Haus oder Wohnung in Albanien kaufen: 9 Schritte von der Suche bis zur ASHK-Eintragung

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Albanien verläuft in neun Schritten: Budget festlegen, suchen und vergleichen, die Immobilie besichtigen, die Unterlagen beim Kataster prüfen, den Preis vereinbaren, den Vorvertrag unterschreiben, bei Bedarf die Finanzierung sichern, den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben und den Verkauf bei der Staatlichen Katasteragentur (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) eintragen lassen. Die Immobilie gehört Ihnen erst, wenn der Verkauf eingetragen ist: Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 83) erfolgt ein Rechtsgeschäft zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie durch notarielle Urkunde und wird eingetragen, andernfalls ist es nicht gültig.

Dieser Ratgeber erklärt die Schritte zum Immobilienkauf in Albanien der Reihe nach, mit den offiziellen Gebühren und Fristen, die wir am 1. Oktober 2026 geprüft haben. Bei jedem Schritt finden Sie die Seiten von hyrja.al, die Ihnen helfen, und die Artikel, die das Thema ausführlicher behandeln.

Notargebühr für den Verkauf, je nach Vertragswert

0,23% bis 0,35%

Eintragung bei der ASHK, neue Bescheinigung und Antrag des Notars bei der ASHK

12.000 Lek

Steuer des Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn

15%

Höchstfrist der ASHK für einen vollständigen Antrag

21 Tage

Die neun Schritte im Überblick

1. Legen Sie das Budget fest: Preis, Kaufnebenkosten und Anzahlung.
2. Suchen und vergleichen Sie Immobilien nach dem Preis pro m² innerhalb derselben Gegend.
3. Besichtigen Sie die Immobilie mit kritischem Blick, möglichst mehr als einmal.
4. Prüfen Sie die Eigentumsbescheinigung und das Grundstücksblatt bei der ASHK.
5. Vereinbaren Sie den Preis und, wenn Sie mit einem Makler arbeiten, die Provision schriftlich.
6. Unterschreiben Sie den Vorvertrag und zahlen Sie die Anzahlung per Bank.
7. Holen Sie die Zusage der Bank ein, wenn Sie mit einem Kredit kaufen.
8. Unterschreiben Sie den endgültigen Kaufvertrag beim Notar.
9. Lassen Sie den Verkauf bei der ASHK eintragen und erhalten Sie die Bescheinigung auf Ihren Namen.

1. Budget festlegen: Preis, Kosten und Anzahlung

Das Budget ist nicht nur der Kaufpreis. Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 708) trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrags, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Gleichzeitig macht das Gesetz Nr. 110/2018 „Über das Notariat“ (Artikel 104) alle Parteien der Urkunde gegenüber dem Notar für die Kosten haftbar. Halten Sie deshalb schon im Vorvertrag fest, wer was bezahlt.

Die Gebühr des Notars (noteri) für den Verkauf einer Immobilie ist ein Prozentsatz des Vertragswerts und sinkt, je höher der Wert ist. Der Prozentsatz der Stufe gilt für den gesamten Wert. Liegt der Preis im Vertrag unter dem amtlichen Referenzpreis für die Zone, berechnet der Notar die Gebühr auf Basis des Referenzpreises.

Die übrigen Gebühren sind fest: 5.000 Lek für die Eintragung des Kaufvertrags bei der ASHK, 3.000 Lek für die neue Eigentumsbescheinigung und 4.000 Lek für den Antrag, den der Notar bei der ASHK einreicht. Bei einer Wohnung zum Preis von 10.000.000 Lek erhält der Notar 0,30%, also 30.000 Lek; zusammen mit den 12.000 Lek an festen Gebühren betragen die offiziellen Kosten des Käufers 42.000 Lek, rund 0,42% des Preises. Für Preise in Euro übernimmt der Rechner unten dieselbe Berechnung.

Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, denken Sie von Anfang an an die Anzahlung. Nach dem Beschluss Nr. 25 vom 7. Mai 2025 der Bank von Albanien (Banka e Shqipërisë) kann ein neuer Wohnungskredit bis zu 85% des Werts abdecken, wenn er in Lek (ALL) läuft, und bis zu 75%, wenn er in Fremdwährung läuft; für eine Zweitwohnung oder eine Immobilie zur Vermietung liegen die Grenzen bei 80% und 70%. Sie brauchen also eine Anzahlung von mindestens 15% oder 25% des Werts, zuzüglich der genannten Kosten. Die Konditionen der Banken finden Sie auf der Seite Wohnungskredite, alle Kosten mit Quellen unter Kaufnebenkosten einer Immobilie.

