Hipoteka mbi pronën: si ta kontrolloni para se të blini dhe si hiqet para shitjes

Një apartament në shitje mund të ketë ende hipotekë: shitësi e ka blerë me kredi dhe nuk e ka shlyer plotësisht. Kjo nuk e ndalon shitjen, por e kushtëzon. Sipas ligjit për kadastrën, për sa kohë hipoteka ekziston, ASHK nuk regjistron asnjë kontratë për kalimin e pronësisë te të tretët (Ligji nr. 111/2018, neni 56). Pra hipoteka duhet të shlyhet dhe të fshihet para se shtëpia të kalojë në emrin tuaj. Ja si ta dalloni, çfarë llojesh ka dhe si hiqet në ditën e blerjes, me tarifat zyrtare të kontrolluara më 1 dhe 2 tetor 2026.

Fshirja e hipotekës në ASHK (VKM nr. 462/2025)

2 000 lekë

Deklarata noteriale për fshirjen e hipotekës (Udhëzimi nr. 22/2020)

2 000 lekë

Afati i shërbimit të fshirjes në e-Albania

5 ditë pune

Sa vlen regjistrimi i një hipoteke pa u përtërirë (Kodi Civil, neni 578)

20 vjet

Çfarë është hipoteka dhe pse ju prek si blerës

Thënë thjesht, hipoteka është e drejta që i jepet bankës ose një kreditori tjetër mbi një pronë, që ta shesë atë dhe të paguhet i pari nëse borxhi nuk shlyhet. Kodi Civil e përkufizon hipotekën si "një e drejtë reale që vihet mbi pasurinë e debitorit ose të një të treti, në dobi të kreditorit, për të siguruar përmbushjen e një detyrimi" (neni 560). Ajo vihet me kontratë noteriale ose me ligj dhe merr efekt me regjistrimin në kadastër (neni 562). Hipoteka siguron kredinë ashtu siç është në ditën e shlyerjes, bashkë me kamatat, dëmin nga vonesa dhe shpenzimet (neni 568).

Për blerësin pasojat janë dy. E para, ASHK nuk e regjistron shitjen tuaj derisa hipoteka të fshihet (Ligji nr. 111/2018, neni 56). E dyta, nëse borxhi nuk paguhet, prona mund të shitet me ekzekutim të detyrueshëm: shpallja e ankandit duhet të tregojë nëse ka hipotekë dhe për çfarë shume, dhe kreditorët hipotekorë paguhen sipas radhës së regjistrimit (Kodi i Procedurës Civile, neni 568; Kodi Civil, neni 583).

Llojet e hipotekës që mund të gjeni në kartelë

• Hipoteka kontraktore: ajo që vë banka për një kredi, me kontratë te noteri.
• Hipoteka ligjore: lind nga ligji. Për shembull, shitësi ka hipotekë ligjore mbi pronën e shitur për detyrimet që rrjedhin nga shitja, si një pjesë çmimi e papaguar, dhe bashkëtrashëgimtarët e kanë për shumat e barazimit të pjesëve (Kodi Civil, neni 563).
• Hipoteka gjyqësore: vihet mbi bazën e një vendimi gjykate ose arbitrazhi për pagimin e një shume (neni 565).
• Barra hipotekore për tatimet ose doganat: regjistrohet në favor të administratës tatimore ose doganore (VKM nr. 389/2020, shërbimi nr. 22).

Në kartelë mund të gjeni edhe barrë që nuk janë hipoteka, por që e ndalojnë po aq blerjen: sekuestro, masë sigurimi padie ose kërkesëpadi. Çdo veprim i pronarit për ta tjetërsuar pronën pas regjistrimit të një sekuestroje është i pavlefshëm ndaj kreditorëve që kërkuan ekzekutimin (Kodi i Procedurës Civile, neni 566).

Si ta kontrolloni para se të paguani kapar

Kartela e pasurisë është faqja e regjistrit të ASHK-së për një pronë, me pronarët, sipërfaqen dhe barrët e regjistruara. Hipoteka shihet pikërisht aty, sepse sipas ligjit kartela shënon edhe "të drejtat e të tretëve mbi pasurinë dhe aktet prej të cilave ato burojnë" (Ligji nr. 111/2018, neni 13). Certifikata dhe kopja e kartelës i lëshohen pronarit, ndaj kërkojini shitësit dokumente të nxjerra rishtazi, jo kopje të vjetra. Pronari mund ta marrë kopjen e kartelës në e-Albania me 1 500 lekë, menjëherë për pasuritë e digjitalizuara.

