Steuern nicht ab: Den Vergleich mit anderen Städten finden Sie unter Ferienvermietung nach Stadt, die Pflichten unter Steuer auf Airbnb und Booking.

Der Winter ist die andere Seite. Laut der Volkszählung 2023, zitiert von Monitor, waren rund 44% der Wohnungen in Durrës unbewohnt, gegenüber 22% in Tirana: Viele Wohnungen am Meer sind Ferienwohnungen. Fragen Sie den Hausverwalter, wie viele Familien das ganze Jahr über im Gebäude wohnen und wie das Hausgeld eingezogen wird (die Hausverwaltung).

Für die Langzeitmiete in Durrës gibt es keine amtliche Zahl. Fällt die Saison schwach aus, ist die Monatsmiete die Alternative: Rechnen Sie mit den Mieten, die Sie in den Mietinseraten finden, nicht mit den Sommereinnahmen.

Anreise: Autobahn, Sommerverkehr und Zug

Die Autobahn Tirana-Durrës wird verbreitert: Im Juni 2026 riss die IKMT eine Tankstelle an der Überführung von Kashar für die Baustelle der neuen Überführung ab. Der Sommer bleibt der Schwachpunkt. Rrahman Kasa von der Albanischen Tourismusunion sagte Monitor, dass Transfers vom Flughafen Tirana nach Golem bis zu viereinhalb Stunden dauerten (19. September 2026). Wie sich die Saison auf den Küstenmarkt ausgewirkt hat, erklärt der Artikel nach dem Sommer 2026.

Der Zug Tirana-Durrës-Rinas soll den Personenverkehr im vierten Quartal 2027 aufnehmen (Monitor, 9. Juni 2026). Er wird am Bahnhof Durrës im Zentrum halten, rund 2,5 km Luftlinie von Rrota e Kuqe und 4 km von Iliria entfernt, sodass Sie vom Strand aus weiterhin den Bus oder das Auto brauchen. Die Einzelheiten stehen im Artikel zur Bahnstrecke, der Vergleich für alle, die in Tirana arbeiten, unter Tirana oder Durrës.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten: Genehmigung, Erdbeben und Gebäude

In Plazh selbst wird wenig neu gebaut: Ein Makler sagte Shqiptarja 2024, "auch am Strand gibt es keine Bauprojekte", während sich die großen Baustellen nach Golem, Mali i Robit und Qerret verlagert haben (Euronews Albania, 2025). Die meisten Wohnungen zum Verkauf befinden sich also in bestehenden Gebäuden. Das Erdbeben vom 26. November 2019 mit einer Magnitude von 6,4 zerstörte mehrere Gebäude in Durrës (VOA), daher lautet die erste Frage, wann das Gebäude errichtet wurde und mit welcher Genehmigung. Wie die Statik bewertet wird, erklärt der Artikel zu Erdbeben und Gebäudesicherheit.

Seit dem 1. September 2016 werden Baugenehmigungen nur noch elektronisch beantragt, über e-Albania (das Portal für Behördendienste) und die AZHT (die Agentur für Raumentwicklung); für ältere Gebäude wird die Genehmigung im Archiv der Gemeinde angefragt. Verlangen Sie für jedes fertiggestellte Gebäude auch die Nutzungsbescheinigung. 2025 wurden in Durrës laut der Jahresbilanz der IKMT 11 Objekte abgerissen, weniger als in den anderen genannten Gebieten (Bulevard, 27. März 2026); die Fälle im Süden stehen im Artikel zu den Abrissen an der Küste.

Die Besichtigung Punkt für Punkt finden Sie unter die Wohnung vor dem Kauf prüfen.

Wer in Plazh kauft und wie der Kauf finanziert wird

Die Käufer in Durrës sind überwiegend Albaner, aus dem Inland und aus der Diaspora: Laut Shqiptarja waren rund 15% Ausländer (2024), und ein Makler sagte Euronews Albania, dass Auswanderer besonders Wohnungen in Strandnähe suchen (2025). Landesweit gingen rund 20% der im ersten Halbjahr 2026 verkauften Wohnungen an Gebietsfremde, 85% davon EU-Bürger, ein Anteil, der in den letzten fünf Jahren gestiegen ist (Bank of Albania). Wenn Sie aus dem Kosovo oder aus dem Ausland kaufen, stehen die Schritte unter Immobilienkauf aus dem Kosovo und Kauf aus dem Ausland; den Vergleich mit der anderen Küste finden Sie unter wo Sie eine Ferienwohnung kaufen.

Für eine Zweitwohnung oder eine Wohnung zur Vermietung gelten für den Kredit strengere Grenzen: bis zu 80% des Werts in Lek und 70% in Fremdwährung, mit Raten bis zu 35% des Einkommens in Lek und 30% in Fremdwährung (Bank of Albania, Beschluss Nr. 25/2025, für Kredite ab dem 1. Juli 2025). Rund 58% der im ersten Halbjahr 2026 verkauften Immobilien wurden mit Kredit gekauft. Der Rechner beginnt mit 120.000 € (z. B. 60 m² zu 2.000 € pro m²), 20% Eigenkapital und einem Beispielzins von 4%: Passen Sie die Werte an die Angebote unter Immobilienkredit an; Notar und ASHK berechnet die Seite zu den Kaufnebenkosten.

Häufige Fragen