Wohnungen in Vlora: Gebiete von der Lungomare bis Uji i Ftohtë, Preise und wo Sie 2026 kaufen sollten

In Vlora liegen die teuersten Wohnungen in erster Reihe an der Lungomare, wo der Quadratmeter laut den von Monitor im Oktober 2025 zitierten Maklern 2.500 bis 3.500 € kostete; in zweiter Reihe 2.000 bis 2.500 €. Nach derselben Quelle lag Radhima bei 2.000 bis 3.000 € und Orikum bei etwa 1.300 bis 1.500 €, das Zentrum und der Boulevard bei 800 bis 1.800 € (Shqiptarja, März 2025). Wenn Sie eine Wohnung in Vlora in Albanien kaufen möchten: Der amtliche Referenzpreis für die Stadt liegt weiterhin bei 61.800 Lek pro m², etwa 674 €, weit unter dem Markt.

Pro m² in erster Reihe an der Lungomare, laut Maklern (Monitor, Oktober 2025)

2.500 bis 3.500 €

Referenzpreis für die Stadt Vlora, etwa 674 € (Ministerratsbeschluss Nr. 457/2023)

61.800 Lek/m²

Einnahmen einer Ferienwohnung in Vlora, Januar bis Juni 2026 (AirDNA)

~830 € im Monat

Durchschnittliche Verkaufsdauer in Küstengebieten, erstes Halbjahr 2026 (Bank von Albanien)

8,2 Monate

Es handelt sich um Preisspannen von Maklern und Durchschnittswerte von Deloitte, nicht um amtliche Transaktionsdaten, und es sind die aktuellsten Zahlen nach Gebiet, die wir bis zum 10. Oktober 2026 gefunden haben. Zur Marktentwicklung meldete die Bank von Albanien (Banka e Shqipërisë) am 23. September 2026, dass der landesweite Wohnungspreisindex sich im ersten Halbjahr 2026 nicht bewegt hat und 10 % über dem Vorjahreswert lag. In Küstengebieten wurden Wohnungen im Schnitt in 8,2 Monaten verkauft, nach 9,9 Monaten in der vorherigen Umfrage, und die Makler zeigten sich für die Küste besonders optimistisch. Laut derselben Umfrage wurden die meisten Verkäufe im Land zum geforderten Preis oder bis zu 5 % darunter abgeschlossen.

Was kostet eine Wohnung in Vlora 2026?

Der Preis hängt vor allem von der Entfernung zum Meer und von der Aussicht ab. Die Tabelle fasst die veröffentlichten Spannen mit Quelle und Datum zusammen.

Im März 2025 nannte ein von Shqiptarja zitierter Makler etwas breitere Spannen: 1.500 bis 3.500 € pro m² für die Lungomare und 2.500 bis 3.500 € für das Gebiet Jonufra-Radhima. Die breiten Spannen zeigen, wie stark Aussicht, Stockwerk und Bauqualität den Preis beeinflussen. Für Uji i Ftohtë und für Skela haben wir keine eigens veröffentlichte Spanne gefunden.

Laut Monitor gab es 2025 die stärksten Preissteigerungen an der Lungomare, in Radhima und in Orikum. Das Diagramm vergleicht die Untergrenze der für 2024 und 2025 gemeldeten Spannen:

Laut dem im Oktober 2026 veröffentlichten Deloitte Property Index 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Vlora 2025 bei etwa 2.700 € pro m², nach 2.400 € im Jahr 2024, also nahe am unteren Ende der ersten Reihe an der Lungomare. Dieser Durchschnitt umfasst Neubau- und Bestandswohnungen zusammen. Vlora war zudem die am wenigsten erschwingliche aller untersuchten Städte: Eine neue Wohnung mit 70 m² kostete so viel wie 21,28 durchschnittliche Bruttojahresgehälter, gegenüber 12,07 in Durrës und 11,70 in Tirana.

