Wohnung vor dem Kauf prüfen in Albanien: 30 Punkte, von Rissen bis zu Strom- und Wasserschulden

Wer in Albanien eine Wohnung kaufen will, prüft vor dem Kauf drei Bereiche: die Wohnung selbst (Risse, Feuchtigkeit, Wasser, Elektrik, Fenster und Lärm), das Gebäude (Aufzug, Dachterrasse, Parkplatz und Hausverwaltung) und die Schulden, die Ihnen bei OSHEE (dem Stromversorger), beim Wasserversorger, bei der Gemeinde und beim Verwalter bleiben könnten. Prüfen Sie vor der Anzahlung, bei zwei Besichtigungen, einer tagsüber und einer am Abend. Unten finden Sie die 30 Prüfpunkte und die offiziellen Regeln dazu, überprüft am 10. Oktober 2026.

Titelfoto: RDNE Stock project / Pexels

Durchschnittliche tägliche Wasserversorgung in Albanien 2025; in Tirana 17 Stunden, in Durrës 10,9 (ERRU)

17,2 Stunden

Regelmäßige Aufzugsprüfung in einem Wohngebäude (Ministerratsbeschluss Nr. 1056/2015)

12 Monate

Umschreibung des Stromvertrags bei OSHEE, wenn keine Schulden bestehen oder diese übernommen werden

300 Lek

Frist zur Geltendmachung von Mängeln der gekauften Immobilie, ab Übergabe (Zivilgesetzbuch, Artikel 756)

5 Jahre

hyrja.al bewertet weder den Zustand der veröffentlichten Immobilien noch die Bauqualität. Diese Prüfungen machen also Sie selbst oder ein Fachmann Ihrer Wahl. Die Eigentumsunterlagen werden gesondert geprüft, bei der ASHK (der staatlichen Katasterbehörde, Agjencia Shtetërore e Kadastrës): siehe die Eigentumsbescheinigung online und die Unterlagen für den Hauskauf.

Wie erkennen Sie Risse, die einen Ingenieur erfordern?

Feine Risse im Putz sind häufig und oft nur optisch. Vorsicht ist geboten bei diagonalen Rissen von den Ecken von Türen und Fenstern aus, bei Rissen in Trägern oder Stützen, bei klemmenden Türen und schiefen Böden. In diesen Fällen, oder wenn das Gebäude alt ist, holen Sie vor der Anzahlung die schriftliche Einschätzung eines zugelassenen Statikers ein; mehr dazu in Erdbeben und Sicherheit des Wohngebäudes.

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Fragen Sie auch, ob Wände entfernt wurden. In der Regel gehören tragende Wände nicht zu Ihrer Einheit, auch wenn sie sich in der Wohnung befinden, und keine Änderung darf die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen (Gesetz Nr. 55/2025 über das Miteigentum, Artikel 5 und 40). Zu anderen Änderungen lesen Sie Balkonverglasung und Umbauten in der Wohnung.

Wo verstecken sich Feuchtigkeit und Schimmel?

Feuchtigkeit zeigt sich dort, wo die Luft wenig zirkuliert: in den Ecken der Außenwände, hinter Schränken, unter Fenstern und an der Badezimmerdecke. Achten Sie auf Flecken, Blasen in der Farbe und schwarze Punkte, und riechen Sie; frische Farbe nur in einer Ecke ist ein Grund nachzufragen. Die Weltgesundheitsorganisation bringt Feuchtigkeit und Schimmel in Innenräumen mit mehr Atemwegsbeschwerden, Allergien und Asthma in Verbindung.

In der obersten Etage fragen Sie, wann die Dachterrasse repariert wurde: Sie ist Gemeinschaftseigentum und wird mit dem Geld aller Miteigentümer instand gehalten (Gesetz Nr. 55/2025, Artikel 6 und 38). Für einen Wasserschaden aus der Wohnung darüber haftet der Eigentümer, der ihn verursacht hat (Artikel 41); fragen Sie, ob die Ursache behoben wurde, nicht nur der Fleck.

Wie prüfen Sie Wasser, Abflüsse und Elektrik?

Öffnen Sie gleichzeitig den Küchenhahn und die Dusche, um den Druck zu sehen, betätigen Sie die Toilettenspülung und achten Sie darauf, ob die Abflüsse schnell und ohne Geruch ablaufen, und suchen Sie nach Tropfen unter den Waschbecken und rund um den Boiler. Fragen Sie, wie viele Stunden am Tag Wasser kommt und ob das Gebäude Tank und Pumpe hat. Laut dem Leistungsbericht 2025 der ERRU, der Regulierungsbehörde für Wasser, lag die durchschnittliche Versorgung bei 17,2 Stunden am Tag: 24 Stunden nur im Gebiet von Lezha, 10,9 in Durrës und 4 in Kamza. Das sind Durchschnittswerte für das gesamte Gebiet des jeweiligen Versorgers, fragen Sie also auch die Nachbarn, wie es im Gebäude aussieht.