2. Suchen und vergleichen nach dem Preis pro m²

Gesamtpreise lassen sich schwer vergleichen, weil die Flächen unterschiedlich sind. Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis innerhalb desselben Viertels und fragen Sie, ob die angegebene Fläche netto ist oder auch Anteile an den Gemeinschaftsflächen enthält. Die Nettofläche ist die Innenfläche der Wohnung, die Sie selbst nutzen, ohne die Wände und ohne die Gemeinschaftsteile. In den Kaufangeboten zeigt jedes Inserat den Preis pro m², die Marktdaten geben die Preise nach Stadt an. Bevor Sie ein Angebot machen, prüfen Sie den Preis mit der kostenlosen Immobilienbewertung, die ihn mit ähnlichen Immobilien und den amtlichen Referenzpreisen vergleicht.

Verwechseln Sie Referenzpreise nicht mit Marktpreisen. Es sind Werte für steuerliche Zwecke, festgelegt vom Ministerrat (Ministerratsbeschluss Nr. 457 vom 26. Juli 2023); für die Stadt Tirana reichen sie je nach Zone von 81.700 bis 228.400 Lek pro m². Der Notar und die Steuer auf den Verkauf verwenden sie als Mindestwert, daher sind sie für die Kosten wichtig, sie sagen Ihnen aber nicht, was eine bestimmte Wohnung wert ist.

Ein Hinweis zu den Inseraten: hyrja.al überprüft Agenturen und Makler anhand ihrer Unternehmensnummer, überprüft aber keine privaten Eigentümer und zeigt nicht in Echtzeit, ob eine Immobilie noch verfügbar ist. Fragen Sie immer nach, ob die Immobilie noch zum Verkauf steht, und prüfen Sie die Unterlagen selbst, wie in Schritt 4 beschrieben.

3. Die Immobilie mit kritischem Blick besichtigen

Besichtigen Sie die Immobilie bei Tageslicht und kommen Sie, wenn möglich, auch zu einer anderen Uhrzeit wieder. Nehmen Sie eine kurze Liste mit:

• Feuchtigkeit und Schimmel an Wänden, Decken und rund um die Fenster, besonders im obersten Stockwerk und im Erdgeschoss.
• Die Fenster, die Dämmung und wie die Wohnung beheizt und gekühlt wird.
• Das monatliche Hausgeld, wer das Gebäude verwaltet und was es abdeckt.
• Aufzug, Treppenhaus, Dachterrasse und Gemeinschaftsflächen.
• Parken: eigener Stellplatz, gemietet oder nur auf der Straße.
• Lärm von der Straße und von Lokalen in der Nähe, abends und am Wochenende.

Wenn Sie außerhalb Albaniens leben, können Sie die Immobilie zunächst per Videoanruf ansehen, aber bitten Sie vor jeder Zahlung eine Vertrauensperson, sie persönlich zu besichtigen. Der Ratgeber zum Immobilienkauf aus dem Ausland erklärt, wie jeder Schritt aus der Ferne abläuft. Bei einer noch nicht fertiggestellten Wohnung sind andere Prüfungen nötig: Lesen Sie wie Sie eine Wohnung im Bau kaufen.

4. Die Unterlagen bei der ASHK vor jeder Zahlung prüfen

Bevor Sie eine Anzahlung leisten, verlangen Sie vom Verkäufer die Eigentumsbescheinigung und das Grundstücksblatt (kartela e pasurisë), frisch ausgestellt. Das Grundstücksblatt ist der Eintrag der ASHK zu einer Immobilie: wem sie gehört, ihre Fläche und jede Belastung, etwa eine Hypothek oder eine Beschlagnahme. Nach dem Gesetz Nr. 111/2018 „Über das Kataster“ (Artikel 17) wird die Eigentumsbescheinigung immer zusammen mit einer Kopie des Grundstücksblatts und der Katasterkarte ausgegeben. Bei der ASHK kostet die Bescheinigung 3.000 Lek, die Kopie des Grundstücksblatts 1.500 Lek und der Kartenauszug 1.500 Lek. Prüfen Sie vier Dinge:

• Der Name des Verkäufers stimmt mit der Bescheinigung überein und, falls es Miteigentümer oder Erben gibt, stimmen alle dem Verkauf zu.
• Fläche, Stockwerk und Grundstücksnummer stimmen mit dem überein, was Ihnen gezeigt wurde.
• Das Grundstücksblatt weist keine eingetragenen Belastungen auf, etwa eine Hypothek, eine Beschlagnahme oder eine anhängige Klage. Nach dem Katastergesetz (Artikel 56) wird, solange eine Hypothek besteht, kein Vertrag zur Übertragung des Eigentums an Dritte eingetragen; die Hypothek muss also getilgt und gelöscht werden.
• Hat der Verkäufer die Immobilie während der Ehe erworben, muss die notarielle Urkunde den ehelichen Güterstand und die Vermutung des gesetzlichen Miteigentums angeben (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105); der Ehepartner muss also am Verkauf beteiligt sein.