Der Referenzpreis, 61.800 Lek pro m² in der Stadt Vlora und 60.000 Lek (etwa 655 €) in Orikum, ist der Mindestwert pro m², den der Staat für die Gebühren und Steuern beim Verkauf ansetzt, festgelegt im Ministerratsbeschluss (albanisch VKM) Nr. 457/2023, kein Marktpreis. Liegt der Vertragspreis darunter, berechnet der Notar seine Gebühr auf Basis des Referenzpreises (Anweisung Nr. 22/2020), während die ASHK (die staatliche Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) ihn als Verkaufswert für die Steuer des Verkäufers ansetzt, mit einem Abschlag von 1 % für jedes Jahr Gebäudealter, höchstens 30 % (Anweisung Nr. 34/2023). Für Radhima, ein Dorf der Verwaltungseinheit Orikum, nennt der Beschluss keine eigene Zahl; für Verwaltungseinheiten außerhalb der Stadt heißt es, der Preis sinke um bis zu 35 % gegenüber der nächstgelegenen Zone, außer in Wohngebieten. Fragen Sie daher den Notar, welcher Wert gilt. Die konsolidierte Fassung des Ministerratsbeschlusses Nr. 132/2018 im Amtsblatt ist weiterhin die vom 31. Juli 2023, die neuen Katasterzonen aus dem im Juli 2025 zur Konsultation veröffentlichten Beschlussentwurf gelten also noch nicht. Wie dieser Preis verwendet wird, erklärt unser Artikel zum Referenzpreis.

Die Seite zu den Wohnungspreisen in Vlora auf hyrja.al zeigt den Median der Angebotspreise, sobald mindestens 5 Inserate zum Vergleich vorliegen.

Die Gebiete von Vlora von Nord nach Süd

Die Küste der Stadt beginnt am Hafen und in Skela, setzt sich mit der Lungomare und Uji i Ftohtë fort, dann führt die Küstenstraße an Jonufra vorbei nach Radhima und Orikum. Radhima und Orikum gehören zur Gemeinde Vlora, Verwaltungseinheit Orikum.

Zentrum, Boulevard und Skela

Das Zentrum rund um den Flaggenplatz (Sheshi i Flamurit) und der Boulevard Ismail Qemali, der zu Skela und zum Hafen hinunterführt, sind der Teil der Stadt, in dem man das ganze Jahr über lebt, mit Wohnhäusern aus verschiedenen Jahrzehnten und den städtischen Einrichtungen. Hier ist der Quadratmeter günstiger als an der Küste: Der von Shqiptarja im März 2025 zitierte Makler nannte 800 bis 1.800 € am Boulevard und 1.000 bis 1.500 € im Gebiet der Transballkanike. Am Ende des Boulevards liegen der Hafen und die Universität „Ismail Qemali“.

Die Lungomare

Die Lungomare ist die Strandpromenade südlich des Hafens, mit Hotels, Lokalen und Wohnhäusern mit Blick auf die Bucht. Sie ist das teuerste Gebiet der Stadt, und laut Monitor stiegen die Preise in zweiter Reihe 2025 um 33 bis 67 %. Laut dem von Shqiptarja im März 2025 zitierten Makler kaufen an der Küste vor allem Ausländer, die ihre Wohnungen als Ferienwohnungen vermieten, allen voran Italiener und Polen. Landesweit wurden im ersten Halbjahr 2026 etwa 20 % der verkauften Wohnungen von Gebietsfremden gekauft, 85 % davon EU-Bürger (Bank von Albanien).

Uji i Ftohtë

Uji i Ftohtë setzt die bebaute Küste südlich der Lungomare fort, etwa 5,5 km Luftlinie vom Flaggenplatz entfernt. Auf der Tagesordnung des Nationalen Rates für Territorium und Wasser (KKTU) für die Sitzung vom 17. Juli 2026 standen Anträge für ein Wohn- und Dienstleistungsgebäude mit bis zu 11 Stockwerken und für die Verlängerung der Genehmigung eines Wohnhauses mit 3 bis 4 Stockwerken in diesem Viertel. Die veröffentlichten Quellen nennen keine Preisspanne für Uji i Ftohtë: Vergleichen Sie ähnliche Inserate und prüfen Sie den Wert mit der kostenlosen Immobilienbewertung.