Achten Sie im Sicherungskasten auf Sicherungsautomaten für die verschiedenen Stromkreise und einen FI-Schutzschalter, der den Strom bei einem Fehlerstrom abschaltet. Prüfen Sie, ob die Steckdosen geerdet sind, denn in alten Gebäuden kann die Erdung fehlen. Bei einer alten Elektrik holen Sie einen Kostenvoranschlag von einem Elektriker ein; die Kosten der Arbeiten finden Sie unter Wohnungsrenovierung 2026.

Worauf achten Sie bei Fenstern, Licht und Lärm?

Öffnen und schließen Sie jedes Fenster: Kondenswasser zwischen den Scheiben der Doppelverglasung zeigt, dass die Abdichtung nicht mehr hält, während rissige Dichtungen Luft, Lärm und Feuchtigkeit hereinlassen. Die Energierechnungen eines Winters und eines Sommers zeigen, was Heizen und Kühlen kosten; den vollständigen Vergleich bietet der Artikel über die monatlichen Wohnungskosten.

Kommen Sie am Abend wieder, möglichst am Wochenende, und hören Sie bei geschlossenen und offenen Fenstern hin: Straße, Lokale, Aufzug und die Pumpen des Gebäudes. Wie Etage und Ausrichtung Licht, Preis und Rechnungen beeinflussen, erklärt der Artikel über Etage, Ausrichtung und Aussicht.

Was prüfen Sie im Gebäude?

Dachterrasse, Fassade, Treppenhaus und Aufzug sind Gemeinschaftseigentum, und deren Reparaturen bezahlen auch Sie nach Ihrem Anteil (Gesetz Nr. 55/2025, Artikel 6, 38 und 39). Gehen Sie bis in die oberste Etage und sehen Sie sich Keller und Fassade an: abfallender Putz und sichtbare rostige Bewehrungseisen sind ein Grund nachzufragen.

Der Aufzug

In der Kabine muss ein Schild mit Tragfähigkeit, Personenzahl und den Daten der regelmäßigen Prüfung hängen, der letzten und der nächsten (Ministerratsbeschluss Nr. 1056/2015, Punkt 3.2). In einem Wohngebäude prüft eine zugelassene Stelle den Aufzug einmal alle 12 Monate, gewartet wird er mindestens einmal im Monat (Punkte 7.5 und 10.5). Darum kümmert sich der Verwalter (Gesetz Nr. 55/2025, Artikel 26), die Aufsicht führt das Zentrale Inspektorat für Marktüberwachung, das frühere ISHMT.

Der Parkplatz

Wenn der Preis einen Stellplatz oder eine Garage einschließt, verlangen Sie, dass er bei der ASHK als eigenständiges Objekt eingetragen ist: Das Gesetz Nr. 55/2025 zählt Parkplätze zu den Gemeinschaftsteilen, wenn sie nicht zur individuellen Nutzung bestimmt sind (Artikel 6). Mehr dazu unter Stellplatz und Garage.

Hausverwaltung und Nachbarn

Fragen Sie, wie hoch das Hausgeld ist, was es abdeckt und ob es eine Rücklage gibt. Das Hausgeld wird nach den Ausgaben und dem Anteil jedes Eigentümers berechnet, die Zahlungsweise legt die Eigentümerversammlung fest, und für jeden Monat Verzug kommen Zinsen in Höhe von 30% des Hausgelds hinzu (Gesetz Nr. 55/2025, Artikel 32 und 33). Wird das Hausgeld mindestens 12 Monate nicht gezahlt oder erreicht die Schuld 0,5% des Wohnungswerts, kann der Verwalter auf Beschluss des Vorstands bei der ASHK eine Beschränkung eintragen lassen, die den Verkauf blockiert, bis die Schuld beglichen ist (Artikel 34).

Größere Arbeiten, etwa ein neuer Aufzug, werden mit mindestens 75% der Anteile beschlossen (Artikel 39), und auch Sie zahlen dafür; mehr dazu unter Hausverwaltung im Wohngebäude. Sprechen Sie dann mit einem Nachbarn: In fünf Minuten erfahren Sie über Wasserschäden, Lärm und Wasser mehr als in einer Stunde mit dem Verkäufer.