Bei Neubauten prüfen Sie außerdem die Baugenehmigung und die Nutzungsbescheinigung des Gebäudes. Laut dem Informationsblatt der Agentur für Raumentwicklung (AZHT) wird die Nutzungsbescheinigung ausschließlich online über e-Albania (das staatliche Serviceportal) beantragt und innerhalb von 30 Tagen ausgestellt. Die ASHK trägt das fertige Gebäude erst ein und legt die Grundstücksblätter für die Käufer erst an, wenn sie diese Bescheinigung erhalten hat (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 51). Kaufen Sie vor dieser Phase, verlangen Sie, dass der Vertrag mit dem Bauträger bei der ASHK eingetragen wird, damit die Wohnung nicht jemand anderem versprochen wird (Artikel 50); die Gebühr beträgt 4.000 Lek. Die vollständige Liste für Käufer und Verkäufer finden Sie im Artikel Unterlagen für den Hauskauf.

5. Preis und Provision vereinbaren

Wenn Sie Ihre eigene Bewertung haben und die Unterlagen in Ordnung sind, machen Sie ein Angebot und vereinbaren Sie schriftlich den Preis, was er umfasst (zum Beispiel Möbel, Stellplatz oder Abstellraum) und das Datum der Schlüsselübergabe.

Wenn Sie mit einer Agentur arbeiten, verlangen Sie einen schriftlichen Maklervertrag. Nach dem Gesetz Nr. 9/2022 über Immobilienmakler ist ein Vertrag ohne Schriftform nicht gültig und gilt, wenn er keine Laufzeit hat, 6 Monate (Artikel 13). Er muss die Provision und die Zahlungsbedingungen enthalten (Artikel 14). Lesen Sie zwei Punkte genau: die Exklusivität, die Ihnen verbietet, für dieselbe Immobilie einen anderen Makler einzuschalten (Artikel 15), und die Regel, nach der der Kunde die volle Provision zahlen muss, wenn er den Kauf innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsende infolge der Tätigkeit des Maklers abschließt, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht (Artikel 16).

6. Vorvertrag und Anzahlung

Viele Käufe beginnen mit einem Vorvertrag beim Notar, der die Immobilie, den Preis, die Anzahlung, das Datum des endgültigen Vertrags und die Folgen eines Rücktritts einer Partei festlegt. Das Zivilgesetzbuch (Artikel 601) definiert die Anzahlung (kapar) als den Betrag, den eine Partei der anderen auf den Preis leistet, um den Vertragsabschluss zu bestätigen und seine Erfüllung zu sichern. Wird der Vertrag durch Verschulden des Käufers nicht erfüllt, verliert er die Anzahlung; liegt das Verschulden beim Verkäufer, zahlt dieser das Doppelte zurück (Artikel 602).

Zahlen Sie die Anzahlung erst, nachdem die Unterlagen geprüft sind, per Banküberweisung auf ein Konto auf den Namen des Verkäufers, der in der Bescheinigung steht. Sie können auch verlangen, dass der Betrag auf dem Sonderkonto des Notars verwahrt wird, der ihn so an die andere Partei weiterleitet, wie es die Urkunde vorsieht (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105 und 133). Die amtliche Gebühr des Notars für die Verwahrung eines Betrags beträgt 4.000 Lek.

7. Der Kredit: Zusage der Bank vor dem Kaufvertrag

Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, sprechen Sie vor dem Vorvertrag mit der Bank und sehen Sie darin eine ausreichende Frist für die Zusage vor. Die Bank bewertet die Immobilie und prüft Ihr Einkommen. Nach dem Beschluss der Bank von Albanien dürfen die Raten aller Schulden in der Regel 40% des Einkommens bei einem Kredit in Lek und 35% bei einem Kredit in Fremdwährung nicht übersteigen (35% und 30% für eine Zweitwohnung oder eine Immobilie zur Vermietung). Die Bank von Albanien empfiehlt außerdem, dass der Kredit nicht länger als 30 Jahre läuft oder früher endet, wenn Sie vorher das Rentenalter erreichen.

Im zweiten Quartal 2026 lag der durchschnittliche Zinssatz neuer Hypothekarkredite bei 3,8% in Lek und 5,2% in Euro, laut dem Quartalsbericht zur Geldpolitik 2026/III. Die Angebote der Banken mit Zinssätzen und maximaler Finanzierung finden Sie auf der Seite Wohnungskredite.