Foto: Tik Rudari / Pexels

Jonufra und Radhima

Südlich von Uji i Ftohtë führt die Küstenstraße an Jonufra vorbei nach Radhima, einem Küstendorf der Verwaltungseinheit Orikum. Laut Monitor entstehen hier seit 2023 laufend neue Wohnprojekte, und 2025 lagen die Preise bei 2.000 bis 3.000 € pro m², nach 1.500 bis 2.000 € ein Jahr zuvor. Auf den Tagesordnungen des KKTU im Juli und August 2026 standen Anträge für Hotels und Wohngebäude in Radhima. Projekte, die gerade gebaut werden, finden Sie unter Wohnungen im Bau in Vlora; Radhima und Orikum beschreibt unser Ratgeber zu Orikum und Radhima ausführlicher.

Orikum

Orikum, etwa 16 km Luftlinie südlich des Zentrums, ist das günstigste Küstengebiet in diesem Ratgeber. Laut Monitor verteuerten sich 2025 die Wohnungen der untersten Kategorie von 800 auf 1.300 € pro m², während die höchsten Preise bei etwa 1.500 € blieben, und das Gebiet wird zunehmend auch von Auswanderern bevorzugt, vor allem von denen, die in Italien leben; die Schritte für sie stehen unter Immobilienkauf von Italien aus. Der Referenzpreis liegt hier bei 60.000 Lek pro m². Seit dem 5. Juli 2024 hat der Llogara-Tunnel die Fahrt von Vlora nach Palasa von etwa einer Stunde auf etwa 20 Minuten verkürzt (Top Channel), und Orikum liegt genau an dieser Strecke.

Zvërnec und Narta

Nördlich der Stadt liegen Zvërnec und Narta an der Lagune von Narta, in einem Schutzgebiet. Die Tourismusprojekte und rechtlichen Risiken dort behandeln wir im Artikel über den Flughafen Vlora und Zvërnec.

Wo kaufen, je nach Ziel

• Zum ganzjährigen Wohnen: Zentrum und Boulevard haben die niedrigsten Quadratmeterpreise der Stadt und Einrichtungen in der Nähe.
• Für Urlaub und Ferienvermietung: Die Lungomare ist am gefragtesten und am teuersten; Uji i Ftohtë weiter südlich ist die Alternative direkt daneben. Rechnen Sie mit den Einnahmen über das ganze Jahr, nicht mit den Sommermonaten.
• Für eine Neubauwohnung nahe am Meer: Jonufra und Radhima haben seit 2023 viele neue Projekte; prüfen Sie Baugenehmigung und Straßenzugang, bevor Sie zahlen.
• Mit kleinerem Budget nahe am Meer: Orikum, mit Preisen etwa halb so hoch wie in erster Reihe an der Lungomare.

Wenn Sie die Stadt noch auswählen, vergleichen wir Vlora mit Durrës, Golem, Shëngjin und Saranda im Ratgeber, wo man eine Ferienwohnung kaufen sollte, den nahen Süden behandelt der Ratgeber zu den Gebieten von Saranda.

Miete und Saison: Was bringt eine Wohnung in Vlora ein?

Für die Ferienvermietung stammen die aktuellsten Daten von AirDNA für Januar bis Juni 2026, veröffentlicht von Monitor am 15. August 2026. Eine Wohnung in Vlora brachte im Schnitt etwa 830 € im Monat ein, bei 48 € pro Nacht und einer Auslastung von über 60 % in einigen Monaten. Im Juni kostete eine Nacht im Schnitt 75 €, die Auslastung erreichte 62,2 % und die Einnahmen etwa 1.400 € im Monat. Die Zahlen gelten vor Kosten und Steuern und enthalten Juli und August nicht. Das Segment Vlora-Saranda hatte etwa 10.200 inserierte Einheiten, 37 % aller Einheiten im Land.