Wie finden Sie heraus, ob es Schulden für Strom, Wasser und Steuern gibt?

Verlangen Sie vom Verkäufer schriftliche Bescheinigungen für jede Verpflichtung, vor der Anzahlung oder zumindest vor der Schlusszahlung.

Strom. Nach der Verordnung der Energieregulierungsbehörde (ERE) haftet der Vertragsinhaber für den verbrauchten Strom bis zur Beendigung des Vertrags (Punkt 6.6). OSHEE schreibt den Vertrag aber nur um, wenn der Kunde keine Schulden hat oder wenn jemand die Schulden mit einer notariellen Erklärung übernimmt; die Leistung kostet 300 Lek. Die Schuldenbescheinigung beantragt der Vertragsinhaber im Online-Portal von OSHEE; die Schritte nach dem Kauf finden Sie unter nach dem Hauskauf: die ersten Schritte.

Wasser und Steuern. In Tirana enthält die Wasserrechnung der Haushalte auch die monatliche Rate der Gebäudesteuer und der Reinigungsgebühr, die Ujësjellës Kanalizime Tiranë (UKT, der Wasserversorger von Tirana) für die Gemeinde einzieht (Beschluss des Gemeinderats Nr. 158/2019, Artikel 9, 12 und 42). Eine unbezahlte Rechnung kann also unbezahlte Steuern verbergen, und die ASHK trägt den Verkauf ohne die Bescheinigung der Gemeinde über die Grundsteuern nicht ein (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 24). Zu Hypotheken lesen Sie die Hypothek auf eine Immobilie.

Was fragen Sie den Verkäufer?

Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben, notfalls per Nachricht:

1. Was wurde renoviert, wann und von wem?
2. Gab es Wasserschäden, Feuchtigkeit oder Schäden durch Nachbarn, und wie wurden sie behoben?
3. Wie viel zahlen Sie im Monat für Strom, Wasser und Hausgeld?
4. Was bleibt in der Wohnung: Möbel, Geräte, Klimaanlagen?
5. Ist die Wohnung vermietet, und bis wann?
6. Haben Sie Streit mit Nachbarn, mit dem Verwalter oder vor Gericht?

Die Frage nach der Vermietung hat rechtliches Gewicht: Ein Mietvertrag mit sicherem Datum vor dem Verkauf ist dem Käufer gegenüber wirksam, und er muss ihn respektieren (Zivilgesetzbuch, Artikel 822 und 825). Machen Sie aus den wichtigen Antworten Klauseln im Vorvertrag zum Kaufvertrag, und wenn Mängel Arbeiten erfordern, vergleichen Sie den Preis vor dem Angebot mit der kostenlosen Immobilienbewertung.

Was passiert mit Mängeln, die nach dem Kauf auftauchen?

Prüfen Sie die Wohnung am Übergabetag noch einmal und halten Sie ihren Zustand und die Zählerstände mit Fotos in einem von beiden Parteien unterschriebenen Übergabeprotokoll fest. Bei einer Wohnung, die Sie von einem anderen Eigentümer gekauft haben, verjährt das Recht, Mängel geltend zu machen, fünf Jahre nach der Übergabe (Zivilgesetzbuch, Artikel 756). Für eine kleinere Fläche als im Vertrag gelten eigene Regeln, mit einer Frist von zwei Jahren (Artikel 752 bis 755): siehe Brutto- und Nettofläche der Wohnung.

Wenn Sie die Wohnung vom Bauträger übernehmen

Mit einem Werkvertrag haben Sie das Recht, die Wohnung vor der Übergabe zu prüfen, und wenn Sie sie ohne jeden Vorbehalt übernehmen, gilt das Werk als abgenommen (Zivilgesetzbuch, Artikel 863). Nach der Abnahme gilt die Gewährleistung nicht für Mängel, die Sie kannten oder die erkennbar waren, es sei denn, sie wurden arglistig verschwiegen; die anderen zeigen Sie innerhalb von 60 Tagen nach der Entdeckung an, und die Klage verjährt zwei Jahre nach der Übergabe (Artikel 864). Bei Einsturz oder schweren Baumängeln haftet der Bauträger zehn Jahre ab Fertigstellung, wenn Sie die Mängel innerhalb eines Jahres nach der Entdeckung anzeigen (Artikel 866). Baugenehmigung und Nutzungsbescheinigung prüfen Sie nach dem Ratgeber Wohnung im Bau kaufen; alle Schritte finden Sie unter Haus in Albanien kaufen.

Häufige Fragen