Ein Kredit bringt auch zwei offizielle Kosten mit sich. Der Hypothekenvertrag beim Notar kostet je nach Kreditbetrag 2.000 bis 15.000 Lek, zum Beispiel 6.000 Lek für einen Kredit von 5 bis 15 Millionen Lek. Die Eintragung der Hypothek bei der ASHK kostet 8.000 Lek für Kredite bis 1 Million Lek, 17.000 Lek für Kredite von 1 bis 10 Millionen und 30.000 Lek über 10 Millionen. Wenn Sie für ein staatliches Programm in Frage kommen, lesen Sie über den zinsgünstigen Wohnungskredit. Das Programm ist noch nicht geöffnet: Den Gesetzentwurf zum sozialen Wohnungsbau hat die Regierung am 21. Oktober 2026 beschlossen, er wartet auf die Abstimmung im Parlament.

8. Der Kaufvertrag beim Notar

Am Tag der Unterzeichnung prüft der Notar die Identität der Parteien und das Eigentum im elektronischen Immobilienregister und fügt der Urkunde die Kopie des Grundstücksblatts und die Karte bei (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105). Die Urkunde muss auch die Art der Kaufpreiszahlung angeben; was Sie vor der Unterschrift darin prüfen sollten, steht unter der endgültige Kaufvertrag beim Notar. Spricht eine Partei kein Albanisch, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen Dolmetscher, den der Notar und die Parteien akzeptieren (Artikel 100).

Wenn Sie nicht anwesend sein können, kann jemand mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben. Für einen Vertrag, der durch notarielle Urkunde geschlossen wird, muss auch die Vollmacht notariell sein (Zivilgesetzbuch, Artikel 72), und bei einem Notar in Albanien kostet eine Spezialvollmacht 3.000 Lek.

Vor der Eintragung zahlt der Verkäufer die Steuer auf den Veräußerungsgewinn: 15% der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, wobei als Verkaufspreis der höhere Wert aus Vertragspreis und Referenzpreis gilt. Die ASHK trägt den Verkauf erst ein, wenn die Zahlung bestätigt ist (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 17 und 24). Auch die Gemeinde redet mit: Die ASHK trägt die Übertragung nicht ein, wenn den Unterlagen nicht die Bescheinigung der Gemeinde über die Zahlung der Grundsteuern beiliegt (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 24).

Schließlich unterliegen Banken, Notare und Immobilienmakler dem Gesetz zur Verhinderung der Geldwäsche und können, wenn nötig, Nachweise über die Herkunft des Geldes verlangen (Gesetz Nr. 9917/2008 in geänderter Fassung). Halten Sie Gehaltsnachweise, Kontoauszüge oder den Kreditvertrag bereit.

9. Eintragung bei der ASHK und die Bescheinigung auf Ihren Namen

Der Notar meldet den Vertrag im Moment der Unterzeichnung im digitalen Kataster an und schickt die Papierkopie innerhalb von 10 Tagen an die ASHK (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 24). Der Antrag auf Eintragung muss innerhalb von 30 Tagen gestellt werden; danach werden für jeden Tag Verspätung Verzugszinsen von 10% der Eintragungsgebühr fällig, bis zu 300.000 Lek (Artikel 25). Die ASHK muss einen vollständigen Antrag innerhalb von 15 Tagen und spätestens nach 21 Kalendertagen bearbeiten (Artikel 29).

Die Eintragung des Kaufvertrags kostet 5.000 Lek und die neue Bescheinigung 3.000 Lek. Die ASHK bietet auch ein beschleunigtes Verfahren innerhalb von 24 Stunden an, mit 10.000 Lek für die Eintragung des Verkaufs und 3.500 Lek für die Bescheinigung. Die Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen erhalten Sie, nachdem Sie die Servicegebühr bezahlt haben, und sie ist der Nachweis, dass die Immobilie Ihnen gehört.

Nach dem Kauf

• Die jährliche Gebäudesteuer für Wohnungen beträgt 0,05% des Werts (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 22/2). In Tirana wird sie monatlich mit der Wasserrechnung bezahlt; wie sie berechnet wird, steht unter Grundsteuer 2026.
• Lassen Sie die Strom- und Wasserverträge auf Ihren Namen umschreiben und notieren Sie die Zählerstände am Tag der Übergabe.
• Wenn Sie vermieten möchten, schließen Sie einen schriftlichen Vertrag: Siehe den Mietvertrag, mit einer Vorlage und der Steuer des Vermieters. Sie können die Wohnung auf hyrja.al inserieren.
• Bewahren Sie den Vertrag und die Belege der Banküberweisungen auf. Wenn Sie verkaufen, wird die Steuer auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis berechnet, daher brauchen Sie diese Unterlagen.

Häufige Fragen