Die Langzeitmiete ist deutlich niedriger. Laut Deloitte lag die Durchschnittsmiete in Vlora 2025 bei etwa 6 € pro m² im Monat, so viel wie in Durrës und eine der niedrigsten unter den untersuchten Städten (Tirana: 9 €), obwohl sie innerhalb des Jahres um 20 % stieg. Nach Angaben von Deloitte Albania erhöhten die Vermieter die Mieten, um mit den steigenden Preisen Schritt zu halten, während die Nachfrage nach Ferienvermietung das Angebot für Langzeitmieter verknappte. Für eine Wohnung mit 70 m² sind das etwa 420 € im Monat. Aktuelle Angebotsmieten vergleichen Sie unter Mietpreise in Vlora.

Die Saisonabhängigkeit zeigt sich auch beim Leerstand: Laut der Volkszählung 2023 waren etwa 52 % der Wohnungen in Vlora unbewohnt (Monitor, 31. Juli 2026), ein Zeichen für den großen Anteil an Ferienwohnungen. Den Städtevergleich finden Sie unter wo sich Ferienvermietung am meisten lohnt, die Anmeldung und die Steuer im Artikel zur Steuer auf Ferienvermietung.

Neue Projekte und Infrastruktur

Die Gemeinde Vlora setzt das Projekt zur Neugestaltung der Küstenlinie von Vlora Richtung Radhima und Orikum um. Auf der Tagesordnung des KKTU für die Sitzung vom 17. Juli 2026 standen Projektänderungen während des Baus für die Lose I-II und III sowie der Antrag der Gemeinde auf eine Genehmigung für den Bau der Straße und die Verlängerung der Strandpromenade am Alten Strand (Plazhi i Vjetër).

Auch der private Wohnungsbau geht weiter. Auf den Tagesordnungen des KKTU für die Sitzungen vom 17. Juli, 30. Juli und 13. August 2026 standen Anträge auf Genehmigung oder Fristverlängerung für Wohn- und Dienstleistungsgebäude mit bis zu 16 Stockwerken in der Gemeinde Vlora, für einen Komplex mit 9 bis 15 Stockwerken in Orikum sowie für Hotels und Wohngebäude in Radhima und Uji i Ftohtë. Die Tagesordnung zeigt nicht, ob die Anträge genehmigt wurden: Die Entscheidungen werden später auf der Website der Nationalen Agentur für territoriale Entwicklung (AZHT) veröffentlicht.

Für den Flughafen gibt es kein neues Eröffnungsdatum, zahlen Sie also keinen Preis, der darauf beruht: Bewerten Sie die Immobilie nach ihrer derzeitigen Anbindung.

Was Sie vor dem Kauf in Vlora prüfen sollten

Die wichtigsten Prüfungen in Vlora betreffen die Baugenehmigung, aufgestockte Etagen und Grundstücke in der Nähe von Schutzgebieten.

Fälle von Abrissen im Süden und die Regeln zu Bauten ohne Genehmigung finden Sie unter wie Sie an der Küste keine Immobilie ohne Genehmigung kaufen, was Sie beim Kauf vom Plan verlangen sollten im Artikel zu Baugenehmigungen. Wie man den Eigentumsnachweis liest, erklärt der Ratgeber zum Online-Eigentumsnachweis, die Prüfung vor Ort beschreibt die Checkliste zur Wohnungsbesichtigung.

Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie den Notar und die Gebühren der ASHK. Der Rechner ermittelt sie zum amtlichen Tageskurs:

Alle Inserate, von der Lungomare bis Radhima, finden Sie unter Immobilien zum Kauf in Vlora.