Në kartelë shikoni kush është kreditori dhe me çfarë akti është regjistruar hipoteka. Kërkojini pastaj shitësit një vërtetim me shkrim nga banka e tij për shumën që i ka mbetur për të paguar. Mbani parasysh se bankat mund të marrin komision kur kredia mbyllet para afatit: Tirana Bank, Union Bank dhe OTP Bank, për shembull, shkruajnë në informacionin e tyre parakontraktor 2% kur ka mbetur më shumë se një vit deri në maturim dhe 1% kur ka mbetur më pak. Kjo është kosto e shitësit, por ndikon në atë që ai mund të pranojë në negociatë.

Noteri e kontrollon edhe vetë regjistrin: ai mund të kërkojë informacion kadastral për pronën që shitet (Ligji nr. 111/2018, neni 42) dhe në aktin e shitjes deklaron se ka verifikuar pronësinë në regjistrin elektronik, duke i bashkëlidhur kartelën dhe hartën (Ligji nr. 110/2018, neni 105). hyrja.al nuk i inspekton pronat që shihni te apartamentet në shitje në Shqipëri dhe nuk i verifikon pronarët privatë që publikojnë njoftime, ndaj kontrolli te kartela dhe te noteri është i juaji. Lista e plotë e dokumenteve është te dokumentet për blerjen e shtëpisë.

Si hiqet hipoteka para ose në ditën e shitjes

Kur kredia shlyhet, hipoteka shuhet (Kodi Civil, neni 583), por regjistrimi i saj nuk zhduket vetvetiu. Ai fshihet vetëm me pëlqimin e kreditorit të dhënë me akt noterial, ose me vendim gjykate të formës së prerë (neni 584). Hapat janë këta:

1. Shuma. Shitësi merr nga banka e tij shumën e saktë për mbylljen e kredisë në një datë të caktuar.
2. Marrëveshja me shkrim. Në kontratën paraprake shkruani kush paguan çfarë, kur dhe në cilën llogari: për shembull, një pjesë e çmimit shkon drejt e në bankën e shitësit për të mbyllur kredinë dhe pjesa tjetër te shitësi. Si ta mbroni kaparin e shpjegon kontrata paraprake dhe kapari.
3. Llogaria e noterit, nëse e doni. Noteri mund t'i mbajë paratë në llogarinë e tij të posaçme bankare dhe t'ia japë personit që përcakton akti (Ligji nr. 110/2018, neni 133); akti i shitjes duhet të shkruajë gjithmonë si paguhet çmimi (neni 105). Tarifa zyrtare e noterit për depozitimin e një shume është 4 000 lekë.
4. Pëlqimi i bankës. Pasi kredia mbyllet, banka jep deklaratën noteriale për fshirjen e hipotekës. Tarifa e noterit për këtë deklaratë është 2 000 lekë (Udhëzimi i përbashkët nr. 22/2020).
5. Fshirja në ASHK. Kërkesa bëhet në e-Albania me shërbimin "Aplikim për fshirjen e hipotekës" (B23), me aktin noterial, vendimin e gjykatës ose aktin e përmbaruesit. Kushton 2 000 lekë dhe zgjat 5 ditë pune.
6. Regjistrimi i shitjes. Vetëm pas fshirjes ASHK regjistron kontratën tuaj. Kërkesa për regjistrim duhet bërë brenda 30 ditëve nga nënshkrimi, përndryshe shtohet kamatëvonesa (Ligji nr. 111/2018, neni 25).

Mos i paguani shitësit të gjithë çmimin para se të jetë e qartë, me shkrim, si dhe kur fshihet hipoteka. Kush i paguan tarifat e fshirjes nuk e cakton ligji: bihet dakord mes palëve dhe shkruhet në kontratë.

Kur blini me kredi: hipoteka e re në emrin tuaj

Nëse ju vetë merrni kredi, banka juaj vendos një hipotekë të re mbi shtëpinë që blini, me kontratë te noteri dhe regjistrim në ASHK, me tarifat e tabelës; një hipotekë e dhënë nga dikush që ende nuk është pronar vlen vetëm kur ai e fiton pronën (Kodi Civil, neni 566). Kur ta shlyeni kredinë, kërkojini bankës deklaratën noteriale të pëlqimit dhe regjistroni fshirjen: përndryshe hipoteka mbetet në kartelë dhe do t'ju pengojë kur të shisni. Kushtet e bankave janë te Kredi për shtëpi, ndërsa noteri dhe tarifat e tjera të blerjes te kostot e blerjes së pronës.

Pyetje të shpeshta

Për hapat e plotë të blerjes, nga kërkimi te regjistrimi, lexoni si të blini shtëpi në Shqipëri. Si merret certifikata e pronësisë online shpjegohet te certifikata e pronësisë online.